غافلگیر نشویم طرح اصلاح بافت های فرسوده به کجا می انجامد؟

زندگی در خانه هایی با بافت فرسوده و شکننده نوعی زیستن در بلاتکلیفی است. این شیوه زندگی یعنی غنودن در چاردیواری اسفنجی که به راحتی می تواند با لرزه ای نسبتاً شدید یا بارندگی تند و سنگین ترک بردارد و فرو ریزد.
ساکنان این گونه خانه ها کمتر سراغی از آفتاب می گیرند، هوش و حواس آنان به فرسودگی بنا و پوسیدگی اسکلت سرپناه است. مبادا اعضای خانواده را غافلگیر کند!
عمر برخی از خانه های بنا شده در تهران بعضاً تا یکصد سال و شاید بیش از آن می رسد. تهران به کلان شهر شهره شد اما وضعیت بناها و خانه های آن هماهنگ با رشد شهر، تغییر نکرد!
طرح اصلاح و نوسازی بافت های فرسوده در تهران و برخی از شهرها امیدواری ساکنان این گونه خانه ها را در پی داشته اما اجرای این طرح با فراز و فرود همراه بوده است.
در بند ۷ تبصره ۶ قانون بودجه سال ۱۳۸۶ کل کشور آمده است: در اجرای اصول ۳۱ و ۴۳ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران و مفاد بندهای ۱۵ و ۴۱ سیاست های کلی برنامه چهارم توسعه و بند «ج» ماده ۳۰ قانون برنامه چهارم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران مبنی بر لزوم تأمین مسکن مناسب برای آحاد ملت به خصوص اقشار کم درآمد، تقویت نقش حاکمیتی دولت در امر تأمین مسکن و در راستای حصول به عدالت اجتماعی و توانمندسازی گروه های کم درآمد با تکیه بر تقویت تعاونی های تولید مسکن و خیرین مسکن ساز، حصول مدیریت یکپارچه و منسجم زمین، کاهش سهم زمین در قیمت تمام شده واحد مسکونی، حمایت و هدایت انبوه سازی، صنعتی سازی، مقاوم سازی و ارتقای فناوری ساخت وساز، به دولت اجازه داده می شود با جلب و جذب منابع مالی بخش خصوصی، منابع حساب ذخیره ارزی (سهمیه بخش غیردولتی)، تسهیلات مالی خارجی، درآمد عمومی دولت، موضوع ردیف های ۶۰۱۱۰۴ و ۶۰۱۱۰۵ قسمت چهارم این قانون فروش اوراق مشارکت، سرمایه گذاری و شرکت های دولتی، کمک های مالی خیرین و سازمان های غیردولتی و تسهیلات بانکی، نسبت به زمینه سازی برای تأمین مسکن گروه های هدف اقدام نماید...»
... همچنین براساس مفاد تبصره ۶ قانون بودجه سال ۱۳۸۶ کل کشور، آمده است: «به منظور نوسازی بافت های فرسوده شهری و سکونتگاه های غیررسمی که محدوده آنها در کلانشهرها با تصویب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و در سایر شهرها با تصویب شورای برنامه ریزی و توسعه استان تعیین می شود و نیز تشویق و ترغیب بخش های خصوصی و تعاونی به احداث واحدهای مسکونی بادوام، ارزان قیمت و مقاوم در برابر زلزله و تأمین مسکن خانوارهای کم درآمد، اقداماتی انجام خواهد شد...»
● زندگی در کوچه های تنگ و تاریک
فراوانی، پراکندگی موقعیت جغرافیایی بافت های فرسوده در مناطق مختلف کلان شهر تهران به گونه ای است که شناخت و تفهیم آن از روی نقشه یا با واژه و تعریف را دشوار می کند. مثلا چه کسی باور می کند در این کلان شهر در منطقه۱۵ کوچه هایی با عرض کمتر از یک متر وجود دارند. کوچه هایی با طول های کوتاه و بلند و البته بعضی از آن ها بن بست. باریکه هایی که به قولی اگر بخواهند یک یخچال را در آن جابه جا کنند باید ساعت ها بیندیشند!... خانه هایی که مجموع وسعت زمین و ساختمان آن ها حداکثر ۵۰ متر است... آیا می دانید در منطقه۱۷ تهران خانه هایی با تنها دو اتاق مأمن و پناهگاه خانوارهایی با ۶ یا هفت نفر بچه و پیر و جوان شده اند و ساکنان آن مجبور به گذراندن زندگی در این پناهگاه های وحشت افزا هستند؟ البته زخم این مشکل زمانی بیشتر جلوه می کند که این گونه به اصطلاح «سرپناه»ها- از ثمن بخت- به خاطر آن که در شمار پلاک های فرسوده قرار دارند باید تخریب شوند. خانواده هایی در این گونه مناطق همه اثاثیه شان را در یک گله پاگرد به عنوان حیاط تلمبار کرده اند!
بافت فرسوده برخی از نقاط تهران را تهدید می کند. در منطقه۱۱ خانه هایی کهنه و شکننده وجود دارند که مخل آرامش روان و فکر و روح شده اند. اما پولی که برای خرید آن ها تعیین شده بسیار ناچیز است. مجریان طرح نوسازی بافت های فرسوده هم از کمبود بودجه می نالند. اما واقعیت این است که بسیاری از ساکنان و مالکان چنین خانه هایی با رقم های پیشنهادی مجریان طرح نمی توانند حتی اتاقی را به عنوان مسکن در جایی دوردست جایگزین سرپناه فرسوده خود کنند.
در یکی از کوچه های فرعی منشعب از بازارچه ای قدیمی و معروف در منطقه مرکزی شهر، آواری کهنه از تل خاک و آجر و تیرهای چوبی سقف بنای فرسوده، انباشته شده است. جای جای سطح این محل- که مسکونی بوده است- خاکبرداری و رها شده است. به گفته چند تن از ساکنان منازل اطراف، این ویرانه از ۷ سال پیش تاکنون بلااستفاده مانده و مشکلات متعددی برای خانواده ها به وجود آورده است! اعتراض ها و پیگیریهای اهالی کوچه در مراجعه به شهرداری منطقه تنها به پایه کوبه و حصارکشی تور سیمی سمت فضای معبر کوچه منجر شده است اما فراوانی موشها و نفوذ آب باران و برف همچنان باعث نگرانی و سلب امنیت و آسایش ساکنان آپارتمان چند طبقه مشرف به این محل می شود.
