۲۰ میلیون تومان برای هیچ

ركود بی سابقه ای كه از حدود سه سال پیش گریبان بازار ساخت و ساز و معاملات مسكن را گرفته است، همچنان ادامه دارد و راهكارهای ارائه شده توسط دولت و متصدیان امر مسكن نیز تاكنون كمك چندانی به رفع این معضل نكرده است. با این همه، دولت امیدوار است طرح جدید بانك مسكن تحركی به بازار مسكن بدهد. این طرح شامل افزایش سقف وام مسكن از ۱۸ میلیون تومان به ۲۰ میلیون تومان است كه اخیراً توسط مدیرعامل بانك مسكن در رسانه ها منتشر شد. طرحی كه چندان مورد توجه كارشناسان اقتصادی قرار نگرفت و به نظر نمی رسد بتواند مشكل مسكن را حل كند. چه به نظر اغلب كارشناسان اقتصادی، در حال حاضر بازار مسكن كشور با تورم ۳۰۰ درصدی مواجه است و ارائه این قبیل طرح ها نمی تواند مشكل مسكن را لا اقل تا ۱۰ سال آینده برطرف كند.بر اساس برآوردهای صورت گرفته توسط متخصصین امر مسكن، خانه دار شدن تمام خانوارهای ایرانی طی ۱۰ سال آینده امكان پذیر نیست، چرا كه رقم ساخت سالانه ۱‎/۷ میلیون واحد مسكونی تاكنون برآورده نشده و این رقم در پایان برنامه سوم توسعه فقط به ۴۰۰ هزار واحد رسید. درحالی كه برنامه چهارم توسعه كه سال اول آن را پیش رو داریم، اوج نیاز به مسكن در كشور محسوب می شود و ساخت این تقاضا و جبران كسری ۱‎/۳ میلیون واحدی برنامه سوم توسعه عملاً شدنی نیست.
۹۰ تا ۹۵ درصد افزایش
دكتر شقاقی كارشناس مسكن و انبوه سازی در این باره می گوید: «در صورتی كه بخواهیم به واحدهای مسكونی مورد نیاز خود دست یابیم، میزان ساخت و ساز انبوه سازان باید از ۴۸ درصد فعلی به ۹۰ تا ۹۵ درصد افزایش یابد. این عضو هیأت علمی دانشگاه آزاد اسلامی ادامه می دهد: «در این راستا دولت نیز باید انبوه سازان را نسبت به برگشت سرمایه خود مطمئن كند، چرا كه این قشر نمی تواند از سود خود چشم پوشی كند و توقع سود بالا دارد.»
علاوه بر این بسیاری از كارشناسان مسكن همچون دكتر شقاقی معتقدند كه با توجه به تورم موجود در بخش مصالح و زمین در كشور، بازار مسكن در ۴ سال گذشته با تورم ۳۰۰ درصدی مواجه بوده است كه این امر به دلیل افزایش تقاضا، افزایش سودخواهی در بخش مسكن و بورس بازی زمین به وجود آمده است. از طرف دیگر، اغلب كارشناسان به ناتوانی كارخانه های داخلی كشور بر تأمین مصالح ساختمانی اذعان دارند و معتقدند كه در شرایط موجود امكان تأمین مصالح و مواد اولیه ساخت مسكن برای خانوارهای ایرانی توسط كارخانه های داخلی وجود ندارد و ظرفیت آنها در ساخت و تأمین این مواد باید به دو برابر ظرفیت فعلی افزایش یابد.
