ساخت و ساز مسکن تا فصل ۲۹؛ اشتغال آفرینی وافزایش سهم در تولید ملی

براساس آمارهای موجود از سال ۱۳۵۸ تا امسال بطور متوسط سالانه ۳۹۰ هزار واحد مسکونی در شهرها و ۱۸۵ هزار واحد مسکونی هم در روستاها ساخته شده و از این به بعد هم قرار است دولت سالانه یک میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی در شهرها و شهرهای جدید و حدود ۴۰۰ هزار واحد مسکونی هم توسط بنیاد مسکن ساخته شود.
حمایت از ساخت واحد مسکونی جدید از ابتدای انقلاب در دستور کار جدی دولت ها قرار گرفت؛ بگونه ای که از سال ۱۳۵۸ تا ۱۳۶۷ حدودا ۴ میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی در کشور احداث شد که ۳ میلیون آن در شهرها و ۱ و نیم میلیون آن هم در مناطق روستایی ساخته شد.
ساخت ۴ میلیون و ۵۰ هزار واحد مسکونی (۲ میلیون و ۷۰۰ هزار واحد در شهرها و یک میلیون و ۳۰۰ هزار واحد در روستاها) در سالهای ۱۳۶۸ تا ۱۳۷۸ و همچنین احداث ۳ میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی (۲ میلیون و ۱۰۰ هزار در شهرها و یک میلیون و ۴۰۰ هزار واحد در روستاها) از سال ۱۳۷۹ تا ۱۳۸۵ تلاش دولت در بخش مسکن است.
جمعیت کشور در سال ۱۳۵۸ حدود ۳۳ میلیون نفر بود که این رقم در سال ۸۶ به ۷۲ میلیون نفر افزایش یافته، یعنی بیش از ۲ برابر.
اما کل واحدهای مسکونی در سال ۵۸ حدود ۳ میلیون واحد بود که امروز به ۱۶ میلیون و یکصدهزار واحد مسکونی رسیده یعنی بیش از ۴ برابر.
سهم بخش مسکن هم اکنون در تولید ملی ۱۱ درصد و در اشتغال آفرینی هم ۱۳ درصد اعلام شده است یعنی تقریباً دو برابر سال .۱۳۵۹
هم اکنون بیش از ۴۰ درصد از سرمایه های ثابت در کشور هم در بخش مسکن سرمایه گذاری می شود که یک و نیم برابر ۲۹ سال پیش است.
در واقع سهم بخش مسکن در تولید ملی طی سال ۱۳۵۸ حدود ۵ درصد بود که در چند ماه گذشته به ۱۱ درصد رسیده است.
سهم بخش مسکن در اشتغال آفرینی هم از ۷ درصد سال ۵۸ به ۱۳ درصد در حال حاضر افزایش یافته است. سهم این بخش مهم که ۴ و ۳ درصد تولید ناخالص داخلی را هم اکنون برعهده دارد در حوزه سرمایه گذاری نیز از ۲۷ درصد سال ۱۳۵۸ درصد سال ۱۳۵۸ به حدود ۳۹ درصد رسیده است.
نرخ رشد جمعیت کل کشور طی ۲۹ سال گذشته همواره نوسان داشت بگونه ای که تا سال ۱۳۸۰ این نرخ به طور متوسط سالانه ۲.۳ درصد، در مناطق شهری ۳.۶ درصد و در مناطق روستایی حدود ۱ درصد بوده است. این نرخ هم اکنون حدود ۱.۲ درصد است.
نرخ رشد تعداد خانوارهای کل کشور تا سال ۱۳۸۰ به طور متوسط سالانه ۲.۹ درصد در مناطق شهری ۴.۱ و در مناطق روستایی حدود ۱.۱ درصد بوده است. نرخ رشد تعداد واحدهای مسکونی موجود طی ۲۹ سال گذشته به طور متوسط سالانه حدوداً ۴ درصد در مناطق شهری ۴.۸ درصد و در مناطق روستایی ۱.۳ درصد بوده است.
بالاتر بودن نرخ رشد متوسط سالانه موجودی مسکن نسبت به تعداد خانوارهای موجود در طول بیست و نه سال گذشته موجب شده که تراکم خانوار در واحد مسکونی در کل کشور از ۱.۲۵ در سال ۱۳۵۸ به ۱.۱۳ در پایان برنامه سوم توسعه کاهش یابد.