خانم سالمند ساکن طبقه اول به کوچه می آید. دفتر و دستک یادداشت و دوربین همکار عکاس را می بیند می پرسد: شما از طرف شهرداری آمده اید؟ از سوژه گزارش روز کیهان می گویم. «فاطمه سیدناصری» با لحنی آزرده و درمانده می گوید: از ۶سال قبل به این کوچه آمده ایم، این خانه فرسوده و در حال تخریب بود مالک آن هم با خاکبرداری و پی کنی قسمتی از پی دیوار مسکونی هم کف ما که همجوار این مخروبه است را تخریب کرده است.» انتهای دیوار خانه اش را نشان می دهد که در یک سطح دو سه متری به عمق حدود بیست سانت تراشیده شده است می گوید: «این تعرض به حریم ما باعث نگرانی شده که مبادا دیوار آن قسمت آپارتمان ریزش کند. مشکل دیگر این که این محل مدتها محل تجمع معتادان و شبگردان شده بود. با پیگیری ساکنان و همسایگان جلوی فضای رو به کوچه را تور سیمی کشیدند اما موش ها امنیت و آسایش ما را گرفته اند. موش ها تا طبقات بالا و خانه های دیگر رخنه کرده اند» در حین صحبت های این خانم مسن، خانم ساکن در طبقه سوم آپارتمان از پنجره اتاق سر بیرون می آورد و می گوید: «بنویسید! موشها امان ما را بریده اند. در آسایش و راحت نیستیم.» «خانم سیدناصری» می گوید که به هنگام بارندگی، آب باران در سطح کنده کاری های این محوطه جمع می شود و به پی ساختمان نفوذ می کند مخصوصا نگران آن قسمت فرورفتگی خاکبرداری، پی آپارتمان هستیم که ناغافل- احیانا ریزش نکند.»
● همیاری محله برای آسیب های خانه های فرسوده
درد دل این خانم تمام نشده است که مرد صاحبخانه روبروی محل مخروبه از خانه بیرون می آید. او هم در نگاه اول خیال می کند از طرف شهرداری آمده ایم. آن خانم به او توضیح می دهد. مرد همسایه خود را «نارنجی نژاد» معرفی می کند او هم از مشکل هجوم موشها به خانه اش می گوید.- «به دفعات به شهرداری مراجعه شده و زنگ زده ایم بیایند مشکلات ناشی از بلاتکلیفی این خانه فرسوده و تخریب شده را برطرف کنند اما هیچ توجهی نسبت به رفع مشکلات و تأمین امنیت و آسایش ساکنان اطراف نشده است- تا به حال دوبار در این مخروبه آتش سوزی شده است.» او می افزاید: برای مبارزه با موشها تاکنون ۴۰-۳۰ هزارتومان هزینه کرده ایم اما هیچ فایده ای نداشته است. پشت این محل رو به گذر اصلی چند دکان هم متعلق و مربوط به همین ملک است. به گفته او، تخریب چند ساله این واحد مسکونی فرسوده آسیب جدی به ساختمانهای اطراف اش رسانده است.
● بر بام محله؛ نمای نامتجانس مسکونی
او همکاری می کند و همکار عکاس از طریق خانه وی روی بام می رود... نمای ساختمانهای سراسری محل و اطراف محل موصوف، جز تک و توک ساختمان نوساز، نمایی ترکیبی از فرسودگی دارند در نگاه اول این گونه به نظر می رسد که گویی در یک محوطه بزرگ، مثلا جایگاه بارانداز، انبوهی از عدل ها مثلا پنبه، کارتن و جعبه های ناهموار کهنه کنار هم گسترده شده است. اهالی محل از کارهای مقطعی ناراحتند مرد ساکن کوچه درباره آسفالت کوچه می گوید که شبانه آسفالتی تازه روی آسفالت یکدست کوچه کشیدند اما مشکلات خاص خود را دارد: «آسفالت این کوچه پیشتر هیچ مشکلی نداشت یکدست و مناسب بود. صبح یک روز از خانه بیرون آمدیم دیدیم تمام معبر کوچه آسفالت نوریخته بودند؛ آسفالت روی آسفالت!. اما آسفالت جدید، اصولی نیست.» او به قسمتی از کوچه اشاره می کند و می گوید: «فرورفتگی و ناهمسطح بودن در آن قسمت آسفالت ریزی، هنگام بارندگی آب جمع می شود.» مورد دیگر را نشان می دهد که آسفالت نو، چند سانت از ارتفاع پله (پای در ورودی) خانه ای را پوشانده طوری که شیب آسفالت به طرف پاشنه در و مدخل ورودی خانه است.» باران که می بارد، آب راحت از این شیب به داخل ساختمان نفوذ می کند.»
● بلاتکلیفی املاک اوقافی از کوچه بیرون می زنم. دکان قصابی و یکی از
دو سه دکان مرتبط با همان ملک فرسوده از گذشت زمان حکایت می کنند. وارد دکان قصاب باشی می شوم. «خلیلی» پشت پیشخوان مشغول شقه کردن و بریدن گوشت است. از ۴۹سال حضور خود در این محله می گوید. از علت این که چرا بافت های فرسوده در این محله، نوسازی نشده اند؟ می پرسم. می گوید: «بیشتر ساختمانهای فرسوده مال اوقاف است...»
«مهندس ابلقی» مدیرکل دفتر نظارت تهیه طرحهای بافت فرسوده شرکت عمران بهسازی شهری با اشاره به این که بخشی از محدوده های فرسوده دارای مالکیت اوقاف هستند، می گوید: «مالکان این پلاکها به دلیل وضعیت اوقافی، تمایل به ساخت و ساز ندارند در حالی که بافت ها روز به روز فرسوده تر می شوند. لازم است در این زمینه با تعیین تکلیف اراضی وقفی و اعطای نوعی از سند مالکیت، مالکان را امیدوارتر کرد تا در عرصه نوسازی حضور یابند.»
