فراز و نشیب‌های مسکن در۸۵

بخش مسكن در سال‌جاری یكی از جنجالی‌ترین و بحث برانگیزترین سال‌های خود را در طول چند دهه گذشته سپری كرد به طوری كه موجب شد مجلس شورای اسلامی‌در كنار دولت برای حل معضل مسكن به تكاپو بیافتند.
تامین مسكن مناسب برای تمام اقشار جامعه به خصوص افراد كم درآمد از مهم‌ترین شاخص‌های اصلی كارآمدی هر دولتی محسوب می‌شود، بنابراین دولت برای كنترل آشفتگی مسكن اقدامات خود را با تدوین طرح جامع مسكن آغاز كرد تا به گونه‌ای به مسكن اقشار كم درآمد البته با پرداخت وام‌های ۱۰‌میلیونی و ۳‌میلیون تومانی ودیعه مسكن توجه كند. اما پرداخت همین وام‌ها و شرایط اقتصادی دست به دست هم داد تا این بخش با جهش قیمت غیر قابل تصور و كاذب مواجه شود.
● دولت و طرح جامع مسكن
شاید مهم‌ترین افتخار دولت كنونی و شخص وزیر مسكن و شهرسازی كه سابقه مدیریتی در بنیاد مسكن انقلاب اسلامی‌مسوولیت او را بیش از پیش سنگین‌تر می‌كند ارائه طرح جامع مسكن باشد. البته اگرچه وزیر مسكن و شهرسازی در ارتقا و تكمیل طرح جامع مسكن از نظرات كارشناسان و صاحبنظران بخش مسكن استفاده كرده و هم ‌اكنون نیز این طرح برای بررسی بیشتر به هیات دولت و كمیسیون مسكن مجلس ارائه شده است. اما به گفته همین كارشناسان و صاحبنظران نیز در برخی از بندهای این طرح به گونه‌ای كلی‌نگری شده است. كارشناسان یكی از نقاط ضعف این طرح را دیده نشدن مسائل فرهنگی ساخت مسكن در مناطق مختلف كشور، ناتوانی در حل مشكل مسكن و جلوگیری از رشد جهشی قیمت مسكن عنوان كرده‌اند. چرا كه آنان معتقدند طرح جامع مسكن برای رسیدن به اهداف خود نیاز به زمان داشته و در كوتاه مدت امكان‌پذیر نخواهد بود.
● تصویب وام و افزایش قیمت و اجاره بهای مسكن
اما نكته‌ای كه از اواخر سال گذشته و دو ماه ابتدایی سال‌جاری شعارهای دولت را در بخش مسكن تا حدوی كمرنگ كرده و موجب ناامیدی اقشار كم‌درآمد جامعه شد، افزایش قیمت مسكن و از همه مهم‌تر افزایش بیش از اندازه اجاره‌ بها بود. بسیاری این افزایش قیمت را اعلام پرداخت وام‌های ۱۰‌میلیون تومانی خرید مسكن و ۳‌میلیون تومانی ودیعه مسكن كه در قالب همین طرح جامع بود، عنوان می‌كنند. به‌رغم اینكه در شش ماه نخست سال‌جاری قیمت مسكن دوبار و در ماه‌های اردیبهشت و تیرماه روند صعودی به خود گرفته و سپس متوقف شده بود، قیمت مسكن در اواخر آبان ماه مجددا افزایش یافت.
● بخش مسكن رونق نگرفته وارد ركود شد
خروج بخش مسكن از ركود یكی دیگر از وعده‌هایی بود كه برای شش ماه دوم سال‌جاری داده شده. اما به گفته كارشناسان بخش مسكن این بخش امسال سال سوم ركود خود را سپری ‌كرد و این در طول تاریخ بی‌سابقه است. البته در اوایل سال‌جاری بخش مسكن تا حدودی رونق گرفته و می‌رفت تا خرید و فروش مناسبی را نوید دهد اما همین رونق نیز موجب افزایش كاذب و بیش از حد قیمت مسكن شد و حال باز هم دچار ركود شده است.
