اجاره‌ مسکن از سقف قانونی عبور کرد/ فایل‌های اجاره کم شد؛ زنگ خطر شکست بازار و تشدید مشکلات - سرمایه و بورس

واقعیت تلخ بازار اجاره و توان مستاجران

داود بیگی‌نژاد، نایب‌رئیس اتحادیه املاک تهران، با اشاره به همزمانی فصل جابه‌جایی مستاجران با شرایط دشوار اقتصادی، گفت: دولت با حمایت سران قوا سقف افزایش اجاره‌بها را ۲۵ درصد در کشور و ۲۷ درصد در تهران تعیین کرده است، اما واقعیت این است که درآمد بسیاری از مستاجران طی سال‌های اخیر متناسب با تورم رشد نکرده و حتی در مواردی توان پرداخت افزایش‌های قانونی را هم ندارند.

او افزود: در بازار اجاره، توافق‌های یکسان وجود ندارد و هر ملک شرایط خاص خود را دارد. حتی دو واحد در یک ساختمان می‌توانند به دلیل تفاوت در وضعیت، امکانات و نیازهای مالک، قیمت‌های متفاوتی داشته باشند. به همین دلیل تعیین یک نسخه واحد برای همه قراردادهای اجاره با واقعیت‌های بازار فاصله دارد.

نایب‌رئیس اتحادیه املاک تهران تأکید کرد: برخلاف تصور عمومی، اغلب مالکان کشور سرمایه‌گذاران بزرگ نیستند و بسیاری از آنها تنها یک یا دو واحد مسکونی دارند که از محل ارث، پس‌انداز یا سال‌ها تلاش به دست آورده‌اند.

به گفته او، اگر فشارها به گونه‌ای باشد که درآمد حاصل از اجاره هزینه‌های نگهداری ملک را پوشش ندهد، بخشی از مالکان به تدریج از بازار اجاره خارج خواهند شد.

نگرانی از کاهش عرضه در بازار اجاره

بیگی‌نژاد با اشاره به نبود آمار دقیق از تعداد مالکان و وضعیت بازار اجاره، اظهار کرد: مشکلات سامانه‌های ثبت قرارداد باعث شده تصویر روشنی از وضعیت بازار وجود نداشته باشد.

او ادامه داد: نگرانی اصلی این است که با افزایش فشارها بر مالکان، عرضه واحدهای استیجاری کاهش پیدا کند. به گفته او، تعداد فایل‌های اجاره‌ای که در اختیار مشاوران املاک قرار می‌گیرد نسبت به سال‌های گذشته کاهش محسوسی داشته و ادامه این روند می‌تواند به شکست بازار و تشدید مشکلات مستاجران منجر شود.

او همچنین درباره استقبال مردم از تمدید قراردادها از طریق مشاوران املاک گفت: بسیاری از مالکان و مستاجران ترجیح می‌دهند با وجود امکان استفاده از سامانه‌های آنلاین، از تجربه و خدمات مشاوران املاک بهره بگیرند تا اختلافات احتمالی مدیریت شود و آرامش بیشتری در طول دوره سکونت وجود داشته باشد.

اصل بازار اجاره بر توافق استوار است

بیگی‌نژاد با تأکید بر اینکه بخش زیادی از قراردادهای اجاره بر پایه توافق شکل می‌گیرد، گفت: در سال‌های گذشته بسیاری از مالکان با درک شرایط مستاجران، افزایش اجاره را در حداقل ممکن اعمال می‌کردند، اما مقررات فعلی انعطاف لازم را برای توافق‌های خاص میان طرفین ندارد.

او افزود: باید به توافق میان مالک و مستاجر نیز به عنوان بخشی از واقعیت بازار احترام گذاشت، زیرا بسیاری از روابط استیجاری بر پایه اعتماد و همکاری چندساله شکل گرفته است.

روند پیگیری قانون طولانی است

در ادامه برنامه، علیرضا نوین عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی با اشاره به ضعف اجرای قانون سقف اجاره‌بها گفت: اگر توافق‌های خارج از چارچوب قانون شکل بگیرد، عملاً سامانه‌های املاک و اسکان و خودنویس نیز نتوانسته‌اند به اهداف خود برسند.

