آزمون و خطا در بازار مسکن

وضعیت حاکم بر بازار مسکن و زمین در ماه‌های اخیر، بدون شک جزو شرایط نادری است که تا به حال آحاد اقتصادی کشور با آن روبه‌رو بوده‌‌اند. رشد لجام گسیخته قیمت‌های این بازار به خصوص در کلان‌شهرها نگرانی‌ها و واکنش‌های بسیاری را از سوی مردم، مجلس و دولت در پی داشته است. بروز چنین رفتاری در بازار مسکن یقینا نمی‌تواند معلول یک شرایط طبیعی و بدون شوک در بازار باشد. به نظر می‌رسد سیاست‌ها و دخالت‌های اقتصادی دولت نقش بسزایی در روندها و نوسانات بازار مسکن داشته‌اند، هرچند که بسیاری از کارشناسان بروز چنین آشفتگی را در بازار مسکن پیش‌بینی کرده بودند و دولت را از اعمال سیاست‌های اعتباری که به این اوضاع منجر شود بر حذر می‌داشتند. اما متاسفانه در کشور ما به دلیل عدم اعتقاد به لزوم اداره اقتصاد و سیاست‌گذاری بر مبنای اصول و تئوری‌های علمی، تقریبا در کل دوران معاصر، هزینه سیاست‌ها بیش از منافع آنها بوده و جامعه ایرانی از این بابت زیان‌های هنگفتی را متحمل شده است. جالب اینکه حتی بسیاری از کارشناسان و استادان محترم دانشگاه‌ها با ورود به عرصه سیاست‌گذاری برعکس آنچه در دانشگاه تدریس می‌کنند عمل نموده و بعضا صحت نظریات علوم اجتماعی را هم در مورد ایران زیر سوال می‌برند یا آنکه در مقابل اجرای سیاست‌های نادرست مهر سکوت بر دهان می‌زنند. در این نوشته سعی خواهد شد با بیان برخی موارد، نقش سیاست‌گذار در بروز نابسامانی موجود در بازار مسکن و پیامدهای اجتماعی آن مورد بررسی واقع شود.
هر شخص حقیقی یا حقوقی که قصد آغاز یک فعالیت اقتصادی به معنی کسب‌و‌کار با هدف ایجاد درآمد داشته‌باشد با یک سوال اساسی‌ روبه رو است، اینکه منابع مالی خود را در چه زمینه‌ای سرمایه‌گذاری کند که انتظار کسب درآمد مناسبی را برای وی به همراه داشته‌باشد؟ این مساله در دنیای مدرن مطرح می‌شود چرا که مناسبات حقوقی ایجاد شده در این عصر امکان جدایی مالکیت از مدیرت را فراهم آورده و تفکیک کامل عوامل تولید موجب شده‌است که صرف دارا بودن منابع مالی و پذیرش ریسک توسط مالک آن، امکان آغاز کسب و کار را در هر حوزه‌ای ایجاد کند. نگاهی به وضعیت اقتصادی کشور به ویژه مشکلات و موانع فعالیت‌های تولیدی مانند عدم‌تضمین کامل حقوق مالکیت، قانون کار، دولت انحصارگر، نظام مالیاتی ناکارا و موارد فراوان دیگری که به کرات مورد‌ اشاره کارشناسان و مسوولان قرار گرفته ‌است موجب می‌شود کارآفرینان بالقوه، انگیزه‌ای برای سرمایه‌گذاری و آغاز فعالیت جدید تولیدی نداشته باشند. در نتیجه تقاضای منابع مالی برای انجام چنین فعالیت‌هایی بسیار اندک است. شاید یکی از علل عدم شکل‌گیری بازار سرمایه متناسب با ظرفیت‌های اقتصادی کشور نیز همین موضوع باشد چرا که یکی از نیروهای پیشران بازار سرمایه بعد تامین‌کننده منابع مالی این بازار برای شركت‌هایی است که سهامشان در بازار سرمایه عرضه می‌شود. هرقدر این شركت‌ها به لحاظ ایجاد سود موفق‌تر عمل کنند امکان پذیره‌نویسی سهام بیشتر و تامین منابع مالی گسترده‌تری خواهند داشت، حال آنکه وقتی بنگاهی با هدف حداکثرسازی سود فعالیت نکند طبیعتا در بازار سرمایه نیز انگیزه‌ای برای تامین مالی آن وجود نخواهدداشت. تسری چنین وضعیتی به کل اقتصاد منجر به نحیف ماندن بازار سرمایه و در نتیجه حرکت منابع مالی موجود به سوی فعالیت‌های سوداگرانه دیگر خواهدشد.
