مسکن و دولت

بخش مسكن از بخش های پیشرو در هر اقتصادی است كه توجه به آن علاوه بر تاثیرات ژرف اجتماعی- فرهنگی، به لحاظ اقتصادی نیز حائز اهمیت بوده و همچون موتور رشد و توسعه عمل می نماید.این بخش با ایجاد رشد اقتصادی و ایجاد اشتغال در بخش ساختمان و مشاغل وابسته، از طریق تاثیر بر مخارج مصرفی و سرمایه گذاری تغییرات در تولید ناخالص داخلی و نوسانات اقتصادی را به شدت تحت تاثیر قرار می دهد.از این رو كشور ما در شرایط بحران اقتصادی و جدی شدن معضل بیكاری از این بخش به عنوان موتور رشد و مولد اشتغال كمك می گیرد. در عین حال هرگونه بی ثباتی در اقتصادی كلان می تواند سیستم كارای مسكن را غیركارآمد ساخته و اهداف تعیین شده را دور از دسترس سازد. پس شرط اولیه در تمهید بخش مسكن كارآمد ایجاد محیط با ثبات اقتصادی است.
مسكن نیاز اولیه بشر و مهمترین كالایی است كه تامین آن قسمت اعظم درآمد عامه مردم را به خود اختصاص می دهد، به گونه ای كه نوسانات غیرمعمول قیمت در این بخش موجب حذف قشر با درآمد متوسط و ضعیف جامعه از زمره متقاضیان موثر شده و بعضاً دسترسی به مسكن به یك آرزوی دست نیافتنی تبدیل می شود.
بر این اساس در پاره ای از موارد حوزه تامین و توزیع مسكن به مصداق شكست بازار بدل شده و ضرورت دخالت دولت را ضروری می سازد. البته دخالت دولت باید محدود باشد تا تجربه ناموفق كشورهای سوسیالیستی مانند رومانی، بلغارستان و استونی تكرار نشود.مداخله دولت تنها باید برای تامین مسكن اقشار كم درآمد جامعه صورت بگیرد و در سایر بخش ها تنها نقش حكومتی داشته و بخش خصوصی ابتكار عمل را در دست بگیرد.متاسفانه دولت كنونی در تامین و ثبات در بازار مسكن به خوبی عمل نكرده و در اكثر سال های برنامه توسعه منابع تخصیص یافته نسبت به رقم مصوب فاصله زیادی داشته است.
به عنوان مثال سرمایه گذاری بخش خصوصی در ساختمان های جدید مناطق شهری (بدون احتساب ارزش زمین) در سال ۱۳۸۱ و ۱۳۸۲ به ترتیب ۵۲ هزار و ۶۰ میلیارد ریال بوده و اعتبارات عمرانی دولت در این مدت ۷۸۱ و ۴۴۲ میلیارد اختصاص یافته كه در مقایسه با رقم مصوب طی این سالها ۶ برابر كمتر است.
ممكن است اولین نكته ای كه در باب اسكان كم درآمدها به ذهن متبادر گردد، صرف لزوم تهیه سرپناه توسط دولت، فارغ از لحاظ مكانی استانداردهای ساخت وساز و الزامات دسترسی قشر هدف به امكانات رفاهی معمولی در نقاط شهر باشد و اسكان این قشر در موقعیت مساوی با سایرین هدفی آرمانی تلقی شود، در حالی كه نتایج تحقیقات به عمل آمده در ایالات متحده آمریكا عكس این مطلب را تایید می كند. بنابراین سیاست های شهری باید به گونه ای تدبیر شوند كه اقشار ضعیف نیز بتوانند از مزایای موجود جامعه بهره لازم را ببرند.
در گام بعدی باید توجه نمود كه اقشار كم درآمد به دلیل اختصاص سهم بیشتری از درآمد برای مسكن، از نوسانات قیمت بیشترین لطمه را می بیند به همین دلیل لازم است كه سیاست ها به گونه ای تدبیر شوند كه فشار تورمی مزبور بر این قشر به حداقل كاهش یابد.در سیاست های تامین مسكن قابل خرید نحوه شناسایی افراد و اقشار هدف گروه بندی افراد و اقشار هدف، گروه بندی افراد به لحاظ خدمت مورد نیاز و نوع خدمت قابل ارایه و در نهایت مدیریت این سیاست ها نیمی از مسیری است كه باید برای كمك به اسكان این قشر طی نمود كه متاسفانه مقوله شناسایی گروه های مختلف درآمدی موضوعی است كه به رغم اهمیت فراوان، در كشور مورد غفلت واقع شده است.
●سازوكار اسكان كم درآمدها و تامین مالی
به رغم تاكید صاحب نظران علوم انسانی بر ضرورت توجه به مقوله اسكان كم درآمدها و معرفی آن به عنوان هسته توسعه پایدار و با توجه به محرز بودن تلقی اسكان كم درآمدها به عنوان مصداق بارز شكست بازار، كماكان كشور از وجود قانونی در جهت سامان بخشی به وضعیت خانه های دست یافتنی محروم است. بحث اسكان كم درآمدها از جمله حوزه های پیچیده اقتصاد است كه ساماندهی آن در گرو همكاری صمیمانه سیستم بانكی، شهرداریها، استانداری، مجلس و در رأس آن تلاش مجدانه وزارت مسكن و شهرسازی به عنوان متولی این امر می باشد. بدون تردید اتكا به ابزارها و مقررات موجود به ویژه در شرایطی كه نرخ های تورم دورقمی در بخش مسكن و اقتصاد از یك سو و كاهش دستمزدهای واقعی از سوی دیگر گریبانگیر كشورند، بر وخامت اوضاع خواهد افزود.اما در كشورهای توسعه یافته چندین برنامه به این امر اختصاص دارد. به عنوان مثال دپارتمان مسكن آمریكا به تنهایی ۲۰۰ برنامه برای اسكان دارند. این در حالی است كه بیش از هزار آژانس دولتی در این كشور نیز هزاران برنامه جداگانه را دنبال می كنند.
