جمعه, ۱۴ اردیبهشت, ۱۴۰۳ / 3 May, 2024
مجله ویستا
روابط موجر و مستاجر
قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۱۳۷۶ طی ۱۳ ماده تنظیم شده است. طبق این قانون قراردادهای اجارهای که از تاریخ لازمالاجرا شدن قانون منعقد میشوند در شمول آن قرار میگیرند. خوشبختانه پراکندگی در قوانین موجر و مستاجر از میان رفته است و با تصویب قانون کلیه اماکن استیجاری اعم از تجاری، مسکونی، دانشجوئی و ... تابع قانون ذکر شده میباشند. قراردادهای اجاره اعم از رسمی یا عادی باید بهصورت کتبی باشند.
در این قانون ذکری از روابط استیجاری بهصورت شفاهی به میان نیامده است. لذا هرگونه تصرف بر حسب رضایت شفاهی طرفین به علت نقص در شرایط شکلی عنوان رابطه استیجاری نداشته و دادگاه نمیتواند به این اختلافات رسیدگی کند. مانند: واگذاری یک ویلای شمال در تابستان به مدت سه ماه به خانوادهای برای اقامت و استراحت. همینطور قراردادهای اجاره بایستی مدت داشته باشند و الا قرارداد اجاره باطل است. برای تخلیه ارائه دادخواست لازم نیست و تقدیم درخواست کافی است. بدین صورت که درخواست و تقاضای تخلیه در مورد اسناد رسمی به دایره اجرای ثبت و در مورد قرارداد عادی اجاره به مقام قضائی صالح ارائه میگردد. لذا تخلیه اعم از آنکه ملک تجاری باشد یا مسکونی باید ظرف مدت یک هفته پس از انقضای مدت اجاره صورت پذیرد و این امر باعث ایجاد اطمینان در مالکین و رعایت اصل احترام به حق مالکیت شده است. زیرا چه بسیارند خانهها، آپارتمانها و یا املاکی که مالکین آنها از بیم عدم تخلیه توسط متاجر در انقضای مدت و رفته به دادگستری و درگیر شدن در تشریفات آئین دادرسی و صرف هزینههای ناخواسته از دادن ملک خود خودداری میکنند. پس قید ظرف یک هفته گویا سوپاپی بر عدم اطمینان اینگونه مالکین شد. قابل ذکر است که مقام قضائی صالح (رئیس حوزه قضائی یا دادگاه رجوع شده) بدون رعایت تشریفات آئین دادرسی دستور تخلیه را صادر میکند. چنانچه موجر مبلغی تحت عنوان ودیعه یا تضمین یا قرضالحسنه و یا تعهدآور و مشابه آن از مستاجر دریافت کرده باشد در صورتی مورد اجاره تخلیه و به موجر تحویل داده میشود که این سند یا وجه مذکور برگردانده شده باشد و تنها در صورتی موجر میتواند از دادن سند یا وجه مذکور خودداری کند که ادعا داشته باشد مستاجر خسارتی به مورد اجاره وارد کرده است و یا مالالاجاره را پرداخت نکرده است. در اینصورت میتواند جهت اثبات ادعای خود دادخواست لازم را به دادگاه صلاحیتدار تقدیم کند. اقدامات فوق در صورتی مورد عمل قرار میگیرد که پرداخت وجه از طرف مستاجر به موجر یا تسلیم سند تعهدآور در سند رسمی یا عادی اجاره قید شده باشد و یا از طرف موجر نزد مقامات قضائی یا دادگاهی که به آن رجوع کرده است عنوان گردد. همینطور چنانچه مستاجر در مورد مفاد قرارداد ارائه شده از سوی موجر مدعی هرگونه حقی باشد باید ضمن اجرای دستور تخلیه شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم کند و در نتیجه پس از اثبات حق مورد ادعا و نیز جبران خسارت وارده حکم مقتضی صادر میشود که دادگاه صالح در اینجا دادگاه محل وقوع مال است. دفاتر اسناد رسمی علاوه بر رعایت شرایط عمومی تنظیم اسناد اجاره، مکلفند در سند اجاره اماکن مسکونی و اماکنی که با رعایت قوانین و مقررات برای استفاده تجاری واگذار میشوند تصریح کنند که عقد اجاره با سرقفلی یا بدون سرقفلی واقع شده است. در قراردادهای عادی اجاره نیز طرفین مکلفند سند اجاره را با قید همین مطلب تنظیم کنند. بدین معنا که هنگام انعقاد عقد اجاره موجر میتواند از مستاجر سرقفلی بگیرد یا نگیرد چنانچه مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار کند در حالیکه مالک هنگام انعقاد عقد اجاره از مستأجر سرقفلی نگرفته باشد و حق انتقال به غیر از مستاجر سلب نشده باشد پس از پایان مدت اجاره مستاجر آخری نیز حق دریافت سرقفلی را از موجر ندارد ولی چنانچه مالک سرقفلی گرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار کند پس از پایان مدت اجاره مستاجر دوم حق مطالبه سرقفلی را آن هم به نرخ عادله روز خواهد داشت به شرطی که حق انتقال به غیر از وی سلب نشده باشد.