در هنگام تصمیم‌گیری برای انتخاب نحوه پس‌انداز یا سرمایه‌گذاری، اولین گزینه‌ای که پیش‌روی هر فرد قرار دارد سپرده‌گذاری در سیستم بانکی برای به صفر رساندن ریسک است. اما باید توجه داشت که نبود ریسک تنها عامل محرک سپرده‌گذاری در بانک نیست، متغیر اساسی در این تصمیم گیری مقدار نرخ بهره حقیقی است که به سپرده‌گذار تعلق می‌گیرد. دخالت و تصدی گسترده دولت در بازار پول ایران موجب شده‌ است که امکان تنظیم و حفظ نرخ سود بانکی در سطح غیرتعادلی فراهم آید و گرایش دولت‌ها به پایین نگاه داشتن نرخ بهره اسمی و وجود تورم مزمن در ساختار اقتصاد کلان کشور در کنار هم سبب شده‌اند که مردم همواره با نرخ بهره حقیقی منفی در بازار پول مواجه باشند که این امر موجب عدم‌تراکم مناسب منابع مالی حاصل از سپرده‌های بانکی در سیستم پولی رسمی کشور می‌شود. به عبارتی بخش قابل‌توجهی از منابع مالی در این شریان سالم اقتصادی نیز جریان نیافته و به سوی بازارهای دیگری سرازیر می‌شوند.
دو مورد اشاره‌ شده به اضافه سازوکارهایی از قبیل بیمه‌ها، شركت‌های لیزینگ، نهادهای تامین اجتماعی خصوصی و ... شریان‌هایی هستند که در یک نظام‌اقتصادی مطلوب و سالم، مجاری حرکت و تجهیز منابع مالی را تشکیل می‌دهند و به لحاظ نظارتی نیز قابلیت کنترل نسبتا کامل آنها دور از دسترس نیست، اما در اقتصادی مانند اقتصاد ایران با عدم‌تعادل‌های مصنوعی و عمیق که غالبا ناشی از دخالت و تصدی گسترده دولت هستند، فرصت‌های رانت‌جویی بسیار وسوسه‌کننده‌ای وجود دارد که در اغلب موارد به صورت وجود امکان آربیتراژ ظاهر می‌شوند. برای مثال در بازار پول اگر فردی بتواند به هر وسیله‌ای در ابتدای صفوف طویل اخذ اعتبار جای گرفته و وامی دریافت کند، می‌تواند با تبدیل منابع مالی به دارایی فیزیکی و سوار شدن بر موج تورم مقدار قابل‌ملاحظه‌ای سود اقتصادی کسب کند. چرا که نرخ اداری سود تسهیلات کمتر از نرخ تورم است. نمونه آشنای دیگر در بازار کالاهای صنعتی که تا چند سال پیش از رونق قابل ملاحظه‌ای برخوردار بود، پیش‌خرید خودرو و فروش آن در هنگام تحویل بود که البته در سال‌های دورتر به دلیل قیمت‌گذاری بسیار پایین و وجود تقاضای بالقوه قدرتمند، قرعه‌کشی ملاک تعیین اولویت دریافت خودرو بود و افرادی که به این بازار وارد می‌شدند عملا در یک بخت آزمایی شرکت می‌نمودند. موارد از این دست بسیارند، بازار موتور‌سیکلت، بازار تلفن‌همراه، بازار ارز و که در تمامی آنها وجود امکان آربیتراژ و وسوسه به اصطلاح یک‌شبه پولدار شدن در زمان‌های مختلف با سهم‌های متفاوتی، منابع مالی کوچک و بزرگ مردم را جذب می‌نموده و نهایتا باعث عقیم ماندن سرمایه‌گذاری بخش‌خصوصی در فرآیندهای تولیدی می‌شده است.
