تحول در بخش مسکن شهری و روستایی

طرح جامع مسكن در هفته جاری در كمیته مسكن مجلس شورای اسلامی بررسی و نهایی خواهد شد، این طرح كه پس از چندین جلسه تبادل نظر میان مسئولان وزارت مسكن و شهرسازی و نمایندگان مجلس قرار است در این هفته مورد تصویب نهایی قرار گیرد جامعترین و كاملترین طرحی است كه در سال های پس از انقلاب تهیه شده و باید به انتظارات اساسی مسكن كم درآمدها، مقاوم سازی ساختمانها، بهسازی مناطق شهری و حاشیه نشین ها در یك چشم انداز كوتاه مدت و بلند مدت پاسخ دهد . وزارت مسكن و شهرسازی همزمان با مراحل بررسی این طرح جامع، راهبردهای اجرایی طرح جامع مسكن را در قالب لوایح و آیین نامه های جدید در دست تهیه دارد.
گفت و گویی در این خصوص با معاون امور مسكن و ساختمان وزارت مسكن و شهرسازی
●آقای مهندس خواجه دلویی همانگونه كه مستحضرید طرح جامع مسكن در هفته جاری مورد بررسی نهایی قرار می گیرد، مهمترین رئوس این طرح چیست؟
▪این طرح كه هم اكنون در دست بررسی است، شامل ۹ سر فصل مسكن كم درآمدها، مقاوم سازی مسكن، نوسازی بافتهای فرسوده، صنعت ساختمان و ارتقای كیفیت در صنعت ساختمان، مسكن روستایی، محیط روستایی و بهسازی محیط روستایی، ساماندهی مناطق اسكان غیر رسمی (حاشیه نشینی)، نهادها و ابزارهای مالی در بخش مسكن و بحث زمین می شود كه برای به اهداف این محورها بالغ بر ۵۵ برنامه در طرح جامع مسكن دیده شده است كه از این تعداد ۹ برنامه مصوب شده و وارد مرحله اجرایی شده و ۴۶ برنامه دیگر در دست تدوین است.
●این ۴۶ طرح چه زمانی اجرایی می شود؟
▪ببینید، برنامه های اجرایی بسیاری از محورهای طرح جامع مسكن هم اكنون در دست تهیه است و در واقع ما صبر نكردیم طرح جامع مسكن ابلاغ شود بعد ما برنامه ها را تهیه كنیم. بلكه سعی كردیم همزمان با بررسی طرح جامع مسكن، آیین نامه های اجرایی را هم تهیه كنیم ولی ما تا خود طرح جامع مسكن در دولت تصویب نشود نمی توانیم طرح ها را به جریان بیندازیم.
● ولی چندین طرح در قالب طرح جامع مسكن تاكنون اجرایی شده، اینطور نیست؟
▪بله درست است، تا كنون ۹ طرح اجرایی شده و دلیلش تأكید رئیس جمهور بوده كه موجب شد این ۹ طرح در دولت مصوب و عملیاتی شود.
●رئوس این ۹ طرح چه بوده؟
▪تسهیلات خرید مسكن در شهرهای كوچك ویژه كارمندان كم درآمد (تسهیلات تا سقف ۱۰ میلیون تومان)، و دیعه قرض الحسنه ویژه اقشار تحت پوشش نهادهای حمایتی ( كمیته امداد، بهزیستی و...)، حمایت از ساخت و عرضه واحدهای اجاره ای توسط بخش غیر دولتی، آیین نامه واگذاری حق بهره برداری زمین (زمین اجاره ای)، آیین نامه نوسازی مسكن روستایی، لایحه بیمه مسئولیت كیفیت ساختمان، آیین نامه نظارت بر استاندارد اجباری مصالح ساختمانی، حمایت از فناوری نوین و ساخت و سازهای مقاوم (انبوه سازی) و نوسازی بافتهای فرسوده.