او افزود: به اعتقاد او، سقف ۲۵ درصدی افزایش اجاره‌بها در عمل به طور کامل اجرا نشده و بسیاری از مستاجران نیز به دلیل طولانی بودن روند پیگیری یا بی‌نتیجه ماندن شکایت‌ها، ترجیح می‌دهند وارد فرآیند اعتراض نشوند.

عضو کمیسیون عمران مجلس تأکید کرد: آنچه امروز نیاز است، همکاری بیشتر اتحادیه‌ها، وزارت راه و شهرسازی، وزارت صمت و دستگاه قضایی برای اجرای قانون است. او همچنین از مالکان و مستاجران خواست در شرایط فعلی، رعایت حال یکدیگر را داشته باشند.

ریشه بحران بازار اجاره کجاست؟

نوین با بیان اینکه مشکل اصلی بازار مسکن به کاهش قدرت خرید خانوارها بازمی‌گردد، گفت: تعیین سقف ۲۵ درصدی برای جلوگیری از افزایش‌های غیرمنطقی اجاره‌بها انجام شد، اما از سوی دیگر مالکان نیز به تورم و افزایش هزینه‌های زندگی استناد می‌کنند.

این نماینده مردم در مجلس، افزود: افزایش ۲۵ درصدی اجاره‌بها در شرایط فعلی رقم معقولی است، اما نمی‌توان هر رشد هزینه‌ای در اقتصاد را مستقیماً به بازار اجاره منتقل کرد. در نهایت بسیاری از قراردادها از مسیر مذاکره و توافق به ارقامی بالاتر از سقف قانونی می‌رسند.

نوین همچنین با انتقاد از عملکرد حوزه تولید مسکن، اظهار کرد: تا زمانی که عرضه مسکن افزایش پیدا نکند، نمی‌توان انتظار داشت بازار اجاره به تعادل برسد. مستاجران زمانی قدرت انتخاب خواهند داشت که عرضه واحدهای مسکونی متناسب با نیاز بازار افزایش یابد.

ضرورت نظارت بیشتر بر بازار

عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی با اشاره به اینکه بخش قابل توجهی از درآمد خانوارها صرف هزینه مسکن می‌شود، گفت: صداوسیما و دستگاه‌های فرهنگی باید در زمینه آگاهی‌بخشی و فرهنگ‌سازی نقش فعال‌تری ایفا کنند.

نوین همچنین خواستار نظارت مستمر بر عملکرد فعالان بازار مسکن شد و افزود: نباید با اظهارنظرهای غیرکارشناسی یا اعلام قیمت‌های غیرواقعی، انتظارات تورمی در بازار مسکن افزایش پیدا کند.

انتقاد از نحوه برخورد با متخلفان

بیگی‌نژاد با اشاره به فعالیت برخی افراد بدون پروانه کسب در بازار مسکن گفت: اتحادیه مشاوران املاک نیز از فعالیت افراد فاقد مجوز متضرر می‌شود و هیچ تمایلی به ادامه حضور این افراد در بازار ندارد.

او افزود: با این حال در بسیاری از موارد، نهادهای نظارتی به جای تمرکز بر فعالان غیرمجاز، دفاتر دارای پروانه کسب را مورد بازرسی و برخورد قرار می‌دهند.

به گفته او، بخش عمده مراجعات دستگاه‌های نظارتی به دفاتر رسمی انجام می‌شود؛ در حالی که بخشی از تخلفات در خارج از شبکه رسمی بازار شکل می‌گیرد.

گره سامانه‌ها و مشکل ثبت قراردادها

نایب‌رئیس اتحادیه املاک تهران با انتقاد از نحوه طراحی سامانه‌های جدید ثبت قرارداد گفت: در گذشته مشاوران املاک براساس قانون ساماندهی موظف به ثبت وقایع ملکی بودند، اما در سامانه‌های فعلی، ثبت نهایی قرارداد به تأیید مالک و مستاجر وابسته شده است.

او افزود: اگر هر یک از طرفین کد تأیید ارسال‌شده به تلفن همراه خود را در اختیار مشاور املاک قرار ندهند، امکان ثبت قرارداد وجود ندارد و در نهایت مسئولیت عدم ثبت نیز متوجه مشاور املاک خواهد شد.

