حداقل الزامات

برنامه‌ريزى منطقه‌اى با مسائلى مرتبط با توسعهٔ محصول مواجه مى‌شود، برخى از اين مسائل عبارتند از:

- توسعهٔ بيشتر مناطق جهانگردى قبلاً انجام شده است. ممکن است طرح‌هاى کلان توسعهٔ جهانگردى نيز از قبل در حال اجراء باشد.

- به روزآورى و بهسازى تسهيلات، اعم از توسعهٔ مجدد و ابتکار و نوآوري.

- توسعهٔٔ بيشتر استراحتگاه‌هاى موجود.

- بهسازى و بهبود بخش‌هاى جهانگردى در شهرستان‌ها و شهرها.

- اجراء مرحلهٔ اوليه توسعه مناطق توسعه‌نيافته يا کم ‌توسعه‌يافته.

تأکيد، از کلان تا خرد، از شناسائى و مطالعه مناطق تا توسعهٔ حوزه‌ها و محل‌ها، تفاوت مى‌کند. مناطق جهانگردى را مى‌توان بر اساس قابليت و ظرفيتى که دارند، درجه‌بندى نمود. اين امر به تصميم‌گيرى در مورد اينکه کجا بايد تلاش‌هاى توسعه را متمرکز کرد، کمک مى‌کند.

در مورد منطقه‌اى که به ميزان بسيار کمى توسعه‌ يافته است، اما از قابليت و ظرفيت بالقوه بالائى در گردشگرى عام برخوردار است، مى‌توان تصميم گرفت که کارها را از ابتدا آغاز کرد. اگر چنين تصميمى اتخاذ شود، در نتيجه هزينه‌هاى بنيادى تأسيسات زيربنائى و توسعه به‌گونه‌اى خواهد بود که بايد مسئلهٔ ايجاد يک استراحتگاه جهانگردى بزرگ را (چند هزار اتاق) مورد بررسى جدى و تعمق قرار داد. يک طرح با وسعت زياد براى توجيه و پوشش هزينه‌هاى اوليه توسعه مورد نياز خواهد بود.

يک پروژه استراحتگاهى با چنين ابعادي، بايد مطالعهٔ امکان‌سنجى بازار را به‌نحو احسن پاسخ دهد. همچنين حمايت و تعهد مؤسسات مالى و بانکى را جلب کند. همچنين بايد تعدادى کافى از شرکت‌هاى بخش خصوصى که مايل به سرمايه‌گذارى در خدمات و تسهيلات مختلف باشند نيز در اين ميان وجود داشته باشد.

غالباً، از اين‌گونه طرح‌هاى جديد توسعه براى جزيره‌ها استفاده مى‌شود. در دههٔ ۱۹۷۰ و ۱۹۸۰ در جزاير: لنگ‌کاوى در مالزي، مارگريتا (Margarita) در ونزوئلا و بيتم (Batam) در اندونزى استراحتگاه‌هاى جهانگردى بزرگى احداث شده است. بيتم يک طرح توسعهٔ آميخته (Mixed development) است که طرح‌هاى توسعه صنعت، تجارت و جهانگردى را با هم ترکيب کرده است.

حداقل الزامات

مقررات ساخت و ساز و برنامه‌ريزى دقيق تدوين ‌شده ممکن است از کشورى به کشور ديگر تفاوت کنند. در زير مواردى عمده از حداقل الزاماتى که معمولاً بايد مورد توجه قرار گيرند، ارائه مى‌شود:

- دسترسى آسان مردم به مناطق ساحلى و استراحتگاهى بايد حفظ شود. نبايد اينگونه مناطق محصور و منحصرشده، فقط براى استفادهٔ ميهمانان هتل يا استراحتگاه تلقى شود.

- جاده‌هاى شلوغى که مستقيماً در امتداد خط ساحلى کشيده شده‌اند معمولاً مناطق ساحلى را از مناطق و تسهيلات اصلى استراحتگاهى جدا کرده‌اند. اين تسهيلات بايد سوى ديگر جاده قرار گيرند.

هرکجا که ممکن است بايد ترافيک را در امتداد پشت طرح‌هاى توسعهٔ ساحلى قرار داد. محل‌هاى توقف خودرو بايد بخش اعظم ترافيک را در اطراف نگهدارند. فقط بايد به عبور و مرور محدود وسايل نقليه در خود مناطق استراحتگاهى (نظير جهانگردان به هنگام ورود و خروج) اجازه داده شود.

مى‌توان از شکل‌هاى خاصى از حمل و نقل عمومى استفاده کرد. به‌عنوان مثال، مى‌توان به سيستم مينى ترن موتوري، وسايل نقليه با سقف باز يا اسب و کالسکه اشاره کرد.

