بازار مسکن در سایه نوسانات ارزی؛ فروشندگان از معامله عقب‌نشینی می‌کنند

خشایار باقرپور، مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران در گفتگو با خبرنگار مهر با اشاره به تأثیر نوسانات نرخ ارز بر بازار مسکن، گفت: در بررسی تحولات بازار ارز و اثرگذاری آن بر بازار مسکن، ما با دو پیامد اصلی مواجه هستیم که یکی مربوط به کوتاه‌مدت و دیگری مربوط به بلندمدت است.

وی افزود: در فاز نخست و در کوتاه‌مدت، تأثیر اصلی نوسانات ارز، تأثیرات روانی است؛ به این معنا که بدون آنکه الزاماً تغییر قیمتی مشخصی در بازار مسکن رخ دهد، فضای بازار به‌شدت مشوش و ملتهب می‌شود. البته باید میان یک روند افزایشی نرمال در بازار ارز و موج‌های افزایشی شدید و غیرعادی، مانند آنچه در هفته‌های اخیر شاهد آن بودیم، تفاوت قائل شد؛ چراکه آثار این دو وضعیت کاملاً متفاوت است.

مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران تصریح کرد: تجربه سال‌های گذشته نشان می‌دهد هر زمان که نرخ ارز به‌صورت غیرطبیعی و مهارنشدنی افزایش پیدا می‌کند، نخستین پیامد آن، بروز آشفتگی در بازارهاست. در چنین شرایطی، همان‌طور که در بازارهایی مانند موبایل، مصالح ساختمانی و سایر بازارها نیز مشاهده شد، فروشندگان دچار تردید در فروش می‌شوند.

افزایش تقاضا در دفاتر املاک؛ عقب‌نشینی فروشندگان از امضای قرارداد

وی یادآور شد: پیش‌تر نیز پیش‌بینی کرده بودیم که بخشی از جاماندگان بازار ارز و طلا به سمت بازار مسکن حرکت خواهند کرد. اکنون این گروه احساس عقب‌ماندگی بیشتری می‌کنند و اگر بررسی میدانی انجام شود، مشخص است که میزان مراجعه به دفاتر املاک به‌طور محسوسی افزایش یافته است. با این حال، اتفاقی که در عمل رخ داده این است که فروشندگان به دلیل شرایط موجود دچار تردید شده‌اند و در بسیاری از موارد از امضای قراردادها خودداری می‌کنند. علت اصلی این رفتار آن است که فروشندگان نگران هستند پس از فروش ملک، نتوانند دارایی خود را با شرایط جدید جایگزین کنند یا وجه دریافتی را در سایر بازارها به‌کار بگیرند.

باقرپور بیان کرد: توقف و ایست بازارهای موازی و تغییرات سریع قیمت‌ها باعث شده فروشندگان احساس نااطمینانی داشته باشند و نتوانند اهداف مالی خود را دنبال کنند. به همین دلیل، امروز بازار مسکن بیش از آنکه از افزایش واقعی قیمت‌ها آسیب ببیند، از آثار روانی نوسانات نرخ ارز متأثر شده است.

مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران گفت: توقف معاملات مسکن عمدتاً ناشی از تردید و انصراف فروشندگانی است که پیش‌تر در بازار فعال بودند. این در حالی است که بسیاری از این فروشندگان که حتی دو تا چهار ماه در انتظار مشتری بودند، امروز حداقل یک یا دو متقاضی جدی دارند، اما خودشان به دلیل شرایط موجود تمایلی به فروش نشان نمی‌دهند. بدون تردید، در بلندمدت همین آثار روانی می‌تواند به تغییرات واقعی قیمتی در بازار مسکن منجر شود. اگر نرخ ارز با یک ریزش جدی مواجه نشود، منظور از ریزش جدی کاهش حداقل ۳۰ تا ۴۰ درصدی است، باید انتظار داشت موج افزایشی شدیدی در قیمت مسکن شکل بگیرد.

وی ادامه داد: در صورت تداوم شرایط فعلی بازار ارز، این احتمال وجود دارد که آثار روانی فعلی به‌تدریج به افزایش واقعی قیمت‌ها در بازار مسکن تبدیل شود و بازار با یک جهش قیمتی جدید مواجه شود.

باقرپور اظهار کرد: پیش‌تر نیز جهش قیمت در بازار مسکن را پیش‌بینی کرده بودیم، اما در آن مقطع امکان تعیین زمان دقیق برای وقوع آن وجود نداشت. اکنون می‌توان با اطمینان گفت که در صورت عدم تحقق ریزش ۳۵ تا ۴۰ درصدی نرخ ارز، این جهش قیمتی تا پایان سال به‌طور قطعی رخ خواهد داد. فضای روانی حاکم بر بازار به‌گونه‌ای شکل گرفته که خریداران ناچار هستند برای جلب نظر فروشندگان، پیشنهادهای اغواکننده‌تری ارائه دهند و همین پیشنهادها به‌تدریج به یک پایه قیمتی جدید در بازار مسکن تبدیل خواهد شد.

