آتش مسکن هنوز زبانه می کشد

● آیا قیمت مسکن در سال آینده افزایش خواهد یافت؟
این سوال اصلی بسیاری از مالکان، خریداران وحتی اجاره نشین ها در روزهای پایانی سال است . برخی رکود نسبی حاکم بر بازار در ماه اسفند را ناشی از تردیدهای موجه وغیر موجه مردم ، در پاسخ به این سوال می دانند .
این در حالی است که بخش مسکن تنها در امسال چند جهش عمده قیمتی را تجربه کرده است وبه اعتقاد برخی از کارشناسان به نقطه اشباع رسیده است . رکود حاکم بر بازار مسکن بین سالهای ۸۲ تا ۸۴ باعث شد که با افزایش حجم نقدینگی کشور ،بخش مسکن نقطه هدف این نقدینگی قرار گیرد . اساسا نقدینگی علاوه بر تقویت رشد تورم، هر از گاهی به یکی از بخش‌های اقتصادی کشور که دارای ارزش افزوده بالایی است، تسری می‌یابد و این بار به‌سمت بخش مسکن حرکت کرده است بنابر اعلام بانک مرکزی جمهوری اسلامی، میزان نقدینگی در شهریورماه امسال با ۳۵درشد رشد نسبت به مدت سال قبل، به یک هزار و ۵۹تریلیون و ۹۶۶میلیارد و ۲۰۰میلیون ریال رسیده است.
در حالی که نقدینگی‌های سرگردان به سمت مسکن در حرکت بوده و قیمت مسکن هم هر روز افزایش یافته است . البته برخی از جمله رئیس جمهور که قبلا شهردار تهران بوده است ، معتقدند که بخش قابل توجهی از گرانی های اخیر ناشی از جو ملتهب روانی است که برخی از سودجویان در بازار مسکن ایجاد می کنند .
مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در این باره معتقد است : عده ای که در این میان منافعی دارند تلاش می کنند با طرح شایعات و جوسازی، بهای مسکن را افزایش دهند. مثلا کسانی می گویند مشاوران مسکن عامل گران فروشی هستند، اما وقتی تحقیق می کنید درمی یابید که این افراد بسازوبفروش هستند و در نتیجه جو را ناآرام و مغشوش می کنند . باید جلوی شایعات و جوسازی ها گرفته شود. ضمن آن که رسانه ها برای مصاحبه سراغ افرادی بروند که واقعا کارشناس و خبره هستند، نه این که از هر فرد ناآگاهی یا غیرخبره ای نظرخواهی کنند، اینها مسلما جو نادرستی ایجاد می کند که نتیجه آن افزایش و گرانی بهای مسکن است.
اما توکلی مشاور املاک درشهرک غرب می گوید : از زمانی که وام ۱۸ میلیون تومانی شروع شد این وضع به وجود آمد . محدودیت زمانی جهت اخذ وام از یک طرف واز طرف دیگر قدمت سال ساخت ، بدین صورت که کارگزاران و وام دهندگان جواز ساخت را ملاک قرار داده و توجهی به ساختمان ندارند این یک اشتباه است . دولت می خواهد در این رابطه به افراد ضعیف وبی خانه کمک کند واما برای وام ۱۸ میلیونی محدودیت زمانی قائل شده اند . در نتیجه همین موضوع باعث گردیده که ضعیف پایمال و بساز بفروشها از این موقعیت سوء استفاده و قیمت ملک را به دلخواه خودشان افزایش دهند . حدود ۵ ماه قبل ملکی که ۱۰ سال ساخت بوده ومتری ۷۰۰ هزار تومان بوده در حال حاضر متری یک میلیون و صد هزار تومان به فروش می رسد . به نظرمن اگر قدمت ساخت را تا ۱۸ سال افزایش دهند ومحدودیتی برای وام در نظر نگیرند اوضاع به حال اول برمی گردد .
