خانه؛دیروز، امروز، فردا

خاطرمان هست نصیحت های پدربزرگ ها و پدرانمان را که بر اساس باورها، تجربیات و علم اقتصادی که از اجتماع خود آموخته بودند، شکل گرفته بود و آن اساسی ترین و گرانبها ترین پند را که؛ بچه ها هر آنچه را که به عنوان پس انداز در اختیار دارید به طلا و زمین (خانه) تبدیل کنید زیرا از ارزش هیچ کدام کاسته نمی شود و کاسته هم نشد و بلکه روز به روز ارزش آنها افزون تر شد.
تا همین چندی پیش با افزایش جهانی قیمت فلزات و به خصوص طلا قیمت یک سکه تمام بهار آزادی به ۲۵۰ هزار تومان هم رسید و ارزش یک گرم طلا از مرز بیست هزار تومان گذشت که با توجه به بالا رفتن بی سابقه قیمت در این بازار و اقدامات جهانی تا حدودی از التهاب این حوزه کاسته شد. اما مسکن حکایت دیگری داشت. بازار مسکن نه تنها به کنترل در نیامد بلکه روز به روز بر قیمت زمین و ساختمان در شهرهای مختلف و به خصوص تهران افزوده شد.خانه به عنوان سرپناهی امن و ایمن که خصوصی ترین روابط انسانی را در میان دارد از اساسی ترین نیازهای بشری به شمار می رود و مکان اصلی رشد و پرورش افراد یک خانواده است. در ضمن مسکن امروزه به عنوان اصلی ترین پشتوانه سرمایه یی خانواده و در بعد اجتماعی یکی از شاخصه های اصلی ثروت در ایران به شمار می رود. اکنون با توجه به اهمیت موضوع و با علم به اینکه جامعه ما از سال ها قبل با مشکل کمبود مسکن مواجه بوده و بر اساس این واقعیت که بازار مسکن در دو، سه سال اخیر با بحرانی جدی روبه رو بوده به بررسی وضعیت این بازار در سال های منتهی به پیروزی انقلاب و پس از آن تا امروز می پردازیم.
بخش مسکن یکی از مهم ترین بخش های اقتصاد ایران است و درصد بالایی از سرمایه گذاری کشور در این بخش انجام گرفته است. بی گمان طی چند دهه اخیر بازار مسکن یکی از پرنوسان ترین و موردتوجه ترین بخش های اقتصاد ایران بوده است. طی سال های گذشته مولفه های مستقیم و غیرمستقیم از جمله افزایش تقاضا، افزایش قیمت زمین، نیروی کار، مصالح ساختمانی، نوسانات قیمت نفت و افزایش نقدینگی، رکود در بازارهای دیگر و بازار سهام و اعطای وام های بانکی و... در کوتاه مدت و بلندمدت بر این نوسان قیمت تاثیر گذاشته اند. در بررسی آماری سال های گذشته اعداد قابل توجهی به دست می آید که به تحلیل وضعیت کنونی و چگونگی تاثیر عوامل ذکر شده بر این بازار کمک قابل ملاحظه یی می کند.
طی سرشماری نفوس و مسکن که در سال ۱۳۵۵ انجام گرفته است، بیش از سی میلیون نفر در ۲۳۷۷۰۰۰ منزل مسکونی زندگی می کردند که پس از گذشت سی سال جمعیت کشور بیش از هفتاد میلیون نفر آمارگیری شده که در ۱۵۹۷۲۰۰۰خانه زندگی می کنند. طی سال های ۱۳۵۲ تا ۱۳۵۶ به طور متوسط رشد تولید ناخالص داخلی به قیمت ثابت بیش از ۸ درصد بوده است که سرمایه گذاری در بخش مسکن به طور متوسط رشدی معادل ۲۲ درصد در سال داشته است. نسبت سرمایه گذاری در بخش مسکن به تولید ناخالص داخلی به طور متوسط ۶درصد و سهم این بخش در تشکیل سرمایه ثابت ناخالص داخلی نزدیک به ۲۴ درصد بوده است. در این دوره نسبت واحدهای ساخته شده به منظور فروش ۸ درصد و نرخ سود حاصله بر مبنای مقایسه قیمت فروش و هزینه تمام شده ۳۱ درصد و هزینه ایجاد هر متر بنا در سال ۱۳۵۲ ، ۴۳۴۵ ریال و در سال ۱۳۵۶ ، ۱۱۸۶۶ ریال است. در این هنگام با افزایش قیمت نفت و افزایش نقدینگی و به تبع افزایش فعالیت های ساختمانی دولت و بخش خصوصی قیمت زمین و مصالح و دستمزد کارگران ساختمانی با رشد قابل ملاحظه یی روبه رو می شود.