ركودی كه در حال حاضر در آن هستیم به گفته كارشناسان مسكن ركود تورمی‌و بسیار خطرناك برای افزایش جهشی قیمت مسكن است. كارشناسان ركود مجدد مسكن پس از یك دوره رونق كوتاه مدت را ناشی از مسائل سیاسی و افزایش نهاده‌های مسكن و گرانتر شدن قیمت تمام شده مسكن عنوان می‌كنند.
● كمبود ۳۰۰‌هزار واحد مسكونی در كشور
برابر شدن تولید مسكن با تقاضا و عرضه مناسب مسكن یكی از دل‌مشغولی‌های دولت‌های قبلی و كنونی بوده و هر دولتی بعد از پیروزی انقلاب این مشكل را همواره با خود یدك می‌كشید. آمارهای منتشر شده نشان می‌دهد نیاز مسكن در كشور سالانه یك‌میلیون واحد است اما توان كشور تنها به تولید ۷۰۰‌هزار واحد مسكونی محدود می‌شود و این كمبود سالانه ۳۰۰‌هزار واحد مسكونی در كشور اگرچه در یك سال چندان نمی‌تواند بر معضل بخش مسكن بیافزاید اما همین كمبود ظرفیت برای ساخت ۳۰۰‌هزار واحد مسكونی سال به سال افزایش و بر كمبود واحدهای مسكونی اضافه خواهد كرد. بنابراین كارشناسان معتقدند برای حل مشكل كمبود مسكن دولت باید هرچه سریع‌تر به وعده اعطای زمین رایگان به انبوه‌سازان جامه عمل بپوشد.
● وام ۱۰میلیون تومانی و تاثیر آن بر قیمت مسكن
یك سال از پرداخت وام‌های ۱۰‌میلیون تومانی خرید مسكن گذشت اما این وام كه قرار بود به ۳۰‌هزار نفر در سال‌جاری پرداخت شود حتی به ۱۰‌هزار نفر هم پرداخت نشده است. پرداخت وام ۱۰‌میلیون تومانی خرید مسكن كه قرار بود تشكیل پرونده و پرداخت آن از اول خرداد آغاز و تا آذر ماه امسال ادامه یابد به دلیل استقبال كم‌سابقه مردم و مشكل انتخاب واجدین شرایط موجب به تاخیر افتادن اعطای این وام‌ها شده است. به طوری كه این تاخیر موجب شد تا وزیر مسكن و شهرسازی دو بار دستورالعمل پرداخت را اصلاح و به بانك مسكن ابلاغ كند. در این دستورالعمل برای تسهیل هر چه بیشتر پرداخت وام ۱۰‌میلیونی به متقاضیان شرایط گذشت دو سال از پایان كار ساختمانی به ۱۰ سال و شرط گذشت ۷ سال از صدور پروانه ساختمانی به ۱۵ سال تغییر كرد تا به گفته مدیر عامل بانك مسكن این طرح بتواند جزو طرح‌های موفق لقب بگیرد. بنابراین گزارش، براساس برنامه‌ای كه محمد سعیدی‌كیا، وزیر مسكن و شهرسازی در تاریخ ۱۵ آذر سال ۸۴ اعلام كرد قرار شد این وام برای خرید مسكن به ۳۰‌هزار نفر پرداخت شود اما گزارش‌ها حاكی از آن است كه نزدیك به دو‌میلیون نفر برای دریافت این وام نام نویسی كردند و بانك مسكن برای انتخاب تنها ۳۰‌هزار نفر از بین این حجم تقاضا به دردسر افتاد. این حجم بالای متقاضیان وام از یك سو و اولویت بندی كردن افراد دارای واجد شرایط موجب شد تا پرداخت وام‌های ۱۰‌میلیون‌تومانی با تاخیر مواجه شود به گونه‌ای كه آمارها حكایت از پرداخت زیر ۱۰هزار فقره دارد.