اما واقعا تاثیر بساز بفروشها در تعیین قیمت نهایی مسکن چقدر است ؟در حالی که بخش مسکن با افزایش حداقل ۲۰۰ درصدی قیمت مصالح ساختمانی روبرو بوده است . کشور سالانه به چیزی حدود یک ونیم میلیون واحد مسکونی احتیاج دارد در حالی که تنها نیمی از این نیاز براورده می گردد . از سویی عملکرد انبوه سازان ایرانی قابل مقایسه با خارجی ها نیست . یکی از مهندسین ساخت وساز حرفهای جالبی در این زمینه دارد : در این دوره رکود مسکن، آنها که در اثر افزایش ناگهانی درآمد ملی و به واسطه داشتن شغل های درآمدزا، توانسته اند پول هنگفت به جیب بزنند، در فرصت رکود، ساخت و سازهای فراوان کرده اند. واحدهای بسیاری ساخته اند که هم اینک خالی و آماده فروش است. اغلب آنها هم می دانستند که نتیجه سیاست های اجرا شده، رشد ناگهانی مسکن خواهد بود، حالا این افراد با سوءاستفاده از رانت اطلاعاتی، در اختیار داشتن نبض بازار به وسیله متراژ بالای آپارتمان ساخته شده که در اختیار دارند، تلاش می کنند که بیشترین استفاده را ببرند
● دولت چه می تواند بکند؟
با توجه به کمبود عرضه مسکن مناسب و سهم بالای هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار، اصلاح سیاستهای دولت در این بخش ضرورت دارد . زمین و مسکن در ایران و در شرایط فعلی، کالای مصرفی بادوام نیست بلکه به کالاهای سرمایه ای پربازده تبدیل شده است . این اتفاق منحصر به کشور ما نیست و برای مثال اخیرا در پایتخت روسیه یعنی شهر مسکو نیز افزایش ناگهانی وبی رویه قیمت املاک مسکونی رخ داده که موجب موضع گیری های صریح وبی پرده پوتین رئیس جمهور این کشور گشته است .
با تمام این تفاسیر به نظر می رسد نابسامانی های مسکن از آنجا که بخش قابل توجهی از مردم با آن درگیر هستند به اعتماد عمومی نسبت به سیاستهای دولت لطمه می زند . لذا دولت باید هر چه سریع تر بر این آتش آبی بریزد تا دامنگیر سایر سیاستهای موفق دولت نیز نگردد . در همین راستا مرکز پژوهش‌های مجلس خواستار اصلاح سیاست‌های دولت در جهت ایجاد رونق پایدار و غیرتورمی در بازار مسکن کشور شد به گزارش اطلاع رسانی مرکز پژوهش‌ها، دفتر مطالعات زیربنایی این مرکز پس از برگزاری چندین نشست تخصصی برای بررسی بحران مسکن، سرانجام در نشست نهایی، راهکارهای خود را برای حل بحران مسکن ارائه داد . مهندس محمدرضا محمدخانی رییس دفتر مطالعات زیربنایی در این نشست طی سخنانی با اشاره به جو روانی ایجاد شده بر اثر اعلام مداوم خبر واگذاری تسهیلات بانکی و یا تمدید آن، تصریح کرد که این جو روانی باعث رشد قیمت مسکن و اجاره بها به ویژه در شهرهای بزرگ شده است در حالی که تسهیلات بانکی برای بخش مسکن باید توسط کلیه بانک ها و به صورت مداوم و بدون جوسازی جریان داشته باشد.
محمدخانی همچنین واگذاری زمین به مردم در شهرهای کمتر از ۵۰۰ هزار نفر و در کلان شهرها و شهرهای متوسط به تعاونی‌های کارمندی و کارگری رسمی را در کاهش بهای مسکن موثر دانست و افزود: در حال حاضر بیش از نیمی از قیمت تمام شده مسکن در شهرهای بزرگ را قیمت زمین تشکیل می‌دهد.
به گفته وی باز تولید زمین در بافت‌های فرسوده شهری و تولید زمین توسط سرمایه‌گذاران بخش خصوصی و واگذاری آن به دولت و ساماندهی بنگاه‌های املاک و میزان حق العمل دریافتی آنها برای جلوگیری از افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها از دیگر راهکارهای مرکز پژوهش‌ها در این عرصه بوده‌اند ..
مرکز پژوهش‌ها در ادامه نقش سیمان و فولاد (آهن) را در تولید مسکن بسیار مهم دانست و تصریح کرد که دولت می‌تواند با اعطای ۱۰۰ میلیارد تومان تسهیلات بانکی به طرح‌های توسعه ۱۹ کارخانه سیمان ( ۱۰ طرح بهینه‌سازی، یک طرح توسعه و ۸ طرح جدید)، میزان تولید سیمان را ۱۳ میلیون تن افزایش دهد و بدین صورت مشکل کمبود سیمان را به صورت اساسی حل کند و در زمینه فولاد نیز سریعترین راه‌حل با توجه به کمبود ۶/۸ میلیون تنی فولاد در کشور این است که برای سال‌های ۸۶ تا ۸۸ واردات فولاد به کشور با حذف همه عوارض و موانع گمرکی آزاد شود و دولت فقط به استانداردهای لازم فولاد وارداتی توجه داشته باشد
اما این روزها بحث طرح جامع مسکن مسکن نیز مطرح است که به اعتقاد رئیس جمهور در صورت تصویب نهایی توسط مجلس شورای اسلامی بسیاری از مشکلات بخش مسکن را حل خواهد نمود . اما آیا واقعا این طرح قرار است معجزه بکند . برای اثر گذاری طرح جامع مسکن حداقل ۶ ماه تا یک سال وقت نیاز است لذا نباید در کوتاه مدت از این طرح انتظار معجزه داشت. این جمله را مینو رفیعی مجری طرح جامع مسکن گفته است .
