نگاه تک­بعدی به بازار مسکن

آنچه که در اواخر سال گذشته در بازار مسکن روی داد، شوک بزرگی را به بدنهٔ سیاستگزاری کشور وارد نمود به طوری که انتظار می­رفت با وجود شرایط پیش­آمده، نوعی تغییر رویه به سمت سیاستگزاری اقتصادی علمی­تر در کردار دستگاه تصمیم­گیری ایجاد شود. افزایش شدید بهای خرید و اجارهٔ مسکن به خصوص در کلان­شهرها به شدت اوضاع اقتصادی شهروندان علی­الخصوص، دهک­های پایین درآمدی را تحت تأثیر قرار داده و سبب شد کمیته­هایی برای علت­یابی و چاره­جویی در این مورد تشکیل شود.
هر چند که پیش از بروز این پدیدهٔ نامیمون و در واکنش به سیاستهای انبساطی بی­سابقهٔ دولت، بسیاری از اقتصاددانان چه در بدنهٔ تصمیم­گیری و چه در حوزهٔ دانشگاهی، هشدارهایی را مبنی بر خطر جهش قیمت در بازار مسکن مطرح نمودند اما ظاهراً در کشور ما، به طور سنتی، جدی نگرفتن هشدار اقتصاددانان بخشی از فن کشورداری تلقی می­شود. عواملی که در سال گذشته سبب جهش قیمتها در بازار مسکن شدند چندان هم متنوع نیستند و رویهٔ سیاستگزاری­های دو سال اخیر که البته میراثی، هرچند کمرنگ، از گذشته را نیز در بر داشت پیش­بینی چنین وضعی را آسان ساخته بود. رشد ناگهانی نقدینگی، تزریق درآمدهای نفتی در قالب مخارج جاری و عمرانی دولت، کاهش نرخ بهره، تثبیت نرخ ارز و همچنین رویدادهایی از قبیل سقوط بازار بورس اوراق بهادار، دخالت دولت در بازار طلا و ... همگی موجب حرکت منابع مالی به سمت بازار مسکن از یک سو و هویدا شدن آثار بیماری هلندی از سوی دیگر گردید.
اما طرح جدیدی که چه در دولت و چه در مجلس از طرفدارن متعددی برخوردار است، اجرای سیاستی است که بر مبنای آن دولت با دخالت در بازار مسکن در قالب اثرگذاری بر قیمت زمین، افزایش عرضهٔ واحدهای مسکونی توسط دولت و اعمال کنترل در قالب اجبار ساخت زمینهای بلا استفاده در سطح کلان­شهرها موجبات کاهش- به زبان طرفداران، شکسته شدن- قیمتهای مسکن را فراهم می­کند. به نظر می­رسد مطرح شدن چنین ایده­ای در بدنهٔ تصمیم­گیری کشور برآمده از نگاه تک­بعدی حامیان آن به بازار مسکن باشد. البته حتی تئوری اقتصاد خرد نیز این گزاره را تأیید می­کند که در صورت افزایش ناگهانی عرضهٔ یک کالا و یا کاهش ناگهانی قیمت عوامل تولید آن، قمیت بازار تقلیل خواهدیافت. اگر سیاست پیشنهادی در مورد بازار مسکن نیز مبتنی بر چنین فروضی باشد می­توان گفت اشتباه دیگری در حوزهٔ ساستگزاری در بازار مسکن به مرحلهٔ وقوع نزدیک می­شود.
