شبکه بانکی و بازار مسکن

بخش مسکن از بخش‌های پیشرو در هر اقتصادی است که توجه به آن علاوه بر تأثیرات ژرف اجتماعی- فرهنگی، به لحاظ اقتصادی نیز حائز اهمیت بوده، همچون موتور رشد و توسعه عمل می‌کند.
فعال شدن این بخش و بخش‌های وابسته به آن از طریق تأثیر بر مخارج مصرفی و سرمایه‌گذاری می‌تواند به رشد اقتصادی و ایجاد اشتغال کمک کند. از این‌رو کشورها در شرایط بحران اقتصادی و جدی شدن معضل بیکاری از این بخش به‌عنوان موتور رشد و مولد اشتغال کمک می‌گیرند. درعین حال هرگونه بی‌ثباتی در اقتصاد کلان می‌تواند سیستم کارای مسکن (و هر بخش اقتصادی دیگر) را غیرکارآمد ساخته و اهداف تعیین شده در بخش را دور از دسترس سازد.
شرط اولیه در تمهید بخش مسکن کارآمد، ایجاد محیط باثبات اقتصادی است. ضمن آنکه؛
۱) تحقیقات نشان می‌دهد که برای ساخت هر ۱۰۰ واحد مسکونی جدید در حدود ۸۰ نفر به‌طور مستقیم و ۸۰ نفر به‌طور غیرمستقیم مشغول به کار می‌شوند.
۲) مسکن هم کالای مصرفی به حساب می‌آید (منافعی که از محل استفاده از آن و یا اجاره کردن آن عاید شخص می‌شود) و هم به‌عنوان دارایی و کالایی سرمایه‌ای مطرح است.
دغدغه‌های مربوط به تامین مسکن از دو عامل نشأت می‌گیرد؛
۱) آنکه خرید مسکن بزرگترین معامله‌ای است که اکثریت مردم در طول عمر خود انجام می‌دهند. به‌گونه‌ای که خانواده‌های متوسط تقریباً حدود یک چهارم از درآمد و اقشار فقیر یا در آستانه فقر ۵۰درصد و حتی بیشتر از درآمد خود را به امر مسکن اختصاص داده و هر تغییر کوچک در قیمت مسکن و اجاره‌بها می‌تواند آثار مخرب و جبران‌ناپذیری بر زندگی فرد داشته باشد.
۲) تجربه نشان داده است که رشد غیرمعمول قیمت و اجاره‌بهای مسکن به‌ویژه در شهرهای بزرگ و بی‌توجهی به این معضل، مشکلات عدیده‌ای را در ابعاد فرهنگی، اجتماعی، اقتصادی و حتی سیاسی به‌دنبال خواهد داشت. گسترش حاشیه‌نشینی یکی از این مشکل‌هاست.
پدیده حاشیه نشینی، از علل ناپایدار‌کننده نظام شهری، به‌ویژه در کشورهای در حال توسعه و از مصادیق بارز اسکان غیررسمی است که بنا بر مشاهدات جهانی در حال گسترش فزاینده است. این‌نحوه اسکان هر چند نشان از فقر دارد اما به نوعی بیان‌کننده کاستی‌ها و نارسایی‌های سیاست‌های دولتی و بازار اسکان رسمی است.
اسکان غیررسمی به سبب باز تولید فقر و گسترش آن، به مخاطره انداختن محیط‌زیست و تحمیل هزینه‌ای مضاعف در مقایسه با هزینه پیشگیری، تهدیدی جدی برای پایداری و انسجام جامعه شهری به حساب می‌آید، لذا نیازمند تدابیر ویژه‌ای برای ساماندهی وضعیت کنونی و جلوگیری از گسترش آنها در آینده است. از آن‌جا که اسکان غیررسمی از زمین‌های فراتر از مکان آن نشأت می‌گیرد و بر محیطی فراتر از مکان آن تأثیر می‌گذارد، رفع این معضل نیازمند سیاست‌گذاری و اقداماتی نه فقط در سطح محلی، بلکه در سطح ملی بوده و همکاری تمامی نهادهای ذی‌ربط را طلب می‌کند.