یکی از کسبه بازارچه- کوچه مقدس خیابانی با اشاره به بافت فرسوده ساختمانها به ویژه واحدهای مسکونی و این که چرا این محله قدیمی، نوسازی یا بازسازی نشده است؟، علت را غیراستاندارد بودن مهندسی ساختاری مجموعه این گذر می داند. «ولیزاده» که ۵۰سال سابقه سکونت و کسب آزاد در این محل دارد، می افزاید: «به رغم این که قیمت زمین در اینجا نسبت به بسیاری از مناطق و نواحی شهر، پایین است، نه افراد بساز و بفروش و نه مالکان بناهای فرسوده تمایل به خرید و بازسازی املاک این محل ندارند. قیمت زمین در این محل بین ۹۰۰هزار تا یک میلیون تومان است در حالی که در مناطق پایین تر قیمت زمین بیش از قیمت اینجا، است.» وی دلیل دیگر عدم رویکرد به بازسازی بافت های فرسوده را باریک و کم عرض بودن کوچه ها می داند و می گوید که محدود بودن فضای تردد کوچه ها و معابر از جمله مشکلات نقل و انتقال مصالح ساختمانی است. «اسماعیل» مرد سالمند ساکن محله است. او موقعیت استحکام بناهای فرسوده و خاصه اتاق های آجری بین گذر را این گونه تعریف می کند: «رفت و آمد و تردد ماشین و موتورسیکلت در فشردگی و تراکم بناهای قدیمی یک عامل جنبی اما اثرگذار روی اسکلت بافت های کهنه این محله است. او دست خود را به سوی لبه منحنی یک طاق که ظاهرا پیش ترها مرمت شده است، بلند می کند: سقف ها در اثر کهنگی و مرمت و بندکشی و یا نوسازی نادرست با عبور ماشین و موتورسیکلت ها که خیلی زیاد شده اند، به مرور ته مانده مقاومت خود را از دست می دهند و ریزش خاک آنها را می بینیم. وی تأکید می کند که این محله قدیمی نیاز به تعمیر و نوسازی مطمئن دارد.
● سوار بر اسکلت های پوسیده
جدای از انبوه مغازه ها و واحدهای فرسوده مسکونی در بافت اکثر مناطق قدیمی، وجود طبقات دیگر بر روی این قبیل ساختمانها و به عنوان «بالاخانه» نیز بناهایی فرتوت و کهنه هستند که با بارسنگین خشت و گل و آجر بر اسکلت های پوسیده دکان های همکف معابر سوار شده اند. بیشتر بالاخانه ها سالها است که تبدیل به کارگاه های مختلف تولیدی شده و برخی همچنان به عنوان واحد مسکونی مورد استفاده قرار دارند. اگر در چند منطقه شهرداری از نزدیک لختی با دقت و تأمل به ترکیب و پیکره های پیر نگاه کنیم این حس را در آدم برمی تابانند که به قول معروف، دل شیر می خواهد در چنان محیط و فضاهایی زندگی یا کار کنیم. در خیابان وحدت اسلامی روی چندین مغازه فعال چند ردیف بالاخانه است. می پرسم آیا در طبقات بالای این مغازه ها خانوارها زندگی می کنند؟. «عراقی» می گوید: «بسیاری از این طبقات بافت های قدیمی و فرسوده دارند.
در بیشتر این طبقات چه در مناطق مرکزی و چه پایین تر، بیشتر کارگاه های دوزندگی، کفاشی وکارگاه های تولیدی دیگر فعالیت می کنند.» البته گفتنی است که عمر و بافت ساختاری مغازه های زیر چنین بالاخانه هایی همسان و همگون هم هستند با این تفاوت که صاحبان و شاغلان در مغازه ها بنا بر نوع و سلیقه و ضرورت، خوددستی بر فضا و نمای مغازه شان می کشند. «عراقی» ما را به درون مغازه جمع و جورش راهنمایی می کند. اینجا نیز بر حسب شرایط صنفی و فعالیتی که مختص فروش نوعی فرآورده طبیعی- غذایی مصرفی است، با هزینه شخصی سراسر سه دیوار مغازه را با کاشیهای سفید پوشش کرده است. او می گوید: ضخامت دیوارها با پشت آنها بسیار کم است. چون پشت دیوار، حیاط خانه ای فرسوده است. البته کسی در خانه سکونت ندارد چون اتاقهایش تبدیل به کارگاه های تولیدی شده است، به گفته او یک مشکل بافت های فرسوده این است که محل تجمع افراد لاابالی می شود. اما چرا مالکان این گونه بناهای کهنه اقدام به نوسازی نمی کنند؟، وی به چند دلیل اشاره می کند: «برای نوسازی باید دومتر، ملک عقب نشینی کند، یعنی هر قدر ملک طول بر معبر عمومی دارد، به همان متراژ باید دومتر از ملک کم شود. مسئله دیگر، مالک نیز باید محلی برای ساخت پارکینگ ملک خود، درنظر بگیرد. اگر امکان احداث پارکینگ نباشد می باید متناسب با متراژ و فضای پارکینگ متعلقه، وجوهی بابت آن به شهرداری بپردازد. ضمنا به لحاظ موقعیت تراکم محل و منطقه، اجازه ساخت بیش از یک طبقه در این خیابان داده نمی شود.» به گفته این مغازه دار، در فاصله کمی بالاتر در همین خیابان، چند دکان قدیمی- فرسوده- است که اجازه تعمیر برای آن داده نمی شود.● زلزله بم آژیری که قطع شد طرح اصلاح بافت های فرسوده به کجا می انجامد؟
بافت های فرسوده را به تعبیری می توان کلکسیونی ذخیره مانده ا ز سالیان دور دانست که باید با برنامه ریزی اصولی و مدیریتی مقتدر این کلکسیون را در راستای ایجاد تحولات شهرنشینی تغییر دارد.
دراین نکته شکی نیست که زندگی در زیر سقف های فرسوده و کم دوام همواره با بیم و هراس همراه است و اصلاح و بازسازی بناهای قدیمی آرامش و امنیت خاطر مردم و مسئولان را درپی دارد.