بیش از دو دهه است که حتی در اقتصادهای توسعه­یافته طرحهای مطالعاتی فراوانی در مورد نقش مسکن در سبد دارائی افراد انجام می­گیرد بدین معنی که علاوه بر در نظر گرفتن مسکن به عنوان یک کالای مصرفی بادوام، نقش دارائی سرمایه­ای نیز برای آن منظور می­شود. مبنای نظری اکثر این مطالعات بر این اصل ساده استوار است که تقاضا برای مسکن بر اساس دو مولفهٔ اصلی شکل می­گیرد؛ اول، میزان درآمد اجاره- یا ارزش خدمات معادل آن در صورت سکونت مالک- واحد مسکونی و دوم، میزان تغییرات قیمتی که دارندهٔ واحد مسکونی انتظار وقوع آن را در آینده دارد. آحاد اقتصادی در فرایند یادگیری که در طول عمر خود از حضور در بازارهای مختلف تجربه می­کنند، برای هر بازار مولفه­هایی را به عنوان تعیین­کننده­های قیمت به ذهن سپرده و بر اساس رفتار این متغیرها انتظارات و در نتیجه تصمیمات خود را شکل می­دهند. لذا در بازار مسکن که در تمامی کشورها تغییرات قیمت قابل توجی را تجربه می­کند، وجود این مکانیزم تصمیم­سازی موجب بروز رفتار سوداگرانه در انتخاب موجودی دارائی مسکن توسط افراد می­شود. از سوی دیگر بر اساس نظریات بازارهای مالی در بسیاری از مواقع توابع تقاضای دارائی­های مالی نسبت به قیمتها شیب صعودی می­یابند، بدین معنی که با افزایش قیمت دارائی، تقاضا برای آن افزایش می­یابد و به عبارتی قانون تقاضایی که در مورد کالاهای مصرفی معمولی صادق است در مورد دارائی­ها لزوماً برقرار نیست. در این خصوص نیز مطالعات بسیاری در کشورهای مختلف صورت گرفته­است که وجود رابطهٔ مثبت بین تعداد مبادلات در بازار مسکن و شاخص قیمت این کالا را تأیید می­کنند.
نکتهٔ دیگری که در مورد مسکن- و در برخی مواقع، سایر کالاهای بادوام- قابل ذکر است، امکان حفظ قدرت خرید در صورت تملک آن است. بدین معنی که در شرایط تورمی، آحاد اقتصادی برای گریز از اثرات منفی تورم بر قدرت خریدشان اقدام به خرید مسکن نموده و دارائی خود را تا جایی که ممکن باشد از حالت نقدی خارج می­کنند. چنین رفتاری در اقتصاد ایران با توجه به شرایط کلی حاکم که گزینه­های دیگر را برای تبدیل دارائی(سپرده، سهام، اوراق قرضه و امتیازات خرید و فروش آتی)، حذف کرده است بسیار محتمل­تر به نظر می­رسد.
باز گردیم به بازار مسکن و سیاست مطرح شده برای بهبود شرایط در آن. در اینکه شرایط فعلی بازار مسکن چندان پایدار نیست، احتمالاً شبهه­ای وجود ندارد، لذا می­بایست در مورد سیاستگزاری در این بازار جانب احتیاط به طور جدی رعایت شود. آنچه در مورد ویژگی­های مسکن بدان اشاره شده می­تواند مبنای توصیف وقایعی باشد که در سال گذشته در بازار مسکن روی داد. افزایش نقدینگی در کنار قدرت خرید ایجاد شده توسط دولت، افزایش وام مسکن، اقتصاد تورمی و... ابتدا سبب شد که گروهی برای اجتناب از کاهش قدرت خرید به بازار مسکن سرازیر شده و گروهی هم که عموماً شامل قلهٔ جمعیتی به سن ازدواج رسیده­اند برای تهیهٔ سرپناه، وارد بازار شوند. اما کم­کشش بودن عرضهٔ مسکن سبب شد که این افزایش ناگهانی تقاضا، خود را در افزایش قیمت نشان دهد و این افزایش قیمت نیز، با توجه به تجربهٔ آحاد اقتصادی از افزایش­های ادوار پیشین، سبب آغاز رفتار سوداگرانه و سرازیر شدن منابع بیشتری به این بازار گردید. بدیهی است که مجموعهٔ این شرایط به رشد سریع قیمتها می­انجامد.