اندازه این شاخص طی سالهای ۱۳۵۸ تا ۱۳۸۳ در مناطق شهری از ۱.۳۱ به ۱.۱۳ و در مناطق روستایی از ۱.۱۹ به ۱.۱۴ کاهش یافته است.
در طول سالهای ۱۳۵۸ تا ۱۳۸۵ جمعا حدود ۱۳.۵ میلیون واحد مسکونی در کشور احداث شده که حدود ۱۰ میلیون واحد آن در مناطق شهری و ۳.۲ میلیون واحد آن در مناطق روستایی بوده است.
سهم واحدهای مسکونی ساخته شده از مصالح بادوام و نیمه بادوام طی سالهای مورد بررسی افزایش قابل ملاحظه ای یافت به گونه ای که سهم واحدهای مسکونی بادوام از کل واحدهای مسکونی موجود در کشور از ۲۳.۹ درصد در سال ۱۳۵۵ به ۷۹ درصد در سال ۱۳۸۵ افزایش یافت.
این نسبت در مورد مناطق شهری از ۵۰ درصد در سال ۱۳۵۵ به ۹۴ درصد در سال ۱۳۸۵ و در مورد مناطق روستایی نیز از ۲.۸ درصد در سال ۱۳۵۵ به ۶۹.۶ درصد در سال ۱۳۷۵ افزایش یافته است.
برآوردها نشان می د هد که سهم واحدهای مسکونی بادوام از کل واحدهای مسکونی موجود در سال ۱۳۸۳ پایان برنامه سوم توسعه در کل کشور به ۷۱ درصد، در مناطق شهری به ۸۹ درصد و در مناطق روستایی به ۳۵ درصد افزایش یافته است.
نسبت واحدهای مسکونی ساخته شده از مصالح نیمه بادوام طی دوره مورد بررسی در مناطق روستایی از افزایش قابل ملاحظه ای برخوردار بوده است.
اما در دهه اول بعد از پیروزی انقلاب اسلامی به دلیل سیاستهای کاملا یکطرفه هوادار تقاضای دولت از قبیل وضع قانون مالک و مستاجر و اعمال سیاست عسر و حرج در مورد واحدهای مسکونی استیجاری، سهم واحدهای مسکونی استیجاری از کل واحدهای مسکونی به دلیل کاهش عرضه اینگونه واحدها کاهش یافته و در مناطق شهری از ۲۸.۱ درصد در سال ۱۳۵۵ به ۱۸.۳ درصد در سال ۱۳۶۵ رسید.
واگذاری وسیع زمین شهری توسط دولت نیز از جمله عواملی بود که ساخت مسکن ملکی را طی این دوره تشویق کرد.
هر چند اجرای قوانین یاد شده که به طور یکطرفه هوادار وجه تقاضای مسکن بود توانست در یک دوره کوتاه مدت قیمت واحدهای مسکونی اجاره ای را تا مدتی ثابت نگاه دارد ولی به دلیل عدم توجه به وجه عرضه این گونه واحدها عواقب کاهش عرضه واحد استیجاری و متعاقب آن عدم کارآیی این قوانین راباعث شد؛ در دهه دوم بعد از انقلاب با توجه به عوارض ناشی از اجرای این قانون، دولت مصمم شد که همزمان با اجرای برنامه های پنج ساله توسعه نسبت به اصلاح این قوانین اقدام نماید.
اصلاح قوانین یادشده که در عمل کارآیی خود را نیز از دست داده بودند باعث شد که در زمینه های لازم برای افزایش عرضه واحدهای اجاره ای فراهم شود لذا سهم واحدهای مسکونی اجاره ای در دهه دوم رو به افزایش گذاشت و از ۱۸.۳ درصد در سال ۱۳۶۵ به ۲۰.۹ درصد در سال ۱۳۷۵ افزایش یافت ولی هنوز کمتر از سال ۱۳۵۵ بود.
برآوردهای آن موقع حاکی از آن بود که به دنبال تسهیلاتی که جهت عرضه واحدهای استیجاری از قبیل دخالت برای ساخت مسکن اجاره ای با اعمال تخفیف در قیمت زمین پیش بینی شده است این نسبت طی ۵ سال اخیر افزایش قابل ملاحظه ای یافته باشد.