کارشناسان و تحلیلگران شهرسازی و اجتماعی با ارائه نمودارهای متعدد درباره سیر تغییرات معماری و ساختاری نوین بر ایجاد تحولات روحی و فکری به لحاظ بهره مندی از امکانات موردنیاز و امنیت و آسایش در فضاهای مسکونی مناسب تاکید می کنند. آنان ضرورت خروج از بافت های فرسوده و حتی بناهایی فاقد زیربناهای مقاوم و ساخت وساز با مصالح بدون کیفیت را یک الزام ایمنی قلمداد می کنند.
● اماکن فرسوده فاقد استانداردهای زندگی
«صالحی» فارغ التحصیل معماری، معتقد است محیط زندگی اعم از محل سکونت و محل کار و جامعه چنانچه از قابلیت های استاندارد ساختاری و فاکتورهای ضروری برای زندگانی مهیا نباشد، تبعات جالبی نخواهد داشت از جمله این که به فرهنگ رفتاری و گفتاری جامعه آسیب جدی می رساند. او درباره زندگی در بافت های فرسوده مسکونی، با اشاره به نتایج تحقیقات میدانی برخی پژوهشگران می گوید: «در تهران مناطقی داریم که هیچ نشانی از استانداردهای زندگی ندارند. اصولا سبک معماری با ساختارهای فشرده، جمعیت، محرومیت از ابزارها و امکانات خدمات جامع شهری، فقر و... مجالی برای آسایش، رشد فکر و تکاپو و روان ساکنان نمی گذارند. شما در کوچه و معابر بافت های قدیمی و چند ساله گذر کنید، می بینید بافت کوچه ها غیراصولی است، ساختمانها هیچ نظم ساختاری ندارند و خانه هایی را که چندین پله به عمق صحن حیاط و یا ورودیه به راهروهای باریک است، مشاهده می کنید. ترکیب بندی محله ها و تو در تو بودن کوچه ها و پیچ و خم های تمام ناشدنی و ساختمان های بدقواره، چرک و بی رنگ، جوی های متعفن و... خوب، این شرایط تابع معماری صدها سال پیش بوده است. دراین فضا برخی مردم گذشته زندگی کردند اما الان بچه ها چرا باید در همان فضاهای فشرده و نازیبا زندگی کنند؟... شهر سالم، محیط سالم و انسان سالم می باید دارا و بهره مند از معیارهای ساختاری و پرورشی و تربیتی مقتضی زمان باشند.»
او می گوید: «فکر نوسازی بافت های فرسوده در جهت اجرای طرح های جامع و تفصیلی است. دیگر آن بناهای کهنه در خور تهران نیستند زیرا محل مناسبی برای ادامه زندگی مردم نبودند. باید برای ساکنان بافت های فرسود شرایط مناسبی در جهت جابه جایی شان آماده شود که این هم مستلزم ملاحظات مالی- انسانی و فرهنگ سازی عمومی است.»
«من فکر می کنم حادثه دهشتناک شهرستان بم باید برای همه ما مردم آژیر هوشیاری در مقاوم سازی بناهای جدید و به ویژه تمهیدات و برنامه ریزی جدی و پایدار برای سامان دادن به مسئله بافت های فرسوده شهرها خاصه در شهر تهران باشد.»
«اسدآبادی» معمار قدیمی و به قول خودش بازنشسته از چرخه کار و سابقه ساختمان سازی در برخی شهرها و درتهران، با این دیدگاه می افزاید: «مسکن مناسب با موقعیت فضا، نور، محیط و امکانات بهداشتی ضروری ترین وسیله زندگی هر انسان است.
انسان از آن دوران که در بیابان و غار به سر می برد، همواره در صدد داشتن جان پناهی مناسب برای در امان ماندن از هرگونه گزند و خطر بود.»
وی تاکید می کند: «الفبای معماری و ساخت وساز هرسال مدرن می شود، زندگی زیرسقف های پوسیده خشت وچوبی، شرط عقل هیچ کس نیست. باید دولت، ساکنان اماکن فرسوده و شرکت های متخصص و قابل تایید در کار شهرسازی و طراحی و معماری کامل دست به دست هم بدهند و مردم از زیر بناهای بی اعتبار نجات داده شوند. تهران به عنوان پایتخت نباید این طور بماند مناطقی در کمال رفاه و برخوردار از تمام امکانات زندگی باشند، طرف دیگر در مشکلات مسکونی و خطر بار زندگی کنند. زندگی در برخی محله ها تعجب آور است واقعا آدم می ماند چطور سرپا مانده اند. من در بعضی از همین محله ها ساختمان ساخته ام. اسکلت اصلی آن خاک و خشت و چوب است. مشکلات شان هم زیاد است.»
● احیای بافت های فرسوده پتانسیل ارزشمند اقتصادی
مهندس مقداد همتی کارشناس گروه سیاستگذاری مسکن مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت در پاسخ به سؤالم درباره شاخص های برون رفت از بافت های فرسوده به عنوان معضل اجتماعی- مسکونی، روش های اعمال شده درباره بافت های فرسوده را فاقد کارایی می خواند و تملک اجباری در پروسه احیای بافت های کهنه به عنوان راهکار اصولی را نمی پذیرد. وی با تاکید روی تجارب کشورهای دیگر، اعتمادسازی و تشویق مالکان بناهای فرسوده و استراتژی «برنده برنده» را مطرح می کند.
وی با بیان این که دستکم حدود ۴۳ هزار هکتار ساختمان های فرسوده در کشور و حدود ۳۵۰۰ هکتار بافت فرسوده در شهر تهران شناساسی شده است. بافت های فرسوده را یک پتانسیل بسیار ارزشمندی برای رشد و شکوفایی اقتصاد شهری می خواند و می گوید: «احیای بافت های فرسوده علاوه بر تاثیر بسیار شگرف روی رونق مبادلات اقتصادی، اشتغال و از جمله بحث مقاوم سازی و احتمالا جلوگیری از خسارات انسانی و مالی ناشی از زلزله را درپی دارد.»
وی ادامه می دهد: علاوه بر این موارد، مهمترین عاملی که ما را مجاب به احیای بافت های فرسوده می کند، بحث کمبود عرضه مسکن در شهرهای بزرگ و کلان شهرها است.