بیگی‌نژاد ادامه داد: برخی مالکان به تصور فرار از مالیات از تکمیل فرآیند ثبت خودداری می‌کنند و همین موضوع باعث می‌شود بخشی از معاملات در سامانه‌ها ثبت نشود. نتیجه این وضعیت، کاهش دقت آمارهای بازار مسکن و ایجاد مشکلات حقوقی برای مشاوران املاک است.

ضرورت برخورد صنفی با متخلفان

نوین در پاسخ به این انتقادها گفت: اتحادیه‌های صنفی امکانات و ظرفیت لازم برای برخورد با متخلفان را در اختیار دارند و می‌توانند نقش پررنگ‌تری در نظارت بر بازار ایفا کنند.

او افزود: سازمان تعزیرات وظایف گسترده‌ای برعهده دارد و نمی‌توان انتظار داشت همه تخلفات بازار مسکن را پیگیری کند. به همین دلیل اتحادیه‌ها باید بازرسی‌های خود را تقویت کرده و با فعالان متخلف برخورد جدی‌تری داشته باشند.

عضو کمیسیون عمران مجلس همچنین تأکید کرد: اگر در قوانین موجود اشکالی وجود داشته باشد، مجلس آمادگی بررسی و اصلاح آن را دارد.

نسخه واحد برای همه مناطق جواب نمی‌دهد

نوین با اشاره به تفاوت شرایط اقتصادی مناطق مختلف شهری گفت: نمی‌توان برای همه مناطق و همه مالکان یک نسخه مشترک پیچید.

عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی پیشنهاد کرد: در سیاست‌گذاری‌های حوزه اجاره، مناطق برخوردار و مناطق کم‌برخوردار از یکدیگر تفکیک شوند تا نظارت‌ها و محدودیت‌ها متناسب با شرایط هر منطقه اعمال شود.

او افزود: فشار اصلی افزایش اجاره‌بها بر دهک‌های پایین درآمدی وارد می‌شود و سیاست‌های حمایتی باید بیش از همه بر این گروه‌ها متمرکز باشد.

مشاور املاک؛ مجری قانون بدون ابزار کافی

بیگی‌نژاد با بیان اینکه مشاوران املاک براساس قانون مأمور ثبت قراردادها هستند، گفت: وقتی قانون مسئولیتی را برعهده یک صنف قرار می‌دهد، باید ابزار اجرای آن را نیز فراهم کند.

او افزود: امروز از مشاوران املاک انتظار می‌رود هم میان مالک و مستاجر توافق ایجاد کنند و هم فرآیند ثبت قرارداد را انجام دهند، اما در عمل اختیارات و امکانات لازم برای انجام این وظایف در اختیار آنها قرار ندارد.

به گفته او، مشاور املاک زمانی دستمزد دریافت می‌کند که بتواند میان طرفین توافق ایجاد کند و قرارداد به نتیجه برسد؛ بنابراین طبیعی است که تمام تلاش خود را برای نزدیک کردن دیدگاه‌های مالک و مستاجر به کار بگیرد.

توقف انتشار آمارهای بازار مسکن

نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، با اشاره به کاهش شفافیت آماری در بازار مسکن گفت: در سال‌های گذشته اطلاعات ثبت‌شده در سامانه‌ها امکان تحلیل وضعیت خرید و فروش، متراژ معاملات و روندهای بازار را فراهم می‌کرد، اما اکنون انتشار این آمارها متوقف شده است.

بیگی‌نژاد افزود: نبود داده‌های رسمی و به‌روز، تصمیم‌گیری در بازار مسکن را دشوار کرده و تصویر دقیقی از وضعیت معاملات در اختیار فعالان این حوزه قرار نمی‌دهد.

او همچنین تأکید کرد: کاهش شدید توان خرید خانوارها موجب افت محسوس معاملات خرید و فروش شده و همین موضوع بر سایر بخش‌های بازار مسکن نیز اثر گذاشته است.

افزایش قیمت‌ها به نفع مشاوران املاک نیست

نایب‌رئیس اتحادیه املاک تهران با رد این تصور که مشاوران املاک از رشد قیمت‌ها سود می‌برند، گفت: زمانی که قدرت خرید مردم کاهش پیدا می‌کند، تعداد معاملات نیز کم می‌شود و این موضوع مستقیماً بر درآمد دفاتر املاک اثر منفی می‌گذارد.

