ملک ایرانی در سبد سرمایه‌گذاری خارجی

سایت Global Property Guide در گزارش اخیر خود درمورد نحوه سرمایه‌گذاری خارجی در بازارهای مسکن دنیا، ایران را در میان کشورهای قابل سرمایه‌گذاری قرار داد. این سایت در گزارش ژانویه ۲۰۰۷ خود نوشت: «ایران کشوری ۷۱میلیون نفری با سرانه تولید ناخالص داخلی سه هزار و ۴۰۰دلار است. نرخ تورم در ایران ۱۹‌درصد است و دلیل عمده آن ناکارآمد بودن بخش‌های مالی این کشور است.» این سایت در ادامه اضافه می‌کند که به دلیل نرخ سود غیرواقعی که توسط مجلس کشور تعیین می‌شود، مردم ایران علاقه‌ای به سپرده‌گذاری در بانک‌های این کشور ندارند. براساس این گزارش سردرگمی سرمایه، مشکل دیگر اقتصاد ایران است. به نوشته وب‌سایت global property guide بعضی از سرمایه‌گذاران ایرانی سرمایه خود را در بخش‌های تولیدی کشورهای خارجی، سرمایه‌گذاری می‌کنند. نرخ بالای تورم، مالیات‌ها و تعرفه‌های سنگین و فقدان مکانیزم قیمت‌گذاری موثر و کارآمد، دلایل عمده فرار سرمایه هستند. ولی به نوشته ‌این سایت، می‌توان به‌ آینده اقتصاد ایران امیدوار بود. «برخلاف آن چه تصور می‌شود، ایران کشور بسته‌ای برای سرمایه‌گذاری خارجی نیست. این کشور، در حال تغییرات اساسی است و مردم آن نیز بسیار غریب نوازند.» خارجی‌های مقیم ایران برای خرید یا اجاره ملک آزاد هستند. ملک خریداری شده توسط آنها می‌تواند استفاده تجاری، صنعتی یا مسکونی داشته باشد. ولی مالکیت زمین کشاورزی برای خارجی‌ها ممنوع است. برای خارجی‌هایی که اقامت دایم در ایران ندارند ولی به طور مرتب به‌ایران سفر می‌کنند، دولت باید مجوز خرید مسکن صادر کند. سایت مورد اشاره در دسته‌بندی کشورهای قابل سرمایه‌گذاری و غیر قابل سرمایه‌گذاری خاورمیانه، ایران را در میان کشورهای قابل سرمایه‌گذاری و سوریه، عراق، الجزایر، کویت، لیبی، و یمن را در میان کشورهای غیر‌قابل سرمایه‌گذاری قرار داده است.
هر چند علایق متفاوتی اعم از اقتصادی، سیاسی یا فرهنگی می‌تواند انگیزه سرمایه‌گذاری در كشوری دیگر باشد اما در شرایط كنونی جهان دلیل عمده جابه‌جایی سرمایه، جست‌وجوی بیشتر بازده ضمن تامین امنیت سرمایه است.
بازار مسكن ایران در دهه‌های اخیر با افزایش عام جمعیت كشور و افزایش خاص جمعیت شهرهای بزرگ، فرصت مطلوبی را برای سرمایه‌گذاران خارجی فراهم آورده است. طبق اظهار مسوولان «سازمان سرمایه‌گذاری و كمك‌های اقتصادی و فنی ایران» سرمایه‌گذاران خارجی (عمدتا عرب) علاقه‌مند به سرمایه‌گذاری در شهرك‌های تفریحی در سواحل دریای خزر برای اجاره (یا واگذاری) به خارجیان هستند. علاقه شیعیان غیرایرانی به تملك زمین و ساختمان در شهرهای مقدس مشهد و قم نیز قابل توجه است.
