مسکن؛ کلافی سردرگم

مسكن اولین مشكل حل نشده جوانان امروز است . پیچیدگی این مشكل تا آنجا پیشرفته كه حل آن به امتیاز ویژه ای برای مسئولان تبدیل شده و هریك سعی دارند تا راهكارهای جامع تر و واقعی تری را در این زمینه ارائه دهند.معضل مسكن در ایران یا دقیق تر بگوییم در تهران به كلافی سردرگم می ماند؛ پدیده ای كم نظیر كه گویی انواع و اقسام تصمیم گیری ها، سیاستگذاری ها و مدیریت ها در آن كارگر نمی افتد.البته این عبارات، عباراتی تكراری است كه نه با این ركی و پوست كند گی، اما با ادبیاتی متعادل در سطح مدیران و البته ادبیاتی خشن تر و ناامید كننده تر از سوی عامه مردم، در طول روز بارها و بارها تكرار می شود و بارها و بارها در مورد این پدیده چند سویه و پیچیده می خوانیم و می شنویم. بحث های داغ درون تاكسی ها، مطالب داغ مطبوعات و اظهار نظرها و گزارش های داغ تر تلویزیون، همه و همه واژه عجیب و غریب مسكن را با خود حمل می كنند، عجیب از آن حیث كه كشوری با این همه منابع خدادادی، حداقل در مورد مواد و مصالح ساختمانی، تكنولوژی ساخت و نیز خودكفایی در فن آوری و مدیریت مسكن هنوز این پدیده را به عنوان یكی از اساسی ترین نیازها و بحرانی ترین مسائل پیش رو دارد و غریب از این جهت كه ... گاه آدم چیزهایی می شنود كه هوش از سرش پر می كشد؛ یكی با ۱۰۰ هزار تومان پیش و ماهانه حداكثر ۲۰ هزار تومان اجاره، دنبال اتاقی برای خانواده اش در حاشیه ای ترین نقطه تهران می گردد، دیگری می خواهد برای معامله چهار میلیارد و ۱۲۰ میلیون تومانی اش حداقل ۸۰ میلیون تومان تخفیف بگیرد! اگر باور نمی كنید سری به بنگاه های معاملاتی بزنید.
مسكن جوانان
بر اساس آخرین آمار منتشر شده از سوی منابع آگاه ۷۰ درصد جمعیت جوان كشور كمتر از ۳۵ سال سن دارند و در این میان ۲۴ میلیون و ۸۰۰ هزار نفر معادل ۷/۳۴ درصد كل جمعیت در گروه سنی ۱۵ تا ۲۹ سال هستند. از سوی دیگر تخمین زده می شود تقاضای ایجاد خانوار در ۱۰ سال آینده مربوط به گروه سنی ۲۵ تا ۲۹ ساله ها باشد. بر اساس آمار ارائه شده، بیش از ۶۰ درصد جمعیت جوان كشور یعنی معادل ۱۱ میلیون نفر هنوز ازدواج نكرده اند كه این به معنای تقاضای مسكن از سوی بیش از ۵ میلیون خانوار جدید خواهد بود. كارشناسان می گویند اگر این تعداد ازدواج در۱۰ سال آینده محقق شود از این پس هر ساله ۵۵۰ هزار ازدواج پیش رو خواهیم داشت كه تقاضای سالانه۵۵۰ هزار مسكن نیز به همراه دارد. نیازی به گفتن نیست كه این میزان تقاضا به علاوه تقاضای فعلی است و نیاز به ۵۵۰ هزار مسكن صرفا متعلق به خانوارهای تازه شكل گرفته خواهد بود.به گزارش منابع آگاه نسبت جوانان متاهل نیازمند به مسكن به كل جوانان نیازمند مسكن در سال ۸۴ ، ۶۰ درصد است كه تا سال ۸۸ به ۷۱ درصد افزایش خواهد یافت. این در حالی است كه در سال جاری واحدهای مسكونی استیجاری به كل مسكن ۲/۱۶ درصد تخمین زده شده كه رقم فوق تا پایان برنامه چهارم توسعه به ۱۷ درصد افزایش می یابد. گفتنی است یكی از راهكارهای پاسخگویی به چنین نیازی در سالهای آتی اختصاص
۵ درصد یارانه های دولتی به بخش مسكن جوانان است.صندوق مسكن جوانان هم یكی دیگر از راهكارهایی است كه از اواخر سال ۱۳۷۷ توسط وزارت مسكن و شهرسازی، سازمان ملی زمین و شركت سرمایه گذاری ساختمان ایران تشكیل شده و هدف آن احداث واحدهای مسكونی و در اختیار قرار دادن این واحدها به صورت اقساط و در برخی شرایط نقد به زوج های جوان است. از جمله شرایط خانه دار شدن توسط انبوه سازان این صندوق عواملی نظیر تاهل، تحصیلات، اشتغال و نیز سهامداری متقاضی در شركت ساختمانی را می توان برشمرد.