در این میان یک بازار وجود دارد که دولت چندان علاقه‌ای به حضور و دخالت جدی در آن از خود بروز نداده‌است‌، بازار زمین و مسکن. می‌توان گفت شاید مسکن از معدود بازارهای اساسی است که سهم اندک دولت در آن موجب بسته ماندن دست سیاست‌گذاران در جهت دخالت و تصدی اقتصادی متمرکز در آن شده‌است و صرفا سیاست‌های اعتباری و یا قیمت‌گذاری مصالح ساختمانی، اهرم جدی دولت برای کنترل این بازار به شمار می‌روند، البته گاهی اجرای طرح‌های عمران شهری نیز تا حدودی بر قیمت‌های منطقه‌ای زمین و مسکن موثر است. احتمالا به همین علت، فعالیت و بورس‌بازی در بازار مسکن به شدت رواج دارد و بخش‌خصوصی تمایل زیادی برای سرمایه‌گذاری در این بخش از خود نشان می‌دهد. در واقع در اقتصاد ایران بازار مسکن نه تنها به عنوان بازار یک خدمت، بلکه به عنوان بازار کالای سرمایه‌ای مطرح است. یعنی وقتی فردی تصمیم به سرمایه‌گذاری جهت احداث یک ساختمان می‌گیرد، هزینه فرصت منابعی که به کار گرفته شود را نه تنها با خالص عواید ناشی از اجاره واحد مسکونی یا تجاری در طول عمر آن، بلکه با افزایش قیمتی که انتظار دارد تا زمان فروش واحد ساخته‌شده به وقوع بپیوندد مقایسه می‌کند. بنابراین ورود به این بازار برای بسیاری از افراد به منزله به کار انداختن منابع مالی در جهت کسب منافع حاصل از نوسانات قیمتی است که البته این انگیزه بر‌اساس تجربیات پیشین آحاد اقتصادی در مورد نواسانات این بازار و امکان انتفاع از رشدهای ناگهانی قیمت‌های آن ایجادشده است. وجود چنین نگرشی در میان آحاد اقتصادی به اضافه جایگاه اجتماعی مسکن به عنوان دومین نیاز اساسی در سبد مصرفی خانوار، ایجاب می‌کند که نهادهای سیاست‌گذاری اهمیت ویژه‌ای برای کنترل نوسانات این بازار قائل باشند، که رفتار سیاست‌گذاران در دو سال گذشته خلاف آن را نشان می‌دهد.
● عوامل تشدیدکننده نوسانات بازار مسکن
همانگونه که اشاره شد نگاه آحاد اقتصادی به بازار مسکن به دلیل شرایط ساختاری حاکم بر اقتصاد کشور به گونه‌ای نیست که بتوان رویدادهای آنرا صرفا از نقطه‌نظر آثار جابه‌جایی تخصیص منابع و عوامل متعارف موثر بر قیمت مورد بررسی قرار داد. مطرح بودن مسکن به عنوان یک کالای سرمایه‌ای و رفتار آحاد اقتصادی در جهت سوداگری در بازار آن باعث می‌شود عواملی فراتر از آنچه در نظریه اقتصاد خرد به عنوان مولفه‌های تغییر قیمت مطرحند بر تغییرات قیمت این بازار تاثیر گذارند. به همین دلیل در ادامه سعی خواهد شد عوامل موثر بر آنچه اکنون در بازار مسکن می‌گذرد را در دو قسمت عوامل بخشی و عوامل ساختاری مورد بررسی قرار دهیم. عوامل بخشی شامل آن دسته از مولفه‌ها هستند که با تاثیر بر تصمیم‌سازی‌های آحاد اقتصادی در سطح خرد، منجر به تغییر تخصیص منابع و انتقال قدرت خرید از بازاری به بازار دیگر شده و موجبات تحول در قیمت‌ها را فراهم می‌آورند. منظور از عوامل ساختاری نیز مولفه‌هایی هستند که به طور کلی اثر آنان تنها در بازارهای دارایی و کانون‌های بورس‌بازی قابل‌مشاهده است یا آنکه خواه در غالب متغیرهای اقتصاد کلان، خواه در غالب دخالت‌های دولت به نوعی محصول رفتار سیاست‌گذار بوده و می‌توانند بر عملکرد کل اقتصاد یا برخی بازارها بسته به شرایط اقتصادی مختلف اثر گذارند.
