وام ۲ میلیاردی مسکن چقدر قدرت خرید ایجاد می‌کند؟ | فروغمند اعرابی: طرح «خانه ریز» فقط نوعی پس‌انداز و سرمایه‌گذاری است

اقتصادنیوز: یک کارشناس بازار مسکن می‌گوید: این فاجعه‌ای که امروز با میانگین قیمت بیش از 230 میلیون تومان برای هر مترمربع مسکن در تهران مشاهده می‌کنیم، اتفاقی بود که شاید ۱۵ تا ۲۰ سال پیش آن را پیش‌بینی کرده بودیم؛ اما کسی به آن توجه نمی‌کرد و حتی طرح چنین موضوعی نیز برای بسیاری غیرقابل تصور بود.

در چنین شرایطی، پرسش اصلی این است که افزایش سقف وام تا چه اندازه می‌تواند قدرت خرید خانوارها را تقویت کند و آیا این سیاست قادر است متقاضیان مصرفی را دوباره به بازار مسکن بازگرداند یا صرفاً فاصله میان قیمت مسکن و توان مالی خانوارها را اندکی کاهش می‌دهد.

همزمان، دشوارتر شدن دسترسی خانوارها به خرید واحد مسکونی، زمینه را برای شکل‌گیری مدل‌های جدید تأمین مالی و سرمایه‌گذاری در بخش مسکن فراهم کرده است. طرح‌هایی مانند «خانه‌ریز» با تکیه بر سرمایه‌های خرد، تلاش می‌کنند امکان مشارکت افراد در پروژه‌های مسکونی را فراهم کنند؛ مدلی که اگرچه می‌تواند از منظر فناوری و تأمین مالی قابل توجه باشد، اما پرسش‌هایی درباره ماهیت مالکیت، ریسک سرمایه‌گذاری و میزان تأثیرگذاری آن بر خانه‌دار شدن افراد ایجاد کرده است.

در همین راستا، «اقتصادنیوز» در گفت‌وگو با هوشنگ فروغمند اعرابی، پژوهشگر حوزه معماری و شهرسازی، ابعاد افزایش سقف وام مسکن و ظرفیت و ریسک مدل‌های جدید تأمین مالی مسکن را بررسی کرده است.

****

*آقای فروغمند اعرابی! افزایش سقف وام خرید مسکن تا ۲ میلیارد تومان برای زوجین در تهران، با توجه به قیمت فعلی مسکن و هزینه خرید اوراق و اقساط، تا چه اندازه واقعاً قدرت خرید خانوار را افزایش می‌دهد؟ آیا این افزایش می‌تواند متقاضیان مصرفی را دوباره به بازار برگرداند یا بیشتر یک افزایش اسمی در مبلغ تسهیلات است که فاصله آن با قیمت مسکن همچنان زیاد است؟

افزایش سقف وام قطعاً مفید است و قطعاً لازم است که طی یک فرایند تدریجی ما بتوانیم این را به صورت مداوم و دائماً تغییر دهیم. این موضوع بسیار مهم است که برای این اتفاق فرایندی را در نظر بگیریم تا به صورت یک‌باره یا دفعتاً اتفاق نیفتد. با این حال، افزایش سقف فعلیِ دو میلیاردی هنوز فاصله زیادی با قیمت مسکن در تهران دارد؛ چرا که اگر هزینه خرید اوراق را از آن کم بکنیم، آنچه باقی می‌ماند یک میلیارد و ۶۰۰ یا ۶۵۰ میلیون خواهد بود. وام 2 میلیاردی برای چه کسانی است؟

این مبلغ یعنی تقریباً هشت تا نه متر از قیمت مسکن متوسط تهران؛ به عبارتی یعنی هشت تا نه متر مسکن می‌توانیم در تهران بخریم به طور متوسط و این در واقع یعنی ماهی ۴۰ میلیون تومان. بنابراین، هدف این وام دو میلیاردی قطعاً معطوف به کسانی است که پولی در اختیار دارند؛ برای مثال پول ۴۰ متر خانه را دارند و می‌خواهند که ۲ میلیارد به آن اضافه کنند و این وام کمکی برای افرادی است که تا حدودی توانایی مالی را دارند.

نباید گمان کنیم که پروژه‌ای مثل خانه‌ریز به خانه‌دار شدن کمک می‌کند 

*توجه به اینکه تأمین مالی خرید مسکن برای بسیاری از خانوارها دشوار شده، طرح‌هایی مانند «خانه‌ریز» که امکان ورود با سرمایه‌های بسیار خرد و خرید متراژهای کوچک از یک پروژه را فراهم می‌کنند، تا چه اندازه می‌توانند جایگزین خرید مستقیم مسکن یا حتی مکمل آن باشند؟ از نظر اقتصادی، ریسک و بازده، این مدل را چگونه باید با خرید یک واحد مسکونی یا سرمایه‌گذاری در بازارهای دیگر مقایسه کرد؟

خانه ریز پروژه‌ای است که از نظر فناورانه وضعیت تأمین مالی آن می‌تواند جذاب باشد؛ یعنی یک پروژه در حوزه تأمین مالی مسکن است و قصدش هدف گرفتن این مسئله هم هست، اما به هیچ عنوان جایگزین خرید خانه نیست.

