افت و خیز قیمت مسکن

قیمت مسکن که آهنگ صعود آن از اواخر ۱۳۸۴ به‌طور ملایم شروع شده بود در سال ۱۳۸۵ به اوج رسید و در حال حاضر نیز نغمه افزایش مجدد آن به گوش می‌رسد. برای افزایش یکباره و غیرقابل پیش‌بینی قیمت مسکن دلایل متعددی ذکر شده که عبارتند از:
۱) عرضه و تقاضای ساخت و ساز متعادل نیست. به طوری که در مقابل تقاضای سالانه ۵/۱‌میلیون واحد مسکونی حداکثر سالانه حدود ۴۷۰ الی ۵۰۰ هزار واحد ساخته می‌شود.
۲) سیاست‌های بخش مسکن ناروشن است.
۳) شعارهای وام مسکن تاثیر محسوس و مشخصی در بازار مسکن نداشته است.
۴) عده‌ای به قصد تخریب بازارهای داخلی اقدام به افزایش قیمت مسکن نموده‌اند.
۵) سیاست تحریم اقتصادی کشورهای اروپایی در افزایش قیمت مسکن موثر بوده است.
۶) قانونی شدن خرید و فروش وام مسکن.
۷) كاهش صدور تراکم توسط شهرداری و بهای گزاف تراکم و خرید و فروش تراکم‌های سیار.
می‌توان احتمالا ده‌ها دلیل دیگر هم برای یافتن مقصر افزایش قیمت مسکن پیدا کرد.
● واقعیت چیست؟
۱) بازار سرمایه ایران دارای سه بخش مجزا و قابل رویت می‌باشد:
الف) بازار «سهام»،
ب) بازار «مسکن»
ج) بازار خرید و فروش «ارز و سکه».
این سه بازار موازی همیشه در دو دهه اخیر به‌صورت جایگزین عمل کرده‌اند به این طریق که هرگاه نقدینگی به سوی بازار سهام گام برداشته، بازار سهام را در هم پاشیده (سال ۸۳- ۱۳۸۲) و هرگاه جهت خود را به سوی مسکن تغییر داده بازار مسکن را تحت‌شعاع قرار داده (۷۱- ۱۳۶۹) و (۱۳۸۵) و برخی اوقات هم در بازار ارز و سکه (۸۴- ۱۳۸۰) جولان می‌دهد.
۲) نگاهی اجمالی به شاخص‌های کلان اقتصادی موید حداقل نکات ذیل است:
۷۰۰۰ موسسه غیربانکی فاقد مجوز شامل ۵۰۰۰ صندوق قرض‌الحسنه، ۱۵۰۰ شرکت تعاونی اعتباری و ۵۰۰ شرکت لیزینگ در کشور فعالیت دارند. (ماهنامه اقتصاد ایران شماره ۹۹ سال ۸۶) حجم منابع برخی از این صندوق‌ها و شرکت‌های لیزینگ بسیار قابل توجه و بعضا مشکوک است.
مجموع ارزش سهام از ۱۱۷.۷۷۳میلیارد ریال در سال ۱۳۸۱ به ۳۷۱.۲۱۱میلیارد ریال در سال ۱۳۸۵ رسیده است.
حجم پول کشور از ۱۸۲.۶۵۳میلیارد ریال در سال ۱۳۸۱ به ۳۹۶.۱۱۲‌‌میلیارد ریال در سال ۱۳۸۵ (۱۶/۲ برابر) رسیده است.
حجم نقدینگی کشور از ۴۱۷.۵۲۴میلیارد ریال در سال ۱۳۸۱ به ۱.۲۳۷.۸۵۰ ریال در سال ۱۳۸۵ یعنی ۹۶/۲ برابر شده است.
حجم منابع مالی ناشی از قاچاق کالا به داخل کشور رقمی حدود ۵ الی ۶میلیارد دلار می‌باشد (۵ هزار تا ۶هزار‌میلیارد تومان).
