مسئله مسکن غیر قابل حل نیست

موضوع مسکن در سال‌های اخیر به یکی از موضوعات مهم وحساس در عرصه جامعه‌ما تبدیل شده که از دغدغه‌های مهم مجریان امر دراین رابطه می‌باشد.
استفاده از سیاست‌های مختلف اجرایی برای عبور ازاین بحران وهمچنین شناخت و بهبود مشکلات، زمینه برنامه‌ریزی بلند مدت و کوتاه مدت‌ را فراهم می‌آورد . بسط موضوع مسکن ازدو نگاه قابل اهمیت است. نگاهی از حوزه مسائل داخل مسکن و نگاهی از حوزه مسائل خارج مسکن و موانع موجود با نگرش کامل و شناخت بحران زمینه‌ای مساعد برای اتخاذ تدابیری علمی و سیاستگذاری هدفمند فراهم شده وحرکتی در مسیر توسعه وبهبود وضع جاری خواهیم داشت .
ابتدا به مسائل ومشکلات حوزه داخلی می‌پردازیم :
● سیستم بانکی
در ابتدا می‌‌توان به سخنان وزیر مسکن در این موضوع اشاره کرد که می‌گوید: شبکه بانکی پشتیبان مناسبی برای این بخش نیست. در ضعیف‌ترین کشورهای دنیا شبکه بانکی حداقل ۶۰ تا ۷۰ درصد قیمت واحدهای مسکونی را به صورت تسهیلات تامین می‌کند و در اشاره‌ای دیگر گفته‌اند: چند هزار واحد برای گرفتن وام به بانک‌ها معرفی شدند اما توفیق حاصل نشد که علت آن نیز به مسئله کمبود نقدینگی برمی‌گردد.
سیستم بانکی که مقرر بود ۵۰ درصد تسهیلات طرح غدیر ( احداث ۱۱۰ هزار واحد مسکونی استیجاری) را تقبل کند، در عمل تنها۱۰ درصد این تسهیلات را پذیرفت و مجموعه فعالیت‌های تنها بانک تخصصی مسکن کمتر از ۵ هزار واحد مسکونی در سال را پوشش می‌داد.
نکته دیگر سهم یک درصدی سپرده‌های قانونی بانک‌ها نزد بانک مرکزی که باید در اختیار بانک مسکن قرار گیرد تا چه اندازه محقق شده است. پس این نیاز حس می‌شود که سیستم بانکی برای تامین این تسهیلات نه فقط در قالب وام‌های کلان برای سرمایه‌گذاری‌های خاص بلکه برای جامعیت بخشیدن به عموم برای رفع این بحران باید چاره‌ای دیگر بیندیشد.
● نقش تعاونی‌ها ،‌کمبود مشارکت عمومی در برنامه‌ریزی تولید مسکن
نگرانی مردم از قراردادهای یک طرفه و سازندگان بی‌هویت که هدفی جز کسب سودهای کلان و غیرواقع را دارند تمایل مردم به خرید از انبوه‌سازان را کاهش داده است و آنها را به سمت تعاونی‌ها سوق داده است. تاکید وزیر مسکن و شهرسازی مبنی بر اینکه قرار بود به استعداد ساخت ۱/۵ میلیون واحد مسکونی زمین واگذار شود تا کنون به استعداد ساخت یک میلیون و دویست هزار واحد زمین واگذار شده است وتعاونی‌ها با همکاری مردم در حال آماده‌سازی و ساخت این زمین‌ها هستند. ساخت هر یک از این زمین‌ها زمانی بین ۱/۵ تا۲ سال طول می‌کشد و بستگی دارد خانه‌ای که می‌خواهند بسازند با چه مشخصاتی باشد.
پس عملکرد صحیح ، به موقع و استفاده از ظرفیت‌های موجود توسط تعاونی‌ها برای تحقق این مهم حائز اهمیت است .
