مسکن، حلقه مرکزی و شکننده اقتصاد جهانی

آدام اس پوسن اقتصاد دان انستیتوی پترسن در واشینگتن چنین اظهار می کند:« وقتی صحبت از مسکن می کنیم بلافاصله بفکر حباب دلال بازی می افتیم، ولی در اصل با یک تقاضای واقعی برای مسکن روبرو هستیم. بدون این خواست، پدیده حباب دلال بازی نمی توانست بروز کند». در واقع ملاحظه می کنیم که یک افزایش مدام نیازبه مسکن وجود دارد. بر اساس بر رسی های آماری اورو مونیتور بین المللی، « طبقه متوسط در دنیا، پیوسته در حال افزایش است(١)» و در نتیجه این پدیده، بازار مسکن را زیر فشاری فزاینده قرار می دهد. افزایش جمعیت و بهبود نسبی قدرت خرید، در تعدادی از کشورهای در حال رشد منجربه افزایش نسبی ٨ درصد در خواست مسکن در سال می گردد.
البته برای ارضای این تقاضاها راهی طوالانی در پیش است و فقدان مسکن واقعیتی است که گریبانگیر تعدادی از کشورهاست، چه در میان کشورهای ثروتمند ( ایتالیا، یونان، انگلستان) و چه غیر ثروتمند ( الجزیره، مصر، آرژانتین).اضافه بر این، کمبود مسکن، با افزایش پیوسته خانواده هائی که شامل یک بزرگسال است از جمله در کشورهای آمریکای شمالی و اروپا غربی و ژاپن، تشدید می شود.
این عدم تعادل بین عرضه و تقاضای ، اساس گسترش بی سابقه فعالیتهای مسکن در جهان است. طبق بر رسی موسسه گرفی، از اوایل سال ٢٠٠٠ « رشد درآمد جهانی معاملات املاک بی سابقه بوده است (٢)». با ٤ در صد رشد متوسط ( در سال ٢٠٠١ به اوج ١٠ در صد رسید)، مسکن یکی از فعالترین بخشها بوده و با وجود ترکیدن حبابهای صنایع جدید از مارس ٢٠٠٠ در حفظ فعالیتهای اقتصادی جهانی نقش داشته است.
مسکن دامنه فعالیتهایش را در چندین عرصه گسترش داده است: فعالیت اقتصادی «واقعی»، وام، و مصرف خانواده ها و استفاده از پس انداز شان به منظور بوجود آوردن ثروت موروثی. طبق اکثر بررسی ها، بخش مسکن- واژه ای که آژانسها، موسسات مالی، دلالی و ساختمان بجز بناهای دولتی مانند جاده ها و پلها را در بر می گیرد- هشتمین ایجاد کننده شغل در سطح جهانی است و ٨٠ در صد از مشاغل تولید شده در بخش ساختمان متمرکز است(٣).
هرگونه کاهشی در بخش مسکن به معنی رشد تعداد بیکاران است در فرانسه طبق آمار انستیتوی پس انداز مسکن، این بخش ١٨ در صد افزایش تولید نا خالص داخلی را تشکیل می دهد. مسکن موتور اصلی اقتصاد و دومین تولید کننده ثروت بوده و ٧ در صد مشاغل را ایجاد می کند (٤). در آمریکا این رقم به ١٥ در صد فعالیتهای اقتصادی میرسد، و بیش از دیگر بخش ها، توسط مراکزآمریکائی با بیش از ٢٠ معیار مختلف ، کنترل و محافظت می شود. « ویلیام فلکنشتین اقتصاد دان آمریکائی یادآوری می کند که یک قانون ساده بر تمام اقتصاد کشورهای پیشرفته جاری است: هر پس روی فعالیت مسکن معادل کاهش رشد اقتصادی و افزایش بی کاری است (٥).»