بنا به اظهار مسوولان قضایی کشور اسناد‌هزاران هکتار اراضی دولت به ویژه در دهه اخیر به‌نام اشخاص حقیقی و یا تعاونی‌های خلق‌الساعه و نهادهای خاص انتقال یافته و سپس به افراد دیگر فروخته شده که منافع حاصل از این عمل بالغ بر‌‌میلیاردها تومان شده است.
بدهی بخش خصوصی به سیستم بانکی از ۳۲۷.۰۷۲‌‌میلیارد ریال در سال ۱۳۸۱ به ۱.۰۱۴.۶۳۷‌‌میلیارد ریال در سال ۱۳۸۵ رسیده است (۱/۳ برابر که می‌توان حدس زد این منابع در کجا صرف شده است).
کل درآمدهای دولت از ۶۱.۹۷۴‌‌میلیارد ریال در سال ۱۳۸۱ به ۲۴۴.۴۵۶‌‌میلیارد ریال و هزینه‌های جاری دولت از ۱۴۷.۵۷۲‌‌میلیارد ریال به ۳۷۷.۹۳۵‌‌میلیارد ریال طی همین مدت رسیده است (درآمدها ۴ برابر و هزینه‌ها ۶/۲ برابر که مازاد درآمد نیز از عوامل تورم‌زا و نقدینگی‌زا بوده است).
نرخ سود تسهیلات بازرگانی و خدمات بانك‌های خصوصی و دولتی طی سنوات ۸۵- ۱۳۸۱ به شرح جدول شماره یك است:
نرخ سود علی‌الحساب سپرده‌های سرمایه‌گذاری بلندمدت و سود مورد انتظار تسهیلات بخش مسکن و ساختمان طی دوره ۸۵- ۱۳۷۹ به شرح جداول ۲و۳ است:
تدقیق در آمار و جداول پیشگفته نشان می‌دهد چنانچه شخصی ۱۰.۴۹۳.۸۵۰هزار ریال در سال ۱۳۸۱ در سکه بهار آزادی سرمایه‌گذاری نموده باشد در پایان سال ۱۳۸۵ ارزش دارایی او معادل ۲۷.۳۰۰.۰۰۰هزار ریال شده یعنی ۶/۲ برابر یا به تعبیری هر سال ۶۵درصد سود یا هر ماه ۴/۵درصد سود. از طرف دیگر چنانچه شخصی توانسته باشد در سال ۱۳۸۱ مبلغ ۵‌‌میلیارد تومان از یکی از بانك‌های کشور تسهیلات ساختمان دریافت و معادل همین مبلغ ملک خریداری نموده باشد (ده هزار متر مربع هر متر مربع پنج‌میلیون ریال) همین ملک در پایان سال ۱۳۸۵ معادل ۱۵۰‌‌میلیارد ریال ارزش داشته یعنی دقیقا ۳ برابر و یا به تعبیری سود سالانه معادل ۷۵درصد. این به آن معنی است که حتی دسترسی به تسهیلات بانك‌های خصوصی با بهره بالا هم برای بساز و بفروش‌ها دارای توجیه اقتصادی بوده در حالی که سرمایه‌گذاری (خرید ارز) طی همین مدت با نرخ‌های فوق (به استثنای پوند انگلستان) دارای منافع مشابه نبوده است.
بنابراین برای بررسی افزایش قیمت مسکن نباید به خاطرات دوران جوانی و یا استدلال‌های سیاسی و طرفداری از این یا آن جناح روی آورد. حجم عظیم نقدینگی، که به ویژه از دوران سازندگی رشد یافته و هجوم یکباره بخش وسیعی از وجوه سرگردان منطقه به داخل کشور دست به دست هم داده و با استفاده از رانت حاصل از تفاوت نرخ سود بانکی دولتی و نرخ سود واقعی بازار آنچنان بازار سرمایه، مسکن و سکه را تحت فشار قرار دادند که قیمت‌ها نجومی شد. در این میان نقش دلالان پول کشورهای منطقه و عواملی که منابع فاسد مالی (ارتشاء، حق کمیسیون و ...) را در خرید و فروش اراضی بایر و موات با سند و بدون سند به‌كار گرفته‌اند، در اوج‌گیری بحران مسکن قابل توجه است.