● بازار مسكن اروپا
تقلیل مداوم فرصت‌ های سرمایه‌گذاری در بخش مسكن در اروپا سرمایه‌گذاران و صاحبان فناوری این بخش اروپا را به جست‌وجوی فرصت در بازارهای روبه رشد خارجی واداشته است. مشاهده می‌شود كه از اواسط دهه ۶۰میلادی از تعداد واحدهای ساخته شده مداوما كاسته شده به طوری كه تعداد ساخت این واحدها در سال ۱۹۸۸ تقریبا به یك‌سوم سال ۱۹۶۵ تقلیل یافته است.
تولید مسكن در انگلستان در دوره سه‌ساله ۸۹-۱۹۸۷ با حدود ۶۴۰۰۰۰واحد، كمتر از یك‌سوم دوره سه ساله ۷۰-۱۹۶۸ با حدود ۲۱۷۸۰۰۰واحد مسكونی است.
● علائق بازار مسكن ایران به سرمایه‌گذاری خارجی
مسكن به ویژه تامین سرمایه جهت طرح‌های بزرگ و بلندمدت، انتقال فناوری، مدیریت و طرح‌های بزرگ، افزایش كیفیت اجرا و تامین تسهیلات خرید مسكن می‌تواند نقش اساسی داشته باشد، اما تلاش غیرهدفمندی كه فعلا در این زمینه مشاهده می‌شود ممكن است به جای سودآوری زیان‌بخش نیز باشد.
حداقل اگر نمی‌دانیم كه از سرمایه‌گذار خارجی چه می‌خواهیم، باید بدانیم كه چه نمی‌خواهیم. ازجمله باید بدانیم كه نباید سرمایه‌گذار خارجی در پای پله رشد قیمت، پروژه عظیمی را آغاز كند و در اندك زمانی۱۰برابر سرمایه وارد شده را از كشور خارج كند.
این‌گونه برخورد با سرمایه‌گذاری نه تنها به رشد اقتصادی ملی و ایجاد فرصت‌های شغلی كه از اهداف جلب سرمایه‌های خارجی است كمكی نمی‌كند، بلكه به علت نابهنگام بودن آن، در جهت عكس نیازها عمل خواهد كرد. اگر برای جلب سرمایه‌گذاران، زمین‌های مرغوب دولتی را نیز به قیمت مناسب عرضه كرده و انتظار انتقال تكنولوژی نیز نداشته باشیم سعه‌صدر را به كمال رسانده‌ایم.
با توجه به تعدد صاحبان فناوری در این بخش، دسترسی سرمایه‌گذاران ایرانی به فناوری روز این صنعت به سهولت امكان‌پذیر است. بنابراین هر چند باید سرمایه‌گذار خارجی مقید به تولید مسكن با كیفیت بالای جهانی باشد، ولی هدف اصلی از جلب مشاركت خارجی موضوع انتقال فناوری نیست.
نكات مطروحه در بخش كاستی‌های مسكن مبین نیاز به سرمایه و اعتبارات هدایت شده خارجی در بخش‌های خاص، نظیر طرح‌های بزرگ، تولید و فروش واحدهای مسكونی به اقساط طویل‌المدت، احداث مجتمع‌های اجاری یا فروش در قالب اجاره به شرط تملیك و در مجموع سرمایه‌ها و اعتباراتی است كه در حجم زیاد، در زمان مناسب و در مدت بلند در بخش‌های مسكن ایران به‌كار گرفته شود. به خصوص شكستن رشد پله‌ای قیمت مسكن و همراه كردن آن با نرخ عمومی تورم باید از اهداف جلب سرمایه خارجی باشد. طبیعی است كه در صورت تسهیل ورود چنین سرمایه‌هایی مدیریت آن نیز كه بسیار مورد نیاز است، سرمایه وارد شده را همراهی خواهد كرد.
● حوزه مشترك علایق
افول مستمر نیاز ساختمان در جهان صنعتی در زمانی كه نیاز كشور ما نیز در حال افزایش روزافزون است، همچنین وفور سرمایه در كشورهای شمال در مقابل كمبود سرمایه در ایران مناسب‌ترین حوزه مشترك علایق را به‌وجود آورده است.
