فصل خرید خانه یا تله سرمایه‌گذاری؟

تعادل/بازار مسکن ایران در آستانه سال ۱۴۰۵ در یکی از پیچیده‌ترین دوره‌های تاریخی خود به‌سر می‌برد؛ دوره‌ای که فعالان اقتصادی از آن با عنوان «رکود تورمی» یاد می‌کنند.
 
بازار مسکن ایران در آستانه سال ۱۴۰۵ در یکی از پیچیده‌ترین دوره‌های تاریخی خود به‌سر می‌برد؛ دوره‌ای که فعالان اقتصادی از آن با عنوان «رکود تورمی» یاد می‌کنند. در این وضعیت، قیمت‌های اسمی مسکن به‌صورت خزنده افزایش می‌یابد، اما در مقابل، قیمت واقعی مسکن (تعدیل‌شده با نرخ تورم عمومی) کاهش پیدا می‌کند؛ پدیده‌ای که نه‌تنها قدرت خرید خانوارها را به‌شدت تضعیف کرده، بلکه نقش سنتی مسکن به عنوان پناهگاه امن سرمایه را نیز زیر سوال برده است.

در چنین فضایی، پرسش اصلی این است: آیا اکنون فصل خرید خانه برای مصرف‌کنندگان واقعی فرا رسیده یا بازار مسکن به تله‌ای پرریسک برای سرمایه‌گذاران تبدیل شده است؟ با وجود آنکه مراجع رسمی اعلام قیمت مسکن از جمله بانک مرکزی، وزارت راه و شهرسازی و مرکز آمار ایران ماه‌هاست گزارشی از تحولات بازار مسکن منتشر نکرده‌اند، اما شواهد میدانی و اظهارات فعالان بازار تصویر نسبتاً روشنی از وضعیت کنونی ارایه می‌دهد.

به گفته فعالان بازار مسکن در تهران، میانگین قیمت اسمی هر مترمربع مسکن در سال ۱۴۰۴ حدود ۱۱۰ تا ۱۲۵ میلیون تومان برآورد می‌شود؛ رقمی که نشان‌دهنده رشدی بین ۱۰ تا ۲۰ درصد نسبت به ابتدای سال است. در مناطق به‌اصطلاح بالاشهر پایتخت، قیمت واحدهای نوساز حتی به ۴۵۰ میلیون تومان برای هر مترمربع نیز رسیده است؛ افزایشی که در ظاهر قابل‌توجه به نظر می‌رسد.

اما آنچه بازار را از حالت طبیعی خارج کرده، فاصله عمیق میان قیمت‌های اعلامی و قیمت‌های معاملاتی است. مشاوران املاک تأکید می‌کنند که با این قیمت‌های اسمی، عملاً معامله‌ای انجام نمی‌شود و فروشندگان برای نهایی شدن قرارداد ناچار به ارایه تخفیف‌های قابل توجه هستند.

مسکن دیگر پناهگاه امن سرمایه نیست
ویژگی بارز رکود تورمی کنونی این است که برخلاف دوره‌های گذشته، مسکن دیگر نتوانسته همگام با تورم عمومی یا بازار ارز حرکت کند. افزایش قیمت اسمی اگرچه در ظاهر به‌معنای رشد بازار است، اما وقتی با تورم‌های بالای عمومی مقایسه می‌شود، مشخص می‌شود که ارزش واقعی دارایی‌های ملکی کاهش یافته است.

این شرایط به‌وضوح نشان می‌دهد که مسکن دیگر مانند گذشته نقش حفظ ارزش سرمایه را ایفا نمی‌کند و در مقابل، قدرت خرید خانوارها به‌طور چشمگیری افت کرده است؛ موضوعی که باعث خروج سرمایه‌گذاران و باقی ماندن مصرف‌کنندگان واقعی در بازار شده است.

قفل بازار تا حدی باز شده است
فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان، درباره وضعیت فعلی بازار مسکن می‌گوید: رصدها نشان می‌دهد تا حدی قفل بازار مسکن باز شده است و هم در حوزه تولید و هم در بخش معاملات تحرکاتی مشاهده می‌شود. رکود حاکم تغییر سیکل داده است و قهر خریداران نسبت به فصل گذشته کاهش یافته است.

به گفته او، یکی از دلایل این تحرک نسبی، سیاست‌های عدم مداخله دولت در ماه‌های اخیر است. پورحاجت در این باره توضیح می‌دهد: در حوزه زمین، قیمت‌ها متناسب با تورم افزایش یافته و تغییر خاصی نداشته، اما در بخش آپارتمان‌های احداثی افزایش قیمت مشاهده شده که کمتر از رشد قیمت زمین بوده است؛ با این حال، احتمال جهش قیمت در این بخش وجود دارد.  دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان با اشاره به افزایش هزینه‌های تولید مسکن تأکید می‌کند: امروز هزینه ساخت افزایش یافته، نرخ خدمات مهندسی و قیمت زمین بالا رفته و واحدهای عرضه‌شده تقریباً هم‌تراز با قیمت تمام‌شده تولیدکنندگان است. این شرایط باعث شده سازندگان برای جلوگیری از زیان، قیمت‌های اسمی را بالا نگه دارند؛ حتی اگر این قیمت‌ها با توان خرید متقاضیان همخوانی نداشته باشد. در نتیجه، بازار در وضعیتی معلق قرار گرفته است: قیمت‌ها کاهش چشمگیر پیدا نمی‌کند، اما معاملات نیز رونق نمی‌گیرد.