پس از پیروزی انقلاب و به دلیل کاهش نظارت بر چگونگی ساخت وساز و سیاست های دولت در افزایش پرداخت وام های ساختمانی و کاهش فعالیت های ساختمانی دولت و آزادشدن عوامل تولید در بخش مسکن و پایین آمدن قیمت زمین روند مسکن سازی در این دوره نیز رشد قابل ملاحظه داشته است که این رشد با توجه به آغاز جنگ و کاهش نقدینگی و کاهش قدرت خرید خانوارها و افزایش شدید قیمت زمین و ساختمان و سیاست های دولت در کاهش واگذاری اعتبارات بانکی و نیز مقررات ناظر بر خرید واحدهای مسکونی به رکود تبدیل شد. در دوره ۱۳۵۷ تا ۱۳۶۱ مقدار جذب نقدینگی به بخش مسکن با کاهش ۲۵ درصدی مواجه شده و رشد نقدینگی این بخش سیر نزولی ۳ درصدی داشته است. همچنین طی نمونه گیری های بانک مرکزی طی سال های ۱۳۵۷ تا ۱۳۶۲ نسبت واحدهای ساخته شده به منظور فروش ۵/۴ درصد و میزان سود در این بخش از ۱۳۵۷ تا ۱۳۶۱ معادل ۱۰ درصد بوده است.
سرمایه گذاری در بخش مسکن به دلیل عوامل ذکرشده از سال ۱۳۵۸ تا ۱۳۶۱ کاهش قابل ملاحظه یی دارد و این در حالی است که سیاست های تشویق جمعیت باعث متولد شدن نوزادان زیادی در سال های ابتدایی انقلاب شد. در این زمان چهار هزار و ۴۱۶ هزار خانواده در سه هزار و ۱۶۷ هزار واحد مسکونی زندگی می کردند. از سال ۱۳۶۳ به بعد با بازنگری در سیاست های اقتصادی دولت روند مسکن سازی دوباره شتاب قابل ملاحظه یی پیدا می کند.
در بررسی دهه ۱۳۵۰تا ۱۳۶۰ با نوسان رشد نقدینگی از ۳۰ تا ۶۱ درصد و همچنین سودآوری این بخش از ۱۰تا ۳۴ درصد و تقاضای سوداگرانه (سرمایه یی) بین ۲۸ تا ۳۰ درصد مواجه هستیم. بیشترین میزان نقدینگی در این بخش طی دهه ۱۳۵۰ به خصوص دوره ۱۳۵۲تا ۱۳۵۶ و کمترین میزان مربوط به سال های ۱۳۶۰ تا ۱۳۶۹ و مخصوصاً سال های ابتدایی دهه ۶۰ است. با این حال به رغم رشد بالای نقدینگی در دهه ۱۳۵۰ با اتخاذ سیاست های درون بخشی مناسب در فاصله سال های ۱۳۵۰ تا ۱۳۵۵ و همچنین قلت انگیزه های سوداگرانه در سال های ۱۳۵۹-۱۳۵۷ رشد قیمت ها در این بازار کنترل شده است. ضمناً باید به تبعات جنگ که هزینه های ناخواسته زیادی را طی سال های اواخر دهه ۵۰ و در طول دهه ۶۰ به اقتصاد و بخش مسکن وارد آورد، اشاره کرد به طوری که طبق آمار موجود از کل اعتبارات پیش بینی شده در بخش مسکن سال های ۵۷ و ۵۸ و ۵۹ تنها نیمی از این اعتبارات در این بخش هزینه شده است.
