بازار مسکن؛ از سرمایه تا خطر

به گزارش خبرگزاری مهر، آگاه نوشت: در حالی که زمستان ۱۴۰۴ رو به پایان است و تقویم به اسفند نزدیک شده است، بازار مسکن تهران همچنان در چنگال رکود تورمی اسیر مانده است. سه ماه اخیر – از آبان تا بهمن – تصویری متناقض از این بازار را به نمایش گذاشته است. قیمت‌ها با شیب ملایم اما مداوم افزایش یافته‌اند، اما حجم معاملات به کمترین سطوح خود در سال‌های اخیر رسیده است.

خریداران، با جیب‌های خالی شده از تورم عمومی و نوسانات ارز، به حاشیه رانده شده‌اند و فروشندگان، در انتظار جهش‌های بیشتر، فایل‌های خود را با برچسب‌هایی مانند «پول لازم» مزین می‌کنند تا شاید معامله‌ای جوش بخورد. این وضعیت، که کارشناسان آن را «قفل‌شدگی بازار» توصیف می‌کنند، نه تنها خانواده‌های جوان را از رویای خانه‌دار شدن دور کرده، بلکه اقتصاد کلان کشور را نیز تحت تاثیر قرار داده است. در این گزارش، به بررسی دقیق شرایط بازار، دلایل پشت‌پرده، اتفاقات کلیدی، چشم‌انداز آینده، راهکارهای پیشنهادی و انتظارات مشتریان از بازار مسکن می‌پردازیم.

تورم مسکن و اجاره: کاهش نسبی سرعت رشد، اما پرفشار

تورم مسکن در آذر ۱۴۰۴ طبق گزارش مرکز آمار ایران به ۳۵.۷ درصد سالانه رسیده که نسبت به آبان (۳۶.۱ درصد) کاهش جزئی ۰.۴ درصدی داشته است. تورم ماهانه مسکن نیز از ۲.۷ درصد در آبان به ۲.۵ درصد در آذر افت کرده، اما در دی و بهمن با تاثیر شوک ارزی، دوباره شتاب گرفته و به حدود ۲-۳ درصد ماهانه رسیده است. تورم نقطه‌به‌نقطه مسکن در آذر ۳۳.۷ درصد بوده که نشان‌دهنده کند شدن شیب رشد نسبت به تورم عمومی (۴۲.۲ درصد) است.

در بخش اجاره‌بها، وضعیت گرچه مشابه، اما وخیم‌تر است. تورم سالانه اجاره در آذر به ۳۵.۶ درصد کاهش یافته (کمترین سطح از خرداد ۱۴۰۲)، اما گزارش‌های میدانی حاکی از رشد واقعی ۴۰-۵۰ درصدی در قراردادهای جدید است. این شکاف بین آمار رسمی و واقعیت میدانی، اعتماد عمومی را به چالش کشیده و بسیاری از مستاجران را به سمت مهاجرت به حاشیه شهرها یا حتی استان‌های همجوار سوق داده است.

میانگین قیمت‌ها: تاثیر جهش ارزی دی

میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان در تهران از حدود ۱۰۵ تا ۱۰۷ میلیون تومان در مهر به ۱۲۳ میلیون تومان در آبان رسیده و سپس با نوساناتی به ۱۲۴ تا ۱۲۵ میلیون تومان در بهمن افزایش یافته است. در دی‌، قیمت پیشنهادی به ۱۱۵ میلیون تومان رسید که رشد ۶ درصدی نسبت به آذر را نشان می‌دهد، این قیمت بالاترین رشد ماهانه از مرداد ۱۴۰۴ تاکنون را داشته است. در مناطق شمالی (مانند منطقه یک)، قیمت‌ها به ۲۰۰ تا ۴۵۰ میلیون تومان رسیده، در حالی که در جنوب (منطقه ۱۸)، ارقام ۶۰ تا ۱۲۰ میلیون تومان همچنان گزینه‌های «ارزان‌تر» را تشکیل می‌دهند. اما این ارزان بودن نسبی هم برای بسیاری از خانوارها دست‌نیافتنی است.

حجم معاملات و الگوی تقاضا: رکود عمیق و تمایل به کوچک‌ترها

حجم معاملات در سه ماه اخیر به حدود ۸ تا ۱۰ هزار فقره ماهانه محدود شده، این یعنی کاهشی ۴۰ تا ۶۵ درصدی نسبت به پاییز ۱۴۰۳ در معاملات به وجود آمده است. این رکود عمیق، که کارشناسان آن را «خواب زمستانی زودرس» می‌نامند، تقاضا را به سمت واحدهای کوچک‌تر (زیر ۸۰ متر) و قدیمی‌تر (بالای ۲۰ سال سن) سوق داده، به نحوی که سهم واحدهای ۵۰ تا ۶۰ متری به ۱۸ درصد و نوسازها به ۴۰ درصد رسیده، در حالی که سهم واحدهای بالای ۲۰ سال از ۱۰ به ۱۵ درصد افزایش یافته است. این تغییر الگو، زنگ خطری برای کیفیت و ایمنی ساختمان‌هاست، زیرا خریداران به دلیل محدودیت بودجه، به گزینه‌های فرسوده‌تر پناه می‌برند.