الف) عوامل بخشی
۱ ) کاهش نرخ سود بانکی:
از ابتدای آغاز به کار مجلس هفتم، یکی از مواردی که مجلس محترم بر تصویب آن اصرار داشت، طرح کاهش نرخ سود بانکی تا رساندن آن به سطح تک‌رقمی در پایان برنامه چهارم توسعه اقتصادی- اجتماعی کشور بود. گذشته از اثرات این سیاست پولی بر شرایط اقتصاد کلان که به‌رغم جهت‌گیری ضدتورمی آن در عمل به تشدید تورم منتهی می‌گردد، اثرات بخشی آن نیز تاحدودی قابل پیش‌بینی بودند. یکی از بخش‌هایی که به شدت از این طرح متاثر گردید بازار مسکن بود، در اوایل اجرای این طرح آنچه روی داد تغییر ترکیب رهن و اجاره واحدهای مسکونی به نفع افزایش سهم اجاره‌بها بود، اما آنچه که اثری اساسی بر بازار مسکن داشت افزایش طبیعی تقاضا برای اعتبارات جهت ورود به بازار مسکن و خرید زمین یا واحد مسکونی بود که بسیاری از کارشناسان نیز این موضوع را در روزهای ابتدائی تصویب این طرح پیش‌بینی نمودند.
۲ ) افزایش وام خرید مسکن:
شاید یکی از مهم‌ترین پیشران‌های قیمت در بازار مسکن افزایش نزدیک به ۶۰درصدی وام مسکن بود که البته در کنار طرح کاهش نرخ سود بانکی قدرت بیشتری نیز در جهت تقویت تقاضای مسکن یافت. این سیاست اعتباری سبب شد که با توجه به قدرت خرید ایجاد شده از محل چنین اعتباراتی، در ابتدا تقاضای خرید واحدهای مسکونی کوچک به ویژه در حومه کلان‌شهرها افزایش یابد و بازار مسکن، بعد از رکودی طولانی، در نیمه اول سال‌جاری شاهد آغاز معاملات کوچک بود. این قدرت خرید تزریق شده در بازار به تدریج به نواحی مرکزی و شمالی و مبادلات واحدهای بزرگتر انتقال یافت و به نوعی کل بازار مسکن را در کلان‌شهرها تحت‌تاثیر قرار داد.
۳ ) کاهش نرخ سود علی‌الحساب اوراق مشارکت:
دولت در راستای عزم مشترک با مجلس محترم برای کاهش نرخ سود تسهیلات بانکی تصمیم به کاستن نرخ سود اوراق مشارکت دولتی گرفت به طوری که در اولین مرحله فروش اوراق با نرخ‌های جدید حجم فروش به میزان قابل‌توجهی از پیش‌بینی پایین‌تر بود. توجه به این نکته که غالبا افراد ریسک‌گریز به سمت خرید اوراق قرضه دولتی گرایش دارند، در کنار برابری نرخ سود اوراق با نرخ سود شبکه بانکی، این پندار را در ذهن می‌پروراند که سرریز بخش عمده‌ای از منابع وارد نشده به بازار اوراق مشارکت، به بازار مسکن دور از انتظار نیست.
۴ ) کاهش فرصت‌های عمومی برای آربیتراژ:
در پی حرکت برخی بازارها از جمله بازار تلفن‌همراه به سمت رقابت و اشباع بازار خودرو به طوری که برخی از انواع تولیدات داخلی با کاهش مداوم در قیمتشان مواجه بودند، فاصله قیمت تمام‌شده در صورت پیش‌خرید با قیمت بازار تنزل شدیدی نمود و منابع بسیاری که در این حوزه فعال بودند به طور طبیعی از این بازارها خارج شدند، بدیهی است یکی از گزینه‌های پیش روی صاحبان این منابع نیز بازار مسکن است.۵ ) سقوط آزاد بورس:
در پی برخی تغییرات عمدتا سیاسی چه در حوزه داخلی و چه حوزه خارجی، بورس اوراق بهادار با کاهش شدید شاخص‌ها روبه‌رو شد به طوری که تعداد ارقام عدد شاخص کل تنزل نمود. این اتفاق بدین معنی است که مقادیر زیادی از منابع مالی میل به فرار از بازار سرمایه را دارند که این خود به معنی تامین بالقوه منابع موجد تقاضا در بازاری مانند مسکن است.