●آقای مهندس خواجه دلویی اگر اجازه بفرمایید به سرفصل های طرح جامع مسكن بپردازیم یكی از سرفصلها موضوع مسكن كم درآمد است كه توجه ویژه ای به آن می شود، طرح های مشخص وزارت مسكن و شهرسازی در این زمینه چیست؟
▪همانگونه كه شما اشاره كردید ما برای نخستین بار فصل مسكن كم درآمدها را داریم كه دولت خود را موظف كرده برای دهك های اول تاپنجم جامعه برنامه هایی را طراحی كند كه این اقشار بتوانند به نحو مناسبی صاحبخانه شوند.
این سرفصل برنامه های متعددی دارد یكی از آنها مسكن اجاره ای است.
ما در بخش مسكن اجاره ای با چالشی روبه رو هستیم كه شكافتن آن مهم است، آمار نشان می دهد سال به سال از عرضه واحد برای اجاره كاسته می شود به نحوی كه در سال ۸۴ سهم واحدهایی كه برای اجاره تولید شد تنها۲‎/۲ درصد بود یعنی از مجموع واحدهای مسكونی كه سال گذشته در كشور ساخته شد تنها ۱۰ هزار واحد برای اجاره عرضه شد. و این در حالیست كه ما در سال ۸۴ معادل ۷۰۰ هزار ازدواج جدید داشتیم و اگر فرض كنیم حدود ۲۰۰ هزار از این خانوارها وارد بازار تقاضای مسكن شود این تقاضا های جدید با تقاضاهای موجود به حدود ۳۰۰ هزار می رسد و می بینید كه در مقابل ما تنها ۱۰ هزار واحد را برای اجاره عرضه كرده ایم.
●سیاست شما بیشتر ترویج مالكیت است یا فرهنگ اجاره ؟
▪هر دو باید در جای خود باشند، ما می گوییم مالكیت سرجای خودش و مانند همه جای دنیا مسكن اجاره ای باید سهمی از كل باشد.
●این سهم را شما می خواهید به چه میزان برسانید؟
▪برنامه ریزی ما ساخت سالانه ۵۰ هزار واحد مسكونی است كه هم اكنون دولت در این راستا زمین، یارانه و تسهیلات می دهد، پس در ۵ ساله برنامه ۲۵۰ هزار واحد اجاره ای به سهم موجود اضافه می شود كه رقم خوبی است، ولی باز كفاف نمی دهد.
ما در این زمینه برنامه های دیگری داریم كه در دست تدوین است. آقای رئیس جمهور، وزیران مسكن و شهرسازی، امور اقتصادی و دارایی و دادگستری را مأمور بررسی مسكن اجاره ای كرده است و مقرر شده بزودی راهكارهای اجرایی در این خصوص ارائه شود كه جلسات متعددی در این زمینه در حال برگزاری است.
طرح دیگر ما این است كه بنا داریم در قالب تشكلهای حرفه ای كار اجاره داری را سازماندهی كنیم، به گونه ای كه هر كس خواست واحد اجاره ای بسازد، در صورتی كه آن را در قالب این تشكل عرضه كند، دولت امتیازات و تسهیلات ویژه ای به آن می دهد، پس سازنده واحد را به شركت عرضه می كند كه برایش اجاره داری كند.
البته دولت امتیازات و تسهیلات را به واحدهایی می دهد كه در مناطق خاص برای اجاره ساخته شوند و آن مناطق مناطقی است كه دهك های یك تا پنج ما ساكن هستند به عنوان مثال ما در شمال شهر تهران امتیازی به كسی برای ساخت مسكن اجاره ای نمی دهیم.
●میانگین افزایش اجاره بها در سالهای اخیر چقدر بوده است؟
▪میانگین افزایش قیمت اجاره بها در ظرف۱۰ ساله گذشته بر اساس آمار بانك مركزی ۱۹‎/۶ درصد بوده، البته میانگین تورم در این مدت ۲۰‎/۵ درصد بوده كه با این حساب رشد اجاره بها زیر میانگین نرخ تورم بوده، ولی به هر حال چون سهمش در سبد خانوار بالا است، بر اقتصاد خانوار فشار می آورد، بیش از ۳۰ درصد درآمد خانوارها به اجاره بها اختصاص دارد.
