سرقفلی اماکن تجاری

حق کسب و پیشه موضوع قانون ۶۵۳۱ بوده؛ اما قانون ۶۷۳۱ به جای حق کسب و پیشه، سرقفلی را جایگزین آن کرده است. بعضی از حقوقدانان پیش از تصویب قانون ۶۷۳۱ معتقد بودند که سرقفلی همان حق کسب و پیشه می باشد و درنتیجه، هیچ تفاوتی میان این دو قائل نبودند و تعریف واحدی از آنها ارائه می دادند. اما گروهی دیگر این دو را کاملاً جدا از هم می دانستند. به نظر می رسد نظریه اخیر صحیح بوده و سرقفلی جدا از حق کسب و پیشه است زیرا صرفنظر از این که فلسفه تشکیل و ایجاد این دو حق کاملاً متفاوت است، نهادی که حق کسب و پیشه را شناسایی و به مردم معرفی کرده، قانونگذار بوده و مقنن به صراحت این حق را متعلق به مستأجر دانسته است. تبصره ۲ ماده ۹۱ در این باره مقرر می دارد: حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستأجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستأجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود.
بنابراین حق کسب و پیشه متعلق به مستأجر است. با توجه به این که مالک هیچگاه نمی تواند حق کسب و پیشه داشته باشد، اگر این حق را همان سرقفلی بدانیم، نتیجه آن چنین می شود که مالک هیچوقت سرقفلی ندارد؛ زیرا در آن فرض سرقفلی همان حق کسب و پیشه می باشد. به عنوان مثال مالک ملکی که به تازگی احداث شده و پیش از این، فعالیت کسبی نداشته است، سرقفلی آن را معامله کرده و به مستأجر انتقال می دهد. حال کدام قانون، حق کسب و پیشه (سرقفلی) را برای مالک شناسایی کرده است اگر بگوییم قانون ۶۵۳۱ چنین حقی را برای مالک درنظر گرفته، برخلاف نص صریح قانون سخن گفته ایم؛ زیرا قانون، حق کسب و پیشه را تنها برای مستأجر آن هم بعد از شروع فعالیت کسبی شناسایی کرده است.
سرقفلی معمولاً به مبلغی که مالک علاوه بر اجاره بها از مستأجر دریافت می کند گفته می شود ولی حق کسب و پیشه مبلغی است که در قبال تخلیه یا انتقال مورد اجاره به مستأجر پرداخت می شود و اصولاً حق کسب و پیشه در بستر زمان و به واسطه نوع فعالیت تجاری، مکان و متراژ ملک، شهرت تاجر و.‎/‎/ به دست می آید.
مهمترین مسئله ای که در روابط موجر و مستأجر باید به آن توجه کرد آن است که روابط آنها براساس کدام قانون و تحت چه شرایطی تنظیم می شود. اگر طرفین قرارداد اجاره بخواهند و روابط استیجاری خود را تحت قانون مصوب سال ۶۷۳۱ درآورند باید نکاتی را در اجاره نامه رعایت کنند. برای مثال اگر قرارداد اجاره به صورت عادی تنظیم شده، دو نفر شاهد باید زیر آن را امضا کنند و یا این که اگر اصل قرارداد اجاره مربوط به قبل از سال ۶۷۳۱ باشد ولی طرفین قراردادشان را بعد از زمان لازم الاجرا شدن این قانون فرضاً در سال ۰۸ تمدید کرده باشند قراردادشان مشمول قانون سال ۶۷ نخواهد بود و روابط شان بر مبنای قانون سال ۶۵۳۱ تنظیم خواهد شد و مطابق این قانون با آنها رفتار می شود.
در این زمینه چند سؤال مطرح می شود که پاسخ آنها می تواند راهگشا باشد:
آیا کسانی که روابط شان را برمبنای قانون سال ۱۳۷۶ تنظیم می کنند حق سرقفلی به آنها تعلق می گیرد