مسكن قابل خرید: افزایش اجاره و قیمت مسكن همزمان با رشد آهسته و نامتناسب دستمزدها، تغییر ساختار هرمی جمعیت، رشد جمعیت در حال ازدواج و رشد مهاجرت مهمترین عامل پدیده بی خانمانی محسوب برای سنجش توان خرید مسكن شاخصه های متعددی معرفی شده است، اما شاخصی كه در بیشتر كشورها برای تشخیص و طبقه بندی افراد نیازمند به كمك دولت در اسكان كاربرد دارد، درصد اختصاص درآمد ماهانه یك شخص برای امر مسكن است.
به طور متوسط هر شخص نباید بیشتر از ۳۰ درصد درآمد ماهیانه خود را به مسكن اختصاص دهد. اما در این میان باید به موقعیت جغرافیایی، بعد خانوار و ثبات درآمد توجه شود.معیار ۳۰ درصد درآمد برای مسكن، نه تنها توسط دولت برای شناخت و تفكیك افراد مستطیع از سایرین ملاك عمل قرار می گیرد، بلكه در برخی از كشورها بانكها نیز برای تعیین ریسك بازپرداخت، از این شاخص استفاده می كنند.
یارانه در اجاره بهای واحد مسكونی، یارانه خرید خانه، وام های كم بهره جهت ترمیم خانه، تخفیف های مالیاتی، تضمین وامها توسط دولت، بیمه وام رهنی، وام های خرید پروژه های اجاره به شرط تملیك، روش سهامی و حذف قیمت زمین از قیمت مسكن، جزء سیاست های كاربردی جانب تقاضا می باشد كه در دنیا به كار برده شده است.
از سوی دیگر ارائه وام های بلندمدت ، با بهره كم برای ساخت مسكن، معافیت های مالیاتی ساخت، كاهش عوارض كالاهای مورد نیاز برای ساخت، تشكیل صندوق های سرمایه گذاری و فروش اوراق مشاركت نیز جزء سیاست های موفق جانب عرضه محسوب می شود.
یك تفكر غلط در كشور به وجود آمده كه تسهیلات كم بهره و یارانه ای خرید مسكن باید در اختیار هر قشری قرار گیرد، در صورتی كه اساس تعریف چنین ابزارهایی مساعدت و افزایش توان خرید اقشار كم درآمد و با درآمد متوسط جامعه است.
در اسكان كم درآمدها یك احتمال وجود دارد و آن این كه اقشار هدف پس از آن كه خانه قابل خرید را به دست آوردند، این خانه ها به تناوب بین افراد كم درآمد خرید و فروش شود و داد و ستدهای مزبور باعث افزایش قیمت خانه ها شده و در عمل سیاست اجرا شده از كارآیی افتاده و خنثی شود، پس باید سیاستی برای جلوگیری از فروش این خانه ها برای یك دوره خاص اندیشیده شود.
●نقش بانك مسكن در تامین مالی بخش مسكن
تامین مالی مسكن، یكی از اجزای كلیدی استراتژی مسكن به شمار می رود. بانك رهنی در قبل از انقلاب اسلامی و بانك مسكن بعد از انقلاب به عنوان تنها بانك تخصصی مسكن در تامین مالی این بخش نقش داشته اند.
عملكرد بانك مسكن به عنوان تنها بانك تخصصی این بخش طی سال های ۱۳۶۸ تا ۱۳۸۲ با نوسان زیادی همراه بود، به طوری كه رشد قابل ملاحظه مسكن در دو مقطع زمانی سال های ۱۳۷۵ و ۱۳۸۱ باعث شد میزان پوشش تسهیلات اعطایی در مقایسه با ارزش واحدهای مسكونی روند كاهشی داشته باشد.اگرچه اغلب شاخص های مالی حاكی از بهبود وضعیت بانك مسكن است ولی به عنوان تنها بانك تخصصی بخش به دلیل سهم پایین تسهیلات پرداختی در تولید مسكن شهری نقش موثری نداشته و عمده فعالیت های آن در قالب شركت سرمایه گذاری مسكن متبلور شده است.
در برنامه اول و دوم توسعه میزان رشد تسهیلات در مقایسه با جذب منابع در سطح بالاتری قرار داشته و به همین دلیل كسری منابع از محل استقراض از بانك مركزی و یا سایر بانك ها تامین شده است. بالا بودن نسبت دارایی های سودآور به كل دارایی های بانك نیز از جمله دلایل سودآوری بانك محسوب می شود. در سال های اخیر نیز به دنبال اعلام نرخ قطعی سود با رشد بالای جذب سپرده های سرمایه گذاری مواجه بود كه جهت تامین سود علاوه بر سرمایه گذاری در سایر بازارها از جمله بورس میزان تسهیلات مشاركت مدنی را افزایش داده است. بالاتر بودن نرخ سود تسهیلات مزبور و كوتاه بودن دوره بازپرداخت آنها از دلایل دیگر رویكرد موفق این بانك محسوب می شود.
متاسفانه بوروكراسی نظام بانكی و تسهیلات تكلیفی و دیگر مشكلات نظام بانكی نیز موجب شده تا این بانك در سه دوره برنامه های توسعه علی رغم سودآور بودن، موفقیت چندانی در ساماندهی بازار مسكن كشور نداشته باشد.

سیدمحمد موسوی

منبع : روزنامه همشهری