● وضعیت بازار مسکن در کشور
یکی از ویژگی‌های بازار مسکن در ایران فزونی تقاضای مسکن بر عرضه آن است. براساس سرشماری‌های عمومی نفوس و مسکن، با وجود آنکه سهم کسری واحدهای مسکونی طی ۱۰سال منتهی به سال ۱۳۸۵ از ۱۴ درصد به ۱۰ درصد کاهش یافته است، لیکن آمار سرشماری اخیر نشانگر آن است که میزان کسری واحد مسکونی بالغ بر ۶/۱ میلیون واحد است. رشد و جوانی جمعیت از یک سو و توان فعلی تولید و عرضه مسکن از سوی دیگر دلالت بر آن دارد که بدون مداخله دولت در چارچوب یک برنامه منسجم، کاهش شکاف بین عرضه و تقاضای مسکن ممکن نخواهدبود، ضمن آنکه رشد بالای نقدینگی در اقتصاد طی سال‌های اخیر و جذابیت مسکن به‌عنوان یک دارایی سودآور موجب شده است که منابع با اهداف سودجویانه به سمت این بازار سوق پیدا کند و عدم‌تعادل بازار مسکن را تشدید کرده، به افزایش قیمت واحدهای مسکونی دامن بزند.
در این میان بیشترین صدمه از این عدم‌تعادل متوجه اقشار کم‌درآمد می‌شود. در ایران نسبت قیمت یک متر مربع واحد مسکونی به درآمد سرانه بالاتر از کشورهای پیشرفته است، به این لحاظ علاوه بر اجرای سیاست‌های کلان اقتصادی، لازم است با افزایش عرضه مسکن، در جهت کنترل قیمت مسکن گام برداریم.
باتوجه به ناکامی عملکرد بازار در افزایش عرضه واحدهای مسکونی با وجود افزایش قیمت این واحدها، مداخله دولت در زمینه تولید و عرضه مسکن بسیار حیاتی است. خوشبختانه دولت نهم به اهمیت تهیه مسکن برای اقشار کم درآمد توجه ویژه‌ای کرده و با برنامه‌های کوتاه و میان مدت در جهت کاهش شکاف عرضه و تقاضا و رفع عدم‌تعادل برآمده است.
بد نیست بدانیم مقایسه قیمت مسکن با درآمد نشان‌دهنده شکاف عمیق قیمت مسکن در مقایسه با سطح عمومی درآمد افراد است. به‌گونه‌ای که در حال حاضر در شهر تهران نسبت قیمت یک واحد مسکونی به درآمد سالانه خانوار حدود ۱۹ برابر است. در کل کشور نیز نسبت مزبور در سال ۱۳۸۵، ۵/۹ برابر گزارش شده است. براساس مطالعات بین‌المللی حد قابل‌قبول این شاخص ۵ است که تجاوز از آن نشان از کاهش توان خرید مسکن و شکاف میان قیمت مسکن و سطح عمومی درآمد است.
● تسهیلات بانکی
در سال ۱۳۸۶نیز همچون سال‌های گذشته مشارکت بانک‌ها در تامین مالی بخش غیردولتی مسکن با رشد همراه بود، به‌طوری‌که مانده تسهیلات پرداختی بانک‌ها و مؤسسات اعتباری غیربانکی به بخش غیردولتی مسکن نسبت به پایان اسفندماه ۱۳۸۵ با ۵/۲۳ درصد رشد (بدون احتساب سود و درآمد سال‌های آتی) به ۹/۲۸۴ هزار میلیارد ریال بالغ شد. به این ترتیب حدود ۱۵درصد از کل تغییر در مانده تسهیلات اعطایی بانک‌ها و مؤسسات اعتباری غیربانکی به بخش غیردولتی اقتصاد، به بخش مسکن پرداخت شده است. در این سال، مانده تسهیلات پرداختی به بخش دولتی مسکن نسبت به پایان اسفند ماه ۱۳۸۵، ۸/۵۳ درصد افزایش داشت.