متوسط سطح زیربنای واحدهای مسکونی جدید الاحداث در طول بیست و نه سال گذشته در دو مقطع قابل بررسی است اندازه این شاخص در طول دو دهه اول انقلاب به دلایل مختلف از جمله واگذاری های گسترده زمین شهری توسط دولت که عمدتا به صورت انفرادی صورت می گرفت و همچنین عدم اعمال سیاستهای مشخصی در خصوص تحدید سطح زیربنای واحدهای جدید الاحداث افزایش یافت و از ۱۴۳ مترمربع در سال ۱۳۵۸ به ۱۵۵ مترمربع در سال ۱۳۶۸ رسید.
متعاقبا با تجدید نظر در سیاست زمین شهری و واگذاری زمینهای دولتی به انبوه سازان و اعمال سیاستهای مربوطه به کوچک سازی ملاحظه می شود که اندازه این شاخص در دهه دوم رو به کاهش گذاشته و در سال ۱۳۸۰ به کمترین میزان خود در طول این دوره یعنی ۱۲۱ مترمربع رسیده است.
سهم ساختمانهای سه طبقه و بیشتر از کل واحدهای مسکونی جدید الاحداث در مناطق شهری کشور به عنوان نمادی از انبوه سازی که افزایش مقیاس تولید مسکن، صرفه جویی در مصرف انرژی استفاده بهینه از زمین بکارگیری دانش فنی روز و بادوام سازی را به همراه دارد.
در ابتدای دوره مورد بررسی بین ۴ تا ۶ درصد در نوسان بود ولی در طول سالهای اخیر و به خصوص سالهای برنامه سوم توسعه که به انبوه سازی در قالب قانون برنامه توجه خاصی معمول گردید افزایش قابل ملاحظه ای داشت به شکلی که در سال ۱۳۸۰ به بالاترین سطح خود یعنی ۳۷.۵ درصد رسید.
سهم سرمایه گذاری در بخش مسکن در سال ۱۳۵۷ معادل ۲۹.۸ درصد بوده است این سهم پس از پیروزی انقلاب اسلامی و توقف فعالیت های عمرانی به ویژه در دوره جنگ تحمیلی و بهره گیری هرچه بیشتر بخش مسکن از منابع موجود در جامعه افزایش یافت به شکلی که طی سالهای جنگ تحمیلی بین ۳۶ تا ۵۱ درصد در نوسان بود.
بالا بودن سهم سرمایه گذاری در بخش مسکن از کل سرمایه گذاری در کشور باعث شد که تراکم خانوار در واحد مسکونی طی این دوره از بهبود قابل ملاحظه ای برخوردار شود و از ۱.۲۵ در سال ۱۳۵۸ به ۱.۱۶ در سال۱۳۶۸ کاهش یابد. شدت کاهش این شاخص در نقاط شهری کشور بیشتر بود و از ۱.۳۱ در سال ۱۳۵۸ به ۱.۱۵ در سال۱۳۶۸ رسید. به دنبال خاتمه جنگ تحمیلی و شروع فعالیتهای عمرانی و عدم امکان بهره گیری بخش مسکن از امکانات دهه اول انقلاب سهم سرمایه گذاری مسکن از کل سرمایه گذاری کشور نیز کاهش یافت به گونه ای که طی پنج سال بعد از جنگ بین ۳۰ تا ۳۴ درصد در نوسان بود.
لازم به ذکر است که این کاهش میزان سرمایه گذاری در برنامه اول که در سال ۱۳۶۷ تدوین شد پیش بینی شده بود و به همین لحاظ حفظ وضع موجود ساخت و ساز مسکن به عنوان هدف مطلوب پایان برنامه انتخاب گردیده بود که به دلیل شروع فعالیت های عمرانی محقق نگردید.
اعمال سیاست های انبوه سازی و افزایش عرضه مسکن در طول سالهای برنامه های دوم و سوم موجب شد سهم سرمایه گذاری از کل تشکیل سرمایه افزایش یافته و طی پنج سال نیز بین ۳۶ تا ۴۴.۵ درصد شود.
تا سال ۱۳۸۰جمعاً نزدیک به ۷۶ هزار هکتار زمین توسط دولت واگذار شده که ۴۸.۷ درصد آن مسکونی و مابقی غیرمسکونی بوده است.
زمین های مسکونی واگذاری طی این دوره جمعاً ظرفیت احداث بیش از ۱.۶ میلیون واحد مسکونی را داشته اند که تقریباً ۲۳.۹ درصد کل واحدهای مسکونی تولیدشده در مناطق شهری کشور طی این سالها را پوشش می دهد از مجموع واگذاری های به عمل آمده ۴۹.۳ درصد به انفرادی سازان ۲۲.۸ درصد به تعاونی های مسکن و ۲۷.۹ درصد به سازندگان انبوه مسکن اختصاص داده شده است.