● طرح جامع مسکن
طرح جامع مسکن که شامل ۹ محور اساسی و ۵۵ برنامه است به جای طرحی موسوم به طرح تعدیل بهای مسکن که قرار بود از سوی نمایندگان مطرح شود با همکاری نمایندگان مجلس و مسئولان وزارت مسکن و شهرسازی آغاز ‌شده‌است. به گفته برخی از مسوولان طرح جامع مسکن می‌تواند مشکل قشر کم‌درآمد برای تامین مسکن را رفع کند. این طرح در چارچوب ۹ محور تهیه شده که برای هر محور نیز برنامه های کاربردی لحاظ گردیده است .
درواقع این طرح از چند برنامه اجرایی تشکیل شده است که برخی از این برنامه ها به عنوان مصوبه دولت باید مصوب و ابلاغ شوند، برخی به تغییر سیاست ها در خود وزارت مسکن منجر می شوند که بایستی در قالب دستورالعمل ارائه شوند و برخی در قالب لایحه به مجلس تقدیم می شوند براساس طرح جامع به مقوله زمین شهری و کل سیاست های حاکم بر آن و بررسی سیاست هایی که تا امروز بوده است توجه جدی شده تا برخی از این سیاست ها اصلاح شوند .
توجه به بافت های فرسوده، حاشیه نشینی، صنعت ساختمان و فناوری ها، مسکن روستایی و ابزارهای گوناگون مالی برای بخش مسکن نیز از محورهای دیگر موردنظر در این طرح هستند. از مجموع این محورها که در قالب این سند تهیه شده اند تا امروز برنامه اجرایی به دولت تقدیم و تصویب شده اند که بخشی از آن در راستای ارتقای کیفیت صنعت ساختمان است .
بخش عمده منابع این طرح منابع غیردولتی است. پیش از انقلاب سهم دولت تنها ۶/۲ در بخش مسکن بود .
درواقع در قالب این طرح سهم دولت در تامین مسکن اقشار کم درآمد با اعطای تسهیلات از سوی سیستم بانکی به ۸۰ درصد بالغ خواهد شد. به نحوی که بخشی از سود تسهیلات بانکی در بخش مسکن کم درآمدها به شکل یارانه سود تسهیلات (تا ۵۰ درصد سود بانکی) اعطا خواهد گردید.
● پس سال بعد چه می شود؟
اما با تمام این تفاسیر سال آینده قرار است چه اتفاقی بیفتد . قیمت مسکن افزایش پیدا می کند ویا با رکود فعلی روند نزولی می یابد .
مکوندی مشاور املاک می گوید : قیمتهای کنونی کاذب است . با رکود فعلی حاکم بر بازار که به علت گرانی بی حد و حصر است فکر نمی کنم در سال جدید قیمتها بیش از این افزایش پیدا کند . برخی مردم تصور می کنند با سهمیه بندی بنزین قیمت املاکشان افزایش می یابد . البته همه چیز بستگی به تورم سال بعد دارد .
مصطفی قلی خسروی رییس اتحادیه املاک نیز معتقد است : اگر افزایش قیمت تراکم، آهن، میل گرد و سیمان تا ۱۰ سال آینده در همین حد باقی بماند، مسلما تورم در بخش مسکن مطابق با رشد تورم بانک مرکزی یعنی ۱۰ الی ۱۵ درصد خواهد بود، در غیر این صورت تورم افزایش می یابد، ولی آنچه مسلم است امسال قیمت مسکن بالا نخواهد رفت .
اما در نهایت باید گفت که که مسکن یکی از اقلام مهم و حیاتی سبد خانوار است . دولت نهم که با شعار عدالت و افزایش حداقل ۴۰ درصدی قدرت خرید سبد خانوار بر سر کار آمده است نمی تواند توجیه گر نابسامانی های اخیر باشد . در فضای مبهم وهمراه با تردید شب عید دولت باید تمام سعی خود را مبذول این امر دارد تا آتش مسکن در سال بعد فروکش کند . اما به عنوان جمله پایانی باید گفت : آقای رئیس جمهور آتش مسکن هنوز زبانه می کشد .

فاطمه سحابی

منبع : روزنامه رسالت