قیمت مسکن و ساختمان به چه عوامل و متغیرهایی وابسته است؟

قیمت مسکن و ساختمان به چه عوامل و متغیرهایی وابسته است؟ آیا قیمتهای کنونی باز هم افزایش می­یابند و یا راهکارهای دولتی می­تواند رشد نرخ آن را متعادل و تثبیت نماید؟
این پرسشهایی است که در گفتارهای روزمره افراد در جهت شرح و تفسیر آن برمی­آیند. دیدگاههای متفاوتی نسبت به این موضوع مطرح می­شود. در این بخش تلاش بر آن است که به طور کلی متغیرهای موثر بر قیمت مسکن بررسی شود.
۱) نرخ تورم: به طور کلی سطح عمومی قیمتها و میزان تورم بر تغییرات قیمت ساختمان اثر قابل توجهی دارد. بر پایه پژوهشهای کارشناسان میزان تورم در اقتصاد ایران بیشتر ناشی از کسری بودجه دولت و رشد نقدینگی است. بررسی وضعیت اقتصاد در چند دهه اخیر نشان می­دهد که افزایش قیمت نفت با تاخیر شش تا یک سال و نیم بر سطح عمومی قیمت اثر زیادی داشته است. این نکته نمی­تواند چندان شگفتی آور باشد، چرا که بخش عظیمی از تولید ناخالص داخلی کشور از طریق درآمدهای نفت و گاز تامین می­شود و زمانی که دولت درآمدهای دلاری را به اقتصاد تزریق نموده، عاملی جدی در فشارهای تورمی بوده است. نیازهای عمرانی و اجرای پروژه های کلان به همراه تامین بودجه در سطح کلان از طریق مخارج ریالی امکانپذیر است.
بدین ترتیب با افزایش قیمت نفت و در پی آن رشد بودجه عمومی کشور انتظار می­رود که این مخارج به افزایش تورم و قیمتها بیانجامد. اکنون رشد نقدینگی و افزایش حجم پول زمینه مساعدی را برای افزایش قیمت ساختمان فراهم می­آورد.
از این بحث نتیجه می­شود که نرخ تورم ناشی از بنیادهای اقتصادی، رشد نقدینگی، کسری بودجه، قیمت نفت و دیگر عاملهای موثر بر سطح قیمتها، تحرک قیمت ساختمان را موجب می­شود.
۲) عرضه و تقاضا: قیمت ساختمان و زمین همچون دیگر کالاها در اقتصاد توسط عرضه و تقاضای بازار تعیین می­شود. در بحث مسکن از نظر تئوری می­توان عرضه زمین را تقریبا ثابت در نظر گرفت. این گفته از آنجایی ناشی می­شود که در یک محدوده شهری میزان مشخص و ثابتی از زمین قابل عرضه است. بدین ترتیب اگر میزان تقاضا از سطح عرضه بیشی گیرد، می­توان انتظار داشت که قیمت زمین یا ساختمان بر اثر مازاد تقاضا افزایش یابد. به نظر می­رسد در اقتصاد ایران تقاضای موثر برای خرید ساختمان عامل چندان نیرومندی برای افزایش قیمت ساختمان نبوده باشد، بلکه تقاضای سفته­بازی در بخش ساختمان اثرگذاری ویژه­ای داشته است. این طبیعی است که در زمان تورم، افراد برای گریز از کاهش ارزش پول به خرید کالاهای بادوام روی آورند. در کشور ایران به طور سنتی طلا و مسکن جهت سرمایه­گذاری در نظر گرفته می­شود و میل خرید ساختمان برای پوشش دادن فشارهای تورمی انگیزه­های سفته­بازانه را تقویت می­کند. رشد شتابان قیمت ساختمان از سال ۱۳۷۳ افراد زیادی را به کسب سود در این بخش و سرمایه­گذاری تشویق می­نمود. در طی این مدت تقاضای واقعی و موثر برای خرید ساختمان عامل جدی برای رشد قیمت آن به شمار نمی­آید.
