به گزارش نبض بازار- تحلیل روند قیمتی و جهشهای تاریخی (۱۳۵۸ - ۱۴۰۵)
بررسی تغییرات قیمت مسکن نشاندهنده یک جهش خیرهکننده در ارزش اسمی املاک است:
- پایه تاریخی: در سال ۱۳۵۸، قیمت واحدهای مسکن در تهران بسیار پایین (بین ۲۲۰ تا ۷۵۰ هزار تومان) بوده است.
- بیشترین جهش قیمتی: محله پاسداران با رشد ۱۳۷,۹۱۳ برابری، نماد بیشترین میزان افزایش قیمت در تهران است.
- بیشترین ارزش اسمی فعلی: محله وزرا با میانگین قیمت ۶۳.۲ میلیارد تومان، در صدر گرانترین مناطق قرار دارد.
- کمترین نرخ رشد: در میان مناطق بررسی شده، محله بلوار کشاورز با رشد ۴۷,۲۴۳ برابری، کمترین ضریب تغییر را داشته است (که البته این رقم همچنان بسیار بزرگ است).
تحلیل عوامل محرک قیمتها (از دیدگاه شهروندان)
بررسیها نشان میدهد که برخلاف تصور عمومی که ممکن است قیمتها را فقط ناشی از کمبود مسکن بدانند، ذهنیت شهروندان بر عوامل اقتصادی کلان متمرکز است:
- عوامل اقتصادی اصلی (بیش از ۵۰٪ آرا): تورم عمومی (۲۸.۵٪) و فعالیتهای واسطهگری/سوداگری (۲۲.۷٪) دو عامل اصلی شناخته شدهاند.
- عوامل نظارتی و ساختاری: عدم نظارت کافی بر بازار (۱۵.۷٪) و افزایش هزینههای تولید و مصالح ساختمانی از دیگر عوامل مهم هستند.
- نکته کلیدی: سهم «کمبود عرضه و تقاضا» در دیدگاه عمومی بسیار ناچیز (حدود ۱.۱ درصد برای تقاضا) است، که نشاندهنده فشار تورم بر بازار مسکن است.
روند بازار مسکن در تهران ترکیبی از تورم بسیار بالا و تغییرات ساختاری در ارزش املاک است. در حالی که قیمتها در محلههایی مثل پاسداران و وزرا به ارقام میلیاردی سرسامآور رسیدهاند، تحلیلها نشان میدهد که این جهشها بیش از آنکه ناشی از کمبود فیزیکی واحد مسکونی باشد، ناشی از تورم عمومی و فعالیتهای واسطهای در بازار است.
