خانه‌نشینی ارزانی در بازار مسکن

تحولات غافلگیرکننده یکسال اخیر در بازار مسکن به طور قطع مهره موثر دولت نهم در شطرنج انتخابات ریاست‌جمهوری خواهد بود.
شاخص‌های اقتصادی مسکن در سال ۸۷ برخلاف انتظارات کارشناسی آنچنان مثبت و قابل تحمل شدند که دولت آن را به حساب عملکرد خود ثبت کرده است.
اما آیا واقعیت چنین است؟
برای پاسخ به این پرسش لازم است مروری بر آنچه در یکسال اخیر، بازار مسکن را فراگرفت بیاندازیم تا ابعاد تصورات در این‌باره کاملا روشن و شفاف شود.
اوایل امسال بازار مسکن روزهای پرالتهاب سال ۸۶ را همچنان تجربه می‌کرد. به طوری که در بهار ۸۷ متوسط قیمت مسکن در تهران به استناد مرکز آمار ۵۳درصد نسبت به بهار سال قبل از آن رشد کرد و از یک‌میلیون و ۵۳۰هزار تومان (قیمت معامله شده) به بالای دومیلیون تومان رسید. البته این رشد قیمتی در مقایسه با رشد سال ۸۶ نسبت به سال ۸۵ (فصل بهار) کمتر بود. در بهار ۸۶ قیمت مسکن بیشتر از ۷۰درصد نسبت به بهار ۸۵ رشد کرد. همان‌طور که آمارها اعلام کردند تغییر جهت منحنی رشد قیمت مسکن در بهار امسال احساس شد، اما دولت در ابتدای سال‌جاری به شکل جدی نگران روند افزایش قیمت مسکن بود.
بیست‌ویکم فروردین سال ۸۷ شاید برای یاران وزیر مسکن روز به یاد ماندنی و البته روز تاریخی باشد.رییس‌جمهوری در آن روز برای اولین‌بار از نابسامانی یکسال اخیر (سال ۸۶) بازار مسکن و البته افزایش افسار گسیخته قیمت‌ها انتقاد کرد و از سعیدی‌کیا خواست مساله مسکن در شهر تهران را به عنوان مرکز ثقل مسکن در کشور به کنترل در بیاورد. محمود احمدی‌نژاد در آن روز اجرای برنامه‌هایی را به وزیر مسکن پیشنهاد کرد که هیچ‌وقت آقای وزیر آنها را عملیاتی نکرد. رییس‌جمهور در اولین موضع‌گیری خود نسبت به عدم رضایت از عملکرد حوزه مسکن طرح احداث باغ شهر و واگذاری ۱۵۰۰ هکتار زمینی که در تهران متعلق به دولت است را به وزیر مسکن گوشزد کرد و همچنین تاکید کرد وزارت مسکن باید در شهرهای بزرگ طرح‌های ابتکاری برای ساماندهی بازار مسکن اجرا کند. اما همه پیشنهادها و گوشزدها در تمرکز صرف دولت به پروژه مسکن مهر خلاصه شد. پروژه‌ای که تا امروز بعد از گذشت دو سال توجه و تمرکز و مواظبت با پیشرفت ضعیف و دور از انتظار روبه‌رو است. در اینجا تا حدی پاسخ پرسش طرح شده در ابتدای گزارش روشن شده است. چراکه اگر دولت معتقد است با عملکردش قیمت‌ها در بازار مسکن کاهش پیدا کرده پس چگونه است که مثلا دو برنامه مد نظر رییس‌جمهوری (باغ‌شهر و واگذاری زمین در تهران) اجرا نشده‌اند؟
اما واقعیت قابل تامل در مسکن مهر عدم اطلاع از ابعاد بزرگ و سنگین این پروژه ملی است تا جایی که همین بی‌اطلاعی طی دوسال اخیر مانع حرکت عادی این پروژه ملی شده است. شاید اگر تصمیم‌سازان در این طرح از روز اول شناختی از عمق موضوع ساخت ۵/۱میلیون واحد مسکونی به شکل تعاونی‌سازی داشتند شیوه اجرا این گونه طراحی نمی‌شد. پروژه مسکن مهر در اوایل سال ۸۶ کلید خورد، اما فراخوان عمومی برای ثبت نام در آن باعث شد شمار زیادی از مردم بدون خانه به ادارات تعاون مراجعه کنند و نزدیک به یک‌سال زمان صرف شد تا دولت واجدین شرایط را از عدم دارندگان صلاحیت تشخیص دهد. در مرحله بعد زمین‌های اجاره‌ای ۹۹ ساله به صورت خام تحویل تعاونی‌ها شد و در حالی که اعضای تعاونی‌ها تصور می‌کردند با تحویل زمین می‌توانند ساخت و ساز را آغاز کنند وارد پروژه شدند؛ غافل از این که از تحویل زمین تا شروع ساخت حدود ۸ ماه فاصله است که باید در این مدت عملیات آماده‌سازی زمین صورت گیرد.
آنچه در دو سال اخیر به پروژه مسکن مهر گذشته، تجربه جدید تلاش دولت‌ها برای تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد بوده است. تجربه‌ای که در هفته‌های اخیر به دلایلی برای فرار از چالش‌های موجود در مسیر مسکن مهر به کار گرفته شده و دیده می‌شود وزارت مسکن قصد دارد راه را اصلاح کند. تا کنون حدود ۲۰۰هزار واحد مسکونی مهر در مراحل ساخت قرار گرفته است و در واقع بیش از یک‌میلیون خانواری که از دو سال گذشته به امید صاحب‌خانه شدن به این طرح چشم‌دوخته‌اند همچنان در برزخ مسکن قرار دارند.