● تفاوت در قیمت گذاری
«... خانه مسکونی ما را هم گفته اند تخلیه کنیم و بابت آن، ۲۷ میلیون تومان بدهند. ماه ها پیش به شهرداری منطقه نزد آقای ... رفتم و گفتم به ازای این پول که می خواهید بدهید، یک واحد مسکونی در جای دیگر شهر بدهید... قبول نکردند... » خانم ساکن یک خانه فرسوده جلوی در خانه قالیچه کوچکی را روی زمین پهن کرده و مشغول شستن آن است. ناراحت از وضع بلاتکلیف زندگیشان است. نگاهی به اطراف می کنم: چند خانه فرسوده دیگر، برخی تنها دو اتاق دارند؛یک اتاق همکف و یک اتاق روی آن. خانه این خانم هم این گونه است. روبروی این ردیف واحدهای فرسوده اما مسکونی، زمین خانه هایی کهنه، تخلیه و تخریب شده است. متراژ خانه این خانم که می گوید با دو نوه سه چهار ساله و چهار نفر دیگر اعضای خانواده در آن زندگی می کنند، ۵۰ متر است. آب و برق دارند اما گاز شهری خیر! می گوید: «دو هفته منتظر شدیم تا ماشین گاز آمد و کپسول گاز گرفتیم.»
درست دیوار به دیوار این خانه، چهار دیواری بدون سقف خانه کوچکی است که روزگاری محل مسکونی بوده است. در آهنی ورودی آن که شیشه هایش شکسته است قفل و زنجیره شده و پشت در، یک چهارپا است. می گویند مال یکی از همسایه ها است. خانم خانه به تفاوت زیاد قیمت گذاری خانه های این سو با آن سوی خیابان فرعی که فاصله ای ۱۲-۱۰ متر است. اشاره می کند و گله مند است: «هر متر زمین آن طرف خیابان را حدود یک میلیون و چهارصد هزار تومان قیمت گذاری کرده اند اما این طرف را متری ششصد هزار تومان قیمت گذاشته اند.»
مرد صاحبخانه یکی دیگر از خانه ها می گوید ۳۰ سال ساکن این محل و در خانه ۸۰ متری دو طبقه- که ۵۰ سال قدمت دارد- با خانواده پنج نفره خود زندگی می کند.
«مظاهری» هم از قیمت گذاری متری ششصد تومان این ردیف خانه ها، ناراضی است:«با پولی که شهرداری می خواهد به ازای واگذاری خانه مان بدهد، یک واحد مسکونی یک اتاق خوابه هم نمی دهند.»
مشکل عمومی ساکنان این قبیل خانه های فرسوده که در جوار آثار تخریب شده خانه های دیگر به زندگی شان همچنان ادامه می دهند نیز ناامنی و تجمع حیوانات و موشها و گل و شل و بارندگی و محرومیت ازگاز شهری است. از دور و نزدیک که موقعیت زندگی در چنین شرایط را می بینیم، هیچ انگیزه و دستاویز و شور و نشاطی در بدنه ومتن
این گونه زیستن نمی یابیم. ریخت و ترکیب ایزوله شده هر آنچه که هنوز بهانه زندگی است، روح را می فرساید. بدیهی است که تنفس در فضاها و محیط های محروم و بسته، خلق انسان را تنگ می کند و ...
● ناکارایی تملک اجباری
به زعم این کارشناس مسکن، دولت تا ۳-۲ سال آینده دیگر زمینی برای عرضه ساخت مسکن نخواهد داشت. بنابراین باید انرژی ویژه ای برای احیای بافت ها فرسوده صرف کند تا علاوه بر بحث های مقاوم سازی، عرضه مسکن در کلان شهرها را تامین کند.
به گفته «همتی» تاکنون الگوهایی که در احیای بافت فرسوده ارائه و اعمال شده است، مثل تملک اجباری- شبیه آنچه که در طرح و اجرای بزرگراه نواب اتفاق افتاد- و نیز روشهای داوطلبانه مثل تراکم تشویقی، هیچ کدام از این شیوه ها از کارآمدی لازم در احیای بافت های فرسوده، برخوردار نبوده اند. بنابراین ما همچنان با معضل وجود بافت های فرسوده در کشور مواجه هستیم.
● هدف گذاری برای نوسازی
«فاجعه زلزله بم بابافت های فرسوده و خسارات ناشی از زلزله اعم از مالی و تلفات انسانی سبب توجه وسیع و همه جانبه دولت به موضوع بافت های فرسوده در کشور در مقیاس ملی شد. این توجه در قانون منعکس و در برنامه پنجساله چهارم نسبت به نوسازی بافت های فرسوده طی دو برنامه پنجساله هدف گیری شد.»
«مهندس علیرضا ابلقی»، مدیرکل دفتر نظارت بر تهیه طرحهای بافت فرسوده- شرکت عمران و بهسازی- وزارت مسکن و شهرسازی، با اشاره به موقعیت بافت های فرسوده و نیز این که در برنامه پنجساله چهارم نسبت به نوسازی بافت های فرسوده طی دوبرنامه پنجساله هدف گیری شد، می افزاید: «با این که بیش از پنج دهه است که با بافت های مسئله دار و فرسوده در کشور مواجهیم این اولین توجه جدی و فراگیر دولت به این موضوع است که پس از برنامه پنجساله چهارم در قانون بودجه هم انعکاس یافت. در قوانین بودجه سالهای ۸۴، ۸۵ و ۸۶، دولت حمایت هایی را از اقدام کنندگان نسبت به بافت های فرسوده اعلام کرد.
این حمایت شامل اعطای تسهیلات پرداخت یارانه برای سود بانکی، بخشودگی در عوارض و تراکم، معافیت از مالیات های مربوط به نقل و انتقال (برای یک بار)، اعطای تسهیلات به خریداران واحدهای احداث شده در بافت فرسوده، وام در جهت ساخت ویارانه استفاده (بهره مند) است.»
● شاخص های شناسایی بافت های فرسوده
وی در باره این که در سال سوم اجرای قانون موصوف، در تهران چقدر بافت فرسوده خواهیم داشت؟ می گوید: «طبق مصوبه شورای عالی شهرسازی در اردیبهشت ماه سال ۸۵ برای شناسایی بافت های فرسوده، سه شاخص به این مفهوم که بیش از پنجاه درصد پلاک های واقع شده در بافت، ساخت کمتر از دویست مترمربع داشته باشد، بیش از پنجاه درصد معابر بافت عرض کمتر از شش متر داشته باشدو بیش از پنجاه درصد ابنیه واقع در بافت ناپایدار و فاقد سیستم سازه باشد.