وام بی فایده
افزایش وام مسكن تا سقف ۲۰ میلیون تومان درحالی اتفاق می افتد كه واقعیات بازار مسكن در ایران بسیار دورتر از رقم اعلام شده است و پرداخت این وام حتی نمی تواند نیمی از هزینه خرید یك دستگاه آپارتمان ۵۰ متری نوساز را تأمین كند و برای تقویت توان مالی افراد فاقد مسكن باید سقف وام مسكن لا اقل به ۷۰ تا ۸۰ درصد قیمت یك واحد مسكونی برسد كه این امر نیز در شرایط موجود و با توجه به ضعف مالی دولت عملاً امكانپذیر نیست.در مورد وام ۲۰ میلیون تومانی «فردین یزدانی» كارشناس اقتصاد مسكن می گوید: «این وام قطعاً مورد استقبال قرار نگرفته و تحركی نیز در بازار مسكن كشور ایجاد نمی كند.» او می افزاید: «این وام با توجه به دوره سپرده گذاری بلندمدت آن می تواند در صندوق مسكن جوانان عمل كند، چرا كه به نظر می رسد به دلیل ملاحظات سیستم بانك مسكن و جلوگیری از خالی شدن صندوق پس انداز و كنترل تراز مالی این بانك صورت می گیرد.»یزدانی با اشاره به نبود بازار رهن ثانویه و سپرده در ایران و كاهش قدرت مانور بانكها در ارائه تسهیلات به متقاضیان می گوید: «این افزایش سقف وام به دنبال افزایش قدرت خرید مردم نیست و تنها یك سیاست بانكی محسوب می شود.»همچنین دكتر محمد ستاریان از كارشناسان اقتصاد مسكن نیز با انتقاد از افزایش زمان سپرده گذاری برای افزایش دو میلیونی وام مسكن می گوید: «اصلاً بانك مسكن برای ۳۶ ماه آینده خود برنامه ای دارد كه انتظار دارد مردم سرمایه خود را برای سه سال به آنها بسپارند.»
او می افزاید: «اینگونه اقدامات نشان می دهد كه سیاستگذاران با بخش مسكن بازی می كنند و به فكر حل مشكل مسكن به صورت اساسی و بنیادی نیستند. درحالی كه قیمت مسكن در كشور به راحتی دستخوش حوادث و اتفاقات می شود، نمی توان انتظار داشت كه خانواده ها به صورت كوركورانه اقدام به سپرده گذاری كنند، چرا كه مشخص نیست كه تا سه سال آینده قیمت مسكن چند برابر شود.»
او در مورد اینگونه اقدامات می گوید: «تصویب این وام خدمت به خریدار و بخش مسكن نیست و استفاده كنندگان از این وام بسیار انگشت شمار خواهند بود و تنها كسانی از وام استفاده می كنند كه سپرده گذاری سرمایه را كه خود، امتیاز وام خود را با سود به متقاضیان می فروشند و تصویب چنین وامهایی تنها به ایجاد رانت در بازار مالی مسكن می انجامد.»
در سایر كشورها
آمارها نشان می دهد به طور متوسط كشور در هر سال به ایجاد ۵۰۰ هزار واحد مسكونی جدید برای زوج های جوان نیاز دارد. بسیاری از جوانان از ترس عدم توانایی تأمین مسكن مورد نیاز از ازدواج پرهیز می كنند و این در حالی است كه سیاست ارائه ۷۰ تا ۹۵ درصد وام خرید مسكن در اغلب كشورهای پیشرفته به عنوان یك سیاست تشویقی برای افزایش گرایش به ازدواج درمیان جوانان رایج است. در این باره دكتر ستاریان می گوید: در سایر كشورها، خصوصاً كشورهای اروپایی متقاضیان ۱۰ روز پس از ارائه درخواست دریافت وام مسكن خود می توانند ۹۵ درصداز قیمت واحد مسكونی را با ساده ترین شرایط و پایین ترین نرخ سود بانكی دریافت كنند. در حالی كه درایران بانك ها تنها برای استفاده مالی از سپرده مردم، زمان سپرده گذاری را تا ۳۶ ماه افزایش می دهند.»ستاریان با بیان اینكه افزایش وام مسكن به دلیل پایین بودن میزان تولیدواحدهای مسكونی در كشور تأثیری بر خانه دار شدن مردم نمی گذارد می گوید: بانك ها در سایر كشورها با ارائه ۹۵ درصد از قیمت واحدهای مسكونی در قالب وام و در رهن گرفتن آن و اطمینان از افزایش ارزش افزوده این واحدها به صورت سالانه، میزان تقاضا را افزایش می دهند در حالی كه اجرای این سیاست در كشور ما راحت تر از سایر كشورهاست. چرا كه قیمت واحدهای مسكونی در كشور بیشتر از نرخ تورم سالانه رشد می كند كه با این شرایط بانك ها می توانند با خیال راحت ۹۵ درصد قیمت واحدهای مسكونی را به متقاضیان به عنوان وام پرداخت كنند.
