در یک مطالعه تازه با بررسی ۳۱کشور عضو سازمان همکاری اقتصادی و توسعه، رابطه میان شدت مقررات مبارزه با پولشویی و قیمت واقعی مسکن را بررسی کردیم. نتیجه اصلی این بود که سختگیری بیشتر و اجرای موثرتر مقررات مبارزه با پولشویی میتواند ورود وجوه غیرقانونی به بازار مسکن را کاهش دهد و در نتیجه، به کاهش فشار تقاضا و تعدیل قیمت مسکن منجر شود.
این یافته از یک جهت مهم است که بازار مسکن را نباید صرفا محلی برای پاسخگویی به نیاز خانوارها یا سرمایهگذاری مشروع دید. این بازار در بسیاری از کشورها یکی از مسیرهای شناختهشده برای انتقال و پنهان کردن ثروتهای نامشروع نیز بوده است. دلیل آن روشن است. خرید ملک میتواند امکان انتقال حجم قابلتوجهی از منابع را فراهم کند؛ درحالیکه مالک واقعی دارایی لزوما بهسادگی قابل شناسایی نیست. ملک همچنین برخلاف بسیاری از داراییهای دیگر، میتواند بهعنوان یک سرمایهگذاری بلندمدت نگهداری شود. بازسازی و نوسازی نیز امکان افزایش ارزش ظاهری دارایی و مشروع جلوه دادن بخشی از منابع مالی را فراهم میکند. به همین دلیل، بازار املاک و مستغلات سالهاست در ادبیات مبارزه با پولشویی بهعنوان یکی از مسیرهای مهم برای ورود پولهای غیرقانونی به اقتصاد رسمی شناخته میشود. این سازوکار چگونه به افزایش قیمت خانه منجر میشود؟
پاسخ را میتوان در سمت تقاضا جستوجو کرد. ورود پول نامشروع به بازار، تقاضایی ایجاد میکند که الزاما از درآمد، نیاز مصرفی یا بازده اقتصادی واقعی ملک ناشی نمیشود. فردی که هدف اصلیاش شستوشوی پول است، ممکن است حاضر باشد برای خرید یک ملک بیش از ارزش بنیادی آن بپردازد. در چنین شرایطی، قیمت نه بر اساس ارزش مصرفی ملک، بلکه بر اساس توانایی خریدار برای انتقال و پنهان کردن منابع مالی تعیین میشود. مساله به همینجا ختم نمیشود. افزایش قیمت در بخش لوکس بازار میتواند به سایر بخشهای بازار نیز سرایت کند. اگر قیمت املاک گرانقیمت بالا برود، ارزش زمین و املاک مجاور افزایش پیدا میکند و این افزایش میتواند به تدریج در بخشهای دیگر بازار نیز منتشر شود. از سوی دیگر، پولهای غیرقانونی لزوما فقط به املاک لوکس وارد نمیشوند و میتوانند مستقیما به بازار مسکن متعارف نیز راه پیدا کنند.
مهمتر از همه، چنین تقاضایی میتواند رفتار سایر سرمایهگذاران را نیز تغییر دهد. وقتی گروهی از خریداران بدون توجه جدی به ارزش بنیادی ملک حاضر به پرداخت قیمتهای بالا هستند، این تصور شکل میگیرد که بازار مسکن همچنان ظرفیت افزایش قیمت دارد. در نتیجه، تقاضای سفتهبازانه افزایش مییابد و بازار از یک چرخه تقویتشونده قیمت برخوردار میشود. به این ترتیب، پولشویی میتواند حتی فراتر از حجم واقعی پولهای غیرقانونی، بر قیمتها اثر بگذارد. در سمت عرضه نیز اثر مشابهی وجود دارد. اگر منابع مالی غیرقانونی تقاضا برای املاک لوکس و گرانقیمت را افزایش دهد، سازندگان نیز انگیزه بیشتری برای حرکت به سمت این بخش خواهند داشت. در این حالت، سرمایه و زمین به جای ساخت مسکن متناسب با قدرت خرید خانوارهای متوسط و کمدرآمد، به سمت پروژههای گرانقیمتتر هدایت میشود. نتیجه، کاهش سهم مسکن قابلدسترس از عرضه جدید و افزایش بیشتر میانگین قیمتهاست.