با شروع دهه ۷۰ و آغاز دهه بدون جنگ سرمایه های کلان روانه بازار مسکن می شوند به طوری که نقدینگی بخش مسکن از ۲۴۰۶ میلیارد ریال در سال ۱۳۶۹ به ۷۰۳۲ میلیارد ریال در سال ۱۳۷۰ و ۹۷۵۰۰ میلیارد ریال در سال ۱۳۸۰ می رسد. رشد نقدینگی واردشده در دهه ۷۰ در بخش مسکن و ساختمان ۳۰ درصد است. در این دوره نسبت تقاضای سوداگرانه به ۴۲ درصد می رسد و به همین دلیل دهه ۷۰ و پس از آن را می توان دهه رشد خصلت سوداگرانه بازار مسکن و افزایش تقاضای سرمایه یی دانست. در این هنگام نرخ سود در بازار مسکن بین ۲۵ تا ۴۲ درصد بوده است. طی این سال ها به طور متوسط قیمت زمین در ۳۰ شهر بزرگ کشور ۵/۶ برابر افزایش می یابد و قیمت مسکن ۸/۸ برابر می شود. آمار موجود چسبندگی قیمت زمین و عدم رشد منفی زمین و ساختمان را نشان می دهد. در این سال ها اجاره بهای مسکن دارای افزایش مستمر و پایدار است. متوسط رشد اجاره بها در شهرهای بزرگ ۲۴ و در تهران ۱/۲۵ درصد است. طبق آمار بانک مرکزی با پایان دهه ۷۰، ۲/۱۴ میلیون خانوار در ۶/۱۲میلیون منزل مسکونی زندگی می کردند. در سال ۱۳۸۰ تقاضای سرمایه یی به ۵۹ درصد می رسد و تقاضا برای خرید زمین در کنار کاهش ارزش ریال و رشد مصالح ساختمانی منجر به رشد پلکانی قیمت زمین و ساختمان می شود. (قیمت مصالح فلزی و غیرفلزی در سال۱۳۸۰ نسبت به ۱۳۷۶ به ترتیب با ۴/۱۶۸و ۸/۲۲۴ درصد افزایش روبه رو بوده است.) طی همین سال با افزایش ۱۸۴ درصدی خدمات ساختمانی (به قیمت های ثابت سال ۱۳۷۶) روبه رو هستیم که این افزایش قیمت به ۳۹۴ درصد در سال ۱۳۸۵ می رسد که قاعدتاً به بالا رفتن هزینه ساخت منجر می شود. (در سال های ۸۵ و ۸۶ هزینه ساخت هر متر مربع ساختمان حدود ۲تا ۳ میلیون ریال است.)
بین سال های ۱۳۷۸ تا ۱۳۸۱ بازار مسکن طولانی ترین دوران رونق اقتصادی را پشت سر می گذارد. در این دوره میزان تولید مسکن بخش شهری توسط بخش خصوصی از ۳۰۴ هزار واحد مسکونی در سال ۱۳۷۸ با رشد مداوم به ۴۵۶ هزار واحد مسکونی در ۱۳۸۱ می رسد. در این سال رشد ارزش افزوده در بخش ساختمان نسبت به تولید ناخالص داخلی ۹/۱۴ به ۲/۷ است که نشان دهنده بالا تر بودن نرخ ارزش افزوده بخش ساختمان نسبت به تولید ناخالص داخلی است.