با وجود تمامی این تدابیر مشكل هنوز پابرجاست و معضل مسكن هنوز به عنوان اصلی ترین معضل جوانان به مشكلات دیگر این نسل دامن می زند. محمد علی نعیمی، كارشناس مسائل اجتماعی در این باره می گوید:البته نمی توان مشكل مسكن را محوری ترین و پایه ای ترین مشكل جوانان تلقی كرد، چون پدیده های اجتماعی اعم از مثبت یا منفی با هم در تعامل هستند. به عنوان مثال مسكن، اشتغال و ازدواج رابطه های انكار ناشدنی با هم دارند، با این همه می توان از مسكن به عنوان یكی از مشكلات اصلی جوانان یاد كرد. جوانی كه مسكن ندارد یا تا سالها بعد امیدی به خانه دار شدن او نیست، براحتی نمی تواند ازدواج كند یا اگر ازدواج كند، اگر نگوییم مجبور خواهد شد، خانواده ای فقیر تشكیل دهد، روزهای خوب و بی دردسری هم پیش رو نخواهد داشت. این البته در شرایطی است كه بتواند شغلی برای خود دست و پا كند و توانایی آن را داشته باشد كه در چنین وضعیت عجیب و غریبی، نیمی از درآمدش را بابت اجاره مسكن پرداخت كند.اشتغال و ازدواج هم به همین شكل رابطه دوسویه ای با هم دارند. دغدغه مسكن اگرچه بیش از سایر اقشار خاص قشر جوان جامعه است، اما این پدیده اكثر قشرها را رنج می دهد و بنا به اظهار نظر كارشناسان تا زمانی كه شاهد یك جهش و خواستی والا در امر ساخت و ساز مسكن و جلوگیری از تورم فزاینده قیمت آن نباشیم به روش ها و تدابیر معمول نمی توان چندان دل خوش كرد، روش معمولی كه از یك سو به ركود ساخت و ساز منجر شده و از سوی دیگر تقاضا برای خانه دار شدن هر لحظه رو به افزایش است. در این شرایط چه باید كرد كه رونق در بخش مسكن و همراه شدن آن با افزایش تقاضا به بالا رفتن قیمت ها نینجامد؟ موقعیتی دوگانه و چندگانه كه اندكی هم طعم خنده با خود دارد. شاید هم روزی مجبور شویم دیگر اجازه ندهیم، مسكن ساخته شود تا رونق درساخت و ساز، قیمت ها را بالا نبرد؟
شورای پول و اعتبار با موافقت خود نسبت به افزایش وام مسكن تا سقف ۱۲ میلیون تومان و اكنون ۱۸ میلیون تومان به شرط خرید از انبوه سازان به این تصمیم كه رونق گرفتن تولید مسكن، بالا رفتن قدرت خرید مصرف كننده و نیز جلوگیری از تورم قیمت ها یكی و با هم به دست آمدنی است، مهر تایید زد. این در حالی است كه برخی منابع مطلع از افزایش وام مذكور تا سقف ۲۱ میلیون تومان طی ماه های آینده خبر می دهند، اما آیا به واقع چنین راهی می تواند گره گشای كار باشد؟ در این زمینه اظهارنظرها متفاوت و تحلیل ها ناهمگون است. دكترعلی قنبری، استاد دانشگاه تربیت مدرس اعتقاد دارد: با افزایش وام مسكن و بیشتر شدن نقدینگی موجود در جامعه، آثار تورمی آن را در اقتصاد، شاهد خواهیم بود، اما این آثار تورمی خیلی زیاد نیست.كارشناسی دیگری چنین اعتقادی ندارد و می گوید: نرخ سود وام های مسكن باید به حداكثر چهار درصد و مدت زمان بازپرداخت آنها به حداقل ۲۰ سال برسد تا مردم توانایی دریافت و بازپرداخت اقساط را داشته باشند. گفتنی است هم اكنون نرخ سود وام های مسكن، ۱۶درصد بوده و هیچ یارانه ای از سوی دولت به این بخش داده نمی شود. این كارشناس در مورد جنبه های مثبت و منفی افزایش وام بانك مسكن می گوید: افزایش قدرت خرید ظاهری افراد فاقد مسكن جنبه مثبت این تصمیم است، اما در عین حال دو پیامد به دنبال این جنبه مثبت به وجود می آید. هرگاه هر مبلغ به وام مسكن اضافه می شود، بازار مسكن بلافاصله از خود واكنش نشان می دهد و قیمت مسكن افزایش می یابد. متاسفانه مشابه این روند در سایر اقتصادها دیده نمی شود.یعنی به جای اینكه افزایش قدرت خرید افراد فاقد مسكن، باعث شود بازار مسكن رونق گیرد و به جریان بیفتد، قیمت ها افزایش پیدا می كند.