در ۹ ماه اخیر قیمت مسکن ۲۵ تا ۳۵ درصد کاهش یافت. این میزان کاهش در دو فصل تابستان و اواخر پاییز رخ داد و هر بار کاهش به طور متوسط ۲۵درصد بوده است. ارزانی مسکن در سال جاری در مقایسه با رشد ۸۱درصدی قیمت‌ها در سال قبل باعث شد برخی تقاضاهای موثر که در دو سال قبل به دلیل گرانی توان خرید نداشتند به بازار مسکن رو بیاورند. در این میان منع بانک‌های خصوصی به پرداخت وام خرید مسکن با تامین تقاضای شدید مقابله کرد.
از سوی دیگر، اجرای پاره ای سیاست‌های تنبیهی در بازار مسکن همچون اخذ مالیات ۲۵ تا ۳۰درصدی از معاملات مکرر مسکن و اجبار طرفین معامله به ثبت قرارداد در بنگاه‌های مسکن هزینه خرید و فروش ملک را بالا برد. تا جایی که بازار مسکن در دو سه ماه اخیر با رکود سنگین مواجه شده است.
این در حالی است که در سال ۸۶ معاملات مسکن رونق داشت. رونق معاملات و رشد قیمت مسکن که از سه ماه دوم سال ۱۳۸۵ در مناطق شهری کشور آغاز شده بود، در سال ۱۳۸۶ نیز ادامه یافت و زمینه رونق ساخت‌وساز و شکوفایی بخش مسکن را در سال ۱۳۸۶ فراهم آورد؛ به طوری که سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان‌های جدید مناطق شهری (به قیمت‌های جاری)، با رشد بالای ۷/۸۰درصدی نسبت به سال قبل به ۲/۲۰۵هزار میلیارد ریال بالغ گردید. بر این اساس، میزان سرمایه‌گذاری مزبور در شهرهای کوچک و متوسط با رشد چشمگیر ۹/۱۰۴درصدی به ۴/۱۰۶هزار میلیارد ریال بالغ گردید. به همین ترتیب، سرمایه‌گذاری صورت گرفته در تهران و شهرهای بزرگ در ساختمان‌های جدید به ترتیب ۰/۵۳ و ۶/۶۵درصد رشد داشت. رشد چشمگیر سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های جدید مناطق شهری کشور در سال ۱۳۸۶، عمدتا ناشی از تلاش بخش خصوصی برای شروع ساختمان‌های جدید با توجه به چشم‌انداز مثبت بازار و رشد هزینه‌های مربوط به احداث ساختمان‌ها بود. در این سال مجموع واحدهای مسکونی ساخته شده توسط بخش خصوصی در مناطق شهری به ۹/۴۹۱هزار واحد با زیربنایی معادل ۷/۶۰میلیون مترمربع بالغ گردید که در مقایسه با سال قبل به ترتیب ۸/۹ و ۲/۹درصد افزایش نشان می‌دهد.
رشد مثبت آمار پروانه‌های ساختمانی به عنوان یک شاخص پیشرو، تبیین‌کننده بهبود روند ساخت‌وساز در کشور و چشم‌انداز تداوم رونق در ماه‌های آتی بود؛ به گونه‌ای که در سال ۱۳۸۶ آمار پروانه‌های ساختمانی صادره توسط شهرداری‌های سراسر کشور نسبت به سال قبل به لحاظ تعداد و سطح کل زیربنای طبقات ساختمان‌ها به ترتیب با ۱/۲۱ و ۳/۵۰درصد افزایش به ۲۰۹هزار فقره و ۳/۱۰۵میلیون مترمربع بالغ گردید. در حال حاضر رکودی که بر بازار مسکن حاکم شده به همان اندازه نگران‌کننده است و تبعات جبران‌ناپذیری را برای صنعت ساختمان به همراه دارد که گرانی سال ۸۶ داشت. تداوم رکود در سال جدید می‌تواند شغل‌های ساختمانی را تهدید کند.
فعالیت‌های بخش ساختمان در سال ۸۶ به استناد آمار بانک مرکزی ۵درصد از تولید ناخالص ملی کشور را به خود اختصاص داده است. این رقم در سال ۸۵ معادل ۳/۴درصد بوده است. اما در سال جاری که رکود در ساخت‌وساز ایجاد شد این سهم چقدر بوده است؟
کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند خوشحالی دولت از کاهش قیمت مسکن می‌تواند آنها را از توجه به تولید مسکن دور کند. اتفاقی که در سال جاری در کشورمان شاهد بوده‌ایم. به نظر می‌رسد بر آیند تحولات یک سال اخیر در بازار مسکن نشان می‌دهد قیمت مسکن به دلیل رشد حباب‌گونه در سال ۸۶، از نفس افتاد و در واقع کاهش در ماه‌های اخیر کاذب بوده است. به بیان ساده‌تر قیمت مسکن زمانی می‌تواند در حالت ارزانی ثبات داشته باشد که برقراری تعادل بین عرضه و تقاضای مسکن باعث کاهش قیمت شده باشد. اگر هر عامل دیگری ارزش ملک را پایین بیاورد افزایش دوباره آن حتمی است. در کشورما سالانه به بیش از یک‌میلیون واحد مسکونی جدید نیاز است. اما در دو سال قبل به استناد آمار بانک مرکزی حدود بیش از نصف این رقم واحد مسکونی جدید به بازار تزریق شده، بنابراین فاصله عرضه و تقاضا هنوز آنچنان کم نشده است.

فرید قدیری

منبع : روزنامه دنیای اقتصاد