امنیت خرید و فروش

سیر دستیابی به رشته ضعف بعضی از قوانین كه مربوط به گذشته بوده و به كلی گویی پرداخته است، طرح موضوعات جدید، طراحی مداخل اجرایی آن در دستگاه های اجرایی كشورو تصویب ها و ابلاغ سراسری آن، روندی طولانی طی كرده است كه به نظر می رسد از زمان اجرایی شدن آن و مشخص شدن حدود وظایف افراد و پشتوانه دار نمودن مطالبات با منشاء حقوقی، منشاء اجرای صحیحی از معاملات شود كه جامعه را رفته رفته از نگرانی های كیفیت انتقال و صدور اسناد بیرون آورده و به سمت معاملاتی پویا با امنیت اجتماعی و رونق اقتصادی بیشتر سوق دهد. برخی از این عملكردها در گفت وگو با محمدعلی یادگاری، مدیركل امور اسناد و سردفتران مطرح شده است و به لحاظ اهمیت و حساسیت موضوع خرید و فروش ملك و خودرو و مشكلاتی كه تاكنون در این زمینه برای خریداران و فروشندگان یا آژانس های معاملاتی وجود داشته، دستورالعمل نحوه صدور پروانه اشتغال مشاوران املاك و خودرو، روند تهیه شیوه نامه، ابلاغ، اجرا و نظارت بر آن از زبان مدیركل امور اسناد و سردفتران سازمان ثبت اسناد و املاك كشور به طور مشروح مشخص شده است.
* با توجه به سیاستگذاری های اخیر قوه قضائیه مبنی بر توسعه قضائی و كاهش پرونده های محاكم دادگستری، توسعه دفاتر اسناد رسمی چگونه دیده شده است؟
- هم اكنون ۳۹۰۰ دفتر اسناد رسمی در سطح كشور وجود دارد و به منظور سرعت و سهولت بخشی به امور و امكان دسترسی مردم در اقصی نقاط كشور برای امور ثبتی به دفترخانه ها، با افزایش آزمون های سردفتری، زمینه های توسعه دفترخانه ها فراهم شده است.
* در ادامه این سیاست ها، اداره كل امور اسناد و سردفترداران سازمان ثبت اسناد و املاك كشور، چه برنامه های تازه ای را در پیش گرفته است؟
- یكی از این برنامه ها، پیشنهاد لایحه حذف استعلامات زائد بوده است تا صدور سند و اجرای قانون با سرعت و سهولت بیشتری انجام شود.
از آنجایی كه قوت خرید و فروش و ارزش مالكیت آن به ثبت و صدور سند است و یكی از عوامل كاهش مراجعات مردم به دفترخانه ها برای ثبت معاملات خود، بالا بودن نرخ هزینه های ثبتی بوده، كاهش نرخ ثبت نیز صورت گرفته است. به این منظور ماده ۱۰ قانون ثبت در تاریخ ۱۴/۹/۸۴ اصلاح و تصویب شد تا از این پس حق الثبت تمامی اسناد با هر مبلغ و رقمی با نیم درصد نسبت به كل معامله صورت بگیرد. لازم به ذكر است در گذشته حق الثبت معاملات تا سقف ۴۰ میلیون ریال ۳ درصد و بالای ۴۰ میلیون ریال ۵ درصد از كل معامله بود. با این كاهش حق الثبت تمامی معافیت های پرداخت حق الثبت نیز به جز معافیت دانشجویی از بین رفته است.
اقدام دیگر، طرح ساماندهی آژانس های املاك و خودرو بوده است.