● وام ۳‌میلیون تومانی ودیعه مسكن، مرهم كوچك بر زخم بزرگ مستاجر
به محض اینكه شایعه شد قرار است به مستاجرها وام ۳‌میلیون تومانی ودیعه مسكن پرداخت شود تا شاید از بار هزینه مسكن كه پشت هر كم درآمدی را خم می‌كند بكاهد، به یكباره اجاره بهای مسكن افزایش یافت. اما همین كه این خبر منتشر شد صاحبخانه‌ها كه صبرشان كم تر از مستاجران است هنوز تصویب نهایی این وام در كش و قوس اختلاف بین شورای پول و اعتبار و وزارت مسكن و شهرسازی بود شاهد بودیم كه ودیعه مسكن طی كمتر از دو ماه افزایش بیش از حدی پیدا كرد. به‌رغم اینكه اجاره بهای مسكن به بهانه پرداخت وام ۳‌میلیون تومانی ودیعه مسكن رشد قابل ملاحظه‌ای یافت، خبرها حاكی از این است كه تاكنون از ۳۰‌هزار متقاضی هنوز به ۱۰‌هزار نفر هم وام پرداخت نشده است.
● تاكید رییس كمیته مسكن مجلس بر بی‌سیاستی‌های دستگاه‌های ذی‌ربط
▪ حسن زمانی، رییس كمیته مسكن مجلس می‌گوید: اعمال برخی بی‌سیاستی‌ها از سوی دستگاه‌های ذی‌ربط در خصوص اعلام پرداخت وام‌های ۱۰‌میلیون تومانی و ۳‌میلیون تومانی ودیعه و عملی نشدن آنها موجب ایجاد جو روانی در جامعه و سپس افزایش قیمت‌های مسكن در طول سال‌جاری شد. نماینده مردم ملایر افزود: اعلام یك سری از برنامه‌های حمایتی از سوی دستگاه‌های ذی‌ربط در نیمه ابتدایی سال‌جاری دقیقا زمانی صورت گرفت كه بخش مسكن در كشور با ركود مواجه بوده و تعداد زیادی واحد خالی از سكنه وجود داشت، بنابراین این عدم تعادل عرضه و تقاضا موجب افزایش قیمت مسكن و اجاره‌بها شد. وی با بیان اینكه مجلس بحث عدم موفقیت پرداخت وام‌های ۱۰‌میلیون تومانی مسكن را پی گیری خواهد كرد، گفت: زمانی می‌توان گفت بخش مسكن وارد رونق شده است كه تولید و عرضه مسكن با نیاز جامعه كه سالانه یك‌میلیون واحد مسكونی است برابری كند این در حالی است كه در كشور سالانه تنها ۷۰۰‌هزار واحد مسكونی تولید می‌شود. زمانی با بیان اینكه یك سری عوامل تاثیرگذار در كشور همواره قیمت مسكن و اجاره‌بها را دستخوش تحولات عمده كرده و موجب رونق و یا ركود مسكن می‌شود، گفت: ورود نقدینگی‌های سرگردان به بخش مسكن همواره به این بخش رونق می‌دهد و زمانی كه این سرمایه‌ها از بخش مسكن خارج می‌شود تاثیر منفی بر این بازار گذاشته و موجب ركود می‌شود.
▪ مخبر كمیسیون عمران مجلس: عدم برنامه‌ریزی موثر در بخش مسكن قیمت‌ها را افزایش می‌دهد
ولی آذروش عضو كمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی‌می‌گوید: عدم ساماندهی و برنامه‌ریزی موثر و منسجم در بخش مسكن همواره قیمت‌های مسكن و اجاره بها را افزایش می‌دهد و این عدم موفقیت موجب ركود تورمی‌بازار مسكن می‌شود. وی با بیان اینكه در حال حاضر سیاست‌های بخش زمین و مسكن در اختیار دولت است، تاكید كرد: دولت می‌تواند با ارائه زمین ارزان قیمت به انبوه سازان عرضه و تولید مسكن را همسو با تقاضا كند. وی اظهار داشت: تمام مجموعه‌ دولت باید به مساله مسكن حساس باشند و برای حل مشكل آن تلاش كنند چرا كه مسكن از جمله موارد حساس و حائز اهمیت در اقتصاد كشور است و نیازمند مدیریت صحیح، برنامه‌ریزی هدفمند و تخصیص منابع مورد نیاز است. آذروش گفت: اعطای وام مسكن به متقاضیان و اعلام خبر آن باعث ایجاد جو روانی در كشور و افزایش قیمت مسكن و لجام‌گسیختگی بیش از حد اجاره‌بها در شهرهای بزرگ شد اما بهترین روش برای خانه دار شدن مردم اعطای تسهیلات و وام بانكی به انبوه‌سازان برای احداث مسكن مناسب و ارزان‌ قیمت است. عضو كمیسیون عمران مجلس خاطرنشان كرد: پرداخت وام نه تنها باعث كاهش مشكلات بخش مسكن نمی‌شود، بلكه در عرضه و تولید مسكن اختلال ایجاد می‌كند.