مهمتر آنكه با مكانیزم موجود افزایش سقف وام مسكن، در درازمدت نمی توان گره ها را گشود مگر اینكه افرادی كه در بانك حساب دارند ظرف دو هفته مراجعه كنند و مسكن خود را خریداری كنند وگرنه در غیر این صورت در میان مدت، شاهد افزایش قیمت خواهیم بود. وی در مورد بازپرداخت وام مسكن می گوید: در شرایطی كه دریافتی حقوق بگیران از ۳۰۰ هزار تومان تجاوز نمی كند، چطور می توان ماهانه ۲۲۰ هزار تومان بابت اقساط وام مسكن پرداخت.این همان وضعیت پیچیده ای است كه توصیفش كردیم، یعنی مدیران بخش مسكن هنوز از حل این معما موفق بیرون نیامده اند كه چگونه می توان هم قدرت خرید مردم را از طریق وام های بانكی افزایش داد وهم اقساط آن رابلند مدت كرد، نرخ سود بانكی را پایین آورد، ساخت و ساز و خرید و فروش را رونق داد، ۵۰ شغل متاثر از بخش مسكن را كه عملا تعطیل شده اند به چرخه اقتصادی بازگرداند و تورم را كنترل كرد؟ شما پاسخ این معما را بدهید! آیا بپذیریم كه هر تصمیم و اقدامی، تبعاتی دارد و باید یك سوی معما را به نفع سوی دیگر آن خط بزنیم، آیا چند خانه از جدول حل نشدنی را خودمان سیاه كنیم تا كلمه ای كه دوست داریم در میان خانه های به جا مانده جای گیرد؟
مسكن در آستانه ورشكستگی
همانگونه كه اشاره شد، براساس آخرین اظهارنظرها توسط منابع مطلع، ۵۰ شغل مرتبط با صنعت ساخت و ساز در كشور، هم اكنون در حالت اغما به سر می برند و عملا در آستانه ورشكستگی قرار گرفته اند. ابتدای ماه جاری رئیس كانون كاردان های فنی ساختمان اعلام كرد: ركود مسكن باعث درماندگی بخش عمده فعالان عرصه ساخت و ساز شده، به طوری كه این افراد به لحاظ تامین هزینه های زندگی خود ناگزیر به مشاغل حاشیه ای وجانبی روی آورده اند و همین باعث اختلال در نظام اقتصادی شده، زیرا آنها به كارهایی می پردازند كه در راستای نیاز جامعه نیست و تنها به دلیل روزمرگی تن به مشاغل غیرتخصصی می دهند.وی عنوان می كند: میزان مشاركت دولت در تولید مسكن زیر ۱۰ درصد است، در حالی كه به اعتقاد تمام كارشناسان، یكی از راهكارهای موثر برای خروج از وضعیت فعلی ساخت وساز، افزایش میزان مشاركت دولت در تولید مسكن است.
البته مشاركت یا عدم مشاركت دولت نیز یكی دیگر از آن نقاط دارای چالش است، چنانچه برخلاف اظهارنظر این كارشناس، هستند كسانی كه معتقدند: دخالت دولت، لااقل در حد بخشنامه ها و ... عامل اصلی این ركود بوده است.اجازه بدهید در پایان به دو مورد دیگر تحت عنوان بازسازی واحدهای مسكونی فرسوده و تحت فشار قرار دادن مالكانی كه واحدهای مسكونی شان خالی از سكنه است برای اجاره دادن یا فروش ملك خود، به عنوان راهكارهای دیگری جهت خروج از وضعیت فعلی اشاره كنیم: چندی پیش معاون مسكن و برنامه ریزی وزارت مسكن و شهرسازی از وجود هفت میلیون واحد مسكونی فرسوده شهری و دو میلیون واحد مسكونی فرسوده روستایی خبر داد.
در حال حاضر بیش از هفت میلیون واحد مسكونی فرسوده شهری و بیش از دو میلیون واحد مسكونی فرسوده روستایی داریم كه قرار است سالانه ۷۰۰ هزار واحد فرسوده شهری و ۲۰۰ هزار واحد فرسوده روستایی بازسازی شود و در این راستا برای بازسازی هرچه سریع تر بافت های قدیمی شهر وروستا باید از انبوه سازان مسكن و عمران كشور كمك گرفته شود. در مورد ده ها هزار واحد مسكونی خالی از سكنه تهران چه نظری دارید؟ آیا شما به عنوان یك شهروند می توانید راهكاری برای سكنه دار شدن آنها ارائه دهید یا آنكه شما هم مثل ما در این كلاف سردرگم وامانده اید؟به هرحال مسكن بزرگترین و اولین مشكل حل نشده جوانان امروز است . پیچیدگی مشكل مسكن تا آنجا پیشرفته كه حل این معما به امتیاز ویژه ای برای مسئولان تبدیل شده و هریك سعی دارند تا راهكارهای جامع تر و واقعی تری را در این زمینه ارائه دهند .
محمد مطلق

منبع : روزنامه همشهری