او افزود: بسیاری از همکارانش معتقدند اگر قیمت‌ها متناسب با توان خرید مردم باشد، حجم معاملات افزایش می‌یابد و بازار شرایط پویاتری پیدا می‌کند.

نقش مشاوران در متقاعدسازی مالکان

بیگی‌نژاد گفت: مالکان در بسیاری از موارد پیش از تعیین قیمت از مشاوران املاک نظرخواهی می‌کنند، اما تصمیم نهایی با خود آنهاست.

او افزود: اگر مشاور املاک قیمتی بالاتر یا پایین‌تر از واقعیت بازار پیشنهاد دهد، در نهایت ملک بدون متقاضی باقی می‌ماند. به همین دلیل مشاوران ناچارند براساس شرایط واقعی بازار نظر کارشناسی ارائه کنند.

بازار اجاره بدون افزایش عرضه سامان نمی‌یابد

در بخش پایانی برنامه، فرشید ایلاتی، کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه مردم آثار وضعیت اقتصادی و شرایط بازار مسکن را به صورت مستقیم در زندگی خود لمس می‌کنند، گفت: مسئله اصلی این نیست که از مشکلات بازار اجاره صحبت کنیم، بلکه باید دید کشورهای مختلف برای حمایت از مستاجران و مالکان چه راهکارهایی در نظر گرفته‌اند.

او افزود: بازار اجاره ایران فاصله زیادی با شرایط مطلوب دارد و یکی از مهم‌ترین ابزارهای ایجاد ثبات در این بازار، قراردادهای بلندمدت است. در بسیاری از کشورها قراردادهای اجاره پنج‌ساله و حتی بلندمدت‌تر منعقد می‌شود و مستاجر از امنیت سکونت بیشتری برخوردار است.

ایلاتی ادامه داد: در برخی کشورها مستاجر سال‌ها در یک واحد سکونت دارد و نگرانی سالانه برای تمدید قرارداد وجود ندارد. به اعتقاد او، حرکت به سمت قراردادهای بلندمدت می‌تواند بخشی از مشکلات بازار اجاره را کاهش دهد.

مالکان فقط از اجاره منتفع نمی‌شوند

این کارشناس بازار مسکن با اشاره به رشد قیمت دارایی‌های ملکی گفت: مالکان علاوه بر درآمد اجاره، از افزایش ارزش ملک نیز منتفع می‌شوند.

ایلاتی افزود: زمانی که قیمت یک واحد مسکونی طی یک سال رشد قابل توجهی را تجربه می‌کند، بخشی از بازدهی سرمایه مالک از همین محل تأمین شده است و نباید تمام فشار افزایش هزینه‌ها به بازار اجاره منتقل شود؛ به‌ویژه در شرایطی که مستاجران از چنین مزیتی برخوردار نیستند.

شرط موفقیت سیاست‌های کنترلی؛ تولید مسکن

ایلاتی تأکید کرد: کنترل قیمت اجاره بدون افزایش تولید مسکن نتیجه مطلوبی نخواهد داشت.

او گفت: وقتی میزان ساخت‌وساز کاهش پیدا می‌کند و عرضه مسکن محدود می‌شود، هر سیاست کنترلی با مقاومت بازار مواجه خواهد شد. در چنین شرایطی حتی اگر سقف‌های قانونی تعیین شود، بخشی از بازار از آن تبعیت نخواهد کرد.

او افزود: افزایش عرضه مسکن می‌تواند هم بازار خرید و فروش را متعادل کند و هم بخشی از واحدهای جدید را وارد بازار اجاره کند. به گفته او، سیاست‌های کنترلی زمانی موفق خواهند بود که در کنار برنامه مستمر تولید مسکن اجرا شوند.

قانون برای تخلف از سقف اجاره ضمانت اجرا دارد

این کارشناس بازار مسکن با اشاره به ضمانت‌های قانونی پیش‌بینی شده برای رعایت سقف اجاره‌بها گفت: قانون برای قراردادهایی که بیش از سقف تعیین‌شده منعقد می‌شوند، راهکار مشخصی در نظر گرفته است.

