بازار املاک تهران در رقابت با نرخ های جهانی

«شهران، آپارتمان ۲۰۰ متری، فروش به قیمت رسیده یا معاوضه با آپارتمان یک خوابه در لندن»، شما به عنوان خواننده این سطر مطمئن هستید که این آگهی واقعی نیست و می دانید که هنوز چیزی شبیه به این را نمی توان در ستون نیازمندی های روزنامه های تهران پیدا کرد، اما اگر طی چند روز آینده در میان آگهی ها چشم تان به این جمله افتاد که «شهران، آپارتمان نوساز، فقط متری یک میلیون و ۳۰۰ هزار تومان»، شک نکنید که چنین معامله یی نه تنها از لحاظ اقتصادی ممکن است، بلکه بعید نیست مالک آپارتمان شهران مبلغی را هم به عنوان کسری اختلاف قیمت از فروشنده انگلیسی طلب کند.
بر اساس آگهی هایی که برای فروش آپارتمان در لندن روی شبکه اینترنت قرار گرفته، قیمت آپارتمان های یک خوابه در محلات مختلف این شهر بین ۱۲۵ تا ۲۰۰ هزار پوند (۲۲۶ میلیون تا ۳۶۰ میلیون تومان) است. این تفاوت ها در درجه اول به محلی که آپارتمان در آن واقع شده و بعد به طراحی داخلی، متراژ و در نهایت عمر ساختمان بستگی دارد.
البته شماری از آپارتمان ها با مشخصاتی مشابه هستند که صرفاً به خاطر طراحی های ویژه شان تقریباً با قیمتی تا دو برابر قیمت معمول در بازار مسکن انگلستان خرید و فروش می شوند. دو نمونه واقعی که حد بالا و پایین قیمت آپارتمان های لندن از آن گرفته شده، یکی آپارتمانی حدوداً ۴۰ متری است، یک خوابه، در محله «هکنی» (که از محله های ارزان لندن است) با ۹۵ سال اجاره به قیمت ۱۲۵ هزار پوند و دیگری آپارتمانی تقریباً ۳۰ متری در محله «سنت جانز وود» (از محله های گران قیمت لندن) است به قیمت ۱۹۹۹۵۰ پوند. لازم به ذکر است که اکثر املاک لندن بر اساس سنتی باقی مانده از دوران فئودالی، به صورت اجاره های دراز مدت در اختیار سکنه آن قرار دارد.
این اجاره ها به صورت رهن بوده و شامل پرداخت هزینه ماهانه نمی شود و از طریق مستاجر نیز قابل انتقال است که در نتیجه تقریباً همان اختیارات مالک را در اختیار مستاجر می گذارد. این اجاره ها در پایان دوره قراردادشان و در صورت توافق طرفین با پرداخت هزینه یی جزیی تمدید می شوند و به همین لحاظ مدت باقی مانده از قرار داد اجاره تاثیر بسیار زیادی در قیمت ملک ندارد. در صورتی که مستاجر در این پروسه متضرر شود، بیمه (که حق سالیانه آن توسط خود مستاجر و ساکنان قبلی ملک پرداخت شده و بخشی از بهای ملک به شمار می رود) جبران خسارت را به عهده می گیرد. قیمت خرید ملک در لندن معمولاً ۶۰ درصد بیشتر از اجاره های طولانی مدت است.
اما با توجه به این مساله و همچنین مساحت نمونه های ذکر شده شاید چنین به نظر برسد که مقایسه قیمت املاک در تهران و لندن چندان هم منصفانه نبوده است، هر چند که قبل از چنین قضاوتی باید متوسط درآمد انگلیسی ها را نیز مد نظر قرار داد.
در این راستا و به منظور برآورد توان خرید مسکن، خبرگزاری «بی بی سی» در سال ۲۰۰۳ با استفاده از آمار رسمی به محاسبه فاکتوری پرداخت که با تقسیم متوسط قیمت مسکن بر متوسط حقوق سالیانه به دست می آمد. به این ترتیب، عدد حاصله نشان دهنده تعداد سال هایی بود که یک فرد شاغل انگلیسی نیاز دارد تا با پس انداز تمام حقوق خود، بتواند خانه یی بخرد. در این محاسبه «مسکن» محل سکونتی با ۴ تا ۵ اتاق تعریف شده و در نتیجه متوسط هزینه خرید آپارتمانی ۳ خوابه یا خانه ویلایی ۲ خوابه در آن لحاظ شده و متوسط درآمد نیز بر اساس درآمد افراد شاغل بین ۲۰ تا ۳۹ سال، (بخش جوان جامعه که نیاز به مسکن دارد)، در نظر گرفته شده بود. بر این اساس، بالاترین عدد ۸/۴ به لندن اختصاص داشت و کمترین مقدار در استان «نورث ایست» در مرز اسکاتلند بود با رقم ۳/۲.