ب) عوامل ساختاری
آنچه در بخش‌های پیشین در مورد فرصت‌های سرمایه‌گذاری و سیاست‌های اقتصادی بیان شد می‌تواند این پیش‌بینی را به ذهن متبادر کند که به دلیل انتقال فشار تقاضا از برخی بازارها به بازار مسکن باید قیمت‌های نسبی به نفع بازار مسکن تغییر کرده و به یک تعادل قابل درک برسند، اما آنچه اکنون در بازار مسکن با آن مواجهیم به نظر چیزی شبیه به یک رفتار حباب‌گونه یا جهش (overshooting) در قیمت‌ها می‌آید. در این صورت باید ریشه چنین رفتاری را در عواملی به جز آنچه بر تخصیص منابع موثرند جست‌وجو نمود.
۱ ) نقدینگی:
مدت زیادی است که در اقتصاد ایران مساله‌ای به نام گسست نرخ رشد حجم پول از نرخ تورم ایجاد شده است و به زبان نظریه مقداری پول سرعت گردش پول به شدت رو به کاهش است یعنی هرچند نرخ رشد حجم اسمی پول بسیار بیشتر از نرخ رشد تولید حقیقی است، اما این امر موجب بروز تورم به اندازه تفاضل مقادیر این دو متغیر در هر دوره نشده‌است. برخی معتقدند که این امر به معنی وجود نقدینگی سرگردان در اقتصاد است که در صورت ورود به یک بازار می‌تواند موجبات بروز بی‌ثباتی در آن را فراهم آورد که البته تسری آن در کل اقتصاد نیز در بلندمدت اگر همراه با افزایش تولید نباشد به تورم شدید منجر خواهد شد. در طرف دیگر عده‌ای حتی معتقدند که وجود نقدینگی سرگردان توهمی بیش نیست و اقتصاد ما از کمبود نقدینگی هم رنج می‌برد. سوال اساسی آن است که اگر چنین باشد منابع و قدرت خریدی که به طور بالقوه می‌تواند به قدری موجب افزایش تقاضا در یک بازار مانند مسکن بشود که اوضاع آن را چنین آشفته کند از کجا آمده‌اند؟ اگر مشاهده می‌شود که قیمت در حال افزایش است باید مبادلات انجام شده در بازار در قیمت‌های موجود صورت بگیرند نه اینکه فروشنده و خریدار بالقوه صرفا بر افزایش قیمت توافق کنند، اما مبادله‌ای صورت نگیرد. به نظر می‌رسد افزایش شدید قیمت‌ها در بازار مسکن تا حد زیادی معلول ورود منابع مالی بالقوه یا همان نقدینگی است که در مورد آن هشدار داده می‌شود. منابعی که صاحبان آنها در انتظار یافتن فرصتی برای درآمدزایی بوده‌اند و اکنون بر این باورند که این فرصت در بازار مسکن پدیدار شده است.
۲ ) تثبیت دستوری قیمت‌ها:
یکی از معروفترین نظریات تعیین نرخ ارز که به نوعی ترکیبی از رهیافت ترازپرداخت‌ها با مکانیزم انتظارات بازگشتی است، نظریه جهش یا خروج از حد (overshooting) نرخ ارز «دورنبوش» است. هرچند این نظریه به طور خاص در مورد بازار ارز طرح شده‌است، اما از آنجا که در نظر گرفتن مکانیزم طراحی شده در آن برای بسیاری از بازارهای مرتبط به هم منطقی به نظر می‌رسد، امکان بهره‌گیری از آن در بسیاری تحلیل‌ها وجود دارد. آنچه در نهایت از این نظریه می‌توان استنباط نمود این است که چنانچه در بازارها شوکی در جهت تغییر قیمت وارد شود و ساختار این بازار، مثلا به دلیل وجود چسبندگی طبیعی یا مصنوعی، باعث بروز وقفه‌ای قابل توجه تا ایجاد تعادل جدید شود، اثر این شوک در بازاری دیگر که از انعطاف‌پذیری مناسبی برخوردار باشد بسیار بیش از آنچه به لحاظ نظری انتظار می‌رود ظاهر خواهدشد و به عبارت دیگر بازار ثانوی نقش جاذب شوک وارده به بازار مذکور را به دوش کشیده و قیمت‌های آن دچار جهش (سقوط) شدید می‌شوند. در بازار مسکن کشور ما نیز انتظار بروز چنین پدیده‌ای دور از ذهن نیست، تثبیت