سیاست مالیاتی برای کاهش قیمت مسکن

موضوع مالیات و سیاست های مالیاتی در بخش مسکن را باید از دو جنبه اساسی مورد توجه قرار داد: «نخست اینکه مسکن به عنوان یکی از اساسی ترین نیازهای فیزیکی و اجتماعی افراد و خانوارها مطرح است. اهمیت این بخش از نظر فوق در حدی است که در اصل ۳۱ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران تکالیفی در این خصوص برای دولت تعیین شده است.» اگرچه محدودیت های منابع مالی بودجه دولت و نیز نیازهای فزاینده کشور به مسکن و به ویژه لزوم توسعه بخش مسکن عملاً دستیابی به این هدف را از طریق بودجه عمومی تقریباً به یک هدف دست نیافتنی تبدیل کرده است، با این وجود حداقل پیام این اصل لزوم برنامه ریزی و تلاش دولت در حرکت به سمت هدف مذکور است.
این جهت گیری می تواند ابعاد مختلفی اعم از اختصاص بخشی از هزینه های عمومی به ساخت و عرضه مسکن در کل کشور، سیاستگذاری در جهت ترغیب تولید و عرضه بیشتر واحدهای مسکونی توسط بخش خصوصی و سایر حمایت های قانونی و مالی از عرضه واحدهای مسکونی و نیز استیجاری داشته باشد. در این میان سیاستگذاری دولت در جهت حفظ بعد اجتماعی مسکن شامل اصلاح الگوی ساخت وساز، کیفیت ساخت مسکن و رعایت شأن و شخصیت افراد و خانوارها در نوع محل سکونت آنها، از نکات حائز اهمیتی است که به موازات سایر سیاست های دولت باید مورد توجه قرار گیرد. با توجه به جنبه های مذکور، سیاست های مالیاتی دولت در بخش مسکن عمدتاً باید متوجه تامین اهداف مذکور بوده و کلیه راهبردهای مربوطه باید در جهت فراهم آوردن امکان دسترسی مناسب افراد و خانوادها به سطح مطلوبی از مسکن طراحی شوند. لیکن مسکن را باید از منظر دیگر نیز مورد توجه قرار داد و آن جایگاه مسکن در اقتصاد ملی است. امروزه مسکن حجم و سهم انبوهی از ثروت ملی را به خود اختصاص داده است و سهم قابل توجهی از درآمد (هزینه) ملی نیز به این بخش اختصاص دارد.
از این منظر اتخاذ سیاست های مالیاتی مناسب در جهت وضع و اخذ مالیات از هر دو بعد سرمایه ای و درآمدی مسکن نیز جنبه دیگری از الزامات سیاستگذاری مالیاتی در این بخش را مطرح می سازد، به عبارت دیگر در چارچوب دو نگاه کلی فوق الذکر مجموعه سیاستگذاری های مالیاتی باید در قالب چهار وجه اساسی ذیل طراحی شوند:
۱) سیاستگذاری در جهت افزایش عرضه مسکن (اجاره و ملکی)
۲) سیاستگذاری در جهت کاهش قیمت مسکن و کاهش نرخ اجاره بهای مسکن
۳) طراحی و ساخت مسکن با ویژگی های فیزیکی و اجتماعی مطلوب
۴) تامین منابع مالیاتی از درآمدها و دارایی های موجود در جهت تامین نیازهای عمومی (در ابعاد محلی و ملی) اگرچه طراحی ساختاری از قوانین و مقررات مالیاتی که چهار وجه فوق الذکر را به طور همزمان پوشش دهد، ممکن است به جهت عدم جمع پذیری وجوه مذکور به طور کامل میسر نباشد، لیکن با فرض اینکه (به جهت وجوه مشکلات شدید در بخش مسکن یا هر علت دیگری) در تعیین سیاست های مالیاتی، موضوع وصول درآمد مالیاتی از بخش مسکن به منظور کمک به تامین مالی بودجه عمومی از اولویت خارج شود، به هرحال به نظر می رسد تعیین هدف تامین سطح مطلوبی از منابع از طریق وضع مالیات بر بخش مسکن در جهت اجرای بخش هر چند اندکی از سیاست های مندرج در سه وجه نخست از چهار وجه فوق الذکر (یا به نوعی اتخاذ سیاست بودجه ای هدفمند در این بخش)، سیاستی است