دیگر اینکه در بسیاری از کشورها، تخمین در صد فعالیت مسکن بعلت عدم وجود آمار مورد اعتماد مشکل است. برای مثال تعداد مشاغل رسما اعلام نشده ، کمتر از واقعیت بر آورد می شود. مسکن و هتل و رستوران داری از بخش هائی است که بیش از دیگر حرفه ها از کارکنان رسمااعلام نشده استفاده می کنند. این اقتصاد غیر رسمی امکانی است استثنائی برای قاچاقچیان، شبکه حمل افراد بدون پاسپورت و یا گروه های مافیائی ای که در جستجوی حرفه هائی رسمی برای تطهیر بخشی از پولهای بدست آمده از فعالیتهای غیر قانونی شان هستند.
از طرف دیگر مسکن اصلی ترین فعالیت برای مصرف و مخارج مربوط به تجهیزات و وسائل خانگی است. در کشور های صنعتی ، مسکن اولین رقم از هزینه های جاری خانواده ها را احراز می کند که بطور متوسط بین ٢٠ تا ٣٠ درصد در آمد شان را تشکیل می دهد. به غیر از اجاره خانه این رقم شامل کلیه مخارج مسکن( وام، بهره و غیره) و وسائل مورد نیاز در آن می شود ، که مدام در حال افزایش است.
در سالهای آینده این بخش می بایست باز هم افزایش یابد زیرا میلیاردها دلار سرمایه گذاری برای مبارزه با گرم شدن کره زمین و حفظ محیط زیست را بسوی خود جلب خواهد کرد. ساختمان های موجود نیمی از گاز کربنیک منتشره در فضا را ایجاد می کنند و ٤٠ در صد مصرف انر ژی را به خود اختصاص می دهند. رشد اعلام شده « اقتصاد سبز» - راهی که بیش از پیش برای خروج از بحران اقتصادی پیشنهاد می شود- می بایست مو جب راه اندازی کار و مدرنیزه کردن معیارهای محیط زیستی گردد، تخمین های نخست در مورد این بخش برای تنها سهم کشورهای توسعه یافته به ١٠٠٠ میلیارد دلار میرسد.
ولی مسکن با تمام وسعت اش فقط جنبه اقتصادی ندارد. بلکه یک محصول سرمایه گذاری نیز می باشد، زیرا بیش از یک سوم پس انداز جهانی افراد صرف خرید مسکن برای سکنی درآن و یا برای حفظ دارائی موروثی می شود ( در فرانسه پس انداز برای مسکن ٧٠ در صد کل پس اندازها را تشکیل می دهد). بر عکس تصور عام، این خانواده ها نیستند که باعث بروز حباب دلال بازی می شوند، بلکه نهادهای سرمایه گذاری و انواع صندوق های مالی هستند که روند طبیعی افزایش قیمت این بازار را تشدید می کنند. آنها طی ٨ سال گذشته در جهان بیش از ١٠ هزار میلیارد دلار در این بخش سرمایه گذاری کرده اند( از جمله در ساختمانهای لوکس)
یکی از گردانندگان صندوق مالی در پاریس (که می خواهد نا شناخته بماند) توضیح می دهد که منبع حباب دلال بازی در همگرائی دو جریان پایه ایست: یکی نیاز خانواده ها به مسکن شخصی و دیگر خواست صنایع مالی که استراتژی شان در این سالهای اخیر در بکار گیری بخشی از سرمایه ها در واگذاری وام های سود آور به اشخاص بوده است.
برای قانع کردن خانواده ها شرکتهای مسکن سازی و لابی های مالی حکومتهارا تشویق کردند که تبلیغاتی به نفع داشتن مسکن شخصی ترتیب داده شود. برای مثال در آمریکا در طی مبارزات انتخاباتی ٢٠٠٠ و ٢٠٠٤ چنین طرحی دنبال شد. جرج بوش در کارزار انتخاب مجدد خویش از «جامعه مالک» پشتیبانی کرد. همین استدلال در سال ٢٠٠٦ توسط آقای سار کوزی در سخنرانی انتخاباتی به عاریت گرفته شد :« برنامه ما اینست که دسترسی به مالکیت را برای همه امکان پذیر کنیم (٦)».