شواهد تجربی نیز این سازوکار را تا حدی تایید میکند. برای مثال، مطالعهای در کانادا نشان داده است که حدود ۵درصد از ارزش معاملات املاک و مستغلات در استان بریتیشکلمبیا به سرمایهگذاریهای ناشی از پولشویی نسبت داده میشود؛ عاملی که با افزایش تقریبی ۵درصدی قیمت مسکن همراه بوده است. در بریتانیا نیز اجرای قانون جرائم اقتصادی در سال۲۰۲۲ به کاهش خرید املاک توسط شرکتهای مستقر در پناهگاههای مالیاتی منجر شد. در قبرس نیز پایان برنامه گذرنامه طلایی در اواخر سال۲۰۲۰ با کاهش فروش املاک در سالهای۲۰۲۰ و ۲۰۲۱ همراه شد؛ برنامهای که بعدتر مشخص شد میتوانسته برای ورود افراد دارای سوابق مجرمانه به این کشور مورد سوءاستفاده قرار گیرد.
البته از این یافتهها نباید نتیجه گرفت که پولشویی مهمترین عامل افزایش قیمت مسکن است. چنین ادعایی هم از نظر نظری و هم از نظر تجربی قابل دفاع نیست. قیمت مسکن تابع مجموعه بزرگی از عوامل است و نرخ بهره، تورم، درآمد، رشد اقتصادی، هزینه ساخت، محدودیت زمین و میزان عرضه، همچنان عوامل اصلی این بازار هستند. اهمیت مورد بحث جای دیگری است؛ مبارزه با پولشویی میتواند یکی از سیاستهای مکمل برای کنترل بازار مسکن باشد؛ سیاستی که معمولا در بحث مسکن کمتر به آن توجه میشود. این نکته برای سیاستگذار اهمیت زیادی دارد. اگر مشکل مسکن فقط کمبود عرضه باشد، راهحل نیز عمدتا باید در سمت عرضه جستوجو شود. اما اگر بخشی از تقاضای بازار ناشی از انگیزههایی غیر از مصرف، سرمایهگذاری مولد یا نیاز واقعی به مسکن باشد، افزایش عرضه بهتنهایی نمیتواند تمام مساله را حل کند. ممکن است بخشی از عرضه جدید نیز در نهایت توسط همان منابع مالی جذب شود و قیمتها همچنان تحت فشار باقی بمانند.
از این منظر، سیاست مسکن و سیاست مبارزه با پولشویی دو حوزه کاملا جدا از یکدیگر نیستند. کمکهزینه خرید نخستین خانه، یارانه اجاره برای خانوارهای کمدرآمد و مشوقهای ساختوساز میتوانند بخشی از مشکل دسترسی به مسکن را هدف قرار دهند؛ اما همزمان باید اطمینان حاصل کرد که بازار مسکن به پناهگاهی برای منابع مالی نامشروع تبدیل نمیشود. این امر مستلزم تقویت نظارت بر معاملات ملکی، شناسایی دقیق ذینفع واقعی معاملات، افزایش شفافیت منابع مالی مورد استفاده برای خرید ملک و ارتقای دانش مشاوران و فعالان بازار املاک درباره مقررات مبارزه با پولشویی است. نظارت بر فساد و جرائم مالی در بخش دولتی نیز اهمیت ویژهای دارد؛ چراکه پول حاصل از فساد میتواند یکی از منابع ورود سرمایههای نامشروع به بازار داراییها باشد.
در نهایت، یک درس مهم آن است که بازار مسکن فقط با سیاست مسکن اداره نمیشود. هر سیاستی که جریان پول در اقتصاد را تغییر دهد، میتواند بهطور مستقیم یا غیرمستقیم بر این بازار اثر بگذارد. اگر بخشی از تقاضای مسکن از منابع مالی ناشی از جرم و فساد تغذیه شود، مبارزه با پولشویی دیگر صرفا یک سیاست قضایی یا انتظامی نیست؛ بخشی از سیاست اقتصادی برای سالمسازی بازار داراییهاست. خانهای که با پول کثیف خریداری میشود، فقط یک خانه نیست. میتواند قیمت خانههای اطراف را هم تغییر دهد، انتظارات سایر خریداران را جابهجا کند، سرمایه سازندگان را به سمت واحدهای لوکس سوق دهد و در نهایت، دسترسی خانوار عادی به مسکن را دشوارتر کند. از این منظر، مبارزه با پولشویی را میتوان نه فقط مبارزه با جرم، بلکه مبارزه با یکی از اشکال پنهان اعوجاج در بازار مسکن دانست.
* دانشیار اقتصاد املاک، دانشگاه سیدنی غربی
سرمقاله امروز روزنامه دنیای اقتصاد را بشنوید: این مطلب برایم مفید است 0 نفر این مطلب را پسندیده اند کپی شد