که وصول مالیات مطلوب از بخش مسکن را نه تنها منتفی و غیرمنطقی نمی سازد بلکه به یک سیاست لازم مبدل می کند. به عبارت دیگر حتی اگر مالیات هایی که بر بخش مسکن وضع و وصول می شود، تنها با هدف تامین بخشی از نیازهای عمومی (جهت تامین بخشی از هزینه اجرای سیاست های حمایتی و توسعه ای در بخش مذکور) نیز مورد توجه قرار گیرد و اهداف مالیاتی و بودجه ای فراتر از آن مورد توجه سیاستگذاران اقتصادی کشور قرار نگیرد، باز هم به نظر می رسد مجموع منابع مالی لازم جهت تامین این هدف در حدی است که بهترین شکل وصول مالیات از بخش مسکن را ضروری می سازد. تردیدی نیست هنگامی که مسکن به عنوان یک کالای اقتصادی با حجم و سهم انبوهی در اقتصاد ملی مطرح است، سیاستگذاری مالیاتی باید از این محدوده نیز فراتر رفته و رعایت سایر اهداف مالیاتی و همچنین تامین بخشی از هزینه های بودجه عمومی از این طریق نیز مدنظر قرار گیرد. واقعیات اقتصادی موجود و مرتبط در کشور شامل:
۱) سهم قابل توجه مسکن در درآمد ملی
۲) سهم بالای املاک و مسکن از ثروت ملی
۳) توزیع نابرابر مالکیت املاک و مسکن
۴) رشد فزاینده قیمت مسکن و اجاره مسکن طی سال های اخیر پشتوانه محکمی جهت طرح این تحلیل است که بخش مسکن در کشور علاوه بر لزوم اعمال سایر سیاست های حمایتی در آن، جهت کمک به تامین مسکن اقشار و گروه های کم درآمد یا تسهیل دسترسی متقاضیان واحدهای استیجاری به سطح مناسبی از مسکن اجاره ای، باید حتی الامکان و به نحو مطلوب مبنای وضع وصول مالیات های خاص قرار گیرد. از این رو طراحی ساختار مطلوبی از مالیات ها در بخش مسکن چه به جهت اتخاذ سیاست های توسعه ای و حمایتی در این بخش و چه از نقطه نظر کلیه ابعاد سیاستگذاری مالیاتی شامل:
۱) اهداف توزیع درآمدی
۲) تخصیص منابع میان فعالیت های اقتصادی
۳) تامین منابع مالی جهت بودجه عمومی
۴) پیگیری هدف تثبیت اقتصادی (توسط وضع مالیات هایی که از طریق کاهش انگیزه های رانت جویانه و نتیجتاً کاهش تقاضای بورس بازی در این بخش به کنترل قیمت مسکن و تثبیت قیمت ها در این بخش کمک می کند) در واقع بخش تفکیک ناپذیر مجموعه سیاستگذاری های مالیاتی کشور به حساب می آید. برخی ویژگی های کلی و اساسی که در جهت تبیین قوانین مالیاتی بخش مسکن باید مدنظر قرار می گیرند به قرار زیر هستند:
۱) رعایت ملاحظات توزیعی به ویژه اصل توانایی پرداخت در تعیین بار مالیاتی مشمولین مالیات در بخش مسکن
۲) اتخاذ سیاست های حمایتی در جهت حمایت مشخص از عرضه مسکن در مقابل سایر املاک
۳) تعیین ساختار معافیت ها در راستای تمرکززدایی جمعیتی
۴) حرکت به سمت ارزش گذاری منطقی مبانی مالیاتی و به موازات آن منطقی سازی و موثرسازی نرخ های مالیاتی از طریق تعدیل و بازنگری همزمان آنها
۵) اعطای معافیت های مالیاتی در جهت حمایت از مسکن اقشار کم درآمد و مسکن اجاره ای
۶) انتقال بار مالیاتی از تولید و عرضه مسکن به سمت نگهداری و مالیات مسکن
۷) تعیین بار مالیاتی جهت حمایت از الگوی مسکن
۸) کاهش فرصت های رانتی در بخش مسکن و در نتیجه حفظ آن از نوسانات شدید قیمت یا رکودهای غیرمنتظره ناشی از تقاضاهای بورس بازی و دستکاری های سودجویانه بازار مسکن
۹) منطقی سازی ساختار معافیت ها در بخش درآمد اجاره و هدفمند کردن آنها.

محمد قاسم رضایی
کارشناس امور مالیاتی

منبع : روزنامه سرمایه