بررسی فایلهای فروش در مناطق اطراف شیراز نشان میدهد کف قیمت باغهای ساده و قابل استفاده، عموماً از حدود ۲ تا ۲.۵ میلیارد تومان آغاز میشود. آن هم در شرایطی که باغ دارای چند ویژگی پایه، یعنی تعدادی درخت بارده، برق، دیوارکشی دور زمین و دسترسی نسبی مناسب داشته باشد. هرچه امکانات بیشتر شود، قیمت با شیب تندتری بالا میرود.
وجود ساختمان، حتی یک بنای کوچک ۵۰ یا ۶۰ متری، معمولاً قیمت را وارد کانال بالای ۵ میلیارد تومان میکند. در واقع، امروز در بازار باغهای اطراف شیراز، سه عامل اصلی قیمت را تعیین میکند: «موقعیت»، «امکانات زیرساختی» و «نوع کاربری تفریحی». همین سه عامل باعث شده فاصله قیمتی میان دو باغ با متراژ مشابه، گاهی به چند میلیارد تومان برسد.
باغ ارزان یعنی چه؟
وقتی مشاوران املاک اطراف شیراز از «باغ ارزان» حرف میزنند، منظورشان باغهایی است که بیشتر حالت خام دارند. مثلاً زمین هزار تا دو هزار متری با تعدادی درخت قدیمی، برق تکفاز، شاید یک اتاقک ساده و دیوارکشی معمولی. این باغها عموماً در مسیرهایی مثل برخی نقاط دشت ارژن، بخشهایی از سپیدان، اطراف قلات، زرقان یا روستاهای اطراف صدرا فایل میشوند. در این بازه قیمتی، خریدار نباید انتظار باغویلا داشته باشد. بسیاری از این فایلها فاقد ساختمان استاندارد هستند و اگر هم بنایی وجود داشته باشد، بیشتر حالت سرایداری یا اتاق استراحت دارد.
با این حال همین باغها نیز طی دو سال اخیر رشد قیمت قابل توجهی تجربه کردهاند. یکی از مشاوران املاک فعال در غرب شیراز میگوید: «قبلاً با 500 میلیون تومان میشد باغ قابل قبول خرید. الان اگر باغ برقدار با دیوار دور بخواهید، زیر دو میلیارد پیدا نمیشود.» به گفته فعالان بازار، برق و دیوارکشی دو عامل مهم در تصمیم خریداران شدهاند. هزینه دیوارکشی یک باغ متوسط امروز به صدها میلیون تومان رسیده و گرفتن انشعاب برق هم زمانبر و پرهزینه است. همین موضوع سبب شده باغهای دارای زیرساخت، سریعتر معامله شوند.
ساختمان، مرز بزرگ قیمتها
در بازار باغهای اطراف شیراز، وجود ساختمان عملاً یک مرز قیمتی مهم محسوب میشود. فایلهایی که ساختمان قابل استفاده دارند، حتی اگر متراژ زمین چندان بزرگ نباشد، معمولاً از محدوده ۵ میلیارد تومان عبور میکنند. بخشی از خریداران امروز باغ را برای سکونت موقت یا زندگی آخر هفته میخواهند. همین تقاضا باعث شده باغویلاهای دارای آشپزخانه، سرویس بهداشتی، اتاق خواب و محوطهسازی، مشتری بیشتری داشته باشند.
در فایلهای منتشرشده طی ماههای اخیر، نمونههایی از خانههای ویلایی با قیمتهای ۵ تا ۱۵ میلیارد تومان دیده میشود. یک ویلای دوخوابه با قیمت حدود ۵ میلیارد تومان فایل شده و نمونههای بزرگتر در مناطق بهتر، تا 15-16 میلیارد تومان نیز قیمت خوردهاند. حتی برخی ویلاهای دوبلکس و حیاطدار در محدودههای محبوب، قیمتهایی بالای ۴۰ میلیارد تومان دارند. ارقامی که تا چند سال پیش برای بازار اطراف شیراز عجیب به نظر میرسید. فعالان بازار میگویند بسیاری از خریداران تهرانی یا ساکنان شهرهای جنوبی، باغهای اطراف شیراز را به دلیل آبوهوا و دسترسی مناسب انتخاب میکنند. همین ورود سرمایه بیرونی، قیمتها را بالا برده است.