● تصویب وام‌های ۱۰‌میلیون و ۳‌میلیونی قیمت مسكن را افزایش داد
▪ تقوی كارشناس اقتصادی مسكن می‌گوید: نكته‌ای كه از اواخر سال گذشته و دو ماه ابتدایی سال‌جاری شعارهای دولت نهم را در بخش مسكن تا حدودی كمرنگ كرده و موجب ناامیدی اقشار كم درآمد جامعه شد، همانا افزایش قیمت مسكن و از همه مهم‌تر افزایش بیش از اندازه اجاره بهای مسكن بود. وی ادامه می‌دهد: افزایش لجام گسیخته قیمت مسكن و اجاره بها را باید نشات گرفته از اعلام و تبلیغ بیش از اندازه بر روی پرداخت وام‌های ۱۰‌میلیون تومانی و ۳‌میلیون تومانی ودیعه و سپس عدم موفقیت در پرداخت‌ها دانست. وی می‌افزاید: دولت به جای این همه تبلیغات بر روی وام‌های ۱۰‌میلیون تومانی خرید مسكن و ۳‌میلیون تومانی ودیعه مسكن می‌توانست بی‌سر و صداتر عمل كرده و انتظار بازار و متقاضیان مسكن را بالا نبرد. این كارشناس اقتصادی مسكن می‌گوید: نكته جالب توجه در افزایش قیمت مسكن و اجاره بها زیر بار نرفتن هیچ نهاد یا وزارتخانه‌ای برای پاسخگویی بود و مجلس نیز متاسفانه بدون هیچ واكنشی این موضوع را پیگیری نكرده و وزیر مسكن و شهرسازی را برای ارائه توضیح به مجلس و مردم احضار نكرد. به گفته وی، موظف شدن وزارتخانه‌های مسكن و شهرسازی، دادگستری و وزارت امور اقتصادی و دارایی نیز برای كنترل و نظارت بر بخش مسكن نیز نمی‌تواند مشكل مسكن را حل كند.
▪ ادب: عدم تعادل بین عرضه و تقاضا قیمت مسكن را افزایش داد
بهاءالدین ادب رییس انجمن شركت‌های‌ ساختمان‌ ایران گفت: افزایش قیمت مسكن و اجاره بها در كشور همواره در درجه اول ناشی از عدم تعادل بین عرضه و تقاضا بوده است. وی افزود: هنوز با گذشت سال‌ها از ارائه برنامه و تدوین دستورالعمل‌ها موفق به ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضا نشده‌ایم. وی ادامه داد: عدم گردش اطلاعات و راهنمایی صحیح سرمایه‌ها برای سرمایه‌گذاری در شهرها نیز دلیل دیگری بر افزایش قیمت مسكن است. بنابراین دولت یا هر نهاد دیگری به هر حال باید اطلاعاتی به سرمایه‌گذاران برای سرمایه‌گذاری در شهرهای موردنظر و اینكه چگونه بسازند تا هزینه‌های آنها كاهش یابد بدهد. مطمئنا با این روش متقاضیان مسكن امكان خرید مناسب‌تری خواهند داشت. ادب گفت: واحدهای لوكس خالی از سكنه در تهران به خصوص در شمال شهر تهران حاكی از این نیست كه تقاضای مسكن وجود ندارد بلكه حاكی از تقاضای پنهان است چرا كه قدرت خرید مسكن كاهش یافته است. رییس انجمن شركت‌های ساختمانی گفت: دوره كنونی بخش مسكن در حال گذر از دور ركود و ورود به دوره رونق است پس در این دوره باید شاهد افزایش قیمت‌ها باشیم. وی افزود: افزایش قیمت مصالح ساختمانی و آهن‌آلات نیز طی چند ماه گذشته بر افزایش قیمت مسكن بسیار موثر بوده است.

منبع : روزنامه دنیای اقتصاد