چرایی یک بحران

سه ماه پیش به منظور بررسی وضعیت مسکن با حضور محمد سعیدی کیا وزیر مسکن و شهرسازی پرسش های تعدادی از نمایندگان در جلسه علنی غیررسمی مجلس مطرح شد. سعیدی کیا با اشاره به تبصره جامع مسکن از حذف فروش زمین به صورت مزایده ای و پیگیری جهت دائمی شدن این سیاست، ادامه پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن، مسکن استیجاری، واگذاری زمین به اجاره و تهیه طرح جامع مسکن (مشتمل بر ۹ طرح و ۵۵ راهکار اجرایی) خبر داد و افزود؛ «مسکن در حوزه اقتصادی کلان کشور فرابخشی و سرمایه ای و در حوزه اجتماعی بخشی است.» وزیر محجوب به همین اکتفا کرد.
هرچند که می توانست (و شاید بهتر بود) به سایر تصمیم های اقتصادی، سیاسی و اجتماعی که اثرات خود را بر بخش مسکن می گذارند، صریحاً اشاره کند. سعیدی کیا که به دلیل عملکرد درخشان در مسوولیت های گذشته اعم از مسوولیت بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، بازسازی بم و... در رای اعتماد دولت نهم از مجلس، بالاترین میزان رای را به خود اختصاص داد، به دلیل بحران ناشی از مجموعه عوامل اثرگذار در امر مسکن شرایطی حساس را پیش رو خواهد داشت. او که همواره نگاه ساختاری و کلان را در پرونده مدیریتی خود به جا گذاشته، به راه حل هایی موضعی که در نتیجه آن تب ملی فروکش کند وادار می شود. راستی او چه خواهد کرد...؟
● حرف هایی از گذشته
هنوز نسل قدیم ما به خاطر دارد که در برنامه های قبل از انقلاب نقطه ای شاخص در مورد مسکن به چشم نمی خورد. اما پس از اولین برنامه عمرانی (۱۳۲۴ تا ۱۳۲۷) مقوله های «برنامه ریزی فضایی شهری و منطقه ای، ترمیم بافت قدیمی و آماده سازی فضا برای روابط جدید اقتصادی و اجتماعی، آمایش سرزمین و طرح ریزی کالبدی ملی و منطقه ای» جدی گرفته شد.
سال ها پس از سال ۱۳۵۷ را بدون صحبتی پشت سر می گذاریم و با توجه به تحولات کم سابقه چندساله اخیر، نگاه خود را بر این سال ها متمرکز کرده و می بینیم که به رغم موفقیت هایی در شعار محوری «پاک» (پس انداز، انبوه سازی، کوچک سازی)، سهم دولت در سرمایه گذاری بخش مسکن از ۴ درصد به ۲ درصد کاهش یافته و هزینه مسکن به تدریج از ۳۰ درصد هزینه هر خانواده (در شهرها) فراتر رفت و تامین مسکن برای خانواده های کم درآمد مشکل تر شد.۱
دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن سال ۱۳۷۹ را سالی آبرومند و موفق در ساخت پانصد هزار واحد مسکونی دانست، ضمن آنکه سرمایه گذاری در ساخت و ساز به تنهایی توانست ۲۶ هزار فرصت شغلی ایجاد کند.
خبر خوشی که از زبان وزیر مسکن درباره تسهیلات بانکی بدون سپرده در قالب طرح اسکان ۸۰ اعلام شد با سیاست حمایت از انبوه سازان هم پیوند خورد. انبوه سازان و تعاونی های مسکن محور تسهیلات طرح اسکان ۸۰ بودند تا آنجا که افزایش وام ۵ میلیون تومانی به خرید از انبوه سازان مشروط شد و ۷۰ درصد واگذاری زمین توسط وزارت مسکن برای ایجاد تعاونی های مسکن و انبوه سازان در نظر گرفته شد.
● آن روی سکه
از آن سو اتفاقاتی رخ داد که یک بحران را تداعی می کرد:
▪ نگرانی مردم از قراردادهای یک طرفه و سازندگان بی هویت و طولانی شدن زمان ساخت و سازها توسط تعاونی ها تمایل به خرید از انبوه سازان را کاهش داد و مسوولیت تعیین سرنوشت مسکن پایتخت با بساز و بفروش ها پیوند خورد.
▪ تغییرات و تناقض قوانین مربوط به مسکن و جو روانی این بخش تا آنجا پیش رفت که با ممنوعیت جواز بیش از ۴ طبقه، قیمت فروش آپارتمان تا ۴۰ درصد افزایش یافت و با مجوز ۵ طبقه قیمت زمین بالا رفت.
▪ در حال و هوای افزایش قیمت مسکن، معیارهای فنی ساخت و ساز از جمله «۳۰ سال عقب افتادگی در فناوری ساختمان» و «وضعیت نابسامان خرید و فروش برگه های نظارت و طراحی و تاسیسات و...» به نقد گذاشته شد.
▪ سیستم بانکی که مقرر بود۵۰ درصد تسهیلات طرح غدیر (احداث ۱۱۰ هزار واحد مسکونی استیجاری) را تقبل کند، به بیان وزیر وقت در عمل تنها ۱۰ درصد تسهیلات را پذیرفت و مجموعه فعالیت های تنها بانک تخصصی مسکن کمتر از ۵ هزار واحد مسکونی در سال را پوشش می داد و نمی دانیم که چه اندازه از یک درصدی که از سپرده های قانونی بانک ها نزد بانک مرکزی باید در اختیار بانک مسکن قرار می گرفت، محقق شده؟