پس از آن و در سال ۱۳۸۲ به دلیل رشد شدید قیمت ها و کاهش توان مالی خانواده ها در خرید ساختمان بازار با رکود مواجه می شود. همچنین توقف فروش تراکم در نیمه دوم سال ۱۳۸۱ در تهران دلیل دیگری است که منجر به کاهش تولید به میزان ۲۱ درصد در سال ۱۳۸۱ نسبت به سال قبل می شود. با رکود در تولید مسکن در تهران افزایش تولید در شهرهای دیگر آغاز می شود تا اینکه در سال ۱۳۸۲با استمرار کاهش تولید در تهران و اشباع بازار مسکن در شهرهای بزرگ تولید کل مناطق شهری حدود چهار درصد کاهش می یابد و این سیر نزولی در نیمه اول سال ۱۳۸۱ به ۱۱ درصد می رسد. در سال ۱۳۸۲ ، ۹/۱۴ خانوار در ۳/۱۳ واحد مسکونی زندگی می کردند.
با روی کار آمدن دولت نهم تحولی جدی در بازار زمین و مسکن رخ می دهد. به گزارش بانک مرکزی رکودی که از سال ۱۳۸۲در شهرهای ایران بر بازار مسکن حاکم شده در نیمه دوم سال ۱۳۸۵ در شهرهای مختلف و به ویژه تهران با رونق همراه می شود. در این زمان تعداد ۲۲۹۰۸۵ پروانه ساختمانی صادر می شود که نسبت به سال قبل ۲۵ درصد افزایش داشته است. در این زمان است که سرمایه های کلان دوباره جذب بازار مسکن می شوند و اندکی بعد رشد حباب گونه قیمت مسکن توجه همگان را به خود معطوف می سازد.
در بررسی رویدادهای دو، سه سال اخیر و با رجوع به گزارش های منتشرشده در این سال ها عوامل متعددی را می توان جست وجو کرد که بر رشد نقدینگی این بازار و افزایش شدید قیمت ها تاثیر گذاشته اند که همگی قابل تامل هستند؛ کاهش تقاضا برای تولید مسکن طی سال های ۸۱ تا ۸۳ و در نتیجه کاهش عرضه در سال های ۸۴ و ۸۵، همچنین طولانی شدن دوره رکود و عقب ماندن شاخص بهای مسکن از شاخص تورم، جذب نشدن نقدینگی مازاد جامعه توسط سایر بازارها و رها شدن نقدینگی از این بازار و کاهش ارزش معاملات بورس از ۱۰۳۷۰۵ میلیارد ریال در سال ۱۳۸۳ به رقم ۸/۵۶۵۲۸ میلیارد ریال در سال ۱۳۸۴ و ۹۸۱۶ میلیارد ریال در سه ماهه اول سال۱۳۸۵، تاخیـر در شروع برنامه های تامین مسکن در سال های ۸۴ و ۸۵ به علت تاخیر در تخصیص اعتبارات مصوب، سیاست مبارزه با قاچاق کالا و ارز و عدم جذب نقدینگی توسط اقتصاد زیرزمینی، انباشت جمعیت و رسیدن متولدان سال های پس از انقلاب به سن ازدواج و ورود به بازار کار، افزایش نقدینگی به علت بالا رفتن بهای نفت و سیاست های پولی و اقتصادی تورم زای دولت و وام های کلان برای طرح های زودبازده که بیشتر آن صرف سرمایه گذاری در بخش زمین و مسکن شد، تحولات اقتصادی غرب و ورود سرمایه ایرانیان خارج از کشور به سمت بازارهای داخلی و جذب این سرمایه ها توسط بخش مسکن، افزایش بودجه عمرانی دولت طی سال های ۸۵ و۸۶ بدون توجه به محدودیت ها و ظرفیت های بازار و متعاقب آن کمبود مصالح و بالارفتن ناگهانی قیمت نهاده های تولید، بالا رفتن دستمزد کارگران و افزایش واسطه گری و سوداگری در بخش مسکن و دلایل دیگری که در این چند سال بارها به آن پرداخته شده است.