اگر این سه شاخص برهم منطبق باشند، بافت فرسوده قلمداد می شوند. همچنین با توجه به این سه شاخص سه هزار و ۲۶۸ هکتار در تهران، بافت فرسوده داریم. این در حالی است که بافت فرسوده تهران اگر به استناد تنها یک شاخص ناپایدار مدنظر باشد، در آن حالت مساحت بافت بالغ بر چهارده هزار هکتار خواهد بود.»بافت های فرسوده درهر جامعه ای در واقع سرمایه های ارزشمندی هستند که در غبار بی توجهی ها و تنگدستی های مزمن، بلااستفاده و بی ثمر مانده است. دستی و حمایتی قاطع و مقتدر و صمیمی نبوده است که گردوغبار از ریخت زشت و زیست مشکل زایشان بزداید و ماندگاری فاخرانه شان به متن جامعه بکشاند... و حالا زمزمه های سامان دهی این بافت ها از ژرفنای بی تفاوتی ها دور و نزدیک، طنین انداز می شود. تا چه حد و حدود جدی و صمیمی باشد؟ باید به اراده مدیریت های مسئول صبر کرد...
انسان ها از عمق تاریخ زندگیشان همواره انرژی خود را صرف سامان یابی و ترمیم و اصلاح محیط زیستی خود کرده اند. در چرخه تاریخ، چنان عزم و نیازهایی به عمل آمد تا انسان سالم، جامعه سالم و محیط سالم در بسیاری از کشورهای پیشرو ملموس شد.
وضعیت اسفبار ساکنان بافت های فرسوده
«مهندس علیرضا ابلقی» مدیرکل دفتر نظارت طرح های بافت فرسوده شرکت عمران و بهسازی شهری، از زاویه نگاه دیگری به موقعیت زندگی در بافت های فرسوده و سایه روشن های اجزای قالب آنها می پردازد.
وی سکونت مردمان و خانواده ها در این بافتها را درحال حاضر در بدترین وضعیت زندگی قلمداد می کند زیرا از امکانات و خدمات رفاهی، فرهنگی، آموزشی- و صدالبته از لحاظ اقتصادی -مناسبی برخوردار نیستند.
وی می گوید: در بافت های فرسوده، کوچه هایی وجود دارند که کمتر از دو متر عرض دارند. بیش از هشتاد درصد این کوچه ها دارای پلاک های زیرصدمتر هستند. در بیش از پنجاه درصد دیگر، پلاک ها بیش از دو خانوار زندگی می کنند. جمعیت های ساکن در این محلات بدون بهره مندی از خدمات زندگی می کنند و هیچ امکانات و خدمات رفاهی، آموزشی و فرهنگی ندارند.
وی اما تاکید می کند که بافت های فرسوده از توجیه و رویکرد اقتصادی بالایی نسبت به سایر بخش های شهری برخوردارند.
وی با اشاره به چگونگی راهکارهای تسهیلاتی و ضرورت های شرایط ایجاد تشویق انبوه سازان و تعاونی ها با توجه به موقعیت سازی بند «د» تبصره ۶ قانون بودجه ۱۳۸۶ (امسال) است. معتقد است که می توان از سرمایه های موجود در بافت فرسوده بهتر استفاده کرد.
مورد دیگر، پیرامون نقل و انتقال ساکنان است. «با جابه جایی جمعیت در بافت های فرسوده، کاملا مخالف هستیم. معتقدیم ساکنان این بافت ها به دلیل ضعف بنیه مالی، تمامی پولی را که به ازای خریداری واحد مسکونی به آنها پرداخت می شود، صرف خرید مسکن نخواهند کرد بلکه با بخشی از آن پول، مشکلات مالی دیگر خود را رفع خواهند کرد. در نتیجه، با ته مانده آن پول به حاشیه پرتاب می شوند...»
وی درباره موقعیت سکونت کنونی در بافت های کهنه و فرتوت تهران می گوید: «درحال حاضر بدترین وضعیت سکونتی در بافت های فرسوده تهران را شاهد هستیم. در مرکز شهر تهران واحدهای مسکونی ای وجود دارند که بیش از پنج خانوار در آنها ساکن هستند. حتی سرانه زمین در اختیار خانوار، از بیست متر هم کمتر است. درصد مستأجران ساکن دراین بافت ها بیش از پنجاه درصد است، یعنی نصف جمعیتی ساکنان، مالک نیستند. مالکان نیز از نظر مالی ناتوانند و بنیه لازم را برای نوسازی واحدهای خود ندارند. از سوی دیگر، دراین بافت فرسوده، به لحاظ زیست محیطی هم با وضعیت نامطلوبی مواجه هستیم. میزان برخورداری از خدمات و زیرساخت ها از استانداردهای شهری بسیار پایین ترند و خدمات در سطح بسیار پایینی قرار دارد.»
● دادخواهی درباره خرید و فروش خانه ها
در جریان تهیه گزارش درباره بافت های فرسوده و حضور در بخش ها و محلات قدیمی با ساز و ساخت های فرسوده بعضاً بیش از یک قرن قدمت، سری هم به منطقه ۱۵، محورهای اتابک (ذوالفقاری) زدیم که در اجرای یک طرح تفصیلی شهری بسیاری از بافت های واحدهای مسکونی، تجاری و معابر آن تخریب شده اند. «در پراکندگی بقایای هر آنچه در اجرای عملیات طرح حالا به زمین ناهموار و غبارخیز مبدل شده است، بعضاً در کوچه هایی چند ردیف خانه مسکونی پایدارند. با چند نفر از مالکان ساکن این خانه ها درباره این که چطور و چرا خانه شان را به طرح نداده و تبدیل به معوض محل سکونت نکرده اند؟ صحبت می کنم. »
«ابراهیم محمدی» می گوید:« تا سال ۸۵ افرادی به عنوان پیمانکار، خانه های مشمول طرح را متری ۳۶۰ تا ۴۰۰ هزار تومان می خریدند الان شهرداری خود مستقیماً معوض واحد مسکونی کلنگی و غیره را، آپارتمان می دهد.