سپیدان؛ ستاره باغهای خوشآبوهوا
در میان مناطق اطراف شیراز، سپیدان همچنان یکی از محبوبترین نقاط بازار باغ و ویلاست. آبوهوای خنکتر، طبیعت کوهستانی و فاصله نهچندان دور تا شیراز، سپیدان را به گزینه محبوب خریداران تبدیل کرده است. فایلهای موجود نشان میدهد باغهای شخصی در سپیدان از حدود ۷ میلیارد تومان آغاز میشوند و در نمونههای لوکستر، قیمت بسیار بالاتر میرود.
بسیاری از باغهای این منطقه دارای درختان گردو، سیب یا میوههای سردسیری هستند و خریداران آن را بیشتر به چشم ویلای تفریحی میبینند تا باغ کشاورزی. یکی از مشاوران املاک منطقه میگوید: «الان خریدار بیشتر دنبال آرامش و فرار از شلوغی شهر است. باغی که ساختمان تمیز و منظره خوب داشته باشد، سریع مشتری پیدا میکند.»
دشت ارژن؛ گزینه اقتصادیتر
در سمت مقابل، دشت ارژن هنوز جزو گزینههای نسبتاً اقتصادی بازار محسوب میشود. فایلهایی با قیمت حدود ۴ تا ۵ میلیارد تومان در این منطقه دیده میشود که برای خریداران میانرده جذابتر هستند. دشت ارژن برای کسانی مناسب است که بودجه محدودتری دارند ولی همچنان میخواهند باغ دارای ساختمان یا فضای اقامتی تهیه کنند. البته کیفیت دسترسی، وضعیت آب و نوع سند در این منطقه بسیار تعیینکننده است. کارشناسان حقوقی املاک هشدار میدهند خریداران پیش از معامله، وضعیت کاربری و مجوز ساخت را با دقت بررسی کنند. در برخی مناطق اطراف شیراز، اختلاف میان «باغ مجاز» و «ساختوساز غیرمجاز»، دردسرهای حقوقی بزرگی ایجاد میکند.
تب باغویلا در حاشیه شیراز
رشد قیمت آپارتمان در شیراز باعث شده بخشی از سرمایهها به سمت باغویلا حرکت کند. بعضی خریداران ترجیح میدهند به جای خرید آپارتمان کوچک در مناطق گران شهر، باغی در حاشیه شیراز تهیه کنند که هم قابلیت تفریحی داشته باشد و هم در آینده رشد قیمت کند. همین تغییر نگاه، بازار تازهای ساخته است. بازاری که در آن طراحی محوطه، استخر، آلاچیق، باربیکیو و نورپردازی به اندازه متراژ زمین اهمیت پیدا کردهاند. در فایلهای لوکستر، امکاناتی مثل استخر چهارفصل، درختان بالغ، سیستم آبیاری قطرهای و حتی دوربین مداربسته نیز دیده میشود. چنین باغویلاهایی معمولاً مشتری خاص خود را دارند و قیمتشان به دهها میلیارد تومان میرسد.
هزینه نگهداری باغ هم کم نیست
خرید باغ به پرداخت پول اولیه ختم نمیشود. نگهداری باغ، مخصوصاً در شرایط کمآبی استان فارس، هزینه قابل توجهی دارد. آبیاری، هرس درختان، نگهبانی، رسیدگی به ساختمان و هزینههای برق و پمپ آب، رقم ماهانه قابل توجهی ایجاد میکند. برخی مالکان باغهای کوچک میگویند اگر باغ به حال خود رها شود، خیلی زود فرسوده میشود. به همین دلیل بخشی از خریداران ترجیح میدهند باغهای کوچکتر ولی آمادهتر تهیه کنند. یکی از مالکان باغ در حوالی صدرا میگوید: «الان داشتن باغ بیشتر از پول خرید، حوصله و رسیدگی میخواهد. اگر مراقبت نکنید، بعد از یک سال، همهچیز آسیب میبیند.»
رونق بازار در تابستان
فعالان بازار معتقدند فصل تابستان، تقاضا برای باغ و باغویلا بیشتر میشود. خانوادهها در این فصل بیشتر به فکر خرید فضای تفریحی میافتند و همین موضوع معمولاً قیمتها را تکان میدهد. البته بازار در تابستان امسال، کاملاً پررونق نیست. بسیاری از فروشندگان قیمتهای بالا اعلام میکنند ولی تعداد معاملات نسبت به دوران اوج سالهای قبل، کمتر شده است. با این حال فایل خوب همچنان مشتری خود را پیدا میکند. بهویژه باغهایی که دارای سند روشن، برق، آب، دیوارکشی و ساختمان قابل استفاده باشند.