در اواخر سالهای ١٩٩٠ چین قوانینی گذراند که بر اساس آن خانواده ها می توانند وامهای رهنی بگیرند، و سهم چنین وامهائی از ١ در صد در سال ١٩٩٨ به ١٣ در صد در سال ٢٠٠٦ رسید، که می بایست به ٢٤ در صد در سال ٢٠١٥ افزایش یابد.
از زمان بحران وامهای رهنی(ساب پرایم)، دیگر روشن است که منافع صنایع مالی در بخش ساختمان فقط از طریق وام دادن به افراد بدست نمی آید. همینکه این وامها به اوراق بورسی رهنی تبدیل گردند، باعث رونق بازار قرضه دومی می شوند که خود مرجعی است برای ایجاد محصولات مشتقه مختلف و از جمله Credit Default Swap(CDS) ها که سرمایه گذاران را در مقابل عدم پرداخت وام بیمه می کند. گسترش بی بند و بار و بی کنترل این بازار و عدم امکان بعضی خانواده ها به پرداخت وامها، منجر به کاهش بهای اوراق (CDS) گردید و بصورتی ناگهانی و زنجیره ای ضررهای بزرگ پدید آورد و باعث ورشکستگی بخش بانکی شد(٧).
با این وجود اگر صندوق ذخیره فدرال آمریکا(FED) از آغاز سال های ٢٠٠٠ سیاستی تا این حد بی قید و بند را دنبال نمی کرد احتراز از بحران مسکن ممکن بود ویا حد اقل می شد از شدت آن کاست. نرخ بهره بین بانکها در طی کمتر از دو سال از ٢٥.٦ در صد به ١ در صد رسید و به بانکها اجازه داده شد که مبالغ هنگفتی قرض کرده وآماده وام دادن به خانواده ها باشند. آلن گریسپن رئیس سابق بانک مرکزی آمریکا در خاطراتش این چنین از خود دفاع می کند :« من متوجه می شدم که پائین آوردن نرخ وام های رهنی خطر مالی را شدت میدهد و دستیابی به مالکیت مسکن با چنین وامهائی قضاوت بازار را مخدوش میکند. ولی من همچنین عقیده داشتم وهنوز هم دارم که افزایش مالکیت مسکن، پشتیبانی جدی برای حمایت از سرمایه داری بازار است( ٨)».
تعدادی از اقتصاد دانان معروف از جمله پل گروگمن جایزه نوبل(٩) ، رئیس سابق بانک مرکزی را متهم میکنند که آگاهانه بخش مسکن را به عنوان اهرمی برای بالا بردن مصرف و رشد اقتصادی به شکل مصنوعی بکار گرفته است(١٠). مکانیسم به کار برده شده بسیار ساده می باشد. پائین بودن نرخ بهره امکان می دهد که وام گیرندگان مجددا در مورد نرخ بهره شان با بانک ها مذاکره کنند و در صورت موفقیت درآمد حاصله را به مصارف دیگرشان اختصاص دهند. این امر از آنجا اهمیت بیشتری می یابد که مصرف خانواده های آمریکائی دو سوم اقتصاد آمریکا را تشکیل می دهد. از از اینروست که واشینگتن به هروسیله ای بدنبال حفظ پویائی آن است.
« جف فوکس اقتصاد دان امریکائی اظهار تاسف می کند که بانک مرکزی آمریکا ، مسکن و آ رزوی تملک را دستاویزی کرد تا خانواده ها مدام زیر بار وام قرار گیرند. هدف نهائی این بازی اینست که آنها در شرایطی که امکان دریافت افزایش حقوق برایشان میسر نیست، همچنان به مصرف کردن ادامه دهند. این مسئله می تواند غیر واقعی جلوه کند ولی کسانی که مالک شده اند حتی اگر با وام هم باشد، خود را ثروتمند احساس می کنند. به ندرت میتوان کسانی را یافت که به آنها هشدار داده باشند که این ثروت واقعی نیست و در هر لحظه می تواند ارزش بر حسب تحول بازار کاهش یابد.»