۳) قیمت نهادها و مصالح ساختمانی: رشد قیمت نهادهای تولید ساختمان در طی زمان عاملی برای بالا رفتن هزینه قیمت تمام شده یک واحد ساختمانی است. قیمت یک واحد ساختمانی به طور ساده از قیمت زمین، نیروی کار، ابزارها و مواد بکار رفته در ساختمان و هزینه­های جانبی (نظیر جواز، تراکم، مالیات و عوارض) پیروی می­کند. از نظر بخش گسترده­ای از مردم مهمترین بخشی که هزینه­های تمام شده ساختمان را تحت تاثیر قرار می­دهد، قیمت زمین است. هر چه میزان تقاضا برای زمین بالاتر رود و خریداران قیمتهای بالاتری را بپذیرند، می­توان انتظار داشت که قیمت یک واحد ساخته شده به همان میزان رشد یابد. در طی سالهای اخیر انبوه سازی و عرضه گسترده زمین در مناطق مختلف و حاشیه شهرها توانسته بخشی از فشار تقاضا برای زمین را کاهش دهد، اما به طور کلی نتوانسته از عطش رشد قیمت آن بکاهد.
۴) نرخ بهره: عوامل مالی همگام با چرخه های کسب و کار بر رونق و رکود بخش مسکن اثرگذار است. در کشورهای صنعتی تغییرات اندک در نرخ بهره بخش ساخت و ساز را تحت تاثیر قرار می­دهد. در دو دهه اخیر تقاضای ساختمان به سطح نرخ وامهای رهنی و میزان پرداخت تسهیلات مسکن واکنش نشان داده است.
۵) دیگر عوامل: میزان وام پرداختی، رشد اقتصادی، انتظارات تورمی، تصمیمات کلان دولت، مجوزهای ساختمانی و میزان فعالیت انبوه سازان نیز می­تواند از جمله متغیرهای اثرگذار بر قیمت ساختمان قلمداد شود.
● جمع بندی
در سالهای اخیر رشد شتابان قیمت زمین و مسکن بر نگرانیهای مردم و تقاضاکنندگان افزوده است. در بررسی انجام گرفته عوامل موثر بر سطح تورمی (از جمله قیمت نفت، نرخ نقدینگی، تغییرات بودجه دولت و کسریهای بودجه،...)، عوامل مالی (نظیر نرخ بهره و سطح وامهای رهنی)، قیمت نهاده­های تولید ساختمان، انگیزه­های سفته­بازانه و انتظارات از آینده به عنوان پارامترهای نیرومند در تعیین قیمت ساختمان و مسکن تشخیص داده شد. در برخی سالها سیاستهای پولی انقباضی و کنترل عرضه پول به همراه انضباط مالی دولت گوشه­ای از فشارهای تورمی در اقتصاد ایران را کاسته که پیامد آن تثبیت قیمت مسکن بوده است.
به نظر می­رسد مخارج دولتی و رشد نقدینگی عوامل نیرومندی هستند که به رشد سطح قیمتها کمک می­نماید و هرگاه با رکود چرخه­های کسب و کار همراه شده اثرات نامطلوبی بر نرخ تورم و در نتیجه صعود قیمت ساختمان داشته است. هرگاه نرخ بهره واقعی از نگاه مردم کاهش یابد، تقاضا برای مانده واقعی رشد می­یابد و به طور ساده افراد تمایلی کمتری نسبت به سپرده­گذاری در بانکها و موسسات مالی پیدا می­کنند. کاهش اشتیاق به پس­انداز و پدیدار شدن انتظارات تورمی در کنار کاهش رونق بخشهای مختلف اقتصاد پدیده پولهای سرگردان را موجب می­شود. سرمایه­ها در چنین شرایطی اگر نتوانند در جهت مناسب سوق داده شوند، راهی بخش مسکن می­شوند. در سالهای گذشته رونق بورس اوراق بهادار و جذابیتهای سرمایه­گذاری در بخشهای مختلف اقتصادی گوشه­ای از انگیزه­های سفته­بازانه در بخش مسکن را تعدیل نموده است. راهکار مناسب برای متعادل نمودن قیمت مسکن مواردی همچون کند کردن آهنگ تورم و کاستن از رشد نقدینگی، متناسب نمودن سطح نرخ بهره با سطح تورم واقعی، فعال نمودن بخشهای مختلف صنعت در کنار بهبود و رونق بورس اوراق بهادار را دربرمی­گیرد. اگر رشد نقدینگی و انتظارات تورمی در سال جاری همچنان ادامه یابد، ادامه سیر صعودی قیمت مسکن و دیگر کالاهای بادوام دور از انتظار نخواهد بود.

منبع: موسسه آموزش و پژوهشهای اقتصادی رهنمون سرمایه

منبع : کلوب