اساسا توسعه قضائی برای برپایی عدالت می باشد. فقها گفته اند عدالت یعنی این كه هر چیزی در جای خودش قرار بگیرد. اما برای تحقق عدالت، امنیت اجتماعی و امنیت اقتصادی لازم است چراكه ضرورت تأمین امنیت اجتماعی در جامعه برای جلوگیری از تعرض به حقوق اشخاص و ضرورت تأمین اقتصادی نیز برای گسترش رونق اقتصادی در كشور است. در چنین فضایی است كه معاملات با آرامش خاطر و بدون دغدغه صورت می گیرد. بررسی های كارشناسی در میزان مراجعات مردم به محاكم قضائی و شكایات مطروحه نشان داد بیشترین مراجعات مربوط به خرید و فروش ملك یا خودرو و مشكلات ناشی از نحوه تنظیم قرارداد و سند بوده است. به این منظور نسبت به تهیه دستورالعمل و شیوه نامه اجرایی فعالیت آژانس های املاك و خودرو اقدام شد تا ضمن كاهش اختلافات و تنازعات با كاهش مراجعه مردم به محاكم قضائی از دادگاه ها تمركززدایی شده و به این ترتیب قراردادهای نوشته شده در آژانس ها سامان دهی و رویه پیدا كنند. این شیوه نامه در ۱۶/۴/۸۴ به تصویب ریاست قوه قضائیه رسید.
* علت تهیه دستورالعمل اجرایی صدور پروانه اشتغال آژانس های املاك و خودرو و توجه سازمان ثبت اسناد و املاك برای انجام كار كارشناسی روی این موضوعات نسبت به سایر اموال منقول چه بود؟
- امروزه مسكن و خودرو، از ارزش مصرفی محض به ارزش سرمایه ای تبدیل شده اند، به عبارتی این ها به منزله سرمایه زندگی محسوب می شوند. اما به علت نبود فرم های مشخص و یكسان قانونی در آژانس ها یا تنظیم آنها از سوی اشخاص ناآگاه و كم اطلاع از مسائل حقوقی و به طور كلی نابسامانی در نوع قرارداد و تنظیم آن، اختلافات فراوانی شكل می گرفت كه عمدتا موجب افزایش مراجعه به محاكم قضائی بود و لازم بود در این زمینه كار تخصصی و حقوقی انجام بگیرد تا مردم از انجام قراردادها آرامش بیشتری داشته باشند.
* فعالیت مشاوران معاملاتی در قانون اساسی از گذشته با چه كیفیتی وجود داشته و بهره برداری از ماده های قانونی در این رابطه باتوجه به نیازهای امروزی و تهیه شیوه نامه اجرایی صدور پروانه اشتغال برای مشاوران املاك و خودرو، چگونه انجام شده است؟
- در سال ۱۳۱۷ شمسی قانونی به نام قانون دلالان معاملات ملكی وجود داشته كه یكی از موارد ماده ۱۲ آن قانون مربوط به صدور پروانه دلالی املاك بود كه به عهده سازمان ثبت اسناد و املاك گذاشته شده بود. این قانون شرایطی را برای شخص احرازكننده پروانه دلالی مشخص كرده بود مثل داشتن تحصیل ششم ابتدایی، حداقل ۲۵ سال سن و برخورداری از معافیت نظامی. قانون فوق كه در
۸/۱۲/۱۳۱۷ تصویب شده بود از آن پس مدت كوتاهی اجرا شد و بعد متروك ماند. پس از آن پروانه های دلالی از صنف مربوطه دریافت می شد. از سال ،۵۱تمامی سوابق به وزارت بازرگانی سپرده شد. اما به دلیل منسوخ شدن قانون و ضرورت اجرای آن در جامعه لازم بود در قانون دیگری احیا شود. از این رو در سال ۷۹ در قانون بودجه به صورت بخشی از مقررات مالی دولت و در یكی از تبصره های ماده ۵۱ احیا شد و پس از آن در سال ۸۰ سازمان ثبت اسناد مكررا مكلف به صدور پروانه اشتغال مشاوران املاك و خودرو شد و در نهایت نشستی كه وزارت بازرگانی و سازمان ثبت اسناد در سال ۸۳ داشتند به تلفیق قانون صنوف و قانون دلالان و تهیه دستورالعمل اجرایی صدور پروانه فعالیت و ساماندهی آژانس های املاك و خودرو انجامید. بر این اساس آژانس های معاملات علاوه بر دریافت پروانه صنفی از وزارت بازرگانی مكلف به دریافت پروانه تخصصی از سازمان ثبت اسناد و املاك شده اند.