در فرانسه نیز آقای سارکوزی در بحثهای مربوط به قدرت خرید از وام های رهنی قابل افزایش ، پشتیبانی کرد . در یک کلام، این امر مربوط به تضمین یک وام است ( مسکن به عنوانتضمین پرداخت وام گرفته شده محسوب می شود. مترجم). بدین ترتیب یک ضمانت می تواند برای چندین وام مصرفی دیگر نیز بکار گرفته شود. خلاصه در طی باز پرداخت یک وام ، می توان وامهای دیگری نیز گرفت . امری که باعث مغروض شدن بیش از اندازه خانواده ها شده واوضاع را بازهم وخیم تر می کند.
ترکیب نرخ پائین وام، عملکرد وسیع صندوقهای مالی دلال بازی در بازار مسکن ومغروض شدن روز افزون خانواده ها سر انجام به یک فاجعه در آمریکا و سپس در دیگر نقاط جهان منجر شد.
این روند دلال بازی فعالین اقتصادی را وادارکرد تا هر چه بیشتر ساختمان بسازند( ٤٠ در صد مشاغل ایجاد شده در بین سالهای ٢٠٠١ و ٢٠٠٧ در آمریکا در بخش مسکن بوده است) و زمانیکه انبوهه مساکن ساخته شده خریدار پیدا نمی کرد، خانواده های کم در آمد تشویق شدند تا وارد معرکه شده و با خرید مساکنی که حتی قادر به اجاره کردن آن نبودند، حباب دلال بازی را تغذیه نمایند. تسلسل این وقایع به بحران ساب پرایم و ورشکستگی تعدادی از بانکها انجامید که به دلال بازی با این محصولات پر خطر پرداخته بودند .(١٠).
بحران در همه کشورهای پیشرفته به یک شکلبروز نکرد. و نشان داد که در برخی موارد محیط عمومی جامعه میتواند سدی باشد در مقابل استراتژی استفاده از وام های مسکن برای تقویت مصرف و رشد اقتصادی . در فرانسه و به ویژه در آلمان خانواده ها اعتقاد دارند که اجاره مسکن از خرید آن مطمئن تر است. در آلمان برای مثال فقط ٤٤ در صد خانواده ها مالک مسکن هستند. دیگران تر جیح می دهند از وام گیری احتراز کنند هرچند وامهای رهنی در مجموع ٥ در صد افزا یش داشته است. در این دو کشور بر عکس آمریکا و انگلستان زیر بار وام رفتن از لحاظ اجتماعی جنبه ای منفی دارد.

اکرم بلکید، لوموند دیپلماتیک
١- Housing Trends, Londres, ۱۵ juillet ۲۰۰۸
٢- Activités immobilières dans le monde », cabinet Xerfi, Lieu de publication novembre ۲۰۰۷
٣ – داده هائی که درنهاد های بین المللی یافت می شود: صندوق بین المللی پول، بانک جهانی ، تشکیلات همکاریها و توسعه بین المللی اقتصادی
٤- « L’immobilier dans l’économie », IEIF, Paris, ۲۰۰۸.
٥- Lire « Economy sinks as we save banks », Contrarian Chronicles, ۳ novembre ۲۰۰۸. http://contrarianchronicles.blogspot.com/
٦- « بر ضد ناپایداری ، بگذاریم هر کسی صاحب مسکن شود» سخنرانی نیکلا سر کوزی رئیس اتحاد برای جنبش مردمی در کنوا نسیون برای فرانسه آینده ١٤ سپتامبر ٢٠٠٦
٧ - « فرو پاشی لیبرالیسم» Le Krach du libéralisme », Manière de Voir, Paris, n°۱۰۲, décembre۲۰۰۸-janvier ۲۰۰۹
٨- The Age of Turbulence. Adventures in a New World, The Penguin Press, New York, ۲۰۰۷, ۵۳۱ pages, ۳۵ dollars.
٩- Lire notamment Paul Krugman, The conciense of a liberal, W. M. Norton & Company, New York, ۲۰۰۷.
١٠- مقاله « غرق شدن فانی(Fannie ) و فردی(Freddie) » در لوموند دیپلماتیک اکتبر ٢٠٠٨ http://ir.mondediplo.com/article۱۳۱۷.html

منبع : سایت الف