دلایل رکود: تورم، نوسانات ارز، هزینه ساخت و بی‌ثباتی

دلایل این وضعیت پیچیده، ریشه در عوامل اقتصادی و سیاسی دارد. نخست، تورم عمومی ۴۲.۲ درصدی که قدرت خرید خانوارها را ۳۰ درصد کاهش داده و طبقه متوسط را از بازار خارج کرده است. دوم، نوسانات ارز و طلا که سرمایه‌گذاران را به سمت بازارهای نقدشونده‌تر کشانده است. از ابتدای ۱۴۰۳، دلار ۱۶۲ درصد و طلا ۴۹۲ درصد رشد کرده، در حالی که مسکن تنها ۵۳ درصد افزایش قیمت داشته است. سوم، افزایش هزینه‌های ساخت به شکلی که قیمت مصالح مانند سیمان و فولاد
۴۰ درصد، دستمزد کارگران ۳۰ درصد و عوارض شهرداری ۲۵ درصد بالا رفته و سازندگان را از پروژه‌های جدید منصرف کرده و عرضه را کاهش داده است. چهارم، بی‌ثباتی سیاسی و عدم انتشار آمار رسمی بانک مرکزی از فروردین ۱۴۰۳، که ابهام را افزایش داده و خریداران را مردد نگه داشته است. در نهایت، طرح‌هایی مانند نهضت ملی مسکن، با وجود وعده‌ها، تاثیر محدودی داشته و نتوانسته تقاضای انباشته را پاسخ دهد.
اتفاقات کلیدی سه ماه اخیر: شوک ارزی و آگهی‌های «پول لازم»

شوک ارزی دی، که دلار را به مرز ۱۴۰ هزار تومان رساند، قیمت‌های پیشنهادی را ۳۰ تا ۵۰ درصد بالا برد و بازار اجاره را ملتهب کرد. در همین حال، گزارش‌های میدانی از افزایش آگهی‌های «پول لازم» حکایت دارد، شگردی برای فرار از رکود که در تهران و کرج رشد ۳۰ درصدی داشته است. همچنین، اثرات تنش‌های منطقه‌ای و محدودیت‌های اینترنتی، معاملات را در پرتقاضاترین ماه‌ها فلج کرد و فشار مضاعفی بر بودجه خانوارها وارد کرد.

چشم‌انداز آینده: ثبات نسبی یا جهش بیشتر؟

نگاهی به آینده بازار مسکن در ۱۴۰۵، تصویری پر از ابهام اما با نشانه‌های احتمالی تغییر را نشان می‌دهد. کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند که در سناریوی پایه، قیمت‌ها ۱۰ تا ۳۰ درصد رشد کند، اما رکود تورمی ادامه یابد. اگر ثبات ارزی برقرار شود، بهار و تابستان ۱۴۰۵ می‌تواند رونق نسبی معاملات را به همراه بیاورد، به ویژه در واحدهای کوچک و مصرفی. اما در سناریوی بدبینانه، با شوک ارزی بیشتر، جهش ۴۰ درصدی ممکن است در این بازار محقق شود.

بازار اجاره نیز مسیر مشابهی طی خواهد کرد. رشد ۳۰ تا ۵۰ درصدی اجاره‌بها، که حتی حق مسکن سه میلیون تومانی کارگران تنها ۱۰ درصد آن را پوشش می‌دهد. در مجموع، بازار مسکن ایران در ۱۴۰۵ بیش از جهش، به سمت ثبات نسبی حرکت می‌کند، اما بدون اصلاحات ساختاری، بحران عمیق‌تر خواهد شد.

چه باید کرد؟ راهکارهای خروج از بحران

برای خروج از این وضعیت، کارشناسان راهکارهایی پیشنهاد می‌کنند که بیش از همه پیکان آن به سوی سیاست‌گذاران و فعالان این حوزه است. افزایش عرضه از طریق تسریع طرح مسکن ملی و مشوق‌های ساخت برای بخش خصوصی، کنترل تورم عمومی با سیاست‌های پولی، افزایش وام‌های کم‌بهره برای خریداران واقعی، نظارت جدی بر بازار اجاره با سقف‌های واقعی (نه دستوری ۲۵ درصدی که رعایت نمی‌شود) و انتشار منظم آمار رسمی برای کاهش ابهام. همچنین، تمرکز روی بازسازی بافت فرسوده می‌تواند ایمنی را افزایش دهد و تقاضای انباشته را پاسخ گوید.

انتظارات مشتریان: ثبات، دسترسی و امید کم‌رنگ

انتظارات مشتریان از خریداران جوان تا مستاجران میان‌سال – بیشتر حول ثبات و دسترسی می‌چرخد. بسیاری امیدوارند قیمت‌ها تثبیت شود تا بتوانند با بودجه محدود، واحدی کوچک در مناطق مصرفی مانند پنج یا ۱۰ بخرند. مستاجران، که فشار تورم اجاره را بیشتر حس می‌کنند، انتظار نظارت دولتی و گزینه‌های ارزان‌تر دارند، اما واقعیت نشان می‌دهد که بدون تغییر اساسی، این انتظارات به رؤیایی دست‌نیافتنی تبدیل خواهد شد. در نهایت، بازار مسکن تهران نه تنها یک بخش اقتصادی، بلکه آینه‌ای از چالش‌های جامعه است؛ جایی که امید به خانه‌دار شدن، زیر سایه تورم و بی‌ثباتی، کم‌رنگ شده است.