●برنامه شما در سرفصل مقاوم سازی مسكن چیست؟
▪در این بخش آیین نامه ای تهیه شده كه هنوز به دولت تقدیم نكردیم، در كشور ۳ میلیون واحد مسكونی شهری ناپایدار و ۳ میلیون واحد مسكونی روستایی ناپایدار وجود دارد كه در برابر حوادث بویژه زلزله ناپایدار است، بخشی از این واحدها در درون بافتهای فرسوده قرار دارند و قابل مقاوم سازی نیست و باید تخریب شوند و تعدادی دیگر همین واحدهایی است كه در آن زندگی می كنیم و قبل از تدوین مقررات ملی ساختمان ساخته شده است.
این واحدها به لحاظ نوع ساخت و مصالح قابل مقاوم سازی است كه برای این واحدها در قالب طرح جامع مسكن یك طرح ویژه داریم، در این راستا شركتهای مشاوره مخصوصی شكل خواهد گرفت، البته با اخذ مجوز از خدمات مهندسی وزارت مسكن، این شركتها برای متقاضیان طرح مقاوم سازی می دهند و بر اساس این طرح تسهیلات یارانه دار در اختیار آنها قرار می گیرد.
●سقف این تسهیلات چقدر است؟
▪۵ میلیون تومان برای هر واحد مسكونی كه در خصوص تهران در جریان سفرهای استانی رئیس جمهور اعطای ۵ میلیون تومان تسهیلات مصوب شد كه بخشی را هم دولت به شكل یارانه می پردازد، این یارانه باید در قالب قانون بودجه سال بعد دیده شود.
●در بخش مسكن روستایی چه طرحهایی در دست تهیه است؟
▪در این طرح از یك سوی بحث نوسازی مسكن روستایی است كه از سوی دولت مصوب شده و در جریان است و همان گونه كه می دانید، به هر واحد مسكونی روستایی ۵‎/۷ میلیون تومان تسهیلات و یارانه تعلق می گیرد و متولی آن نیز بنیاد مسكن است.
بخش دیگر موضوع محیط روستایی و بهسازی محیط روستایی است و اجرای طرح های هادی است كه در مجموع برنامه جامعی برای مسكن روستایی در قالب این طرح دیده شده است.
●آقای مهندس، در بحث نهادها و ابزارهای مالی در طرح جامع مسكن، شاهد رویكرد جدیدی هستیم و به نظر می رسد در این بخش تحول بزرگی در جریان باشد، در این خصوص توضیح می دهید؟
▪در كشورهای مختلف جهان بسیاری از راهكارها به عنوان ابزار مالی بخش مسكن استفاده می شود كه متأسفانه در كشور كاربردی نشده و فقط به صندوق پس انداز مسكن و بعضاً اوراق مشاركت بسنده شده است و این درحالی است كه در دنیا از ابزارهای مالی بسیار متنوعی استفاده می شود.
وزارت مسكن و شهرسازی در قالب طرح جامع مسكن بنا دارد از بازار ثانوی رهن كه بازار بسیار وسیعی است و چرخش پول ایجاد می كند استفاده كند. همچنین از اوراق مشاركت قابل تبدیل به مسكن به عنوان ابزار جدید بهره خواهیم برد.●در مبحث زمین راهكارهای شما چیست؟
▪در این بخش تجربه های از اول انقلاب
تاكنون مورد مطالعه قرار گرفت هم سیاست عرضه زمین با قیمت دولتی و هم آزادسازی قیمت (قیمت به روز) كه هر دوی این سیاست ها هم معایبی داشت و هم محاسنی.