- بايد جاذبه‌ها و ويژگى‌هاى زيست‌محيطى موجود در محل‌ها را حفظ کرد. ممکن است لازم شود که در طرح‌هاى توسعه مناظر موجود حفظ شوند.

- عقب‌نشينى‌ها بايد کافى باشد. نبايد اجازه داد که هتل‌ها و بناهاى استراحتگاهى را بسيار نزديک به جاده‌ها، ديگر ساختمان‌ها و کنار رودخانه يا خط ساحلى بسازند. عقب‌نشينى ساختمان‌ها، دقيقاً به محل احداث بنا و خصوصيات فيزيکى اطراف و محيط محل موردنظر وابسته است. عقب‌نشينى‌ها معمولاً از ۱۰ تا ۶۰ متر هستند که در مورد خطوط ساحلي، درياچه‌ها و کناره‌هاى رودها به منظور حفظ زيبائى محيط بهتر است ميزان اين عقب‌نشينى‌ها بيشتر با‌شد. فاصله بين ساختمان‌ها نيز مى‌تواند به ايجاد حس فراخ و وسيع‌بودن کمک کند. در تمام موارد، عقب‌نشينى‌ها بايد با درنظر گرفتن خصوصيات و مقياس و وسعت مکان صورت گيرند.

- نسبت مساحت زيربنا 'Floor area ratio' ، نسبتى است بين مساحت کل زيربنا براى کليهٔ طبقات تأسيسات و ساختمان‌هاى پيشنهاد شده و مساحت کل محل. اين سهم ممکن از از ۳۰ تا ۴۰ درصد براى طرح‌هاى توسعهٔ تراکم پائين جلو ساحلى تا چند صد درصد در طرح‌هاى توسعهٔ مراکز شهرى با تراکم بالا متغير باشد.

- نسبت پوشش محل 'Site coverage ratio' ، نسبتى است بين مساحت کل زيربناى زمين 'Total ground floor area' همهٔ ساختمان‌ها و تأسيسات و مساحت کل محل. اين نسبت حس فراخ و وسيع‌ بودن را تعيين مى‌کند و بر ميزان منظره‌سازى و وسعت باغ تأثير مى‌گذارد.

- ارتفاع ساختمان‌ها تحت تأثير مقررات مربوط به مساحت زيربنا محدود مى‌شود. به هرحال، محدوديت ارتفاع بايد کاملاً مشخص و روشن باشد.

مجموعه‌هاى استراحتگاهي، طراحى و احداث هتل يا استراحتگاهى ۲۰ تا ۶۰ اتاقه در هر هکتار، در مناطق حومه‌اى احداث ساختمان‌هاى ۷۰ تا ۱۵۰ اتاقه و در مناطق شهرى محل‌هاى تا ۳۰۰ و بيش از ۳۰۰ اتاقه مناسب هستند.

اين امر مى‌تواند طرح‌هاى متنوع توسعه از طرح‌هاى احداث کلبه يا 'بنگلو' تا بلوک‌هاى دو تا چهارطبقه و تا ساختمان‌هاى مرتفع را شامل شود. در مناطق توسعهٔ استراحتگاهى با تراکم بالا، ممکن است براى يک محل استراحتگاهى پنج هکتار، ساخت ۵۰۰ اتاق يا بيشتر برنامه‌ريزى شود. بسته به موجودبودن زمين در مناطق استراحتگاهي، ساخت اتاق‌ها 'Yield in rooms' در هر هکتار نبايد بيش از حد پائين باشد.

- مقررات ساختمان‌سازى بيانگر حجم گسترده‌اى از استانداردها است. اين مقررات ويژگى‌هاى فنى اصلى ساختمان‌سازي، اعم از بهداشت و درمان، آتش‌نشاني، ايمنى و الزامات زيست‌محيطى را نيز شامل مى‌شود. اين مقررات حداقل ابعاد (اندازه پنجره‌ها، ...) را مشخص مى‌کند و استانداردهائى را براى جريان برق و ديگر تأسيسات ارائه مى‌دهد.

- الزامات توقفگاه خودرو معمولاً بر اساس نوع تسهيلات ايجاد شده، موقعيت خاص و حجم رفت و آمد مورد انتظار مى‌شوند.

- به‌منظور تضمين هماهنگى و درآميختگى ساختمان‌ها با محيط‌‌‌زيست اطراف بايد از يک سبک خاص معمارى استفاده نمود.

- در مقررات مربوط به ساختمان‌سازى بايد الزامات حاکم بر تخريب بناها نيز قيد شود. اين الزامات مشخص مى‌کنند که آيا ساختمان‌هاى موجود را مى‌توان تخريب کرد يا خير. به‌‌منظور کسب تأييديه‌هاى لازم، بايد رويه‌هاى خاصى براى پيگيرى وجود داشته باشد.