آنچه باید در مورد تنظیم بیع نامه بدانیم

از قدیم گفته اند کار را باید به کاردان سپرد. همه ما این ضرب المثل را قبول داریم ولی تا چه حد به آن عمل می کنیم جای تعجب دارد. مثلا برای خرید خانه، خودمان مهندس عمران می شویم و یا در یک صحنه تصادف به ناگاه صدها نفر کارشناس فنی حاضر می شوند و اظهار نظر می کنند.
متاسفانه استفاده از کاردان و کارشناس در کشور ما کمی بی رنگ است که می بایست با یک فرهنگ سازی قوی از طریق جراید و صدا وسیما و دانشگاهها حضور کارشناس را پررنگ کرد.
از جمله معضلا تی که دستگاه قضایی دست به گریبان آن است همین عدم حضور کارشناس در هنگام انعقاد عقود از جمله: بیع، اجاره و ... است، که متاسفانه تنظیم چنین اسناد میلیاردی را افرادی که تخصص ندارند در مکانی تحت عنوان آژانس املا ک انجام می دهند در صورتی که وظیفه آژانس املا ک چیزی جز این مسئله است. آژانس املا ک می بایست دو نفر که قصد خرید و فروش یا اجاره را دارند با هم آشنا کند.
از این مرحله به بعد تنظیم اسناد می بایست تحت نظر افراد حقوقدان و آشنا به حقوق انجام شود و نه توسط غیر. امید به آن داریم که آحاد افراد جامعه همانند این که دردی در قسمتی از بدن خود احساس می کنند و سریعا نزد پزشک متخصص می روند، در امور حقوقی خود نیز نزد کارشناسحقوق و وکیل دادگستری بروند.
البته جامعه، وکیل دادگستری را بیشتر در محاکم می بینند در صورتی که یکی از وظایف وکلا این است که در دفتر خود برای مراجعه کنندگان اسناد حقوق تنظیم کند تا اولا دچار مشکل نشوند ثانیا، در صورت بروز مشکل اسیر دادگستری نشوند و در یک جلسه مسائل حل و فصل شود.
با این اقدام به جرات آمار قابل توجه ای پرونده از دوش دادگستری برداشته می شود و بعد از چند ماه آمار پرونده ها در این خصوص کاهش می یابد.
برای تنظیم مبایعه نامه می بایست اصولی را رعایت کرد که عدم رعایت این اصول موجب بروز خسارت های قابل توجه ای است که با توجه به رشد قیمت ها و تورم موجود شاید دیگر جبران ناپذیر باشد. مطلب زیر در خصوص انعقاد بیع نامه املا ک است.
در هر بیعی می بایست خریدار و فروشنده مشخص شود یعنی این که اگر شخص حقیقی است با مشخصات و اقامتگاه کامل و اگر شخص حقوقی است با دلیل مدیریت و اسناد شرکت نسبت به انعقاد بیع نامه اقدام کنند در صورتی که تعداد خریداران و فروشندگان زیاد باشد می بایست حتما نام تمام آنها با مقدار سهم آنان ذکر شود.
از جمله ارکان دیگر در بیع نامه وجود خارجی مبیع است. مبیع همان کالا یی است که قصد خرید و فروش به آن دارند این مبیع ممکن است مسکن، اتومبیل، زمین و... باشد. پس باید مبیع را خریداران بتوانند لمس کنند. البته چند صباحی است که آپارتمان ها را به صورت پیش فروش می فروختند. در صورتی که برابر قانون مدنی ایران انعقاد چنین بیعی دارای ایرادات اساسی است و این نوع بیع را تحت عنوان پیش فروش که در قوانین کشورهای دیگر است استخراج کرده و اکنون در ایران رایج شده است.
انعقاد چنین بیع هایی دارای خطرات فراوان است چرا که ممکن است فروشنده آپارتمان را به چند نفر بفروشد که متاسفانه چنین اتفاقاتی زیاد رخ داده و چه بسا افرادی تمام اموال خود را از دست داده اند. متاسفانه تا چندی پیش قانونگذار و شهرداری چندان به فکر نبودند یا این حرکت فقط و فقط دستگاه قضایی جور این سکوت قانونگذار را کشید و در اکثر موارد افراد به حق خودشان نمی رسیدند. اخیرا شهرداری در اقدامی جالب اقدام به تهیه پیش سند برای آپارتمان ها و برج های در حال ساخت نموده است بدین صورت که اگر قصد خرید و فروش باشد شهرداری و اداره ثبت را در جریان قرار دهند و خریدار در دام کلاهبرداران نیفتد.
یکی دیگر از ارکان بیع ثمن است. ثمن به معنای پول خرید است یعنی اینکه خرید و فروش هر شی »، هزینه ای دارد و پول آن باید مشخص شود و نمی تواند به صورت مبهم و مجهول باشد. مثلا در خرید یک دستگاه اتومبیل باید گفت به مبلغ فلا ن ریال. یا در خصوص خرید و فروش زمین یا آپارتمان باید گفت در قرار متری فلا ن ریال یا کلا فلا ن ریال. مبلغ از خصوص نحوه پرداخت ثمن در قرارداد باید دقیقا مشخص شود. البته مطالب فوق از جمله اساس و چارچوب کلی است و نمی توان یک قالب کلی برای هر عقود در نظر گرفت ولی از قدیم گفته اند کاچی بهتر از هیچی است.
بنابر اعتقاد اساتید حقوق تک تک افراد جامعه روابط حقوقی خاصی دارند و مشابه بسیار کم است پس برای اینکه ضرر نکنیم بهتر است از تنظیم عقود و قراردادها از وکلا استفاده کنیم تا به عبارتی قرارداد تضمین شود و در صورت بروز مشکل راه حلی در نظر گرفته شده باشد و این گونه نشود که راه دادگستری را نشان دهند.
امید به آن که هر خانواده دارای یک وکیل باشد.

نویسنده : یوسف حاجی اسفندیاری
وکیل پایه یک دادگستری

منبع : روزنامه مردم سالاری