مثلا یک نفر از همسایه ها که در اینجا یک مغازه- تجاری- و خانه دو طبقه مسکونی داشت، به ازای آنها صاحب دو آپارتمان ۷۵- ۷۰ متری در بزرگراه آهنگ و یک مغازه در منطقه نواب شده است...»
این شخص مالک که می گوید خانه پدری اش هم در همین محله بوده و همینطور برخی دیگر از ساکنان باقی مانده در این محله بر این مسئله تأکید می کنند که آنها از سالها پیش در خانه مستقل زندگی کرده اند و حالا راضی به آپارتمان نشینی نیستند. آرامش در ملک مستقل را نمی خواهند با شلوغی و تداخل فرهنگی و در فشردگی جمعیتی از دست بدهند...
«مجتبی حسینی» بازنشسته است. او را یکی از همسایه های محل به ما معرفی می کند اما در خانه این شخص بسته است. ناچار زنگ در را می زنیم... لحظه ای بعد صاحبخانه در را باز می کند. درباره اینکه چرا او مثل همسایگان اطراف، تصمیم و اقدام به واگذاری و معوض ملکش نکرده است؟، می پرسم. «حسینی» می گوید: شهرداری به ازای خانه ام می خواهد آپارتمان بدهد. من در آپارتمان نمی توانم زندگی کنم. به شهرداری هم همین حرفم را زده ام. آنها می گویند پول برای تهیه خانه شخصی نداریم. او که ۲۹سال است در محله اتابک، ساکن است، با بیان این که بعضی از همسایه های محل در قبال خالی کردن و تحویل دادن خانه شان، آپارتمان گرفتند، می افزاید: «با هشت نفر عائله چطور می توانیم در آپارتمان ۶۰متری زندگی کنیم!. ما پول هم نمی خواهیم، یک خانه دو واحد مسکونی بدهند.» «محمد» یکی دیگر از اهالی محل، می گوید از سال ۴۹ ساکن این محل شده است. خانه ای
دو طبقه با ۵۵متر زیربنا دارد. حاضر است به ازای متراژ خانه اش یک «خانه»، به قول خودش ولو فرسوده، بگیرد.- «قبلا قیمت خانه را هر متر ۳۷۰هزارتومان تعیین می کردند. الان می خواهند آپارتمان بدهند که هنوز خبری نیست.»
خانم موسوی هم می گوید، ۶۶متر خانه اش را حدود یک سال پیش ۲۳میلیون و ۸۰۰هزارتومان فروخت و همان موقع یک واحد آپارتمانی به مبلغ ۲۷میلیون تومان خرید. او که کارمند است از اینکه توانسته حدود یک سال پیش این واحد آپارتمانی را به آن قیمت تهیه کند راضی است.
یکی دونفر از مغازه داران بر خیابان که ساکنان قدیمی محل هستند با بیان این که زمزمه طرح تفضیلی این منطقه از چهل سال پیش شنیده می شد، مردم چندان باور نمی کردند که خانه شان در طرح باشد. حالا هم با این قیمت فعلی که برای خانه شان تعیین کرده اند، هیچ جا نمی توانند در یک اتاق بخواند.
اما یکی دیگر از ساکنان قدیمی یک کوچه بن بست که چند واحد مسکونی همجوار خانه اش تخریب شده است، می گوید با چهار پنج سرعائله از جمله دو فرزند جوان سالها است در خانه حدود ۶۰متری پدری اش زندگی می کنند. «آقارضا» می گوید: «این خانه چند نفر ارث بردارد. شهرداری می خواهد چهل میلیون تومان بدهد. سهم ما حدود بیست میلیون می شود. چه کسی در این شرایط با این مختصر پول می تواند حتی یک اتاق کوچک بخرد؟... الان ماندیم چکار کنیم. هیچ جور وسعمان هم نمی رسد سرپناه مستقلی داشته باشیم.»
اما پدر یک خانواده به نام «جعفر» می گوید:« خانه پنجاه متری ام ۴تا اتاق دارد. در هر اتاق یک خانوار زندگی می کنند. آن طور که شهرداری قیمت گذاشته، چیزی حدود بیست میلیون تومان است. حالا شما پیدا کنید یک خانه با همین متراژ و فرضاً آپارتمانی که به همین مبلغ تهیه شود.»
● استراتژی ویژه وزارت مسکن
مهندس ابلقی با بیان این که در قالب سیاستگذاریها، لایحه بهسازی و نوسازی بافت های فرسوده نیز تهیه و به هیئت دولت ارائه خواهد شد، می گوید: «این تصور که دولت می باید رأساً به طور مستقیم نسبت به بافت های فرسوده اقدام کند، ناصحیح است. با این تصور از وزارت مسکن و شهرسازی سؤال می شود چند هکتار نوسازی انجام داده است؟. در حالی که نوع تسهیلات، یارانه و کمک ها در قانون بودجه منعکس شده است...»
استراتژی وزارت مسکن و شهرسازی در خصوص بافت های فرسوده، چیست؟، می گوید:«از رهگذر نوسازی پلاکهای فرسوده، بافت مسکونی و به تبع آن، منظر شهری نیز اصلاح خواهد شد. با این فرض، ناچاریم پلاک های کم متراژ را تجمیع کنیم اما مسیر این اقدام می بایستی توسط سازمان ثبت اسناد هموار و نیز خلأهای قانونی باید مرتفع شوند. در شهر تهران- همانطور که قبلا اشاره شد- بخش قابل توجهی از محدوده های فرسوده، دارای مالکیت اوقافی هستند، از جمله در منطقه ۱۹ (شهرداری) با این وضعیت مواجه هستیم. مالکان پلاکها به دلیل وضعیت اوقافی تمایل به ساخت و ساز ندارند. لذا بافت ها روز به روز فرسوده تر می شوند. لازم است در این زمینه با تعیین تکلیف اراضی وقفی و اعطای گونه ای از سند مالکیت، مالکان را امیدوارتر کرد تا در عرصه نوسازی حضور یابند.»