● طرح‌های مسکن دولت در سال ۱۳۸۷
طرح‌های دولت در سال‌جاری، اجرای طرح‌های مسکن مهر، طرح‌های مسکن شهری، مسکن روستایی و مسکن ایثارگران است.طرح مسکن مهر به‌منظور تامین مسکن و سهولت دسترسی فاقدان مسکن به‌ویژه گروه‌های کم درآمد و حمایت از سرمایه‌گذاری در امر تولید و عرضه مسکن در کشور صورت می‌گیرد.
▪ اقدامات انجام شده
۱) تخصیص ۷۵۰۰۰ میلیارد ریال تسهیلات بانکی جهت اجرای طرح‌های مسکن دولت که تا نیمه آبان ماه بالغ بر ۱۴۶۴۲ میلیارد ریال قرارداد منعقد شده و ۱۲۳۲۳ میلیارد ریال پرداخت شده است.
۲) ابلاغ بسته سیاستی – نظارتی بانک مرکزی مبنی بر تخصیص ۲۰ درصد تسهیلات بانکی در بخش ساختمان و مسکن (ماده ۳) و اعطای تسهیلات بانکی صرفاً برای احداث واحدهای مسکونی (ماده ۴) .
۳) تشکیل جلسات هفتگی شورای مسکن و پیگیری مقامات عالی اجرایی در این خصوص.
۴) تشکیل جلسات هفتگی شورای مسکن در بانک مرکزی با حضور مسئولان اجرایی بانک‌های ذی‌ربط و نمایندگان وزارتخانه‌های مسکن و شهرسازی و تعاون و پیگیری مشکلات اجرایی مربوطه از بانک‌ها (بالغ بر ۱۵ جلسه).
۵) رفع موانع و مشکلات اعلامی از سوی بانک‌ها با دستگاه‌های ذی‌ربط.
۶) پیگیری عملکرد بانک‌ها در این خصوص.
● موانع و مشکلات موجود
۱) رشد منفی سپرده‌های بانک‌های دولتی در شش ماهه اول سال‌جاری و کمبود منابع بانکی که با تصمیمات متخذه اخیر بانک مرکزی در اعطای خطوط اعتباری به بانک‌ها به شرح ذیل رفع شده است.
۱-۱) تخصیص مبلغ ۵۰۰۰ میلیارد ریال خط اعتباری بابت تامین منابع مورد نیاز بانک‌ها جهت اعطای تسهیلات آماده‌سازی‌ زمین مسکن مهر که تاکنون قراردادهای مربوطه ۴/۴۴۱ میلیارد ریال آن بین بانک مرکزی و بانک‌ها مبادله شده است.
۲-۱) تخصیص بخشی از خط اعتباری ۶۰۰۰۰ میلیارد ریال بانک‌ها جهت تکمیل طرح‌های موصوف که تاکنون قراردادهای مربوط به ۱۲۰۰۰ میلیارد ریال آن بین بانک مرکزی و بانک‌ها مبادله شده است.
۲) عدم‌مراجعه متقاضیان به بانک‌ها جهت تشکیل پرونده
۳) عدم‌ارائه و تکمیل مدارک (از جمله تفاهمنامه واگذاری زمین، نقشه قطعه بندی شده مورد تایید سازمان مسکن و شهرسازی و قرارداد منعقده با پیمانکار جهت آماده‌سازی‌ زمین) از سوی متقاضیان.
۴) معرفی تفاهمنامه‌های وزارت مسکن و شهرسازی با متقاضیان به‌عنوان وثایق بانکی و عدم‌قبول آن از سوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور که حسب مذاکره به عمل آمده با نمایندگان وزارت مسکن مقرر شده است درخواست اینگونه متقاضیان جهت دریافت قراردادهای واگذاری زمین به وزارت مذکور عودت داده شود.
۵) مشخص نبودن حدود اربعه برخی طرح‌های معرفی شده به بانک .
۶) عدم‌تامین سهم آورده نقدی از سوی متقاضیان با این توجیه که مبلغ مورد اشاره در طرح هزینه شده است.

دکتر محمود بهمنی
رئیس کل بانک مرکزی

منبع : روزنامه همشهری