همچنین مستاجر میتواند در اثنای مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر بهعنوان سرقفلی دریافت کند مگر آنکه در ضمن عقد اجاره شرط شود تا زمانیکه مورد اجاره در تصرف مستاجر است مالک حق افزایش اجارهبها و تخلیه مورد اجاره را نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله مورد اجاره را به همان مبلغ به او واگذار کند در این صورت مستاجر میتواند از موجر یا مستاجر دیگر مبلغی بهعنوان سرقفلی دریافت کند. هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک مورد اجاره را به غیر از مستاجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به همان مستاجر واگذار کند مستاجر میتواند مبلغی را بهعنوان سرقفلی دریافت کند. حالا اگر مدت اجاره به پایان برسد یا مستاجر سرقفلی را به مالک پرداخت نکرده باشد هنگام تخلیه مورد اجاره حق دریافت سرقفلی را نخواهد داشت. در صورتی که موجر و مستاجر در مورد میزان سرقفلی به توافق نرسند تعیین آن با دادگاه میباشد و مطالبه هرگونه وجهی خارج از مقررات فوق در روابط استیجاری ممنوع است. پس وجوهی را که موجر و مستاجر در هنگام تخلیه عین مستاجره (مورد اجاره) باید بپردازد اینگونه تقسیم میکنیم: سرقفلی (چنانچه موجر سرقفلی گرفته باشد) ودیعه، تضمین، قرضالحسنه یا سند تعهدآور (چنانچه موجر وجوه مذکور یا سند را دریافت کرده باشد).
همانطور که در ابتدا گفتیم روابط استیجاری قبل از اجرای این قانون مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ نمیباشند و دادگاه حسب مورد به قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ (در مورد اماکن تجاری) و قانون سال ۱۳۶۲ (در مورد اماکن مسکونی) استناد و رسیدگی خواهد کرد. آئیننامه اجرائی این قانون از سوی هیئت وزیران تصویب و ابلاغ شده است و کلیه قوانین و مقررات مغایر با این قانون لغو میشود. چنانچه در زمان اجرای دستور تخلیه مراجع قضائی و دایره اجرائی ثبت به علت وقوع حوادث غیرمترقبه مستاجر قادر به تخلیه مورد اجاره نباشد و مهلت بخواهد مراتب درخواست او توسط مأمور اجرا به مقام قضائی دستور دهنده گزارش میشود. مقام قضائی مربوط میتواند برای یک نوبت با درخواست مستاجر موافقت کند. در انتها لازم است اشاره گردد که هرگاه حق انتقال به دیگری از مستاجر سلب نشده باشد و او بخواهد سرقفلی را به مستاجر دوم انتقال دهد انتقال باید برای همان شغل باشد که در صورت عدم رعایت شرایط مذکور از طرف مستاجر اول یا دوم موجر حق فسخ قرارداد اجاره و تخلیه مورد اجاره را پیدا خواهد کرد.
مهرنوش صادقی
منبع : ماهنامه اقتصاد خانواده
نمایندگی زیمنس ایران فروش PLC S71200/300/400/1500 | درایو …
دریافت خدمات پرستاری در منزل
pameranian.com
پیچ و مهره پارس سهند
تعمیر جک پارکینگ
خرید بلیط هواپیما
بنیامین نتانیاهو رهبر انقلاب انفجار مجلس شورای اسلامی نیکا شاکرمی دولت سیزدهم روز معلم معلمان دولت بابک زنجانی مجلس شهید مطهری
ایران هواشناسی بارش باران آتش سوزی هلال احمر قوه قضاییه تهران پلیس شهرداری تهران سیل آموزش و پرورش فضای مجازی
سهام عدالت قیمت طلا قیمت خودرو قیمت دلار بازار خودرو حقوق بازنشستگان خودرو دلار سایپا بانک مرکزی ایران خودرو کارگران
سریال نمایشگاه کتاب شهاب حسینی مسعود اسکویی تلویزیون تئاتر سینمای ایران سینما دفاع مقدس
رژیم صهیونیستی اسرائیل غزه فلسطین آمریکا جنگ غزه حماس چین ترکیه نوار غزه انگلیس اوکراین
فوتبال استقلال پرسپولیس علی خطیر سپاهان باشگاه استقلال تراکتور لیگ برتر لیگ قهرمانان اروپا لیگ برتر ایران رئال مادرید بایرن مونیخ
هوش مصنوعی گوگل کولر اپل همراه اول تلفن همراه تبلیغات اینستاگرام ناسا
فشار خون کبد چرب دیابت بیمه