نکته حائز اهمیت آنکه در مواقع بحرانی و شرایطی که بحث تحریم و حتی احتمال ضعیف حمله نظامی به یک کشور وجود دارد، قاعدتا سرمایه‌گذاری در بخش مستغلات و قیمت واحدهای مسکونی باید کاهش یافته و خروج سرمایه افزایش یابد در حالی که در همین شرایط بحرانی انرژی هسته‌ای، ما شاهد اتفاقات دقیقا بالعکس هستیم. بنابراین منصفانه قضاوت کنیم و بدون جنجال در حدود سواد و اطلاعات خودمان و نه اطلاعات تزریقی سایر افراد اظهارنظر کنیم. البته و بدون شک آسیب جدی ناشی از مسائل فوق گریبان مردم بخت‌برگشته‌ای را گرفته که امکان صاحبخانه شدن آنها ضعیف شده است. در چنین شرایطی که احتمال رشد و یا بازگشت سرمایه‌ها به بورس سهام ضعیف است و با توجه به پیشینه تاریخی و سنتی سرمایه‌گذاران باید انتظار داشت که منابع بیشتری در مستغلات به کار گرفته شوند که موجب نوسان دوباره قیمت مسکن خواهد شد، مگر آنکه دولتمردان از طریق راهکارهای اقتصادی بتوانند با ارائه برنامه‌های اقتصادی موزون در بخش کار و تولید به مقابله تورم، نقدینگی و فساد برآیند. نکته قابل توجهی که باید برای همه صاحبنظران و آنانی که علاقه‌مند هستند در مورد مسائل اقتصادی (فارغ از حوزه تحصیلی و تجربه و تخصص) مصاحبه کنند آن است که تاثیر مسائل و تصمیمات اقتصادی برخلاف مسائل سیاسی یک شبه هویدا نمی‌شود. بلکه آثار تصمیمات و پدیده‌های نادرست اقتصادی معمولا چند سال بعد بیرون می‌زند. بنابراین انصاف داشته باشیم و جرات کنیم مسائل را به درستی بیان کنیم تا موجب گمراهی افکار عمومی نشویم. وقتی در دو دهه قبل تراکم سیار فروخته می‌شد و منابع مالی «باد هوا» را در بوق و کرنا می‌کردند باید عواقب شوم تراکم‌ فروشی سیار که بعضا روی املاک سایر افراد (غیر از خریداران تراکم) صورت می‌گرفت را در نظر می‌گرفتیم نه حالا. متاسفانه به‌نظر می‌رسد همانهایی که اسیر توسعه و پیشرفت بادکنکی شده بودند امروز جزو منتقدان درآمده‌اند و بعضا نیز ناراحت هستند که چرا از نظرات مشعشعانه اقتصادی آنان استفاده نمی‌شود.
▪ از سال ۱۳۸۰ تعیین نرخ سود علی‌الحساب سپرده‌های دوساله تا چهارساله در دامنه ۱۷- ۱۳درصد در اختیار بانك‌های دولتی گذاشته شده است.
▪ بر اساس ماده ۱۰ قانون برنامه چهارم، اعطای تسهیلات توسط بانك‌های دولتی با نرخ کمتر از میزان مصوب مشروط به تامین یارانه سود آن توسط دولت است. در این رابطه دولت در قانون بودجه سال ۱۳۸۴ مبالغی یارانه پیش‌بینی نموده است.
▪ مصوب شورای پول و اعتبار
▪ در سال ۱۳۸۲، نرخ سود مورد انتظار تسهیلات در بخش ساختمان معادل ۲۱درصد در سال تعیین شد.

غلامحسین دوانی

منبع : روزنامه دنیای اقتصاد