تغییرات و تناقض در قوانین و توزیع نامناسب نرخ رشد صدور جوازهای ساختمانی ومعیارهای فنی ساخت ممنوعیت جواز افزایش هزینه‌های اداری و جو روانی حاکم برآن نیز باعث نگرانی‌هایی در این عرصه شده است . اصلاح ساختار قوانین وتبیین آن در جهت بهینه‌سازی و رفع موانع می‌باشد.
در بعد دیگر بحث معیارهای فنی ساخت وساز و وضعیت نابسامان وخرید و فروش برگه‌های نظارت،‌طراحی وتاسیسات باید در قالب طرحی جامع برای خلاء ایجاد شده باشد. این مولفه‌‌ها راهی هموار برای اصلاح ساختار حوزه مسائل داخلی مسکن می‌باشد که باید شاهد هماهنگی برنامه‌های بخش مسکن در سطح ملی وشهری باشیم .در کنار چالش‌های ملی باید نگاهی ویژه به حوزه پایتخت داشت . گذشتن این شهر از تمام استانداردهای شهری باعث شد که این کلانشهر نیازی ویژه و متمایز در حوزه مسکن مخصوصا در حوزه مسائل داخلی مسکن داشته باشد.
رویکرد جدید طراحی می‌تواند هماهنگی‌های لازم برای بسترسازی و مدیریت شهری را فراهم آ‌ورد تا بحران مسکن در این کلانشهر علاوه بر نیازها و ضرورت‌ها از انضباطی خاص بهره برد و دقت نظر در این زمینه در کنار حمایت‌های حوزه مسکن ضروری به نظر می‌رسد.
حال با صرف نظر از مسائل داخلی حوزه مسکن امروز هم مشکلات و موانعی در حوزه‌های خارج از بخش مسکن دیده می‌شود که آن هم تاثیرات فراوانی در نابسامانی دراین عرصه دارد. برخی مسائل و مشکلات به شرح ذیل می‌باشد.
● توزیع نامتعادل درآمد شهرها و استان‌های مختلف
اگر درآمدها درسطح شهرها واستان‌ها مورد نظر قرار گیرد و با عنایت به سطح موجود باید برای آن طبقه درآمدی سطحی قیمتی معین از نیاز به مسکن تعریف نمود.
● افزایش قیمت مصالح ساختمانی و دستمزدها
اشاره دیگر وزیر مسکن وشهرسازی درباره مشکلات کمبود مصالح برای ساخت زمین‌ها این است :” مشکل سیمان یک مشکل واقعی است اما وزارت صنایع و معادن اعلام کرده است امسال ظرفیت تولید سیمان از ۵۰ میلیون تن خواهد گذشت که اگر این طور شود مشکل سیمان تا اواسط سال تعدیل خواهد شد.
در مورد آهن‌آلات نیز مشکل وجود دارد .البته به شدت مسئله سیمان نیست. قیمت‌ها بالا رفته است بنابراین دولت برای رفع این مشکل واردات بدون تعرفه برای سیمان و آهن آلات را در نظر گرفته است وامیدواریم با این تمهیدات مشکل در زمینه تامین مصالح رفع شود.
با توجه به افزایش قیمت مصالح ساختمانی و دستمزدها هزینه‌های نهایی تغییر کرده و قیمت نهایی را متوجه تغییرات می‌کند که با تدابیر پیش‌بینی شده باید این اثرات را به حداقل برسانیم.
همچنین عدم درجه‌بندی مهارت‌های فنی ساختمان و متناسب با آن درجه‌بندی دستمزد نیز باعث نابسامانی در عرضه خدمات شده است.
● تبدیل مسکن به کالای امن تجاری
حرکت جریان سرمایه‌گذاری به سمت مسکن ونگاه به آن به صورت کالای تجاری اثرات نامطلوبی در حوزه ساختار مسکن داشت که باعث شده از ماهیت اصلی آن دور شود وبه صورت کاذب نقش مخربی در تامین مسکن وهمچنین قیمت‌ها داشته باشد.
لذا لزوم تفکیک تقاضای مسکن برای سکونت و تقاضای مسکن برای پس انداز و روش تفکیک این دو تقاضا بسیار مهم به نظر می‌رسد.