بسیاری از متغیرهای اساسی اقتصاد کلان در سطوح غیرتعادلی که اکثرا به صورت دستوری انجام می‌گیرد به طور مثال نرخ سود بانکی یا نرخ ارز، عملا موجب از میان رفتن انعطاف در بازارهایی شده‌است که در حالت طبیعی از انعطاف فوق‌العاده‌ای برخوردارند. همان‌گونه که پیشتر نیز اشاره شد دخالت دولت در بازار مسکن صرفا از طریق تعیین قیمت برخی نهاده‌ها صورت می‌گیرد که این امر لااقل ریسک دخالت دولت در تعیین قیمت محصول نهایی را در این بازار کاهش داده و بنابراین بسیاری از مردم مایل به سرمایه‌گذاری در آن خواهند بود. این ساختار اقتصادی سبب می‌شود که عملا بازار مسکن یکی از معدود بازارها و شاید در حال حاضر تنها بازار رسمی در اقتصاد کشور باشد که امکان مبادله آزاد در آن فراهم بوده و در نتیجه عدم وجود محدودیت‌های قیمتی به یک بازار نسبتا انعطاف‌پذیر تبدیل شود. در چنین شرایطی احتمال مشاهده آثار شوک‌های وارده به اقتصاد در این بازار بسیار بالا به نظر می‌رسد، برای مثال وقتی رشد ناگهانی مخارج دولت نتواند اثری بر بازارهای پول، ارز، سرمایه و ... داشته باشد بسیار بدیهی است که اثر شوکی با این قدرت، به بازار مسکن انتقال یابد و چنین آشفتگی را به بار آورد.
۳ ) انتظارات:
از سوی دیگر نبود فرصت‌های سرمایه‌گذاری دیگر مردم را تشویق می‌کند تا از فرصت موجود حداکثر استفاده را بکنند که این خود منجر به رشد مداوم قیمت و در نتیجه شکل‌گیری انتظارات کوتاه‌مدت بدون توجه به مقادیر متغیرهای بنیانی (fundamentals) می‌گردد، این انتظارات قطعا در جهت افزایش قیمت‌ها شکل می‌گیرند و موجب رشد قیمت به صورت نمایی می‌شوند تا جایی که آحاد اقتصادی به تدریج دریابند که افزایش قیمت‌ها متناسب با تغییر در متغیرهای بنیانی نیست و به تدریج بازار تعدیل گردد.
موارد آمده در بالا به جز آنکه می‌تواند تا‌حدی بازگوکننده چرایی پدیدار شدن شرایط فعلی در بازار مسکن باشد، احتمالا قابلیت این را نیز دارد که تجربه حرکت پلکانی قیمت‌های مسکن را در طول زمان، توجیه کند، وقتی قیمت در بازار مسکن به هر دلیلی شروع به افزایش می‌کند عوامل فوق یکی به یک وارد عمل شده و آثار خود را بر بازار مسکن بر جای می‌گذارند تا آنکه بازار به تعادل جدیدی رسیده و در انتظار بحران بعدی باقی بماند.
● ارزیابی سیاست:
هر سیاست‌گذاری اقتصادی با آثاری همراه است که بر زندگی مردم مترتبند، آثار تخصیصی، توزیعی، درآمدی و... .
در مورد آثار تخصیصی همان گونه که اشاره شد سیاست افزایش وام مسکن در کنار کاهش نرخ سود بانکی موجب انتقال منابع از برخی بازارها به بازار مسکن گردید که موجب بروز پدیده‌های بعدی گردیده‌است. از جنبه توزیعی، اثر این سیاست کاملا مغایر با اهداف و شعارهای اساسی دولت و مجلس محترم بوده ‌است چرا که منجر به تغییر توزیع درآمد و ثروت به نفع دهک‌های بالای درآمدی یعنی مالکان واحدهای مسکونی و زمین در کلان شهرها یا کسانی که به طور بالقوه توانایی و ریسک‌پذیری ورود به عرصه سوداگری زمین و مسکن را داشته اند، شده ‌است و افزایش قطعی اجاره‌بهای واحدهای مسکونی موجب افزایش صرف در مخارج افرادی که واحد مسکونی در تملک ندارند گردیده، قدرت خرید این قشر را به شدت خواهد کاست. اظهار‌نظر در مورد اثرات این سیاست بر سطح درآمد ملی توسط نگارنده غیرممکن است چرا که این امر نیاز به بررسی و مطالعه صحیح علمی دارد.
