«تسه» در مرز تاریخی؛ «وام خرید مسکن» به بالاترین رقم در ۱۵ سال‌ گذشته رسید

دنیای اقتصاد/بهای «دسترسی خریداران مسکن به وام خرید» به بالاترین میزان ۱۵سال گذشته رسید. قیمت هر فقره اوراق وام مسکن، تسه، در ماه جاری ۱۶۰هزار تومان شده است؛ «تسه» برگه خرید «وام خرید مسکن» است که با قیمت‌ فعلی آن، ۳۰درصد مبلغ وام، تبخیر می‌شود. جهش «تسه» ۴ علت دارد.
 
جهش قیمت اوراق تسهیلات مسکن طی هفته‌های اخیر و ثبت رکورد تاریخی برای متوسط بهای ماهانه آن باعث‌شده که 30‌درصد ارزش اسمی تسهیلات مسکن برای خرید امتیاز وام تبخیر شود. تحرک خفیف در بازار مسکن ارزان‌قیمت و در نتیجه رشد تقاضا برای دریافت وام مسکن و کاهش احتمالی عرضه، عامل جهش قیمت اوراق تسهیلات و از عوامل اصلی این جهش تاریخی است.  در این شرایط استمرار جریان رشد قیمت اوراق مسکن با کاهش سهم واقعی تسهیلات از قیمت خانه‌‌‌‌های ارزان، این تحرک خفیف در بازار خانه‌‌‌‌های کوچک و قدیمی مناطق جنوبی شهر را از میان می‌برد. در چنین شرایطی حذف نرخ دستوری سپرده و تسهیلات و تغییر نگاه به بانک مسکن از بانکی تجاری به بانکی توسعه‌‌‌‌ای می‌تواند اثرگذاری واقعی تسهیلات مسکن در خرید خانه، حداقل در بازار خانه‌‌‌‌های ارزان را بهبود بخشد.

تبخیر 30‌درصدی وام مسکن با جهش نرخ اوراق حق تقدم
قیمت هر‌فقره اوراق مسکن در روز گذشته (25 آذر) به 160‌هزار‌تومان رسید، این درحالی بود که متوسط بهای فروش هر‌فقره از این اوراق در نیمه آذر امسال 150‌هزار‌تومان بود، به‌‌‌‌ این ترتیب میانگین ماهانه قیمت اوراق در سقف تاریخی 150‌هزار‌تومانی قرارگرفته‌است. جهش قیمت اوراق مسکن، هزینه دریافت وام برای متقاضیان را افزایش داده و درواقع پوشش وام مسکن از کل قیمت خانه را کاهش می‌دهد. درحال‌حاضر یک فرد برای دریافت سقف وام مسکن در شهرهای بزرگ یعنی 500‌میلیون‌تومان باید ‌هزار‌فقره اوراق مسکن خریداری کند.

با درنظر گرفتن متوسط نرخ ماهانه این اوراق ‌برابر 150‌هزار‌تومان، خرید اوراق، 150‌میلیون‌تومان از کل وام را به خود اختصاص‌داده و در نهایت تنها 350‌میلیون‌تومان برای خرید باقی‌می‌ماند، به‌عبارتی 30‌درصد از ارزش اسمی تسهیلات برای خرید امتیاز وام «تبخیر» می‌شود. قیمت اوراق مسکن در شرایط کنونی 45‌درصد نسبت به پارسال همین زمان و 57‌درصد نسبت به ابتدای 1404 جهش یافته‌است.

اوراق تسهیلات مسکن یا اوراق گواهی حق‌تقدم استفاده از تسهیلات مسکن، اوراقی است که به‌منظور تامین منابع مالی برای خرید، ساخت یا تعمیر مسکن به متقاضیان تخصیص داده می‌شود. این اوراق اولین‌بار سال‌1388 تعریف شد. تا پیش از این سال‌متقاضیان خرید خانه برای دریافت وام مسکن باید نسبت به سپرده‌‌‌‌گذاری در بانک اقدام‌کرده و پس از اتمام زمان مورد‌نیاز و رسیدن به حد نصاب، تسهیلات مورد‌نیاز را دریافت می‌کردند؛ این رویه باعث‌شده بود تا خرید و فروش امتیاز وام مسکن در بازار رواج پیدا کند و همین موضوع چالش‌های متعددی را برای شهروندانی که از این طریق خانه می‌خریدند رقم‌زده بود. در چنین شرایطی برای پایان روند امتیازفروشی وام مسکن، اوراق گواهی حق‌تقدم استفاده از تسهیلات مسکن به شکل رسمی تعریف شد. 