بخش دولتی در طرح‌های بزرگ و در انبوه‌سازی‌ها می‌تواند از سرمایه‌گذاری خارجی و مدیریت مجرب آن بهره‌مند شود. بخش‌خصوصی سازمان یافته با مشاركت با صاحبان فناوری می‌تواند ضمن ارتقای كیفی تولیدات و سرعت بخشیدن به گردش سرمایه خود و یا خارج كردن تدریجی تولیدكنندگان كم صلاحیت و بی‌مسوولیت از صنعت ساختمان، به این بخش سامان و امنیت ببخشد. سیاست‌های دولت نیز باید در جهت حمایت قاطع از این تولیدكنندگان باشد.
بانك‌ها در زمینه شراكت و با ایفای نقش واسطه می‌توانند با سرمایه‌گذاران بخش تولید مسكن همكاری داشته باشند.
موسسات بیمه، این همكاری را می‌توانند در زمینه واحدهای اجاری یا اجاره به شرط تملیك به وجود آورند. در بخش تعاون كه خود مبحث مستقلی را می‌طلبد، بهره‌گیری از امكانات مالی، مدیریتی و فناوری تحول بزرگی را به‌وجود خواهد آورد.
سرمایه‌گذاری مستقل خارجی در بخش مسكن ایران نیز به شرط اجابت انتظارات فناوری، مدت ابقای سرمایه در ایران و زمان و مكان مناسب سرمایه‌گذاری باید مورد استقبال قرار گیرد.
● علائق سرمایه‌گذاران خارجی به خرید زمین
طبق بررسی‌های انجام شده، سرمایه‌گذاران خارجی به طور‌عمده یا متفرقه به خرید زمین برای احداث مجتمع‌های توریستی و یا واحدهای مسكونی شخصی در ایران، اظهار تمایل كرده‌اند. این فرصت چنانچه پس از مطالعه وجوه مختلف امر مورد بهره‌برداری قرار گیرد امكان جذب سرمایه‌های معتنابهی را فراهم می‌آورد.
در تدوین قانون «جلب و حمایت سرمایه‌های خارجی» مصوب آذرماه ۱۳۳۴، قانون مربوط به تملك اموال غیرمنقول اتباع خارجی (مصوب ۱۶/۳/۱۳۱۰) ابقا شده بود. در قانون «تشویق و حمایت سرمایه‌گذاری خارجی» (مصوب ۴/۳/۱۳۸۱) كه جایگزین قانون قبلی شده نیز همچنان قانون ۱۳۱۰ به قوت خود باقی است (تبصره ذیل ماده ۲). طبق قانون مزبور، تملك اموال غیرمنقول توسط اتباع خارجی تشریفات بسیار پیچیده‌ای دارد و از هر جهت دارای محدودیت است.
ظاهرا در زمان تجدیدنظر در قانون جلب و حمایت سرمایه‌های خارجی هیچ بحثی در مورد ارزیابی مجدد این ماده صورت نپذیرفته است. این در حالی است كه امیرنشین كوچكی مانند دبی كه باید بیش از كشور وسیع ایران نگران اراضی خود باشد، با عرضه كنترل شده بخش‌هایی از اراضی خود و با دادن امتیاز اقامت ده ساله، به تشویق و جلب سرمایه‌ خارجی پرداخته است (طرح دبی مارینا، جزیره مصنوعی نخل و طرح جزیره مصنوعی جهان‌نما).
تهیه طرح‌های كنترل شده برای فروش املاك به این متقاضیان علاوه بر ورود ارز برای خرید زمین و احداث بنا موجب تزریق مستمر آن، جهت نگهداری و سایر خدمات خواهد شد.