ایلاتی افزود: در صورتی که مالک بیش از سقف قانونی افزایش اجاره دریافت کند، مستاجر می‌تواند در چارچوب قانون نسبت به مطالبه مبالغ مازاد اقدام کند و این امکان برای چند سال پس از انعقاد قرارداد نیز وجود دارد.

قوانین بازار اجاره نیازمند بازنگری است

ایلاتی با تأکید بر ضرورت اصلاح برخی قوانین حوزه اجاره اظهار کرد: اگر سیاست‌گذار به دنبال ایجاد الگوهای جدید در بازار اجاره است، باید قوانین متناسب با آن نیز اصلاح شود.

این کارشناس مسکن افزود: قراردادهای بلندمدت، حمایت از سرمایه‌گذاری در بازار اجاره‌داری حرفه‌ای و ایجاد مشوق‌های اقتصادی برای مالکان، از جمله اقداماتی است که می‌تواند به ثبات بیشتر بازار کمک کند.

دستمزد تمدید قرارداد باید افزایش یابد

در ادامه برنامه، بیگی‌نژاد با اشاره به شیوه محاسبه دستمزد مشاوران املاک در تمدید قراردادها گفت: اگر قرار باشد سیاست‌گذار از تمدید قراردادها حمایت کند، باید برای مشاورانی که در حفظ رابطه میان مالک و مستاجر نقش‌آفرینی می‌کنند نیز مشوق در نظر بگیرد.

او افزود: تمدید یک قرارداد صرفاً چاپ چند برگه و دریافت کد رهگیری نیست، بلکه حاصل ساعت‌ها مذاکره، اقناع طرفین و جلوگیری از جابه‌جایی مستاجر است.

به گفته او، در بسیاری از موارد مشاور املاک باید مالک را برای تعدیل خواسته‌هایش متقاعد کند و همزمان شرایط مستاجر را نیز مدیریت کند تا قرارداد به نتیجه برسد.

درآمد دفاتر املاک با تصور عمومی فاصله دارد

نایب‌رئیس اتحادیه املاک تهران با اشاره به وضعیت اقتصادی دفاتر املاک گفت: بسیاری از مردم تصور می‌کنند درآمد مشاوران املاک بسیار بالاست، در حالی که بخش قابل توجهی از دفاتر با حداقل تعداد قرارداد فعالیت می‌کنند.

بیگی‌نژاد افزود: هزینه تبلیغات، اجاره دفتر، نیروی انسانی و سایر هزینه‌های جاری باعث شده بسیاری از دفاتر تنها با حداقل سود به فعالیت خود ادامه دهند و برخی حتی برای ادامه فعالیت با دشواری مواجه باشند.

او تأکید کرد: بخش زیادی از آگهی‌های ثبت‌شده نیز هیچ‌گاه به قرارداد منجر نمی‌شود و هزینه بازاریابی و معرفی ملک بر عهده مشاوران باقی می‌ماند.

ارزش خدمات مشاوران املاک دیده نمی‌شود

بیگی‌نژاد در بخش پایانی سخنان خود گفت: میان میزان انرژی و زمانی که برای فروش یا اجاره هر ملک صرف می‌شود، تفاوت‌های زیادی وجود دارد و نمی‌توان همه معاملات را با یک معیار ارزیابی کرد.

او افزود: فروش یا اجاره یک واحد مسکونی، یک مغازه تجاری یا یک ملک خاص، هرکدام فرآیند متفاوتی دارند و گاهی مشاوران ماه‌ها برای به نتیجه رسیدن یک معامله زمان صرف می‌کنند.

بیگی‌نژاد ادامه داد: بسیاری از سازندگان و فعالان حرفه‌ای بازار مسکن به ارزش خدمات مشاوران املاک واقف هستند و به همین دلیل در همکاری‌های حرفه‌ای، شرایط متفاوتی برای جبران این خدمات در نظر می‌گیرند.

در پایان این بخش، بیگی‌نژاد تأکید کرد که نقش مشاوران املاک تنها تنظیم قرارداد نیست، بلکه ایجاد توافق میان طرفین، کاهش اختلافات و تسهیل معاملات از مهم‌ترین وظایف این صنف به شمار می‌رود.