قیمت اوراق تسهیلات مسکن که از آن با عنوان اوراق تسه مسکن نیز یاد می‌شود، براساس عرضه این اوراق و تقاضا برای خرید مسکن با دریافت تسهیلات مسکن تعیین می‌شود. اگرچه این اوراق در بازار سرمایه دادوستد می‌شود، اما شرایط وضع‌شده در خرید و معامله آن باعث‌شده تا نوسان قیمت آن لزوما متاثر از معاملات بازار سرمایه نباشد. حداکثر میزان خرید اوراق تسه مسکن برای هر فرد معادل حداکثر سقف دریافت تسهیلات مسکن است و فرد دارنده اوراق نمی‌تواند آن را در کمتر از 4 ماه از خرید در بازار ثانویه به‌فروش برساند. این شروط باعث‌شده تا تنها متقاضیان خرید مسکن به سراغ خرید اوراق تسهیلات مسکن بروند و بنابراین قیمت این اوراق در بازار بیش از آنکه از تحولات بازار سرمایه سیگنال بگیرد، تابع معاملات مسکن و روند عرضه اوراق است و بنابراین علت جهش قیمت اوراق تسه مسکن را باید در روند عرضه و معاملات مسکن جست‌وجو کرد.

تحرک نسبی در بازار خانه‌‌‌‌های ارزان
بیش از یک سال‌ است که داده‌های معاملات مسکن شهر تهران منتشر نشده‌است (آخرین انتشار داده مربوط به مرداد 1403 بود) اما بررسی روند معاملات مسکن از سطح بازار حکایت از آن دارد که طی 3-2 ماه اخیر، تحرک نسبی در بازار آپارتمان‌‌‌‌های ارزان‌قیمت که عمدتا شامل خانه‌‌‌‌های کوچک و قدیمی در محلات جنوبی شهر تهران می‌شود، رقم خورده است.

درحالی‌که متوسط قیمت پیشنهادی برای فروش آپارتمان در شهر تهران حدود 8‌میلیارد‌تومان است، خانه‌‌‌‌هایی با قیمت 1.6‌میلیارد‌تومان تا 3‌میلیارد‌تومان نیز به بازار عرضه می‌شود. بررسی فایل‌‌‌‌های فروش آپارتمان در روز گذشته از آن حکایت دارد که 10‌درصد فایل‌‌‌‌های پیشنهاد فروش قیمتی کمتر از 3‌میلیارد‌تومان داشتند. در این فایل‌‌‌‌ها خانه‌‌‌‌هایی با عمر بنای 2 سال ‌تا 30‌سال ‌به‌چشم‌‌‌‌ می‌خورد، متراژ عمده واحدها کمتر از 50متر و عمدتا زیر 40 متر بود؛ همچنین این واحدها در مناطق 4، 7، 8، 10، 11، 14، 12، 15، 17، 18 و 19 قرارگرفته‌اند. اگرچه وام یک‌میلیاردی زوجین برای خرید مسکن(بدون درنظر گرفتن سهم 300‌میلیون‌تومانی اوراق) تاثیری بر قیمت یک خانه متوسط در شهر تهران ندارد، اما این رقم در خرید خانه‌‌‌‌های ارزان با مشخصات ذکرشده که قیمتی 2 تا 3‌میلیارد‌تومانی دارند، نسبتا کارآ می‌تواند  باشد. 

بررسی‌‌‌‌ها حاکی از آن است که عمده کسانی که به سراغ دریافت تسهیلات وام مسکن می‌روند، 2 گروه هستند؛ گروه اول کسانی که خانه دارند و از محل دریافت وام و پس‌‌‌‌اندازهای خود، خانه خود را ارتقا می‌دهند و گروه دوم بخشی از خانوارها هستند که طی سال‌های قبل پس‌‌‌‌اندازی به شکل دارایی نظیر طلا داشته‌اند و با توجه به رشد نرخ این دارایی و دریافت وام می‌توانند خانه‌‌‌‌ای ارزان و کوچک خریداری کنند.جهش قیمت اوراق تسهیلات مسکن، با تبخیر ارزش تسهیلات مسکن به‌قدرت خرید شهروندانی که به‌دنبال خرید خانه ارزان هستند آسیب وارد می‌کند. درواقع استمرار جریان افزایشی در بازار اوراق تسه، همین تحرک نسبی در بازار خانه‌‌‌‌های کم کیفیت شهر را کاهش می‌دهد.

