بازار مسکن تهران این روزها شاهد رونمایی از طرحی تازه با عنوان «خانهریز» است؛ طرحی که سازمان سرمایهگذاری و مشارکتهای شهرداری تهران با هدف اعلامی بهرهمندسازی مردم از فرصت سرمایهگذاری خرد در املاک کلید زده است. در این طرح، هر «خانهریز» معادل یکصدم مترمربع (۱۰۰ سانتیمتر مربع) از یک پروژه ساختمانی مشخص تعریف شده و شهروندان میتوانند با سرمایهای حدود ۲ میلیون و ۱۹۰ هزار تومان، واحدهای سرمایهگذاری را خریداری کنند. هر ۱۰۰ واحد از این طرح معادل یک مترمربع از پروژه است. برای هر کد ملی هم محدودیت خرید گذاشته شده است.
پرسش اساسی اینجاست: آیا «خانهریز» صرفاً بازطراحی «فروش متری مسکن» با نامی جدید است؟ این طرح در قیاس با صندوقهای سرمایهگذاری زمین و ساختمان چه جایگاهی دارد؟
«خانهریز» شباهتهای ساختاری قابلتوجهی با دو تجربه پیشین دارد: «فروش متری مسکن» در دهه ۸۰ و طرح مشابه یک بانک دولتی در اوایل دهه ۹۰. در هر دو تجربه، ارزش ریالی پروژه به واحدهای سرمایهگذاری کوچکتر از یک مترمربع تبدیل شد تا افراد با سرمایههای خرد بتوانند وارد بازار مسکن شوند. با این تفاوت که طرحهای پیشین بهدلیل اشکالات اجرایی - از جمله عدم تناسب میان اوراق فروختهشده و متراژ نهایی واحدهای ساختهشده - شکست خوردند.
در «خانهریز» مدیران شهری تأکید دارند که سازوکارهای جدیدی برای شفافیت پیشبینی شده است: انتشار ماهانه گزارش پیشرفت پروژه، قیمتگذاری کارشناسی منظم، و عرضه کنترلشده برای جلوگیری از سفتهبازی. هرچند که اساس قرارداد همچنان «مشارکت مدنی» است و سرمایهگذار و سازنده بر اساس آورده خود، قدرالسهم تعیین میکنند.
صندوقهای سرمایهگذاری زمین و ساختمان که سالهاست در بازار بورس فعالیت میکنند، تفاوتهای ماهوی با «خانهریز» دارند. اول اینکه خرید واحدهای این صندوقهای سرمایهگذاری به عنوان مالکیت فیزیک ساختمان نیست؛ مسئلهای که در طرحهای پیشین فروش متری به چالش بزرگ تبدیل شده بود. دوم، صندوقها تحت نظارت سازمان بورس فعالیت میکنند و واحدهای آنها در بورس معامله میشود. سوم، صندوقها توسط تیمی از تحلیلگران و متخصصان و با مشارکت نهادهای مالی تحت نظارت مدیریت میشوند.
«خانهریز» اما فاقد مجوز از سازمان بورس است و بازار ثانویه …