اینجا بود که لحن وزیر مسکن تغییر یافت؛ «شبکه بانکی پشتیبان مناسبی برای این بخش نیست، در ضعیف ترین کشورهای دنیا شبکه بانکی حداقل ۶۰ تا ۷۰ درصد قیمت واحدهای مسکونی را به صورت تسهیلات تامین می کند» و «شایعه راه می اندازند تا خانه ها را گران کنند».
موضوع تا آنجا پیش رفت که در کلاف سردرگم مسکن ناشی از چندین مدیریت مستقل مرتبط با مسکن (و البته با اختیارات محدود)، ارزیابی بحران مسکن در پاسخگویی وزیر مسکن جست وجو شد.
در کنار چالش های ملی، پایتخت را به گونه ای دیگر باید دید. گذشتن این شهر از تمام استانداردهای شهری باعث شده که تهران مقوله ای متمایز از شهرهای کشور و نیازمند گفتمانی ملی قلمداد شده و بحران مسکن در این کلان شهر بازتاب دوچندان داشته باشد و راه نجات آن با تمام هزینه ها و پیامدها به جابه جایی پایتخت ختم شود.
● کابینه یا وزیر
با صرف نظر از مشکلات داخل حوزه مسکن، امروز هم مشکلات و موانعی در حوزه های خارج از بخش مسکن دیده می شود؛ «افزایش نامتناسب جمعیت شهری»، «توزیع نامتعادل درآمد شهرها و استان های مختلف»، «هماهنگ نبودن برنامه های بخش مسکن در سطح ملی و شهری»، «کمبود مشارکت عمومی در برنامه ریزی تولید مسکن»، «توزیع نامتناسب نرخ رشد صدور جوازهای ساختمانی»، «افزایش قیمت مصالح ساختمانی و دستمزدها»، «عدم درجه بندی مهارت فنی ساختمان و متناسب با آن درجه بندی دستمزد»، «آمار نامتناسب»۲ «ناامنی اقتصادی در سایر حوزه ها و تبدیل مسکن به کالای تجاری امن»، «سیاست های مالی و ساختاری ناکارآمد»، «بالا بردن سطح مطالبات ملی به جای مشارکت ملی»، «خلاء جایگاه شورای عالی مسکن برای هماهنگی متولیان بخش مسکن و شناسایی تناقض های قانونی و موانع اجرایی»، «بالا بودن سطح سرمایه گذاری مسکن برای سکونت نسبت به سطح سرمایه گذاری برای خرید و فروش»، «برنامه ریزی درآمد شهرداری ها از محل تراکم»، «ساختار متمرکز شهری به گونه ای که شهر نسبت به فضای پیرامون از قدرت و اهمیت بیشتری برخوردار می شود»، «عدم همسویی قوانین و سیاست های جاری» «عدم توجه به سیاست های کارآمد سایر کشورها» و...
مرور ملاحظات سند چشم انداز ۲۰ساله نظام جمهوری اسلامی از جمله اینکه در تهیه، تدوین و تصویب برنامه های توسعه و بودجه های سالیانه، شاخص های کمی کلان آنها از قبیل «نرخ سرمایه گذاری، درآمد سرانه، تولید ناخالص ملی، نرخ اشتغال و تورم، کاهش فاصله درآمد میان دهک های بالا و پایین جامعه، رشد فرهنگ و آموزش و پژوهش و توانایی های دفاعی و امنیتی» باید متناسب با سیاست های توسعه و اهداف و الزامات چشم انداز تنظیم و تعیین شود، بیانگر این است که تحقق اهداف برنامه های بلندمدت مستلزم یکپارچگی تصمیمات و هماهنگی مجموعه سیاست ها با اهداف چشم انداز است تا همزمان با تغییر و تحول دولت ها، برنامه های عملیاتی و اجرایی دستخوش تغییرات عمیق نشود.
نگرش سنتی ما به مدیران سازمان (به عنوان فردی که دستور صادر می کند، تصمیمات کلیدی می گیرد و در مواقع بحران در جلو می ایستد) باعث می شود که به جای تمرکز بر نیروهای سیستمی و توان جمعی به تمرکز بر وقایع کوتاه مدت و جست وجوی یک قهرمان بیندیشیم.
در رویکرد جدید به رهبران سازمان، آنها را طراح سازمان (دیدن ارتباطات بین موضوعات به جای دیدن موضوعات و دیدن فرآیندها به جای برداشت های لحظه ای)، معلم (کمک به همه افراد سازمان از جمله خودشان برای کسب بینش عمیق نسبت به واقعیت موجود) و ناظر (نظارت بر اهداف و نظارت بر افراد) می دانند. ایفای چنین نقشی نیازمند مهارت هایی همچون «توانایی ایجاد چشم انداز مشترک و بیرون آوردن و به چالش کشیدن مدل های ذهنی متداول و ترویج روش های فکری نظام مند» است.
هدف نقد تصمیمات سیاسی و اقتصادی دولت نیست اما در دنیایی که کوچکترین اتفاقات با سایر پارامترها گره می خورند، چطور می توان دلایل بحران مسکن را به تنهایی در وزارت مسکن و شهرسازی جست وجو کرد؟

پی نوشت ها
۱- سند برنامه سوم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران
۲- گزارش نظارت سال اول اجرای برنامه سوم توسعه (سازمان مدیریت و برنامه ریزی)

منبع : روزنامه شرق