وی اضافه می کند: «مطالعات بافت فرسوده شهر تهران را به صورت جامع در دست داریم و شاید تا نیمه های دوم سال آینده (۱۳۸۷) مطالعات به طور کامل صورت بگیرد و ضوابط و تراکم و شرایط تجمیع برای ساخت و ساز ها به مردم ارائه شود.» وی ابراز امیدواری می کند با حمایت هایی که دولت در قانون بودجه اعلام کرده است، نوسازی در بافت های فرسوده که از توجیه اقتصادی بالاترین نسبت به بقیه بخشهای شهر برخوردار است، تحقق یابد. مهندس ابلقی همچنین به انبوه سازان و تعاونیهای مسکن توصیه می کند قانون بودجه سال۸۶ بند «د» تبصره۶ و دستورالعمل آن را مطالعه کنند. آن گاه صددرصد متوجه خواهند شد که عرصه فعالیت شان در بافت های فرسوده، مناسبتر است.
وی می گوید: «اگر این اقدام با شرکت ساکنان بافت های فرسوده صورت بگیرد، نتیجه مطلوبتری را عاید خواهد کرد، یعنی مالکان زمین خود را به عنوان سهم آورند، در مشارکت عرضه کنند و سازندگان هزینه ساخت آن را تقبل کنند. چنانچه مالکان بافت های فرسوده فقط به اندازه بیست درصد هزینه ساخت نقدینگی داشته باشند، بقیه هزینه ساخت را از طریق وام می توانند تامین کنند.»
● جلوگیری از جابه جایی جمعیت
به گفته «مهندس ابلقی» هدف اصلی وزارت مسکن و شهرسازی حضور فعال مردم در عرصه نوسازی است چرا که در آن صورت، از جابه جایی جمعیت جلوگیری خواهد شد و هزینه اضافی نیز بر دوش دولت تحمیل نمی شود. تلاش شرکت عمران و بهسازی این است که حضور مردمی را به صورت متشکل در قالب «تعاونیهای نوسازی محله» قانونمند کند. این مقام وزارت مسکن و شهرسازی، می گوید در قالب طرحی که توسط شرکت عمران و بهسازی شهری ارائه داده است، در بافت های فرسوده، دفاتری تحت عنوان: «دفاتر خدمات نوسازی محله» دائر می شوند. این دفاتر به عنوان کارگزار مردم، خدمات فنی تخصصی را در کل فرایند نوسازی اعم از تهیه طرح، اخذ جواز و حتی اجرای عملیاتی ساختمانی را عهده دار خواهند بود مسئولیت و هدایت این دفاتر را شرکت های زیرمجموعه شرکت عمران و بهسازی شهری برعهده خواهند داشت ولی ساختار آنها کاملا خصوصی خواهد بود. وی می گوید: «مداخله مستقیم و تملک واحدها توسط بخش دولتی از نظر ما راه حل مناسبی بحساب نمی آید.» سامان دهی وضعیت بافت های فرسوده به عنوان یک پروسه ملی، آثار زیادی را در پی خواهد داشت.
● چه باید کرد؟
«مهندس همتی» کارشناس گروه سیاستگذاری مسکن مرکز تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت، راهکارهایی ارایه می دهد که به گفته او یک قرن سابقه موفق در کشورهای پیشرفته دارد. وی می گوید: «باید از روشهای کارآمدی استفاده کنیم که در دنیا به صورت موفق و اصولی، تجربه شده است، شیوه هایی که براساس مشارکت مردمی و اعمال حاکمیت دولت های محلی (شهرداریها) استوار است و تجربه ای صدساله دارند. این اسلوب ها در ژاپن، آسیای جنوب شرقی، آلمان و انگلیس تجربه شده اند. »
وی بر ضرورت رعایت یک سری ملاحظات اجرایی تاکید می کند. از جمله اعتمادسازی که در مبحث ساختمان سازی، مهم است. در این ارتباط مردم به راحتی هرچه تمامتر با ابراز تمایل به همکاری برنامه های ساخت و تامین مسکن مورد نیاز خود را می پذیرند.
استراتژی برنده- برنده در تبیین این بحث می توان فرض کرد: یک واحد مسکونی فرسوده ۲۰۰متری مدنظر باشد، دولت (شهرداری) متعهد شود برابر ارزش «زمین»- فرضا ۲۰۰میلیونی- واحد مسکونی فرسوده مذکور، ظرف یک سال بعد دو واحد مسکونی هر یک به ارزش صدمیلیون در یک منطقه شهر بر طبق استاندارد و براساس رعایت فرهنگ بومی و... بسازد و آنها را تحویل مالک مربوطه دهد. این شیوه را «استراتژی برنده برنده» می نامیم چرا که از طرفی دولت اعمال حاکمیت کرده، شهرداری خدمات داده و... و از طرف دیگر صاحب واحد مسکونی فرسوده قبلی برابر ارزش زمین آن واحد، دارای مسکن نو و استاندارد شده است.
● انتظار از دولت و یک تجربه مفید
مدیرکل شرکت عمران و بهسازی شهری وزارت مسکن و شهرسازی در پاسخ به این سئوال که از دولت چه انتظاری می توان داشت؟ می گوید: «البته دولت در قالب قوانین بودجه سالهای ۸۶-۸۵-۸۴ فعالیت و تمهیدات لازم را داشته و دارد که امیدواریم در سالهای آینده نیز ادامه یابد. در عین حال می توان گفت اگر دولت بیشترین اهتمام را نسبت به تامین خدمات زیر ساخت ها و بازگشایی معابر طرح تفصیلی داشته باشد حتما شاهد رونق بسیار بالایی در امر نوسازی بافت های فرسوده خواهیم بود. ما این تجربه را به صورت عملی در تعدادی از شهرهای کشور داشته ایم از جمله در شهر همدان در یک محله (جولان) ۲۵ هکتاری فقط با بازگشایی یک از معابر پیشنهادی طرح تفصیلی که امکان نفوذ به داخل بافت و رساندن مصالح فراهم شد، در حال حاضر شاهدیم که بیش از پنجاه درصد بافت آن محله نوسازی شده و یا در حال نوسازی است. در همین ارتباط، توجه تعاونیهای مسکن به این محله جلب شده و جهت تامین مسکن اعضای خود در ساخت و ساز هستند.»

حسن آقایی

منبع : روزنامه کیهان