● موانع سرمایه‌گذاری خارجی
در حالی‌كه اولین خواسته هر سرمایه‌گذار امنیت سرمایه‌اش است، رده‌بندی ایران در گروه كشورهایی كه از نظر امنیت سرمایه در رتبه چهارم هستند آرامش خاطر چندانی را برای سرمایه‌گذاران خارجی به وجود نمی‌آورد. به‌خصوص كه موضوع مسكن برخلاف نفت و گاز كه تقاضای جهانی داشته و در صدر كالاهای استراتژیك قرار دارد، مساله‌ای كاملا بومی است. بنابراین طبیعی است كه سرمایه‌گذاران این بخش، علاوه بر انتظار سود بیشتر در مقابل ریسك بالاتر، خواستار انواع ضمانت‌های معتبر نیز باشند.
اكثر سرمایه‌گذاران خارجی فقط تضمین بانك مركزی را معتبر می‌دانند كه این بانك نیز در اكثر موارد با محذورات قانونی مواجه است. مساله دیگر در سرمایه‌گذاری‌های خارجی و به خصوص سرمایه‌‌گذاری بلندمدت نگرانی از نوسانات ارز و زیان احتمالی ناشی از آن است.دیوان‌سالاری، مذاكرات طولانی خسته‌كننده و غالبا بی‌حاصل یا با سابقه وضع مصوبات ناگهانی و زیان‌بخش برای سرمایه‌‌گذاران خارجی از جمله گله‌مندی‌های مراجعان خارجی است.ناآشنایی طرف‌های ایرانی مذاكره‌كننده با قوانین كشور، نداشتن اختیار تام برای مذاكره، بی‌اعتنایی به ارزش وقت برای طرف خارجی، مبهم و نامشخص بودن خواسته‌ها و اهداف دقیق طرف ایرانی، موجب تعجب و بی‌اعتمادی طرف خارجی در همان مذاكرات اولیه است. احتمالا دلیل آنكه هیچ یك از چند صد شركت در فراخوان ایتوك حاضر به سرمایه‌گذاری در ایران نشدند، به دلیل موارد اخیر بوده است.
پراكندگی امور سرمایه‌گذاری خارجی و نیاز به مراجعه به ادارات متعدد با برخوردهای متفاوت و متناقض، با تشكیل «مركز خدمات سرمایه‌گذاری خارجی» كه در اجرای ماده (۷) قانون «تشویق و حمایت سرمایه‌گذاری خارجی» شكل گرفت، به مقدار زیادی سامان یافته كه مسلما با تحصیل تجربه بیشتر و رفع نواقص موجود تاثیر مثبت آن افزون‌تر خواهد شد.
از جمله موانع دیگری كه مسوولان مربوطه به آن اشاره كرده‌اند برخورد فرهنگی متناقض مسوولان و رسانه‌های گروهی با سرمایه‌گذاران خارجی است. بدین معنی كه در حالی كه بخشی از نظام وجود سرمایه‌گذاری خارجی را نعمت می‌داند بخش دیگر، آن را زیانبار دانسته و غارتگر می‌نامند. از آنجا كه ما در بازار سرمایه‌گذاری خارجی در رقابت با كشورهای بسیاری قرار داریم و از نقطه قوت چندانی هم برخوردار نیستیم و از سویی خواهان سرمایه‌گذاری خارجی نیز هستیم باید با وضع قوانین و اتخاذ ساز و كارهای مناسب به رفع موانع بپردازیم.
در مورد ضمانت‌های مورد تقاضای سرمایه‌گذاران خارجی، جبران نوسان غیرمتعارف ارز و رفع نگرانی‌های مادی كه اختیار آن با دولت است، برداشت قدم‌های سریع، ضروری به نظر می‌رسد. سایر موارد كه ریشه‌های فرهنگی دارند به سرعت قابل تطبیق و تصحیح نیستند، بنابراین چاره‌ای جز پرداخت هزینه‌های آن با افزایش سودآوری برنامه‌ سرمایه‌گذار خارجی متصور نیست. هر چند كه در این زمینه‌ها نیز توجیه امور برای برخی مسوولان و افراد تاثیرگذار تبعات مثبتی را در پی خواهد داشت.