پس از نقد و بررسی این سیاست ها به این نتیجه رسیدیم كه باید برای هر گروه هدف سیاست خاصی را در پیش بگیریم. مالیات بر ارزش افزوده و مالیات بر معاملات مكرر مباحث دیگری است كه در طرح جامع مسكن دیده شده است و بر این اساس كسانی كه با هدف دلالی وارد بخش مسكن می شوند ملزم به پرداخت حق و حقوق جامعه در قالب مالیات می شوند.
ما باید میان كسی كه برای سرپناه وارد بخش مسكن می شود با كسی كه تنها هدفش دلالی است تفاوت قائل شویم، همان راهكاری كه در خیلی از كشورهای دنیا به كار گرفته شده است.
●راهكار اجرایی آن چگونه است؟
▪برای معاملات مكرر مقطع زمانی تعریف خواهد شد و اجازه نخواهیم داد به شیوه كنونی در فاصله چند ماهه چندین بار بر روی یك ملك معامله صورت بگیرد.
در بحث زمین هم همین سیاست مطرح است، زمینی كه در داخل شهر قرار گرفته بابت تأمین نیاز مسكن است پس تبعاً كسی كه می خواهد از آن به عنوان دلالی استفاده كند باید حقوق دولت را بدهد، البته ما بحث مالكیت را نمی خواهیم زیر سؤال ببریم بلكه می گوییم باید مالیات به آن تعلق بگیرد و این یك بحث كاملاً شفاف و روشن است.
●شما چند طرح مشخص در بخش زمین دارید؟
▪بالغ بر یازده برنامه كه به لحاظ ماهیت، بسیاری از اینها در قالب لایحه به مجلس می رود كه قانون شود.
●در بحث مدیریت مسكن چه تمهیداتی اندیشیده شده است؟
▪خب در بحث مدیریت، موضوع از چند جنبه قابل بررسی است، همانگونه كه می دانید مسكن موضوع بخشی نیست وزارت مسكن برای بخش مسكن سیاستگذاری می كند و علیرغم این كه در بسیاری از فاكتورها دخیل نیست باید جوابگو باشد، به عنوان مثال سهم مصالح از مسكن ۴۲ درصد است در صورتی كه ما در آن نقشی نداریم، نیروی انسانی ۲۳ درصد است كه باز ما تأثیرگذار نیستیم، بخش دیگر سیستم بانكی و سرمایه است پس می بینید كه موضوع مسكن كاملاً میان بخشی است.
وقتی قیمت مسكن بالا می رود بلافاصله روی قیمت مسكن اثر می گذارد، وزارت مسكن باید جوابگو باشد، دستمزد بالا می رود، ما باید جوابگو باشیم.
براساس طرح های ما علاوه بر ساماندهی بنگاه های معاملات ملكی كه باید دقیقاً مشخص شود چه كسانی و با چه ویژگی هایی می توانند در حوزه مسكن كار و فعالیت كنند، بانك اطلاعات زمین شكل خواهد گرفت و ترتیبی اتخاذ خواهد شد تا اطلاعات و برنامه ریزی برای استفاده از زمین های شهری مدیریت شده باشد و فرقی نمی كند كه این زمین در مالكیت بخش خصوصی باشد یا شهرداری و یا نهادی دیگر.
●همانگونه كه مستحضر هستید جلب سرمایه گذاری خارجی یكی از چالش های پیش روی بخش مسكن است. در طرح جامع در این خصوص چه راهكاری دیده شده است؟
▪ در موضوع جذب سرمایه گذاری خارجی یك بخش مربوط به قانون جذب سرمایه خارجی و در سطح ملی است و البته مسكن هم در زیر بخش آن قرار دارد و در كنار این قانون وزارت مسكن تمهیداتی را تعریف كرده اند. از جمله روان سازی فرایند دستورالعمل ها و قراردادهای وزارتخانه، رویكرد دیگر ایجاد حساسیت و پشتیبانی از سرمایه گذار خارجی است كه تاكنون دو مورد نیز به نتیجه رسیده است.