تحلیلگران بازار مسکن معتقدند که در این شرایط، مصرف‌کنندگان واقعی شانس بیشتری برای ورود به بازار دارند. کاهش تقاضای سرمایه‌ای و نیاز فروشندگان به نقدینگی باعث شده امکان چانه‌زنی بیش از گذشته فراهم شود و خریداران بتوانند واحدی متناسب با بودجه خود پیدا کنند. در مقابل، برای سرمایه‌گذاران، بازار مسکن فعلاً پناهگاه امنی برای حفظ سرمایه نیست و ورود به آن می‌تواند با ریسک‌هایی جدی همراه باشد؛ ریسک‌هایی که در صورت تداوم رکود تورمی، ممکن است بازدهی سرمایه را حتی منفی کند.

آیا ریزش قیمت مسکن حتمی است؟
در همین حال، حسن محتشم، عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان مسکن تهران، چشم‌انداز بازار مسکن را به‌شدت وابسته به شرایط سیاسی و اقتصادی کشور می‌داند. او هشدار می‌دهد: اگر فضای نااطمینانی سیاسی و اقتصادی ادامه پیدا کند، نباید انتظار بهبود در بازار مسکن داشت. در این شرایط قیمت‌ها ممکن است به‌صورت متوقف یا حتی نزولی عرضه شوند، اما این وضعیت به کاهش و توقف تولید مسکن منجر خواهد شد. به گفته محتشم، کاهش قیمت‌ها لزوماً به‌معنای بهبود وضعیت بازار نیست، چراکه افت سودآوری ساخت‌وساز می‌تواند عرضه مسکن را در آینده با بحران مواجه کند.

چرا واحدهای کوچک ساخته نمی‌شوند؟
محتشم در توضیح کمبود واحدهای نوساز کوچک‌متراژ در مناطق شمالی تهران می‌گوید: در این مناطق ساخت‌وساز در حوزه واحدهای ریزمتراژ هم صورت می‌گیرد، اما یکی از موانع اصلی ساخت واحدهای کوچک الزام تأمین پارکینگ است و در بسیاری از موارد، سازنده نمی‌تواند به ازای تعداد زیاد واحدهای کوچک، پارکینگ مورد نیاز را طبق ضوابط شهرداری تأمین کند. به همین دلیل، ناچار به ساخت واحدهای بزرگ‌تر می‌شود.

او با اشاره به الگوی مصرف مسکن افزود: الگوی متعارف در تهران حدود ۷۵ متر و در شهرستان‌ها حدود ۱۰۰ متر است، اما در عمل، در تهران واحدهای ۱۰۰ تا ۱۲۰ متری ساخته می‌شود. به اعتقاد او، این تناقض نتیجه مستقیم مقررات شهری است، این موضوع نتیجه مستقیم ضوابط پارکینگ و مقررات شهرداری است و نیازمند تصمیم‌گیری جدی از سوی دولت و مدیریت شهری است تا ساخت واحدهای بزرگ‌تر از نیاز واقعی خانوارها به یک الزام تبدیل نشود.

سرمایه‌ها به کدام بازارها رفته‌اند؟
این عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان با اشاره به تغییر رفتار سرمایه‌گذاران در سال‌های اخیر گفت: اقتصاد ایران به‌طور سنتی روی چهار بازار طلا، ارز، مسکن و بورس متمرکز بوده، اما در شرایط بحرانی اخیر، تمرکز سرمایه‌ها عملاً به دو بازار طلا و ارز محدود شده است.

به گفته محتشم، بازار مسکن به دلیل نبود امنیت، نتوانسته همسو با دلار حرکت کند و سرمایه‌گذاری در آن به‌شدت کاهش یافته است. او وضعیت بورس را نیز مشابه ارزیابی کرد و افزود: بورس نیز با نوسانات شدید و نبود اطمینان، شرایط مشابهی را تجربه می‌کند و سرمایه‌ها از آن خارج می‌شوند.

عقب‌ماندگی مسکن از دلار
محتشم با اشاره به تحولات سیاسی و امنیتی اخیر تأکید می‌کند: بازار مسکن که پیش‌تر معمولاً همسو با دلار حرکت می‌کرد، در جریان جنگ ۱۲روزه فاصله قابل‌توجهی از بازار ارز گرفته و عقب مانده است؛ عقب‌ماندگی‌ای که به نظر می‌رسد در صورت تداوم نااطمینانی‌ها ادامه‌دار باشد.

این فعال بخش خصوصی در جمع‌بندی چشم‌انداز بازار مسکن هشدار می‌دهد: اگر فضای نااطمینانی سیاسی و اقتصادی ادامه پیدا کند، نباید انتظار بهبود در بازار مسکن داشت. او ادامه می‌دهد: در این شرایط قیمت‌ها ممکن است به‌صورت متوقف یا حتی نزولی عرضه شوند، اما این وضعیت به کاهش و توقف تولید مسکن منجر خواهد شد.

محتشم در نهایت تأکید می‌کند: پس از یک دوره، کاهش عرضه در برابر تقاضای موجود، تعادل بازار را به هم می‌زند و زمینه‌ساز جهش شدید قیمت‌ها می‌شود؛ اتفاقی که بار دیگر تولید را فعال می‌کند، اما با هزینه‌ای بسیار بالاتر برای جامعه.

بازار مسکن ایران امروز بیش از هر زمان دیگری درگیر تناقض است؛ از یک‌سو قیمت‌های اسمی بالا و هزینه‌های ساخت سنگین، و از سوی دیگر قدرت خرید پایین و افت سرمایه‌گذاری. در چنین شرایطی، مصرف‌کنندگان واقعی می‌توانند با احتیاط و چانه‌زنی وارد بازار شوند، اما برای سرمایه‌گذاران، مسکن فعلاً بازاری پرریسک و غیرقابل‌پیش‌بینی است. آینده این بازار، بیش از هر عامل دیگری، به کاهش نااطمینانی‌های سیاسی و اقتصادی گره خورده است.