● جمع‌بندی
سرمایه‌گذاری خارجی مطلوب، سرمایه‌ای است كه در خدمت تامین كاستی‌های بخش مسكن با حفظ منافع ملی، قرار گیرد. بنابراین هر نوع سرمایه‌گذاری خارجی لزوما در جهت منافع ملی نبوده و حتی می‌تواند در خلاف جهت آن باشد. در این مقاله، با بررسی كاستی‌های بازار مسكن ایران و شناسایی جایگاه سرمایه‌گذاری در تامین این كاستی‌ها تنها كلیاتی بیان شده كه كاربردی كردن آن نیازمند مطالعات جامع از یكسو و بررسی هر پیشنهاد مستقل از سوی دیگر است.
▪ سرمایه خارجی از نظر تامین مالی
سرمایه‌‌گذاران خارجی با امكان وسیع تامین مالی پروژه‌های بزرگ، استفاده از منابع مالی ارزان‌تر خارجی، عدم شتابزدگی در بازگشت اعتبارات اعطایی و تجربه گسترده در مدیریت بازار ثانویه رهن كه می‌تواند در داخل یا خارج از ایران برای نقد كردن اسناد رهنی مورد استفاده قرار گیرد، از مطلوبیت بالا برخوردار است.
▪ سرمایه‌ خارجی از منظر تامین كیفیت
بهره‌گیری از فناوری روزآمد تولید صنعتی مسكن و ساخت واحدهای مقاوم در مقابل زلزله و فرسایش سریع باید از شروط ورود سرمایه خارجی به كشور باشد. تشویق سرمایه‌گذاری خارجی بدون انتقال و استفاده از فناوری روز مغایر با مصالح ملی است.
▪ سرمایه خارجی از منظر زمان ورود و خروج
نوسان پله‌ای قیمت مسكن ایران توجه دقیقی را در رابطه با زمان سرمایه‌گذاری، مدت ابقای آن در كشور و زمان خروج آن ایجاب می‌كند. ورود سرمایه در پای پله، بهره‌گیری از رونق بازار جهت پیش‌فروش و استفاده از سرمایه خریداران برای تامین بخش عمده نیاز مالی پروژه، بهره‌مندی از تسهیلات سرمایه در بالای پله افزایش قیمت، منجر به انتقال چند ده‌برابر سرمایه وارده به خارج از كشور ظرف دو تا سه سال خواهد شد. ورود این نوع سرمایه خارجی، حتی اگر همراه با فناوری روزآمد باشد، مغایرت تام با منافع ملی دارد. زیان این سرمایه‌گذاری تنها متوجه امور مالی یا فشار ذخایر ارزی كشور نبوده، بلكه با افزایش تقاضا در بازار مصالح و نیروی كار كه در دوران رونق در حداكثر خود قرار دارد، موجب افزایش بیشتر قیمت كالاها و خدمات مصرفی در صنعت ساختمان شده و قیمت‌های نهایی مسكن را باز هم افزایش بیشتر خواهد داد. تنها وجه مثبت این نوع سرمایه‌گذاری می‌تواند فناوری آن باشد كه آن نیز بدون سرمایه همراه قابل ابتیاع است. زمان نامناسب، منحصر به ورود سرمایه در آغاز دوران رونق نیست. تشویق به ورود سرمایه خارجی در آغاز دوران ركود نیز موجب سرمایه‌گریزی و سوءبرداشت سرمایه‌گذاران خارجی از امكانات بازار مسكن ایران و محرومیت بخش‌های نیازمند از سرمایه خارجی خواهد شد. اما در این مورد تضمین خرید واحدهای تولیدی توسط دولت جهت عرضه در بازار مسكن حمایتی یا خرید و استفاده ساختمان‌ها توسط بیمه‌ها و صندوق‌های بازنشستگی برای ارائه در بازار اجاری مسكن و سایر كاربردهای مناسب، اثر سوء زمانی را خنثی كرده و به تعدیل ركود نیز كمك خواهد كرد. مطلوب‌ترین سرمایه‌گذاری خارجی از منظر زمانی سرمایه‌گذاری بلندمدت و پایدار است. حتی این نوع سرمایه‌گذاری نیز اگر هدایت شده و مقید به شروطی نباشد، به بهره‌گیری از نابسامانی‌های بازار مسكن ایران منجر خواهد شد.