اگر مالک، ملک تجاری اش را به دیگری اجاره دهد می تواند مبلغ را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت کند و بعد از پایان مدت اجاره و تخلیه مستأجر می تواند سرقفلی را به نرخ و قیمت عادله روز از مالک دریافت کند. برای این امر نیز اگر بین طرفین توافق وجود نداشته باشد دادگاه با تعیین کارشناس قیمت عادله روز را تعیین می کند و کارشناس نیز برای تعیین قیمت عادله مکان تجاری و نحوه استفاده از آن و موقعیت ملک و.‎/‎/ را در نظر می گیرد و چنانچه هر یک از طرفین نسبت به آن اعتراضی داشته باشند می توانند از دادگاه تقاضای ارجاع امر را به هیأت سه نفره از کارشناسان به عمل آورند.
اگر مالک هنگام اجاره، سرقفلی نگرفته باشد ولی مستأجر مغازه را با سرقفلی به دیگری واگذار کند چطور
چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد ولی مستأجر با دریافت سرقفلی مغازه را به دیگری اجاره دهد پس از پایان مدت اجاره مستأجر دوم حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد و با پایان مدت اجاره مکلف است مغازه را تخلیه کند و اگر مدعی حقی است باید به کسی که ملک را از او اجاره کرده مراجعه نماید.
اگر مستأجر حق انتقال به غیر نداشته باشد می تواند مالک را ملزم به انتقال مغازه به مستأجر دیگری کند
چنانچه مستأجر حق انتقال به غیر نداشته باشد با پرداخت سرقفلی به مالک باز هم حق انتقال به غیر نداشته و پس از پایان مدت اجاره مکلف به تخلیه مغازه است و در این فرض که سرقفلی به مالک پرداخته، مالک باید هنگام تخلیه به نرخ عادله روز به وی سرقفلی بدهد.
آیا حق کسب و پیشه به مستأجری که مطابق قانون سال ۷۶ قرارداد اجاره تنظیم کرده تعلق می گیرد
اصولاً برابر قانون سال ۷۶ اصل بر آن است که حق کسب و پیشه وجود نداشته باشد مگر آن که:
۱) ضمن عقد اجاره شرط شود تا زمانی که ملک مورد اجاره در تصرف مستأجر است مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه ملک را ندارد و متعهد شود هر ساله ملک را به همان مبلغ به او واگذار کند دراین صورت مستأجر می تواند برای اسقاط حق خود مبلغی را به عنوان سرقفلی از مالک مستأجر دیگر دریافت کند.
۲) در ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک، ملک را به غیر مستأجر اجاره ندهد و هرساله آن را به اجاره متعارف به مستأجر متصرف واگذار کند مستأجر می تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت کند.
اگر مدت اجاره تمام شود ولی مستأجر مبلغی به عنوان سرقفلی نپرداخته باشد آیا می تواند مبلغی به عنوان حق کسب و پیشه دریافت کند
خیر برابر قانون سال ۷۶ تنها در صورتی که مستأجر مبلغی به عنوان سرقفلی به مالک پرداخته باشد حق دارد هنگام تخلیه از مالک به نرخ عادله روز از او سرقفلی را بازپس گیرد.
اگر مستأجر بدون رضایت مالک، عین مستأجره را به دیگری انتقال دهد و ازطرفی حق انتقال به غیر هم نداشته باشد حق سرقفلی پرداختی قابل مطالبه است یا خیر
اگر مغازه بعد از لازم الاجرا شدن قانون سال ۷۶ به اجاره واگذار شود و بدون رضایت موجر به غیر واگذار شود در صورت صدور حکم تخلیه به علت انتقال به غیر، مستأجر یا متصرف مغازه استحقاق دریافت نصف حق سرقفلی را دارد.

اداره آموزش های مردمی معاونت آموزش قوه قضائیه

منبع : روزنامه ایران