آیا تمهیدات جدید برای مهار اجاره بهای مسکن کارساز خواهد بود؛ فصل دغدغه اجاره نشین ها

دولت با تأكید بر تولید انبوه مسكن، امسال را سال تولید مسكن و حل بخش زیادی از معضلات آن معرفی كرده است.
در این راستا دبیرخانه شورای اطلاع رسانی دولت از ابلاغ آیین نامه اجرایی دولت برای كاهش قیمت مسكن خبرداد كه در این آیین نامه به احداث واحدهای مسكونی اجاره ای برای كاهش اجاره بها، حذف قیمت زمین از قیمت تمام شده مسكن و حتی اعطای زمینهای اجاره ای به صورت قرارداد ۹۹ ساله، توجه ویژه ای شده است. همچنین ارائه تسهیلات ویژه برای اقشار محروم و زیر پوشش مراكز حمایتی از نكات اصلی این آیین نامه است.
● اجاره بها، كابوس همیشگی
با وجود این كه هنوز فصل نقل و انتقال خانه های اجاره ای و یا به اصطلاح عامه «فصل اجاره نشین ها» شروع نشده، زمزمه هایی مبنی بر افزایش قیمتها و وجود دردسرهای تازه در بخش اجاره نشینی مسكن به گوش می رسد.
«فصل اجاره نشینی» درحالی بتدریج درحال اوج گرفتن است كه اجاره نشینها هنوز كابوس افزایش ۶۰ تا ۷۰ درصدی قیمت اجاره خانه ها در سال گذشته را از یاد نبرده اند. حقیقت آن است كه بخش اجاره ای مسكن فارغ از رونق و ركود آن همواره روند صعودی داشته و در این جریان صاحب خانه، بنگاهدار و البته واسطه های این بخش سعی در بالا نگه داشتن قیمتها به رغم ركود حاكم بر خرید و فروش یا ساخت و ساز مسكن را داشته اند.
براساس آمارهای موجود، طولانی ترین دوره رونق تولید مسكن در مقایسه با سه دهه اخیر در فاصله سالهای ۷۸ تا ۸۲ به ثبت رسیده و ركود معاملات مسكن نیز از سال ۸۱ آغاز شد، اما با وجود این شاهد رشد اجاره بهای خانه های مسكونی در شهرهای بزرگ طی این سالها بودیم.
البته نگاهی به ساخت واحدهای مسكونی در ۱۰ سال گذشته در كشور بیانگر ساخت ۶۰۰ تا ۸۰۰ هزار واحد مسكونی به طور متوسط در سال بوده، درحالی كه در خوش بینانه ترین حالت با وجود ۷۰۰ هزار ازدواج صورت گرفته در سال، به ساخت حداقل یك میلیون واحد مسكونی در سال نیاز است.
این مسأله شاید توجیهی برای تداوم علت افزایش اجاره بها در دوران ركود یا رونق مسكن باشد، چنانكه كارشناسان این بخش نیز همواره بر این باورند كه نظارت بر قیمت و نرخ اجاره بها تا حدودی غیرممكن بوده و تولید انبوه مسكن و مسكن استیجاری و افزایش عرضه مسكن، در نهایت راهكار مناسبی برای كنترل قیمتها در بخش مسكن بوده كه اضافه تقاضای موجود برای خانه های اجاره ای همواره زمینه را برای واسطه ها و دلالهای بخش مسكن در راستای افزایش قیمتهای این بخش مساعد نگه داشته است.
به گونه ای كه طی سالهای گذشته حتی رسانه ها از قول منابع آگاه از خالی بودن بسیاری از آپارتمانها و خانه های مسكونی در شهرهای بزرگ برای كنترل بازار اجاره بهای خانه و مسكن خبر داده بودند.
● نگاه ویژه تر دولت
اما امسال دولت با دو راهكار برای حل معضلات بخش اجاره بهای مسكن و توجه ویژه تر به آن به میدان آمده كه امید می رود آبی بر آتش افزایش اجاره خانه ها در این سال باشد.
اولین طرح، وضع مالیات بر خانه های خالی بوده كه به گفته معاون وزیر مسكن و شهرسازی برای بررسی بیشتر به چند معاونت دیگر از این وزارتخانه ارجاع شده است.
منوچهر خواجه دلوئی با اشاره به اینكه خانه های خالی موجود در تهران، اغلب در شمال شهر واقع شده كه ضمن گران بودن، مطابق با الگوی ساخت نیز ساخته نشده اند، بنابراین تأثیر چندانی از طرح نمی پذیرند، می گوید: اما در مجموع این مسأله چون به افزایش عرضه مسكن در كشور منجر می شود، سودمند و قابل اجراست.
وی خاطرنشان می كند: علت اصلی بالا بودن قیمت مسكن در ایران نبود تعادل در عرضه و تقاضای آن بوده، بدین صورت كه تقاضا زیاد و عرضه مناسب كم و در نتیجه قیمتها بالاست.
وی می افزاید: براین اساس وزارت مسكن از هرگونه ابزاری كه سبب افزایش عرضه مسكن شود، استقبال می كند كه طرح مالیات بر خانه های خالی نیز در این راستا قابل توجه و حمایت است.
وی بیان می كند: عملكرد این طرح در كل كشور مثبت است، زیرا در شهرستانها به جز درصدی اندك، بیشتر منازل خالی مطابق با الگوی مصرف قشر متوسط بوده و همچنین پروژه های انبوه سازی كه در این شهرها با حمایت دولت ساخته شده به مرور درحال بهره برداری است كه احتمالاً با اعمال طرح مالیات بر خانه های خالی در واگذاری آنها به مردم تسریع خواهد شد.