▪ سرمایه خارجی از منظر فناوری
كاربرد فناوری صنعتی در بازار مسكن علاوه بر افزایش كیفیت، با تقلیل زمان ساخت به كمتر از نیمی از زمان صرف شده در ساخت و سازهای سنتی و كاستن از زمان خواب سرمایه و تسهیلات، امكان بهره‌گیری از منابع مالی در این بخش را به دو تا سه برابر افزایش می‌دهد. نظارت بر كیفیت ساخت نیز كاملا تسهیل شده و اعمال آن توسط متخصصان و مهندسان مشاور برگزیده ممكن می‌شود.
▪ سرمایه خارجی از منظر مدیریت
پیشینه موجود بیانگر آن است كه طرح‌های بزرگ انبوه‌سازی مسكن ایجاد شهرها و شهرك‌های جدید با استانداردهای جهانی، بازسازی بافت‌های فرسوده یا محله‌های قدیمی، علاوه بر تامین مالی وسیع، نیازمند تجربه مدیریتی ویژه‌ای است كه كمیابی آن در ایران محسوس است. همراهی سرمایه با فناوری و مدیریت خارجی در طرح‌های بزرگ قادر است محصول نهایی مطلوب‌تری را تولید كند، نگاهی به شهرهای قدیمی مناطق نفت‌خیز نظیر آبادان و یا كوی صاحبقرانیه تهران موید این نظر است. اگرچه واگذاری مكان‌یابی و تعیین معیارهای طرح به مدیریت خارجی چنین پروژه‌هایی می‌تواند مثبت باشد، اما نمی‌توان امكان اجرای طرح‌های ظاهرا جذابی كه در مجموع به زیان مصالح ملی است را از نظر دور داشت.
▪ سرمایه‌گذاری خارجی از منظر قابلیت اعتماد
در پیش‌خرید واحدهای مسكونی همواره نگرانی عدم اجرای تعهدات توسط فروشنده اعم از تكمیل و تحویل ساختمان، انجام تعهدات كیفی یا پیگیری تفكیك و صدور سند ملك وجود داشته است. تولیدكننده خارجی عموما از اعتماد مصرف‌كننده ایرانی برخوردار است لیكن كلیه نگرانی‌های مزبور در مورد سرمایه‌گذاران خارجی نیز محتمل است.حتی در صورت تحویل كامل واحد مسكونی و خروج سرمایه‌گذار خارجی، تكلیف حوادث بعدی ناشی از سوء انجام كار روشن نیست.
بنابراین اخذ تضامین لازم از سرمایه‌گذاران خارجی ضروری است.
ـ توصیه نهایی
نتیجه حاصل از مباحث طرح شده، این است كه سرمایه‌گذاری خارجی توان آن را دارد كه در بهبود شرایط حاكم بر بازار مسكن ایران نقش موثری بازی كند.
اما این سرمایه‌گذاری‌ها دقیقا باید مطالعه و هدایت شوند تا در خدمت منافع بلندمدت جامعه و در جهت مصالح ملی باشند.
از آنجایی كه سوءاستفاده از بازار پرتقاضا و تاحدودی آشفته مسكن در ایران به راحتی امكان‌پذیر است، تشكیل نهادی تخصصی كه با بهره‌گیری از كارشناسان داخلی و خارجی و با مطالعه تجربیات سایر كشورها قادر به تعیین معیارهای شفاف و دقیق برای سرمایه‌گذاری خارجی و سرمایه‌پذیری ایرانی باشد توصیه می‌گردد.این نهاد، مسوول رفع موانع با ارائه پیشنهادات مشخص و قابل اجرا به سازمان‌های ذی‌ربط خواهد بود.

منبع : روزنامه دنیای اقتصاد