با پایان یافتن مهلت زمانی ماده ۹ قانون زمین شهری و عدم امکان تملک اراضی بایرشهری توسط دولت استفاده بهینه از موجودی زمین دولتی در قالب توقف واگذاری های انفرادی توجه هرچه بیشتر به انبوه سازی مسکن، متوسط زمین اختصاص داده شده به یک واحد مسکونی روبه کاهش گذاشت و از ۲۵۵مترمربع در دهه ۱۳۵۸-۶۷ به ۱۴۶ مترمربع در سال ۱۳۸۰ رسید که بیانگر افزایش بهره وری از زمین شهری می باشد.
واگذاری های گسترده و بی رویه زمین شهری طی دهه اول انقلاب هرچند توانست در کوتاه مدت قیمت زمین و مسکن را تاحدی تعدیل نماید ولی در درازمدت عواقبی مانند گسترش افقی شهرهای بزرگ، بهره گیری بخش کوچکی از جامعه از رانت زمین، افزایش سهم واحدهای مسکونی ملکی و متعاقب آن کاهش سهم واحدهای مسکونی استیجاری و عدم بکارگیری دانش فنی روز در ساخت و سازهای انفرادی را به دنبال داشت.
لذا با توجه به این عواقب و همچنین محدودیت زمین های در تملک دولت سیاست واگذاری زمین حمایتی به سیاست واگذاری مسکن حمایتی تبدیل گردید.
به موجب این سیاست وزارت مسکن و شهرسازی زمین های در تملک خود را می تواند از طریق مزایده یا با قیمت توافقی که از قیمت کارشناسی روز کمتر نباشد به فروش رسانده و از محل درآمدهای حاصله نسبت به تأمین بخشی از اعتبارات موردنیاز برای ساخت مسکن استیجاری برای واگذاری به گروه های هدف اقدام نماید.
سیستم بانکی نیز می باید۵۰ درصد هزینه احداث را از طریق تسهیلات بانکی بلندمدت تأمین و به صورت اقساط از متقاضیان دریافت نماید.
اما در حال حاضر دولت در سال جاری ۲۰ هزارهکتار زمین را برای واگذاری به تعاونی ها در قالب زمین های اجاره ای ۹۹ ساله درنظر گرفته است.
آمار مربوط به تولید واحدهای مسکونی تکمیل شده در کل مناطق شهری کشور توسط بخش خصوصی نیز حاکی است در سال ۱۳۵۷ حدود ۱۵۰ هزارواحد مسکونی تکمیل شده در شهرها داشتیم که این آمار در شروع دهه دوم انقلاب یعنی در سال ۱۳۷۰ به ۱۸۲ هزار واحد مسکونی و در ابتدای برنامه اول توسعه به ۱۹۴هزار واحد مسکونی رسید.
تولید واحد مسکونی تکمیل شده در پایان برنامه دوم توسعه یعنی در سال ۱۳۷۸ به ۲۹۱ هزارواحد مسکونی رسید. رشد شتاب بخش این وضعیت موجب شد تا این آمار در سال ۱۳۷۹یعنی آغاز برنامه سوم توسعه به ۳۳۹ هزار واحد مسکونی برسد.
پایان برنامه سوم توسعه، رقم مطلوب ۴۰۲ هزار واحد مسکونی در شاخص تولید واحد مسکونی تکمیل شده در اقتصاد ملی حک شد.
تولید واحدهای مسکونی تکمیل شده در کل مناطق شهری در سال های ۱۳۸۴ به ۴۸۰ هزار واحد و در پایان سال گذشته به ۴۵۰ هزار واحد مسکونی رسید.
مساحت اراضی واگذار شده در مناطق شهری(مساحت واحد مسکونی) در سال های۸۵-۱۳۵۸ جمعاً رقم ۳۶۲۹۰۷ را نشان می دهد.
بدون تردید آمارهای مربوط به ساخت و ساز در کشور نشان می دهد که برای حل مشکلات باقیمانده بخش مسکن و کنترل قیمت ها لازم است تا رشد و گسترش ساخت و ساز در کشور، شتاب بیشتری بگیرد تا در آینده نزدیک همه خانواده های ایرانی صاحب مسکن شوند.

سینا اطهری

منبع : روزنامه کیهان