بازار مسکن و بحران اقتصادی جاری

دهه جاری شاهد رشد حباب گونة ارزش دارایی‌ها بخصوص قیمت مسکن در سطح جهان بوده است. پایین نگه داشتن بیش از اندازه و طویل المدت نرخ بهره از سوی بانک مرکزی آمریکا پس از ۱۱ سپتامبر ۲۰۰۱ و سقوط بازار سهام هفت سال گذشته ، گرچه باعث رونق اقتصادی و بهبود بازار شد ، اما در بروز بحران فعلی نیز بی‌تاثیر نبود.
طی این مدت، بانکهای سرمایه‌گذاری نیز با استفاده بی‌رویه از ابزارهای مالی نوین، کوشیدند تا سهم خود را در بازار اوراق بهادار و مشتقات آن افزایش دهند. این ابزار با جمع‌آوری یک گروه بزرگ از وام‌ها سعی در باز توزیع ریسک ناشی از این وامها به نسبت تقاضای سرمایه‌گذار می‌کنند.
این کار با استفاده از داده‌ها و پیش‌فرض‌های آماری انجام می‌شود و محصول آن اوراق بهاداری است که در خیلی از موارد تا هفتاد درصد مبلغ کل وام‌ها معادل ریسک بسیار پایین موسوم به AAA و هم رده با اوراق قرضه دولتی آمریکا عرضه می‌شود. با گذشت چند سال از معرفی گسترده این اوراق و خو گرفتن سرمایه‌گذاران به این ابزار هم با بازپرداخت به موقع وام‌ها در دوران رونق و رشد اقتصادی نرخ بهره این اوراق به مرور زمان کاهش یافت و به بانکها این امکان را داد که نرخ وامهای خود را به موازات آن کاهش دهند.
کاهش نرخ وام‌های بانکی همراه با نرخ بهره پایین بانک مرکزی آمریکا باعث شد تا خرید دارایی‌ها از جمله مسکن آسان‌تر شود و با توجه به افزایش تقاضا، قیمت آنها افزایش یابد.
منحنی ارزش مسکن در آمریکا پس از کسر عوارض تورم ، گویای افزایش سرسام‌آوری در دهة گذشته است.
افزایش قیمت مسکن باعث احساس امنیت مالی بیشتر نزد مالکان خانه و در نتیجه مصرف بیشتر و تحریک رشد اقتصادی گردید. به این دلیل ، بانک مرکزی آمریکا و نهادهای قانونگذاری آن کشور از این روند راضی بودند و کاری در جهت متوقف یا معکوس کردن آن نمی‌کردند. این روند در انگلستان، اسپانیا و کشورهای غربی دیگر تکرار شد.
گرچه مدل‌های مالی مورد استفاده از لحاظ تئوریک غلط نیستند، اما داده‌های آماری مورد استفاده در این مدل‌ها مربوط به بازه زمانی بیست سال گذشته تا حال می‌باشند. این بازه از لحاظ اقتصاد و بازار مسکن بازه‌ای طلایی به حساب می‌آید و استفاده از این اطلاعات برای مدل‌سازی، نتیجه‌ای بیش از حد خوشبینانه به همراه خواهد داشت. مشکل دیگری که این ابزار مالی به وجود می آورند ، این است که بانکها با استفاده از این ابزار ریسک وامهای اعطایی خود را به سایر سرمایه‌گذاران واگذار می‌کنند. این کار گرچه باعث آزاد شدن منابع بانکی برای اعطای وامهای بعدی می‌شود، اما باعث از بین رفتن روحیة مسئولیت پذیری بانکها در قبال وام‌های اعطایی می‌شود. بانکها می‌دانند که ریسک وام اعطایی را به شخص ثالثی خواهند فروخت و در این صورت دقت لازم را در بررسی شرایط وام گیرنده به عمل نخواهند آورد. به این دلیل و به دلیل ورود دو موسسه وابسته به دولت آمریکا به وام‌های مسکن پر ریسک جهت حمایت از متقاضیان کم درآمد مسکن، افراد بیشتری به مرور زمان بدون امکان بازپرداخت وام مسکن دریافت کردند.
سال گذشته با افزایش تعداد افرادی که از عهده بازپرداخت وامشان بر نمی‌آمدند ، مشکل مفروضات غلط ابزارهای مالی مورد استفاده بر ملا شد و بر قیمت اوراق بهادار بازار تاثیر مهیبی گذاشت . کاهش ارزش این اوراق منجر به ضرر دهی بسیاری از بانکهای عمده شده است. در نتیجه عدم اطلاع بانکهای مختلف از وضعیت مالی یکدیگر ، بانکها نسبت به وام دادن به یکدیگر بی‌میل شده‌اند و لذا نقدینگی بازار از میان رفته است. در این محیط ، بسیاری از بانکها بدون دسترسی به نقدینگی مورد نیاز ، در برآورده‌ کردن تعهدات خود دچار مشکل شده‌اند. بعلاوه ، بانکها که عادت به فروش وام‌های اعطایی در مدت کوتاهی کرده بودند، توانایی این کار را از دست داده‌اند و در نتیجه در اعطای وامهای جدید به مشکل برخورده‌اند.
سیکل عدم اعطای وام و پایین رفتن ارزش دارایی‌ها منجمله مسکن، پتانسیل کشاندن اقتصاد کشورهای توسعه یافته را به یک دوره رکورد طولانی مدت داراست. باتوجه به جهانی شدن و یکپارچگی نسبی بازارهای مالی، تاثیر این رکود بر اکثر کشورهای دنیا مشهود خواهد بود به طور مثال، بازار سهام روسیه افت به مراتب شدیدتری را نسبت به بازار سهام آمریکا تجربه کرده است.
ترس از دوران رکود طولانی ، کشورهای غربی را به واکنش سریع و متحدالشکل واداشته است. پس از ورشکستگی یک بانک عظیم آمریکایی و هرج و مرجی که در بازار مالی به این دلیل ایجاد شد کشورهای غربی دیگر رمق تحمل عوارض ورشکستگی یک بانک دیگر را نخواهند داشت. به این دلیل و در اقدامی متحد ، اکثر کشورهای غربی با تزریق سرمایه در بانکهای بزرگ خود به سهامدار اصلی این بانکها تبدیل شده ‌اند و در حقیقت سیستم بانکداری غربی نیمه ملی شده است.
بحران فعلی جزو عمیق‌ترین بحرانهای تجربه شده در صد سال گذشته است. گرچه شدت این بحران لاجرم بستگی به اصول بنیادین اقتصادی دارد ، اما احساسات بازار و بدبینی یا خوشبینی بازارهای مالی نقش عظیمی در تحولات آتی بازی می‌کنند. به همین سبب است که دولتها با کمک به بانکها و جلوگیری از سقوط بیش از پیش بازار مسکن سعی دارند تا بدبینی بازارهای مالی را کاهش دهند و بازارها را از حالت وحشت و اضطراب خارج کنند.

طه عزیزی

منبع : سایت الف