وقتی یک معامله به صورت رسمی ثبت نشود، کوچکترین اختلاف در مورد مفاد قرارداد یا تغییر تصمیم یکی از طرفین، میتواند منجر به تشکیل پروندههای حقوقی و حتی کیفری شود. در بسیاری از موارد، مردم تمام دارایی و زندگیشان را که سالها برای جمعآوریاش تلاش کردهاند، به دلیل یک اشتباه در تنظیم سند یا اعتماد به قولنامههای غیررسمی از دست میدهند. در همین راستا، اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به عنوان یک نقطه عطف برای ایجاد «بهداشت حقوقی» در جامعه مطرح شده است تا جلوی این تراژدیهای انسانی گرفته شود.
مسیرهای قانونی برای تنظیم اسناد؛ از دفاتر رسمی تا سکوهای دیجیتال
بهدلیل مشکلات به وجود آمده قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول تصویب شده است که هنوز البته چندان به طور کامل اجرا نمیشود. علی خندانی رئیس کانون سردفتران و دفتر یاران در مورد شیوه تنظیم و ثبت رسمی معاملات در این قانون به سه مسیر قانونی اشاره میکند.
اولین و امنترین مسیر، مراجعه مستقیم به دفاتر اسناد رسمی است. در این حالت، فرد میتواند حتی برای تنظیم یک قولنامه ساده نیز به دفتر مراجعه کند. خندانی تأکید کردند که این امکان پیش از این هم وجود داشت اما به دلیل نبود فرهنگ لازم، استقبالی نمیشد؛ اما اکنون در ماده ۲ قانون صراحتاً پیشبینی شده تا مردم با تکیه بر تخصص سردفتر، حتی در مراحل اولیه معامله، امنیت حقوقی خود را تضمین کنند.
مسیر دوم، استفاده از خدمات مشاوران املاک است. در گذشته این روند کاملاً کاغذی بود، اما اکنون در قالب سامانههای جدید، مشاور املاک پیشنویس قرارداد را آماده کرده و سپس آن را برای تنظیم سند به دفتر اسناد رسمی ارسال میکند. این یعنی یک لایه نظارتی بر کارهای مشاور املاک اضافه شده است.
مسیر سوم نیز استفاده از سکوهای آنلاین و قراردادهای یکسان است که در تبصره ۲ ماده ۳ قانون پیشبینی شده است. با این حال، آقای خندانی یک هشدار جدی در این مورد دادند؛ ایشان تأکید کردند که برخی به اشتباه تصور میکنند صرفِ تنظیم قرارداد یکسان در سامانه، به معنای انتقال مالکیت است.
ایشان با مثالی عینی توضیح دادند که اگر خریداری مبلغی را در چند مرحله پرداخت کند، نمیتوان با یک قرارداد دیجیتال سریعاً مالکیت را منتقل کرد، زیرا در صورت عدم پرداخت اقساط بعدی، فروشنده به شدت آسیب میبیند و مجبور به مراجعه به دادگاه میشود. لذا انتقال مالکیت حتماً باید از طریق طی مراحل قانونی و آییننامهای صورت گیرد.
آیا قیمتها افزایش یافته است؟
یکی از دغدغههای اصلی مردم، هزینههای بالای دفاتر اسناد رسمی است. خندانی در پاسخ به این ابهام، هزینهها را به دو بخش تقسیم کرده و مدعی است بخش عمده این مبالغ مربوط به مالیاتها و هزینههای دولتی است که دفترخانه صرفاً واسطهدریافت آنهاست و هیچ نقشی در تعیین مبلغ مالیات ندارد.
در این مسیر نکته مهم این است که حق ثبت در سال جاری از ۱۱ درصد به ۹ درصد کاهش یافته است که این موضوع به معنای کاهش هزینهها برای مردم است. همچنین وی اشاره میکند که تمام هزینهها به صورت شفاف در اسناد درج میشود. البته خندان هم به این مسئله اذعان می کند که تعرفه خود دفاتر بعد از حدود یک سال و نیم، بین ۳۰ تا ۳۵ درصد افزایش یافته است، اما در مجموع، اجرای قانون الزام به ثبت رسمی باعث جهش غیرطبیعی در هزینهها نشده است.
نقش تکنولوژی در کاهش تخلفات
در مورد بحث تخلفات، رئیس کانون سردفتران و دفتر یاران مدعی است که در مقایسه با سایر حوزهها، میزان تخلف در دفاتر اسناد رسمی بسیار پایین است. دلیل این امر، شفافیت قوانین و نظارتهای شدید سازمان ثبت است که سالانه صدها بازرسی انجام میدهد. به گفته وی اکثر تخلفات مربوط به موارد شکلی و ظاهری است و نه تخلفات بنیادین.
در این میان، نقش هوش مصنوعی و الکترونیکی شدن خدمات بسیار پررنگ است. خندانی اشاره میکند که از سال ۱۳۹۲ روند دیجیتالی شدن شروع شد و اکنون در مسیر «هوشمندسازی» هستیم. هوش مصنوعی میتواند جلوی نقص در اسناد را بگیرد (مثلاً هشدار دهد که مدت اجاره در قرارداد ذکر نشده است)، اما وی تأکید کردند که تحلیلهای ماهوی و حقوقی پیچیده، همچنان نیازمند تخصص و تحلیل انسانی سردفتر است و ماشین نمیتواند جایگزین تحلیلگر حقوقی شود.
بحران جذب نیرو و نبود نیازسنجی در نظام سردفتری
یکی از انتقادات جدی خندانی به نحوه جذب سردفتران جدید است. وی با اشاره به آمارهای قابل تامل دفاتر جدید میگوید که در چهار سال اخیر، به اندازه هشتاد سال گذشته در کشور جذب سردفتر صورت گرفته است. این حجم عظیم از جذب نیرو بدون «نیازسنجی» دقیقی انجام شده است!
نتیجه این اتفاق چه بود؟ خندانی میگوید بسیاری از دفاتر جدید اکنون با بحران شدید مالی روبهرو هستند. درآمد این دفاتر حتی کفاف هزینههای جاری مثل اجارهبها و حقوق کارکنان را نمیدهد. به همین دلیل وی هشدار دادند که اگر این وضعیت بدون بازنگری در تعداد دفاتر و نیازسنجی مناطق ادامه یابد، منجر به مشکلات جدیتری برای صنف سردفتران خواهد شد. با این حال، برای اینکه کیفیت خدمات پایین نیاید، دورههای کارآموزی عملی و تخصصی برای پذیرفتهشدگان جدید طراحی شده تا مهارتهای واقعی را پیش از شروع به کار بیاموزند.
افزایش سرعت و دقت معاملات
و بالاخره اینکه رئیس کانون سردفتران و دفتر یاران بر این باورند که تغییر محیط کار از حالت سنتی به الکترونیکی، ماهیت حقوقی معاملات را تغییر نداده اما سرعت و دقت را بالا برده است. هدف نهایی باید این باشد که اجرای قانون به جای افزایش پیچیدگیها، باعث کاهش پروندههای قضایی شود و مردم با اطمینان کامل از اینکه داراییشان در امنیت است، به معاملات ملکی روی آورند.