اما دکتر حمیده امکچی عضو هیات علمی مرکز مطالعات و تحقیقات معماری و شهرسازی وزارت مسکن اوضاع پیش آمده و گرایش سرمایه های خرد و کلان را به بازار مسکن اتفاقی نه چندان دور از ذهن و پیش بینی شده می داند زیرا به دلیل رکود در بخش های دیگر سرمایه ها نتوانستند جذب حوزه های دیگر اقتصاد شوند و به سهل الوصول ترین و کم ریسک ترین و مطمئن ترین بخش یعنی زمین و ساختمان وارد شدند که این امری است منطقی چون سودآوری در این بازار توسط سرمایه گذاران طی سالیان گذشته تجربه شده بود. به اعتقاد وی ریشه های مشکلات اخیر را باید خارج از بخش مسکن و در اقتصاد کلان جست وجو کرد. تعیین قیمت سرمایه در بازارهای واقعی و نه به واسطه تغییر در نرخ بهره بانکی، یکی از مولفه های مهم در اقتصاد و در این بازار است. اگر در یک اقتصاد سالم زمینه های سرمایه گذاری و حرکت پول به طرف بخش های دیگر اقتصاد فراهم شود، سرمایه های خرد و کلان به تدریج از این بازار خارج شده و در نتیجه با کاهش تقاضای سرمایه یی مواجه می شویم و آنچه باقی می ماند تقاضای مصرفی است که با رجوع به سرشماری نفوس و مسکن سال ۸۵ و نسبت خانوارها به منازل مسکونی (در سال ۱۳۸۵ نسبت به سال ۱۳۷۵ تعداد خانوارها رشدی معادل ۵۸/۳ درصد داشته که این افزایش در تعداد واحدهای مسکونی شهری و روستایی معادل ۹۹/۳ است) و بهبود شاخص های عرضه، مطمئناً بازار عرضه متناسب با افزایش جمعیت می تواند پاسخگوی تقاضای مصرفی جامعه باشد.
حمیده امکچی در پاسخ به این سوال که آیا افزایش نظارت دولت در بخش مسکن التهاب در این بخش را کاهش می دهد، می گوید؛ «هر نوع رفتار محدودکننده که نیاز به کنترل داشته باشد بیش از اینکه جنبه های مثبتی را با خود به همراه آورد، پیامدهای منفی خواهد داشت زیرا نظام کنترل و نظارت هزینه بر است و در نهایت این هزینه متوجه مصرف کننده نهایی که بخشی از آن هم اقشار کم درآمد هستند، می شود.»
آنچه گفته شد بیانگر سهم بالای مسکن در اقتصاد ملی کشور طی چند دهه اخیر و افزایش مستمر تقاضای سرمایه یی در این بخش به علت موانع موجود برای سرمایه گذاری در بازارهای دیگر و نوسانات این بازار طی سال های گذشته است. در انتها باید گوشزد کرد آثار روانی بر جامانده از نگرانی های موجود برای تهیه مسکن و پرداخت اجاره بهای سنگین و سهم آن در سبد هزینه خانواده ها به خصوص اقشار کم درآمد در نهایت به معضلی جدی برای اجتماع تبدیل خواهد شد که سلامت روانی جامعه را به خطر خواهد انداخت و زیان های مهلکی را بر پیکره خانواده و اجتماع وارد خواهد کرد که جبران شان از سر و سامان دادن به بازار مسکن دشوارتر و بسیار هزینه بر خواهد بود. پس نظام مدیریتی کشور باید با بازنگری در اقتصاد ملی و تلاش برای شکوفایی بخش های اقتصادی دیگر زمینه تدریجی خروج تقاضای سرمایه یی از بخش مسکن و ساختمان و حرکت منابع پولی به سوی بخش های دیگر اقتصاد را فراهم آورد تا این بخش از اقتصاد به آرامش مورد انتظار دست یابد.

منابع
۱- نتایج سرشماری نفوس و مسکن سال های ۱۳۵۵ الی ۱۳۸۵
۲- خلاصه تحولات اقتصادی سال ۱۳۸۵ بانک مرکزی
۳- نامه اقتصاد مسکن شماره های ۳۴ الی ۴۰
۴- مسکن حداقل؛ زهرا اهری، محسن حبیبی
۵- مسکن شهری؛ مینو رفیعی

منبع : روزنامه اعتماد