آنچه در بالا آمد، تحلیلی مختصر بر تحرکات سمت تقاضای مسکن در ماه­های اخیر بود اما با توجه به این که در حال حاضر، سیاست پیشنهادی سمت عرضه را هدف گرفته است بد نیست سناریوهایی که ممکن است دولت در صدد اجرای آنها برای متأثر کردن قیمت باشد را مورد بررسی قرار دهیم. البته در این بررسی باید به این نکتهٔ اساسی توجه شود که در اقتصاد ایران، ۹۰% فعالیتهای موجود در بخش مسکن توسط بخش خصوصی صورت می­گیرد و این بخش را می­توان به جرأت تنها بخش قابل ملاحظه اقتصاد دانست که دولت در آن فاقد نیروی غالب است.
۱)کاهش قیمت زمین:
ممکن است، یک گزینه این باشد که با کاهش سهم هزینهٔ زمین در تولید مسکن، موجبات کاهش قیمت آن پدید آید. این سناریو از دو جنبه قابل بررسی است؛ جنبهٔ اول اقتصادی است، بدین معنی که دولت با عرضهٔ زمین در مقیاس بزرگ سبب کاهش قیمت زمین شده و در نتیجه از قیمت مسکن نیز بکاهد. افزایش اخیر قیمت­ها در بازار مسکن سبب ایجاد صرفهٔ اقتصادی تولید مسکن جدید و آغاز فعالیتهای تولیدی وسیعی در این بازار شده­است، لا اقل در شهر تهران یک نگاه سطحی این موضوع را تأیید می­کند. اجرای سیاست اثرگذاری بر قیمت زمین، توجیه اقتصادی بسیاری از این طرح­های تازه آغاز شده را از بین می­برد چراکه تمامی آنها بر مبنی پرداخت قیمتهای فعلی زمین برنامه­ریزی شده­اند. این مسئله سبب آن می­شود که زیان فراوانی متوجه فعالان بازار زمین و مسکن شود که لزوماً از انبوه­سازان و سوداگران این بازار نیستند، در شرایط حاضر هر فردی که منابع مالی هرچند اندکی در اختیار داشته­باشد قطعاً بازار مسکن را به عنوان یک گزینهٔ سرمایه­گذاری مد نظر قرار می­دهد. از سوی دیگر کاهش ناگهانی قیمتها در بازار مسکن می­تواند موجب بدبین شدن آحاد اقتصادی به این بازار شده و خروج منابع مالی از این بازار را به دنبال داشته­باشد که با توجه به عدم وجود گزینهٔ سرمایه­گذاری دیگری، بسیار خطرناک خواهدبود. به نظر می­رسد که سیاستمداران طرفدار این طرح فراموش کرده­اند که بخش مسکن تنها بخشی است که کارآفرینان بخش خصوصی در آن به طور جدی به ایجاد اشتغال کمک می­کنند و سیاستگزاری نادرست در این بخش، به گونه­ای که سبب کند شدن سرمایه­گذاری در آن شود، برای مدتی اشتغال­زائی در آن را مختل خواهدنمود. جنبهٔ دوم حقوقی است، دخالت ناگهانی دولت در بازار یک کالای سرمایه­ای که سبب کاهش قیمتها در بازار آن شود نقض آشکار حقوق مالکیت است، وقتی قیمت دارایی فرد به طور ناگهانی کاهش یابد بدون آنکه قدرت خرید وی در بازاراهای دیگر افزایشی متناسب یافته باشد یقیناً زیان اقتصادی شدیدی متوجه وی می­شود. اگر این رویداد ناشی از کردار سیاستگزار باشد مسلماً بی­توجهی سیاستگزار به حقوق مالکیت را نشان می­دهد.