مورد اول ۱۰۰ میلیون دلار سرمایه گذاری خارجی در قالب مشاركت در مجموعه مسكونی و خدماتی شهر شیراز است و مورد دوم مربوط به ساخت ۲۰ هزار واحد مسكونی در شهرهای جدید و هشتگرد با سرمایه گذاری ۶۵۰ میلیون دلار همچنین در حال حاضر مشغول مذاكره برای ساخت ۵۰ هزار واحد مسكونی توسط سرمایه گذار خارجی در مشهد و شهرهای جدید هستیم.
●بحث تدوین الگوی مسكن شهری روستایی در چه مرحله ای قرار دارد؟
▪خوشبختانه این طرح نهایی شده و در هفته جاری تقدیم دولت خواهد شد.
●این الگو نسبت به الگویی كه قبلاً تهیه شده بود چه تفاوت هایی دارد؟
▪در الگوی قدیمی از سوی شورای عالی الگوی مصرف تنها دو رقم ۷۵ مترمربع برای كلان شهرها و ۱۰۰ مترمربع برای شهرهای دیگر لحاظ شده بود كه در طرح جدید شاخص های زیادی از جمله بحث اقلیم، فرهنگ استفاده از خانه و محیط اطرافش اضافه شده و برای هر اقلیم سطح زیربنای خاصی تعریف شده است. به عنوان مثال برای اقلیم گرمسیر متناسب با معماری خاص خودش زیربنای بیشتری نسبت به اقلیم سردسیر در نظر گرفته شده است.
●این طرح روستاها را هم دربر می گیرد؟
▪البته، الگوی مسكن شهری و روستایی هر كدام ۶ محور دارد. بعد خانوار موضوع دیگری است كه در طرح جدید لحاظ شده و بسیار بااهمیت است، در طرح قدیم الگوی مسكن در شهرستان ها را چه برای خانوار ۲ نفره یا ۴ نفره یا حتی ۷ نفره همان ۷۵ مترمربع در نظر می گرفتیم، در صورتی كه در طرح جدید چنین نیست. چون بعد خانوار در استان های مختلف، با فرهنگ های مختلف یكسان نیست. بحث داشتن هویت اسلامی و ایرانی، استفاده از فناوری نوین و مقاوم بودن از دیگر موارد این طرح است.
●ابزار قانونی هم برای اجرای آن دیده شده؟
▪بله، به عنوان مثال همان لایحه بیمه ساختمان كه به دولت مصوب كرده و به مجلس ارائه شده یا لایحه بیمه مسئولیت كیفیت ساختمان كه در همین راستا است و در واقع ابزارهای تحقق این طرح قبلاً تعریف شده است.
●به عنوان آخرین سؤال اجازه بدهید بپردازیم به بحث بازار مسكن، شما فكر می كنید به نتایجی كه مد نظر وزارت مسكن از ارائه طرح های ویژه برای تحرك بازار مسكن بوده، رسیده اید؟
▪آمار پروانه های صادره حكایت از افزایش تقاضا در بازار مسكن دارد و نشان می دهد به هر حال امسال تولید مسكن رشد داشته است، علائم هم مؤید این مسأله است. ولی باید بگویم هنوز به رونقی كه حد مطلوب ما است، نرسیده ایم و انتظار داریم تا پایان سال جاری رونق مجدداً به بخش برگردد.دوران ركود موجود شاید طولانی ترین دوره ركود مسكن بوده نیمی از سال ۸۱ تا ۸۵.
●امسال سرمایه گذاری بخش مسكن به چه حد می رسد؟
▪انتظار ما این است كه در سال ۸۵ بالغ بر۲۰ هزار میلیارد تومان در بخش مسكن سرمایه گذاری شود كه این میزان در سال گذشته معادل ۱۵ هزار میلیارد تومان بوده است.

گفت وگو: زهره افشار

منبع : روزنامه ایران