این حرکت نه تنها آسیب‌های جدی به بازار مسکن می‌زند بلکه از لحاظ روانی باعث ایجاد تورم‌های غیرواقعی می‌شود و جوروانی تورمی حاکم تغییرات بسیاری در قیمت‌ها می‌‌گذارد. لذا ضرورت تفکر حاکم در این حوزه باید بر اساس تقاضای مسکن برای سکونت باشد.روش‌هایی برای مهار جوروانی تورمی در بازار مسکن و جود دارد از جمله دریافت مالیات از معاملات مکرر یک واحد مسکونی ومالیات بر واحدهای مسکونی خالی، تشکیل بانک اطلاعات جامع از مالکان ومعاملات واحدهای مسکونی برای امکان یافتن دریافت مالیات‌های گوناگون با هدف کاهش جوروانی تورمی حاکم لازم به نظر می‌رسد.
پر هزینه کردن تقاضای سوداگرانه مسکن باعث خروج افراد سوداگر و عدم تبدیل مسکن به کالایی تجاری می‌شود.
اتخاذ سیاست‌های مناسب مالیاتی و نظارت دقیق موجب بورس بازی زمین و مسکن نشده و باعث تعادل بازار مسکن می‌شود.
● افزایش شدید نقدینگی
این عامل را می‌توان به‌عنوان مهمترین وموثرترین عامل در التهاب بازار مسکن برشمرد. تبدیل شدن مسکن به موضوع پس‌انداز و ابزار حفظ ارزش‌ پول باعث فشار بسیار شدید هزینه مسکن به طبقات کم درآمد بویژه اجاره‌نشین‌ها شده است.
به هر حال ورود حجم بالای نقدینگی به بازار مسکن در سال گذشته وتورم موجود همچنان رشد شتابان قیمت اجاره‌بها برای سال‌جاری را درپی داشته است.
راه برون‌رفت از این عامل را می‌توان به خروج نقدینگی از بازار مسکن با اتخاذ سیاست‌های اقتصادی دانست. جذب سرمایه‌ها در سایر بازارهای مالی وخروج از بازار مسکن می‌تواند نقش موثری در کاهش فشارهای تورمی داشته باشد.
رفع موانع تولید و سرمایه‌گذاری به همراه مهار نقدینگی به‌عنوان دو راهکار اساسی مهار تقاضای سوداگری در بخش مسکن است.
در جریان این عوامل موجود جایگاه شورای عالی مسکن برای هماهنگی متولیان بخش مسکن و شناسایی تناقض‌های قانونی و موانع اجرایی و تقویت تعاونی‌ها و حذف قیمت زمین مهم به نظر می‌رسد.
همچنین سیاست‌های کلان اقتصادی مبنی بر خروج نقدینگی از بازار مسکن و کاهش جو روانی تورمی و اتخاذ سیاست‌های مالیاتی برای تبدیل مسکن به کالایی غیرتجاری باعث تعادل در این بازار می‌شود. نقش بانک‌ها در اعطای تسهیلات و نگاهی دقیق و کارشناسی به سود مشارکت بسیار تاثیرگذار است. جبران و پوشش خلاءهای دیگر در عرصه مسکن از حوزه خارج نیز که مرتبط با سایر سازمان‌ها و شوراهای مختلف از جمله وزارت بازرگانی، شهرداری‌ها و استانداری‌ها می‌باشد در تعدیل بازار مسکن باید لحاظ گردد.
پس با نگاهی جامع به مسائل حوزه مسکن و شناخت عوامل داخلی و خارجی و تاثیرات غیرقابل اجتناب آنها به صورت مستقیم و غیرمستقیم بر بازار مسکن در می‌یابیم که دامنه مسئولیت متولیان بخش مسکن بسیار وسیع است و همه آنها برای حرکت این چرخه به کمک هم می‌آیند.
همسویی و هماهنگی و استفاده از سیاست‌های یکپارچه و تعدیل در بازار مسکن باعث رفع التهاب موجود شده و حرکت در مسیر توسعه در بخش مسکن را نوید می‌دهد.

مهدیار بالار

منبع : روزنامه رسالت