۲) تولید مسکن توسط دولت:
سناریوی دوم می­تواند این باشد که دولت با دخالت گسترده در تولید مسکن و عرضهٔ مسکن آماده، موجب کاهش قیمت در بازار شود. در صورت طرح چنین گزینه­ای باید توجه شود که اولاً، این گزینه نمی­توان آن گونه که طراحان ادعا می­کنند به شکسته شدن قیمت در بازار مسکن منجر شود چراکه از یک سو تولید مسکن زمان­بر است و از سوی دیگر تجربیات و نظریات اقتصادی موید طولانی اجرا شدن طرح­های اقتصادی توسط بخش دولتی هستند. ثانیاً تجربیات بسیاری از کشورها مانند مالزی این پیام مهم را در بر دارد که به دلیل عدم تخصیص بهینهٔ منابع در بخش دولتی، هزینهٔ تولید مسکن دولتی بالاتر از همتای خصوصی آن تمام شده و نتیجتاً برای دولت مشکل کسری بودجه پدیدی می­آید، با توجه به اینکه کسری بودجه یکی از مشکلات مزمن اقتصاد این کشور است اضافه شدن منبع جدیدی برای تولید آن منطقی به نظر نمی­رسد. از سوی دیگر طولانی شدن طرح­های دولتی در این بازار که به معنی تخصیص نهاده­ها به بخش دولتی است نتیجه­ای­ جز کمبود نهاده در بخش خصوصی نخواهد داشت که آثار واضح آن افزایش قیمت نهاده­ها از یک سو و ایجاد رانت­های اقتصادی از سوی دیگر خواهد بود که این وضعیت خود منجر به افزایش قیمت مسکن خواهد شد.
● چشم­انداز آتی بازار مسکن و استراتژی میان­مدت:
باز گرداندن اوضاع مسکن به شرایط مثلاً یک سال پیش، هدفی کاملاً غیر منطقی است که به نظر می­رسد با سیاستگزاری اقتصادی نیز ممکن نباشد. آنچه مهم است شرایط بسیار بغرنجی است که طی کمتر از ده سال آتی بر بازار مسکن حاکم خواهدشد و سیاستگزاری اقتصادی باید سمت و سوی هدفگذاری برای آن را داشته­باشد.
نزدیک شدن قلهٔ جمعیتی متولدین نیمهٔ اول دههٔ ۱۳۶۰ به سن تشکیل خانواده، خبر از افزایش تقاضای مسکن به صورت چشمگیر در آیندهٔ نه چندان دور می­دهد. چنین تجربه­ای تقریباً در تمامی کشورهای توسعه­یافته به وقوع پیوسته و در اکثر کشورهای اروپا و امریکای شمالی در دهه­های ۱۹۷۰ و ۱۹۸۰ میلادی رشدهای شدیدی قیمت مسکن، علیرغم اجرای استراتژی­های بلندمدت بازار مسکن، مشاهده شده­است و جالب است که مطالعات تجربی نشان می­دهند که در تمامی آنها تغییرات نسبتهای جمعیتی از عوامل اصلی رشد قیمت هستند.
به نظر می­رسد آنچه که بدنهٔ سیاستگزاری می­بایست در مورد بازار مسکن در نظر داشته­باشد، طراحی استراتژی است که از بروز مسائل اقتصادی و اجتماعی ناشی از رشد قطعی قیمتهای بازار مسکن در آینده جلوگیری شود. چنین استراتژی فقط از نقطه­نظر اقتصادی قابل طراحی است و می­بایست با هدف گرفتن بازار نهاده­های تولید مسکن مانند سیمان، آهن و سایر مصالح ساختمانی، شرایط تولید این محصولات را به گونه­ای فراهم کند که با توجه به دیر بازده بودن تولید آنها، تا چند سال دیگر حجم متناسبی به ظرفیت تولید این نهاده­ها افزده شود. البته این استراتژی باید در قالب ایجاد بستر فعالیت بخش خصوصی در بازار نهاده­ها طراحی شود تا حداکثر کارائی را به همراه داشته­باشد، بنابراین، از دید اقتصادی، آنچه که دولت در این حوزه الزام به پیگیری آن را دارد سیاستهایی از قبیل آزادسازی قیمت نهاده­ها و پیشنهاد معافیتهای مالیاتی برای تولیدکنندگان چنین محصولاتی است تا انگیزهٔ لازم برای فعالیت بخش خصوصی در این حوزه ایجاد شود.

یاشار حیدری

منبع : رستاک