کاهش ۱۳ درصدی تولید؛ زمینه‌ساز موج دوم گرانی

مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران ادامه داد: از سوی دیگر، رکودی که در یک تا دو سال اخیر در بازار مسکن وجود داشته، منجر به کاهش تولید مسکن شده است. بر اساس گزارش‌های رسمی بانک مرکزی نیز شاهد کاهش حدود ۱۲.۹ درصدی، یعنی نزدیک به ۱۳ درصدی تولید مسکن بوده‌ایم که این موضوع به‌طور طبیعی آثار خود را بر کاهش عرضه و برهم خوردن نسبت عرضه و تقاضا خواهد گذاشت.

وی تاکید کرد: این وضعیت می‌تواند در بلندمدت و احتمالاً در اواسط سال آینده، منجر به شکل‌گیری موج دوم افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن شود. بنابراین پیش‌بینی‌های فعلی ما دیگر صرفاً کلی نیست و بر اساس زمان وقوع این تحولات انجام می‌شود. در شرایط فعلی، املاک زیر ۱۰ میلیارد تومان در شهر تهران عملاً با انصراف فروشندگان از فروش مواجه شده‌اند، در حالی که بیشترین حجم تقاضا نیز دقیقاً در همین بازه قیمتی متمرکز است. این واحدها عمدتاً از مناطق میانی شهر تهران به سمت مناطق جنوبی قرار دارند.

باقرپور یادآور شد: با وجود افزایش تقاضا، معاملات در این بخش از بازار عمدتاً به دلیل توقف از سوی فروشندگان انجام نمی‌شود. در مقابل، در واحدهای با قیمت‌های بالاتر هنوز تحول محسوسی در بازار مشاهده نمی‌شود، اما بدون تردید با اندکی تأخیر، موج افزایش قیمت به این بخش از بازار نیز سرایت خواهد کرد. در شرایط عادی، نوسانات نرخ ارز معمولاً با یک وقفه چندماهه اثر خود را در بازار مسکن نشان می‌دهد، اما امروز به دلیل غیرمتعارف بودن شدت و سرعت نوسانات ارزی، این تأثیرگذاری با فاصله زمانی کوتاه‌تری در حال وقوع است.

این مقام صنفی با انتقاد از نوسانات بازار ارز، تاکید کرد: نوسانات روزانه بازار، اساساً منطقی و معقول نیست و چنین تلورانسی در هیچ بازار باثباتی قابل پذیرش به شمار نمی‌رود. همان‌گونه که اشاره شد، کاهش ۳۵ تا ۴۰ درصدی نرخ ارز رخ دهد، چه در نتیجه دستاوردهای دیپلماتیک کشور و چه در پی تحولات منطقه‌ای مانند توقف جنگ اوکراین و روسیه که می‌تواند به ریزش قیمت طلا منجر شود، بخش قابل توجهی از سرمایه‌ها از بازار دلار و طلا خارج خواهد شد و به سمت بازار مسکن و به‌طور کلی املاک سرریز می‌شود.

مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران ادامه داد: با این تفاوت که این کاهش قیمت ارز الزاماً به کاهش محسوس قیمت مسکن منتهی نخواهد شد و احتمالاً تنها مانع از جهش شدید قیمت‌ها در این بازار می‌شود.

وی در پاسخ به پرسشی درباره خروج سازندگان از کشور و سرمایه‌گذاری در کشورهای همسایه، گفت: هر فعال اقتصادی، چه تولیدکننده، چه بازرگان و چه فعال حوزه مسکن، صنعت یا خدمات، ترجیح می‌دهد در یک فضای آرام و قابل پیش‌بینی اقتصادی فعالیت کند. در شرایط فعلی، فضای بازار مسکن کشور به هیچ عنوان مستعد فعالیت نیست.

باقرپور تصریح کرد: بدون قصد سیاه‌نمایی باید این واقعیت را بپذیریم که هیچ‌یک از پروژه‌های در حال ساخت کشور با اعداد و ارقامی که در ابتدای کار برای آن‌ها برنامه‌ریزی شده بود، به پایان نخواهد رسید. این موضوع یک تهدید جدی هم برای سازندگان و هم برای مردمی است که در این پروژه‌ها پیش‌خرید، مشارکت یا سرمایه‌گذاری کرده‌اند.

افزایش هزینه ساخت؛ بازگشت‌ناپذیری قیمت نهاده‌ها

وی افزود: تجربه نشان داده است که افزایش قیمت نهاده‌ها ساخت و سازی در اثر نوسانات ارزی، حتی با کاهش نرخ ارز نیز به قیمت‌های قبلی بازنمی‌گردد و همین مسئله، پایه هزینه تمام‌شده تولید مسکن را به‌طور دائمی افزایش می‌دهد.

مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران گفت: تأسف‌بارتر آن است که به نظر می‌رسد دولت از رکود حاکم بر تولید و بازار مسکن چندان ناخشنود نیست و حتی به نوعی به این وضعیت دامن می‌زند. این در حالی است که با وجود تأکیدهای مکرر و حتی نام‌گذاری شعار سال توسط مقام معظم رهبری در سال‌های متوالی، تولید مسکن همواره تحت تأثیر فضای روانی حاکم بر جامعه، روندی نزولی داشته و آمار تولید در این حوزه به‌شدت کاهش یافته است.

وی بیان کرد: همان‌طور که اشاره شد، بسیاری از سازندگان و تولیدکنندگان از کشور خارج شده‌اند و فعالیت خود را در کشورهای همسایه، حتی با حاشیه سود کمتر اما پایدار و مستمر، ادامه می‌دهند؛ کشورهایی که در آن‌ها قدرت خرید حفظ شده و فضای اقتصادی قابل پیش‌بینی‌تری وجود دارد. این روزها حتی در کشورهای همجوار، شاخص‌های قدرت خرید با کشور ما تفاوت معناداری پیدا کرده است.

باقرپور گفت: متأسفانه دولت‌ها در سال‌های اخیر به جای مواجهه شفاف با واقعیت‌های بازار مسکن، به پنهان‌سازی آمار روی آورده‌اند و تصور می‌کنند با سانسور اطلاعات می‌توان تورم بازار مسکن را مهار کرد، در حالی که بازار مسیر خود را تعیین می‌کند و با گفتاردرمانی و پنهان‌کاری آماری قابل کنترل نیست. بر اساس شرایط موجود، این شائبه وجود دارد که دولت تمایل چندانی به خروج بازار مسکن از رکود ندارد.

طرح خانه‌ریزی شهرداری، پاسخی به بحران بازار مسکن نیست

این مقام صنفی در پاسخ به پرسشی درباره میزان موفقیت «طرح خانه‌ریزی شهرداری» در بازار مسکن، عنوان کرد: این طرح به هیچ عنوان با هدف خانه‌دار کردن مردم طراحی نشده است؛ موضوعی که حتی مدیرعامل سازمان سرمایه‌گذاری و مشارکت‌های مردمی شهرداری نیز به‌صراحت به آن اذعان کرد و اعلام داشت هدف اصلی این طرح صرفاً حفظ ارزش دارایی‌های مردم است.

وی افزود: همین نکته به‌خوبی نشان می‌دهد که تا چه اندازه با انحراف از مأموریت در ساختارها و دستگاه‌ها مواجه هستیم. شهرداری که وظیفه ذاتی آن مدیریت شهری است، امروز وارد مسیری شده که پول مردم را جمع‌آوری می‌کند، با آن ساخت‌وساز انجام می‌دهد، بنگاه‌داری می‌کند و در نهایت سوار بر موج تورم، تلاش می‌کند به مردم بگوید ارزش دارایی آن‌ها حفظ شده است.

بنگاه‌داری شهرداری خارج از مأموریت ذاتی

مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران ادامه داد: هنگام رونمایی از این طرح نیز تناقض آشکار وجود داشت؛ چراکه اعلام شد این طرح شامل پروژه‌های تجاری و مسکونی است. این مسئله خود به‌روشنی نشان می‌دهد که حتی در نام‌گذاری نیز با نقض غرض مواجه هستیم و اساساً با یک فعالیت اقتصادی و بنگاه‌داری روبه‌رو هستیم که خارج از مأموریت و شأن نهاد شهرداری تعریف شده است.

باقرپور تصریح کرد: به بیان دیگر، پیام این طرح به مردم این است که در یک فعالیت اقتصادی پرریسک مشارکت کنند؛ در حالی که به اعتقاد من، این طرح شانس موفقیت بالایی نخواهد داشت، چراکه مردم امروز هوشمندتر از آن هستند که ریسک‌هایی با این سطح از عدم قطعیت را بپذیرند.

باقرپور با اشاره به تجربه‌های مشابه گذشته، گفت: پیش‌تر، صندوق املاک و مستغلات که در فرابورس راه‌اندازی شد نیز با همین رویکرد آغاز به کار کرد و آن زمان حتی گزارش‌های آن به‌طور منظم در رسانه‌ها منتشر می‌شد، اما این صندوق نیز در مدت کوتاهی با شکست مواجه شد و عملاً نتوانست مسیر خود را ادامه دهد.

وی در پایان خاطرنشان کرد: فضای روانی و نقشی که دولت در هدایت مردم به سمت بازار ارز و طلا ایفا کرد، یکی از عوامل اصلی شکست چنین طرح‌هایی است. همین سیاست‌ها به‌طور مستقیم یا غیرمستقیم زمینه ناکامی طرح خانه‌ریزی شهرداری را نیز فراهم خواهد کرد؛ طرحی که به اعتقاد من، حتی نام‌گذاری آن نیز می‌توانست دقیق‌تر و واقع‌بینانه‌تر انجام شود.