شرایط سخت و ناممكن
البته درمیان بانك های ایرانی، بانك های خصوصی نظیر پارسیان برای خرید مسكن تا ۵۰ میلیون تومان وام پرداخت می كنند و مدیران آنها می گویند طرحشان می تواند تا ۸۰ درصد قیمت مسكن را پوشش دهد. اما سؤال این است كه متقاضیان اصلی وام مسكن چه كسانی هستند؟ كسانی كه توان بازپرداخت وام با نرخ بهره ۲۶ درصد را دارند؟ یا كسانی كه امكان پرداخت ماهیانه ۲۰۰ هزار تومان اجاره را ندارند؟! براساس طرح بانك های خصوصی ایران از جمله همین بانك پارسیان اگر یك متقاضی ۱۵ میلیون تومان از بانك خصوصی وام دریافت كند، باید برای مدت ده سال ماهانه حدود ۳۰۰ هزار تومان به بانك بپردازد و بسیاری از افراد از پرداخت چنین مبلغی عاجز هستند. در این باره نباید فراموش كرد كه شمار زیادی از ایرانیان برای داشتن سقف بالای سربخش اعظمی از درآمدشان را صرف پرداخت اجاره بها می كنند و به گزارش «میلون كوتاری» كارشناس سازمان ملل در امور مسكن از ایران مسكن و وام آن فقط در توان مالی خانواده های طبقه متوسط به بالاست و اجاره و قسط وام ۵۰ تا ۷۰ درصد درآمدهای خانواده های ایرانی را می بلعد.در عین حال آمارها نشان می دهد كه شمار زیادی از ایرانیان به دلیل عدم توانایی تأمین منابع مالی مورد نیاز جهت خرید یا اجاره مسكن به حاشیه شهرها رانده شده اند كه آمار ۸ میلیونی حاشیه نشینی در ایران این موضوع را تأیید می كند.
بزرگترین بازار مالی
بازار مسكن با همه گرفتاری هایش بزرگترین بازار اقتصادی كشور است ونزدیك به یك سوم سرمایه گذاری ها به این بخش اختصاص دارد. در برنامه چهارم توسعه كه قرار است تا سال ۱۳۸۸ اجرا شود پیش بینی شده كه لااقل ۴ میلیون و ۷۰۰ هزار دستگاه خانه باید ساخته شود تا نیاز رو به افزایش كشور در این زمینه مرتفع گردد. این در حالی است كه آمارها نشان می دهد به دلیل ركود بی سابقه ۳ سال اخیر بازار مسكن عملاً اجرایی شدن چنین برنامه ای غیرممكن است.
در این باره «سیدشمس الدین مجابی» كارشناس مسكن می گوید: «با زیر ساخت های فعلی نمی توان سالانه قریب ۲ میلیون واحد مسكونی تولید كرد. چرا كه رسیدن به چنین ظرفیتی از ساخت مسكن تنها با استفاده از روش های ساخت علمی و صنعتی مدرن و پیش ساخته امكان پذیر است كه كشور ما از انجام آن عاجز است.»
او ادامه می دهد: «با روند فعلی در امر ساخت و ساز لااقل تا ۱۵ سال آینده مشكل مسكن كشور حل نخواهد شد.» در هر كشوری كه وضعیت مسكن آن در شرایط مناسب قرار داشته باشد، ۷۰ صنعت مرتبط با این امر را تحت تأثیر قرار می دهد و می توان نتیجه گرفت كه ركود بختك شده و صنعت ساخت و ساز در كشور موجب معطلی و بیكار ماندن بسیاری از شاخه هایی شده است كه به طور مستقیم یا غیرمستقیم با این صنعت در ارتباط هستند.جالب اینجاست كه در حال حاضر به دلیل ركود بازار و عدم توانایی خرید و تأمین مصالح مورد نیاز ساختمانی مورد نیاز كشور، بسیاری از اقلام این مصالح به خارج از كشور صادر می شود و این در حالی است كه كشور به تولیدات داخلی برای ساخت واحدهای مسكونی مورد نیاز احتیاج دارد. فراموش نكنیم كه یكی از راهكارهای سرعت بخشیدن به روند ساخت و ساز مسكن وارد كردن كارخانه های واحدهای پیش ساخته است كه البته هر واحد كارخانه ای كه توان ساخت ۷ واحد مسكونی در طول یك روز را داشته باشد، به ۳ میلیارد دلار پول نیاز دارد و سؤال آخر این است كه آیا چنین توانایی برای جامعه مسكن سازان كشور و حتی دولت در ایران وجود دارد؟ مسلماً نه!
احمد جلالی فراهانی

منبع : روزنامه ایران