در مورد اینکه در نتیجه اجرای این طرح چه تعداد خانوار موفق به تملک واحدهای مسکونی جدید شده‌اند و آیا در‌حال‌حاضر قدرت خریدی که از وام مسکن فعلی برای یک خانوار ایجاد می‌شود با قدرت خرید وام مسکن در دو سال قبل برابری می‌کند، بدون وجود آمار و ارقام که احتمالا به دست آوردن آن هم فعلا ممکن نیست، نمی‌توان نتیجه‌گیری نمود.
● سیاست‌گذاری اقتصادی به روش آزمون و خطا
هرچند که شرایط فعلی بازار مسکن و تغییرات ناگهانی در قیمت‌ها، آن هم در جهت افزایش، اثرات تخصیصی، توزیعی و انتظاراتی بسیار نامطلوبی را در این بازار بر جای گذاشته و هزینه‌های اجتماعی فراوانی را به دنبال داشته‌است، اما منافعی نیز از این رویداد نامیمون به بار آمده است البته برای کسانی که به دنبال آموختن راه و رسم سیاست‌گذاری باشند. اینکه سیاست‌گذاری اقتصادی و اداره اقتصاد یک کشور کاری بس مشکل است و التزام به استفاده از تئوری و تجربه در کنار هم از واجبات این امر خطیر است. تا به حال بارها شرایط مشابهی در کشور ما در حوزه‌های مختلف روی داده‌است، اما دریغ که هنوز بسیاری از مسوولان بر ناکارایی تئوری اقتصاد در اداره امور کشور ما پافشاری می‌کنند.
تعهد اداره‌کنندگان یک کشور نسبت به مردمی که آنان را برگزیده‌اند، چیزی جز اداره صحیح نظام اجتماعی به نحوی که ضمن رعایت حقوق فردی آحاد جامعه، رضایت کلیت مردم را جلب کند نیست. از سویی نیز هرچه حوزه تصمیم‌گیری گسترده‌تر شده و به مقیاس اجتماع نزدیک‌تر می‌شود حساسیت تصمیمات نیز افزایش می‌یابد، اتفاقا مهم‌ترین حوزه‌ای که از حیث تصمیم‌گیری باید مورد توجه خاص واقع شود «اقتصاد» است چرا که به دلیل طبیعت درهم‌تنیده نظام اقتصادی و حساسیت بسیار بالای آحاد مردم نسبت به شرایط معیشت و کسب‌و‌کار خویش، تصمیمات و سیاست‌های غلط در این حوزه که به واکنش سریع و قدرتمند آحاد اقتصادی می‌انجامد، اولا هزینه‌های بسیار گرانی را بر اقشار مختلف جامعه تحمیل می‌کند که اثرات فیزیکی و روانی آن برای مدتی طولانی افراد جامعه را آزار خواهد داد، ثانیا برای کشوری در حال توسعه که برای دستیابی به سطوح رفاه اجتماعی بالاتر، ناگزیر از رقابت در سطح بین‌المللی است موجبات فرصت‌سوزی و عدم به کارگیری منابع در مسیر صحیح را به همراه خواهد داشت.
بر همین اساس است که همواره تاکید می‌شود اقتصاد و سیاست‌گذاری اقتصادی محل آزمون و خطا برای آموختن راه و رسم عمل نیست. وقتی سیاستی اقتصادی به اجرا گذاشته می‌شود، پای حقوق هزاران خانوار که وضعیتشان تحت‌تاثیر نتایج سیاست قرار می‌گیرد در میان است. وقتی مبانی تئوریک و تجربی فراوانی وجود دارد که اتخاذ تصمیمی را نادرست می‌شمارد و نتایج منفی آن را تقریبا به درستی پیشگویی می‌کند، اصرار بر اجرای آن تصمیم بدون پشتوانه تئوریک معنایی جز انتخاب روش آزمون و خطا برای اداره کشور را به ذهن نمی‌آورد. اداره اقتصاد هر کشور باید توسط و یا با مشاوره کامل گروهی از نخبگان صورت گیرد و تصمیمات و سیاست‌های اقتصادی، توسط هر نهادی که تعیین می‌شوند، باید از زیر ذره‌بین نقد دانشگاه‌ها و مراکز تفکر اقتصادی عبور کنند تا ماحصل آنها به مذاق دولت و مردم خوش‌آید.

یاشار حیدری

منبع : روزنامه دنیای اقتصاد