معاملات مسکن تهران به کف ۱۰ ساله رسید/سقوط تا ۹۰ درصدی خرید و فروش در پایتخت

 به گزارش برنا، بررسی روند بازار مسکن نشان می‌دهد تهران در یک دهه گذشته به طور متوسط ماهانه بین ۷ تا ۸ هزار معامله را تجربه می‌کرد و در سال‌های رونق، تعداد معاملات ماهانه حتی به ۱۲ تا ۱۸ هزار واحد نیز می‌رسید. اما از نیمه دوم سال ۱۴۰۲ روند نزولی بازار شدت گرفت و تعداد معاملات به حدود ۳ تا ۴ هزار واحد در ماه کاهش یافت. در برخی ماه‌ها نیز حجم معاملات به کمتر از هزار واحد رسید؛ سطحی که فعالان بازار آن را بی‌سابقه توصیف می‌کنند.

ابعاد رکود زمانی بیشتر نمایان می‌شود که آمار‌های رسمی مورد بررسی قرار گیرد. در مهرماه ۱۴۰۲ تنها ۳ هزار و ۱۳۳ واحد مسکونی در تهران معامله شد که نسبت به مدت مشابه سال قبل ۴۲.۲ درصد کاهش داشت. همچنین در فروردین‌ماه ۱۴۰۳ تعداد معاملات به هزار و ۵۰۸ واحد رسید که نسبت به سال قبل ۱۴.۲ درصد افت را نشان می‌داد. این در حالی است که در دوره‌های رونق، بازار مسکن تهران ماهانه بیش از ۱۵ هزار معامله را تجربه می‌کرد. به بیان دیگر، بازار امروز نسبت به دوران اوج خود تا حدود ۹۰ درصد کوچک‌تر شده است.

بررسی روند‌های تاریخی نیز نشان می‌دهد هرچند بازار مسکن تهران در سال‌های ۱۳۹۲ و ۱۳۹۸ نیز دوره‌های رکودی سنگینی را پشت سر گذاشته بود، اما شرایط کنونی از منظر حجم معاملات در بسیاری از شاخص‌ها دشوارتر ارزیابی می‌شود. در شهریورماه ۱۳۹۸ تعداد معاملات نسبت به سال قبل ۷۳ درصد کاهش یافت و به حدود ۲ هزار و ۸۰۰ واحد رسید. در شش ماهه نخست همان سال نیز معاملات ۵۶.۷ درصد افت کرد. با این حال، کارشناسان معتقدند بازار فعلی از منظر افت تقاضای مؤثر و خروج سرمایه‌گذاران با شرایط پیچیده‌تری روبه‌رو است.

در حالی که تهران با رکود عمیق دست و پنجه نرم می‌کند، برخی کلان‌شهر‌های کشور شرایط متفاوتی را تجربه می‌کنند. مشهد، اصفهان، شیراز، تبریز و کرج به دلیل سطح پایین‌تر قیمت‌ها همچنان بخشی از تقاضای مصرفی را حفظ کرده‌اند. بررسی‌های بازار نشان می‌دهد همزمان با کاهش معاملات در تهران، حجم معاملات در سایر شهر‌های کشور حدود ۲۲ درصد افزایش یافته و سهم پایتخت از کل معاملات ملکی کشور کاهش پیدا کرده است.

کارشناسان مهم‌ترین عامل این وضعیت را شکاف بی‌سابقه میان درآمد خانوار و قیمت مسکن می‌دانند. امروز خرید یک واحد مسکونی ۸۰ متری در مناطق متوسط تهران معادل بیش از ۲۰ تا ۳۰ سال درآمد یک خانوار حقوق‌بگیر برآورد می‌شود؛ نسبتی که در بسیاری از کشور‌های توسعه‌یافته کمتر از نصف این میزان است. همین موضوع موجب شده بخش بزرگی از متقاضیان مصرفی عملاً از بازار خرید حذف شوند و بازار به شدت وابسته به تقاضای سرمایه‌ای شود؛ تقاضایی که آن نیز در ماه‌های اخیر کاهش یافته است.

رصد وضعیت کف بازار

محمدرضا کریمی، مشاور املاک در منطقه ۵ تهران، در گفت‌و‌گو با برنا می‌گوید: «تعداد بازدیدکنندگان فایل‌های فروش چندین برابر خریداران واقعی است. بسیاری از مراجعه‌کنندگان صرفاً برای اطلاع از قیمت‌ها به بنگاه‌ها مراجعه می‌کنند و قدرت خرید لازم برای معامله ندارند.»