متهم گرانی اوراق کیست؟
جهش بهای اوراق مسکن به‌قدرت خرید متقاضیان خرید مسکن ارزان در نقاط جنوبی شهر آسیب وارد می‌کند و حال این سوال مطرح است که متهم این گرانی کیست؟ کاهش عرضه اوراق از سمت عوامل تامین مالی مسکن می‌تواند یکی از دلایل جهش بهای این اوراق باشد، البته دلایل متقنی درخصوص این کاهش عرضه وجود ندارد، اما به هر ترتیب کاهش عرضه یکی از دلایل اثرگذار بر رشد قیمت است. در عین‌حال طی نیمه ابتدایی امسال قیمت اوراق تسهیلات مسکن به‌طور متوسط کاهش 7‌درصدی نسبت به مدت مشابه در سال‌قبل داشت و احتمالا این روند کاهش قیمت در افت عرضه دخیل بوده‌است. بخشی از اوراق به پشتوانه سپرده‌‌‌‌گذاری در بانک منتشرکننده اوراق مسکن توسط شرکت‌های تابعه این بانک با هدف تامین منابع تهیه و عرضه می‌شود.

‌ارزش اسمی اوراق مسکن از سال‌88 تاکنون، همان رقم 500‌هزار‌تومانی است؛ درحالی‌که مبلغ اسمی وام در این فاصله 28‌برابر شده و این، نیاز به خرید اوراق را به‌شدت افزایش داده و به هزار فقره رسانده‌است. همچنین مبلغ اسمی وام ابتدای امسال 25‌درصد افزایش‌یافت و این، «حجم تقاضای خرید» را نسبت به قبل افزایش داده‌است. درعین‌حال معاملات خرید مسکن در تهران و دیگر شهرهای بزرگ طی ماه‌های گذشته متمرکز بر آپارتمان‌‌‌‌‌‌‌‌هایی بوده که «وام مسکن» برای آنها، نقش اهرم مالی را بازی کرده‌ و این باعث «افزایش تقاضای اوراق» شده که این موضوع نیز با رشد تقاضا، در جهش قیمت اوراق دخیل بوده‌است. درحالی‌که اشکالات «سیاستی» در نظام مالی مسکن در جهش قیمت اوراق دخیل بوده‌است؛ امکان رفع این موضوع با حل این ایرادات وجود دارد.

در حال‌حاضر نرخ دستوری سود در بانک‌ها، «جذابیت سپرده‌‌‌‌گذاری» را کاهش داده و باعث کمبود منابع برای عرضه اوراق شده‌ و این در حالی است که اگر نرخ سود سپرده و سود تسهیلات واقعی می‌شد، طبیعتا افزایش سپرده‌‌‌‌گذاری به افزایش عرضه وام مسکن‌‌‌‌ می‌‌‌‌انجامید. در شرایط کنونی به شکل اسمی متقاضیان وام مسکن تسهیلات با سود 22.5‌درصد دریافت می‌کنند، اما با درنظرگرفتن هزینه اوراق تسهیلات مسکن، سود این تسهیلات 35‌درصد است. در چنین شرایطی اگر نرخ این تسهیلات به شکل رسمی به این رقم می‌رسید، امکان جذب نقدینگی بیشتر در این بخش فراهم شده و نرخ اوراق تسهیلات مسکن نیز منطقی خواهدشد.

در عین‌حال باید نگاه تجاری به بانک تامین‌کننده منابع مالی بخش مسکن از میان رفته و این بانک به‌جایگاه توسعه‌‌‌‌ای خود بازگردد. نگاه تجاری به بانک مسکن سبب شکل‌گیری فرآیند عرضه اوراق و دغدغه کسب عایدی از عرضه آن شده‌است؛ وام خرید مسکن برای خرید مرتبه اول زوج‌‌‌‌ها، در کشورهای مختلف با یارانه‌های حمایتی ویژه «مسکن اول»، مشمول نرخ سود پایین‌تر و شرایط مناسب و سازگار با اقتصاد خانه‌‌‌‌اولی‌‌‌‌ها است.