این اعداد و ارقام که نشان می دهند یک فرد شاغل مقیم لندن با پس انداز کامل حقوق خود در کمتر از پنج سال می تواند خانه یی با کیفیت ذکر شده را بخرد. در انگلستان، یکی از مرفه ترین کشورهای دنیا، این کار ممکن است و از این لحاظ مقایسه تهران و لندن (تا جایی که مربوط به توان خرید املاک می شود) شاید چندان سنجیده نباشد. اما این وضعیت در سایر کشورها نیز چندان متفاوت نیست.
«کوالالامپور»، پایتخت مالزی، به عنوان شهر مرکزی یکی از کشورهای رو به رشد آسیایی، از لحاظ وضعیت بازار مسکن نمونه خوبی برای مقایسه با تهران است. با توجه به پیش بینی های کارشناسان، طی سال های ۲۰۰۳ تا ۲۰۱۳ ،۱۳ میلیون نفر بر نیروی کار مالزی افزوده خواهد شد که این نشان دهنده رشدی ۹/۲۷ درصدی است که بالاترین میزان در بین کشورهای آسیای جنوب شرقی به شمار می رود. طبیعی است که بخش عظیمی از این افزایش جمعیت سهم پایتخت باشد که مرکز اقتصادی- تجاری مالزی به شمار می رود و از این لحاظ کوالالامپور از هم اکنون در شرایطی نیمه بحرانی به سر می برد که تهیه مسکن برای مازاد جمعیت از دغدغه های اصلی آن است.
در این راستا مالزی به ساخت مجتمع های مسکونی در کوالالامپور اقدام کرده است که مجموعه آپارتمانی «بینجای» یکی از آنهاست. این مجموعه با دو برج ۳۰ طبقه ۱۷۱ واحد مسکونی دارد، قیمت هر متر مربع از این واحد ها حدود ۱۰۷۵۰ رینگیت مالزی (معادل دو میلیون و هشتصد و پنجاه هزار تومان) است.
برج «A» این مجموعه که اخیراً به اتمام رسیده شامل آپارتمان های بسیار لوکس می شود که مساحت آنها از حداقل ۲۱۴ متر آغاز شده و تا پنت هاوس های بالای ۹۰۰ مترمربع را نیز در بر می گیرد و از گران قیمت ترین مسکن های کوالالامپور محسوب می شود. از دیگر نمونه های گران قیمت بازار مسکن مالزی که برای مقابله با افزایش جمعیت پایتخت در نظر گرفته شده است، برج های دوقلوی ۵۰ طبقه «کی» هستند.
این برج ها که فضای داخلی شان توسط «کریستین لیگر»، طراح بخش داخلی ساختمان «والنتینو کوتور» در پاریس، ساخته شده و در نزدیکی برج های «پتروناس» قرار دارند به لحاظ اندازه، کیفیت و ابعاد شاید با برج ۵۴ طبقه «تهران»، واقع در تقاطع بزرگراه رسالت و کردستان، قابل مقایسه باشد (هر چند که ممکن است در برخی از خدمات طرف مالزیایی بهتر به نظر برسد). اما در حالی که آپارتمان های برج «کی» حدود متری ۵/۲ میلیون تومان فروخته می شوند، قیمت آپارتمان های برج تهران از همین قیمت شروع شده و در طبقات بالا به بیش از متری ۶ میلیون تومان می رسد.
گذشته از این مقایسه که در سطح بالای بازار مسکن انجام شد، میانگین قیمت متوسط مسکن در مجتمع های مسکونی بزرگ و مدرن بین یک میلیون و ۱۰۰ هزار تا یک میلیون و ۳۰۰ هزار تومان برای هر متر مربع است که چندان تفاوتی با تهران ندارد و در سطح پایین بازار نیز به قیمت های نصف مبلغ فوق می رسد. اما آنچه این جا ناگفته می ماند این است که در مقایسه توان خرید بین ایران و مالزی کافی است نگاهی به سرانه تولید ناخالص داخلی بکنیم.
مالزی با سرانه بیش از ۱۱ هزار دلار در رده ۶۱ در بین کشورهای جهان قرار دارد، ایران با سرانه ۷۸۹۰ دلار در رده هفتاد و چهارم است و با این حال تهرانی ها باید برای خرید مسکن بهایی به اندازه ساکنان کوالالامپور (و اگر نه بیشتر از آنها) بپردازند.

آرش مومنیان

منبع : روزنامه اعتماد