این طرح می‌تواند نوعی پس‌انداز و سرمایه‌گذاری برای خرید پروژه‌های مسکونی باشد. در رابطه با مسائلی هم که فرمودید، بله، نکاتی وجود دارد که قابلیت حل دارد. به طور کلی، اینکه پروژه‌هایی شبیه به خانه ریز و مشابه آن به وجود بیایند - برای مثال صندوق پروژه‌ها ممکن است مشابهت‌هایی داشته باشند یا صندوق‌های املاک و مستغلاتی که می‌تواند وجود داشته باشد و همچنین موضوع «توکنایز کردن» - همگی در واقع فرایندها و یک سلسله زنجیره‌ای هستند که می‌تواند با فناوری‌های «پراپ‌تک» (PropTech) و فناوری‌های املاک و مستغلات مرتبط باشد.

استفاده از این‌ها و آزمودنشان حتماً کار خوبی است و باید این موارد را توسعه دهیم، آزمون کنیم و خطاها را پیدا کنیم تا اینکه بتوانیم در جای خودش از آن‌ها استفاده کنیم.

نباید به صورت شعاری گمان کنیم که پروژه‌ای مثل خانه ریز می‌تواند به خانه‌دار شدن کمک بکند و تصور شود که خانه‌دار شدن هم یگانه کاری است که دولت باید انجام دهد؛ نه، این‌گونه نیست. دولت، ارکان دولتی و ارکان نیمه‌دولتی باید به انواع و سطوح مختلفی که می‌تواند به دسترسی مسکن کمک کند توجه داشته باشند؛ از جمله بحث اجاره، وام و خانه‌های کوچک‌مقیاس که همگی این مسائل در سطوح مختلف در کنار هم می‌تواند به وضعیت مسکن کمک کند.

*در طرح «خانه‌ریز» ابهام‌هایی درباره ماهیت حقوقی سرمایه‌گذاری، قیمت هر متر، مالکیت عرصه و اعیان و نسبت آن با قانون پیش‌فروش ساختمان مطرح شده است؛ از نگاه یک کارشناس بازار مسکن، مهم‌ترین ریسک‌هایی که یک سرمایه‌گذار خرد باید پیش از ورود به چنین طرح‌هایی بررسی کند چیست؟ آیا گسترش این مدل‌های سرمایه‌گذاری خرد می‌تواند به تأمین مالی ساخت‌وساز و افزایش عرضه مسکن کمک کند یا در صورت نبود شفافیت کافی، احتمال ایجاد بازارهای پرریسک و زیان برای سرمایه‌گذاران وجود دارد؟

در رابطه با ریسک‌های خانه ریز هم فکر می‌کنم تا حدودی توضیح دادم؛ به هر حال این طرح ریسک دارد، اما اگر این را در جایگاه درست خودش بشناسیم، متوجه می‌شویم که نباید این ریسک‌ها را مانع کار بدانیم.

برای تعیین دقیق مالکیت یک واحد مشخص، این امکان وجود دارد که «حق انتخاب» یا امتیاز مربوط به موقعیت خاص آن واحد به‌صورت جداگانه خرید و فروش شود.

به این معنا که فرد ممکن است مثلاً ۱۰۰ متر از کل پروژه را خریداری کند، اما اگر بخواهد واحد مشخصی، برای مثال یک واحد در بخش شمالی طبقه دوم یا یک پنت‌هاوس، به او اختصاص پیدا کند، باید مبلغ دیگری بابت امتیاز و موقعیت خاص آن واحد پرداخت کند.

در واقع، ویژگی‌هایی که باعث خاص شدن یک واحد می‌شوند، مانند موقعیت، طبقه، چشم‌انداز یا قرار گرفتن در بخش خاصی از ساختمان، می‌توانند به‌صورت جداگانه ارزش‌گذاری و عرضه شوند.

برای مثال، ممکن است افراد به‌صورت عمومی و بدون تعیین واحد مشخص، متراژی معادل ۱۰۰ واحد از یک پروژه را خریداری کنند؛ اما فردی که قصد خرید پنت‌هاوس را دارد، برای برخورداری از این موقعیت خاص، باید علاوه بر سهم اولیه، چند واحد یا امتیاز اضافی نیز خریداری کند. به این ترتیب، امکان تعیین و خرید یک موقعیت خاص در پروژه با پرداخت هزینه بیشتر فراهم می‌شود. همچنین بخوانید قیمت مسکن در ۲۲ منطقه تهران+جدول خانه اولی ها کدام املاک فرحزاد، زعفرانیه و زرگنده را رصد می کنند؟ | روش جدید برای فروش مسکن پیش‌بینی جدید قیمت مسکن تا ۳ سال آینده/ بازار مسکن در رکود یا انفجار قیمت ها؟ آیا مستاجران ایرانی از بحران اجاره مسکن نجات پیدا می‌کنند؟/کپی‌برداری ایران از تجربه کره جنوبی