سعید احمدی، فعال بازار مسکن در منطقه ۲ تهران، نیز معتقد است: «بازار از کمبود مشتری واقعی رنج می‌برد. حتی واحد‌هایی که با قیمت مناسب عرضه می‌شوند نیز برای فروش به زمان طولانی نیاز دارند.»

حسن رضایی، مشاور املاک منطقه ۴ تهران، می‌گوید: «در برخی ماه‌ها تعداد قرارداد‌های قطعی به کمتر از یک‌سوم دوران رونق رسیده است و این موضوع بر کل زنجیره بازار اثر گذاشته است.»

علی قاسمی، مشاور املاک منطقه ۱۰ تهران، نیز در گفت‌وگو با برنا اظهار می‌کند: «سرمایه‌گذاران دیگر مانند گذشته وارد بازار نمی‌شوند. بخشی از سرمایه‌ها به سمت بازار‌های موازی رفته و همین موضوع از حجم معاملات کاسته است.»

مهدی توکلی، مشاور املاک منطقه ۲۲ تهران، معتقد است: «واحد‌های نوساز بیشترین فشار رکودی را تحمل می‌کنند. هزینه ساخت رشد کرده، اما توان خرید متقاضیان متناسب با آن افزایش نیافته است.»

هشدار فعالان صنعت ساختمان به رکود طولانی 

فعالان صنعت ساختمان نیز نسبت به پیامد‌های ادامه این روند هشدار می‌دهند. ایرج رهبر، رئیس انجمن انبوه‌سازان استان تهران، می‌گوید: «رکود معاملات به مرور انگیزه سازندگان برای آغاز پروژه‌های جدید را کاهش می‌دهد و می‌تواند عرضه مسکن در سال‌های آینده را با مشکل مواجه کند.»

فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان، نیز معتقد است: «کاهش معاملات در نهایت به افت سرمایه‌گذاری ساختمانی منجر می‌شود و این موضوع کمبود عرضه در سال‌های آینده را تشدید خواهد کرد.»

بیت‌الله ستاریان، کارشناس اقتصاد مسکن، پیش‌تر تأکید کرده بود: «بازار مسکن تهران وارد فاز رکود تورمی شده است؛ شرایطی که در آن همزمان شاهد افزایش قیمت‌ها و کاهش معاملات هستیم.»

حسن محتشم، فعال صنعت ساختمان، نیز می‌گوید: «وقتی حجم معاملات کاهش پیدا می‌کند، گردش مالی صنعت ساختمان نیز افت می‌کند و صد‌ها شغل وابسته از تولید مصالح تا خدمات فنی مهندسی تحت تأثیر قرار می‌گیرند.»

مجید گودرزی، کارشناس بازار مسکن، نیز معتقد است: «تا زمانی که قدرت خرید خانوار‌ها تقویت نشود، نمی‌توان انتظار خروج پایدار بازار از رکود را داشت.»

اهمیت این رکود زمانی بیشتر مشخص می‌شود که نقش بخش ساختمان در اقتصاد کشور مورد توجه قرار گیرد. بخش مسکن و ساختمان حدود ۳۰ درصد سرمایه‌گذاری کشور را به خود اختصاص می‌دهد، بیش از ۱۲۰ رشته صنعتی به آن وابسته هستند و نزدیک به ۱۵ درصد اشتغال مستقیم و غیرمستقیم کشور با این حوزه ارتباط دارد؛ بنابراین رکود معاملات تنها یک مسئله مربوط به خرید و فروش ملک نیست، بلکه بر صنایعی همچون فولاد، سیمان، کاشی، سرامیک، تأسیسات، حمل‌ونقل، خدمات فنی و مهندسی و حتی بازار کار اثر مستقیم می‌گذارد.

در مجموع، بسیاری از تحلیلگران بر این باورند که بازار مسکن تهران از یک بازار «سرمایه‌گذاری» به یک بازار «انتظار» تبدیل شده است؛ بازاری که در آن فروشندگان حاضر به تعدیل جدی قیمت‌ها نیستند و خریداران نیز توان یا انگیزه لازم برای ورود به معاملات را ندارند. نتیجه این وضعیت، ثبت پایین‌ترین حجم معاملات یک دهه اخیر، کاهش سهم تهران از بازار مسکن کشور و شکل‌گیری رکودی است که در صورت تداوم، می‌تواند به کاهش ساخت‌وساز، افت سرمایه‌گذاری و تشدید بحران عرضه مسکن در سال‌های آینده منجر شود.