* این دستورالعمل چه موضوعاتی را دربرگرفته و برای نظام مند شدن آن چه مراحلی انجام شده است؟
- آنچه كه برای معامله و ایجاد قرارداد ضروری است، در قالب عقود، منعقد می شود. در این دستورالعمل هر موردی كه لازمه آن عقد باشد، پیش بینی شده و در قالب چارچوبی مشخص در دستورالعمل گنجانده شده است در این دستورالعمل نمونه هایی از انواع عقود مثل مبایه نامه ها، انواع قراردادهای انتقال مثل خرید، فروش، اجازه به شرط تملیك و... با ذكر شماره سریال و تاریخ معامله و قرارداد و با رعایت مواد حقوقی تهیه شده است.
پس از تهیه شیوه نامه لازم بود برای انجام امور اداری و سازمانی موقعیت جدیدی در سازمان برای آن به وجود آید. در معاونت امور اسناد سازمان ثبت اسناد و املاك دو اداره امور اسناد و امور سردفترداران و دفتریاران وجود داشت. لذا برای ایجاد اداره سوم در این معاونت كه برای اجرای صحیح شیوه نامه، رفع ابهام و اشكالات در این زمینه و رسیدگی به اعتراضات و نظرات بر روند آن می باشد، طرحی تهیه شده است.
در این شیوه نامه همچنین به منظور دقت بیشتر در تنظیم قراردادها، آژانس های املاك به درجه ۱ و درجه ۲ تقسیم بندی شدند. در آژانس های املاك درجه ،۱ مشاوران املاك می توانند نسبت به واسطه گری یا خرید و فروش املاك به هر میزان، اقدام و تنظیم قرارداد نمایند اما در آژانس های املاك درجه ،۲ مشاوران املاك تنها نسبت به واسطه گری و خرید و فروش املاكی می توانند اقدام نمایند كه میزان آن را وزارت بازرگانی و سازمان ثبت اسناد و املاك كشور مشخص كرده اند. در این درجه بندی معیارهایی چون صلاحیت فنی، تحصیلات مشاوران و استفاده از كارشناسان فنی و حقوقی برای آژانس ها در نظر گرفته شده است.
* اجرا و نظارت بر شیوه نامه در استان ها چگونه پیش بینی شده است؟
- دستورالعمل به استان ها ابلاغ شده و هیأتی سه نفره در استان ها برای كنترل و نظارت در اجرا و تعیین درجه بندی آژانس ها در نظر گرفته شده است. این هیأت سه نفره از طرف آژانس های معاملاتی معرفی می شوند و باید حداقل اطلاعات فنی و حقوقی را برای گذراندن آزمون انتخاب هیأت سه نفره نظارت، داشته باشند.
* اكنون تهیه طرح در چه مرحله ای است و پس از اجرای آن در سراسر كشور شاهد چه اتفاقاتی خواهیم بود؟
- همان طور كه اشاره شد این دستورالعمل به استان ها ابلاغ شده و تا آخر سال آماده اجرا می شود. هم اكنون نزدیك به یك میلیون نفر در معاملات املاك و خودرو اشتغال دارند و با اجرای طرح تنها كسانی به فعالیت خواهند پرداخت كه صلاحیت فنی آنها تأیید شده و پروانه تخصصی را از سازمان ثبت اسناد و املاك دریافت كرده باشند. مشخص شدن وظایف، جلوگیری از كلاهبرداری و جعل، افزایش امنیت قراردادها، سهولت در انجام آن با مشخص شدن چگونگی تنظیم سند و استفاده از پشتوانه حقوقی قراردادها همچنین استفاده از افراد مطلع برای اجرای آن باعث صدور مكانیزه شدن قراردادها می شود و مردم بیش از پیش با ثبت سند و ارزش آن در حفظ اموال خود آشنا می شوند و به توسعه عدالت كمك می كنند.
ندا معماری پور

منبع : روزنامه همشهری