وی می گوید: این مالیات به تمام پروژه های انبوه سازی توسط دولت یا غیردولت تعلق گرفته و هیچ بخشی نسبت به پرداخت آن معافیت نخواهد داشت.
در كنار این مسأله معافیت مالیاتی واحدهای مسكونی -استیجاری تا سقف ۱۵۰متر در تهران و ۲۰۰متر در شهرستانها نیز در همین راستا قابل ارزیابی است.
دراین خصوص محمد متین، مشاور رئیس كل سازمان امور مالیاتی كشور می گوید: رشد افسار گسیخته اجاره بهای مسكن ایجاب می كند تا این سازمان تدابیر مناسبی را برای بهره مندی تمامی مالكان واحدهای استیجاری از تسهیلات قانونی به اجرا درآورد كه معافیتهای مالیاتی فوق نیز بر همین اساس است.
با این همه، چراغ بازار رهن و اجاره مسكن در كشور هنوز هم قرمز بوده به گونه ای كه نگاهی به بخش نیازمندیهای مسكن در روزنامه ها و وضعیت قیمتها مؤید این نكته است و در عبور از كنار هر بنگاه معاملات ملكی این نگرانی در چهره اجاره نشینها مشهود است.
● تردید در مؤثر بودن
یك زوج جوان با اعلام اینكه از طریق رسانه ها از برخی تمهیدات دولت در راستای مهار اجاره بهای مسكن اطلاع یافته اند، می گوید: كلیت این گونه طرحها در ظاهر مثبت و كار ساز است، اما در واقعیت، اجرایی شدن و تأثیرگذاری آنها چیز دیگری است.
وی می افزاید: هجوم نقدینگی و واسطه گری دو مشخصه اصلی بخش مسكن در ایران بوده كه آن را به عنوان یكی از بخشهای پرسود اقتصادی برای صاحبان سرمایه و نقدینگی تبدیل كرده كه دولت نیز طی سالهای گذشته نتوانسته از اثرات مخرب این دو عامل بر این بخش جلوگیری كند.
وی ادامه می دهد: با وجود این، این سؤال پیش می آید كه در این بازار، تمهیدات این چنینی چگونه قابلیت اجرایی پیدا خواهند كرد؟
وی با اعلام اینكه این بیستمین بنگاهی است كه برای یافتن سرپناه مناسب مراجعه می كند، می گوید: در اجرای چنین طرحهایی نظارت حرف اول را می زند، حال آنكه این مسأله نقطه ضعف اصلی اقتصاد دولتی كشور است وگرنه در بخش مسكن راهكار و شعار فراوان بوده كه اگر تنها بخشی از آن به سرانجام برسد، مقدار زیادی از مشكلات این بخش برطرف می شود.
یك كارمند نیز معتقد است؛ مشكلات بخش مسكن و اجاره بها در ایران با سیاستهای تك بعدی و مقطعی حل شدنی نیست، زیرا به زعم وی پیچیدگی مسایل ریز و درشت در این بخش آن قدر زیاد است كه وی بعد از ۲۰ سال كارمندی هنوز نتوانسته صاحب خانه شود.
سینا. س، اضافه می كند: مسكن از بخشهای مهم اقتصاد كشورها بوده كه تصمیمات در سایر بخشها نیز به نوعی این بخش و متقاضیان آن را تحت تأثیر قرار می دهد.
وی می گوید: با اصرار دولت برای كاهش نرخ سود بانكی و زندگی های قسطی كه امروزه اغلب شهرنشینها دارند، صاحب خانه ها دیگر به گرفتن پول رهن در اجاره بها تمایلی نداشته و بیشتر به دنبال دریافت اجاره ماهیانه هستند.
وی می افزاید: بیشتر اجاره نشینها نیز مانند سایر شهروندان به دلیل مشكلات معیشتی، اقساط متعدد ماهیانه داشته كه برای جبران و پرداخت آنها بیشتر به رهن خانه های مسكونی تمایل دارند، كه این مسأله برمشكلات اجاره نشینها در سال جاری افزوده است.
فرد دیگری نیز در مورد اخذ مالیات از واحدهای مسكونی خالی و معافیت مالیاتی خانه های استیجاری می گوید: فرار مالیاتی واژه آشنایی در فرهنگ مالیاتی كشور بوده كه همگی كم و بیش در مورد آن چیزهایی شنیده و خوانده ایم.
وی می افزاید: در این راستا اگر دولت ساز و كارهای مناسبی برای شناسایی چنین واحدهایی در اختیار نداشته باشد، عملاً این طرحها از پیش شكست خورده خواهند بود.
وی خاطرنشان می كند: همانند بسیاری از طرحهای خوب دیگر در كشور، در این مورد نیز مهم نحوه اجرا و جدیت در تداوم آن است، به نحوی كه باری به هرجهت نباشد.
●ط مهار واسطه ها
اصولاً نقد هر طرح و مسأله اقتصادی زمانی كارآمد خواهد بود كه در عین آوردن معایب و مشكلات آن به جنبه های مثبت آن نیز توجه شود.
اما اینكه اقتصادهای دولتی به واسطه عریض و طویل بودن و بروكراسی حاكم، بهشت رانت خواران و واسطه ها بوده، نكته ای است كه نباید در تصمیمات اقتصادی برای بخشهای مختلف مورد غفلت واقع شود، وگرنه طرح مسایلی هرچند خوب، بدون درنظر داشتن ساز و كار اجرایی و نظارتی قوی برای آن، نمی تواند گره گشای مشكلات باشد. نكته ای كه امید است در مورد مسأله فوق مورد توجه قرار گیرد.

محمدرضا سپاهی یونسی

منبع : روزنامه قدس