بررسی راهکارهای خانه‌دار شدن مردم

رشد بی‌رویه قیمت مسكن، حجم انبوه تقاضا، عرضه پایین و افزوده شدن بر فاصله میان قدرت خرید مردم و قیمت مسكن، همچنین اخبار ضد و نقیض منتشر شده درخصوص آینده این بازار از جمله عواملی هستند كه مسكن را به تراژدی غم‌انگیزی هم برای صاحبانش و هم برای متقاضیان تبدیل كرده است، تا جایی كه صاحبنظران و كارشناسان نیز از حل این معادله درمانده‌اند.
به دنبال رشد قیمت و افزایش تقاضا و همچنین خروج بازار مسكن از ركود چندساله، شركت‌های ساختمانی و به طور كلی فعالان ساخت‌وساز كه چندی بود به انزوا رفته بودند، فعالیت خود را با شتاب بیشتر از سر گرفتند و حتی طی یكسال اخیر چندین شركت عظیم ساختمانی تاسیس شدند.
با توجه به شدت گرفتن انبوه‌سازی در كشورهای توسعه‌یافته، روند فعالیت این شركت‌ها در كشور ما نیز تسریع شد و هم‌اكنون نزدیك به صدها شركت در رشته‌های مختلف وابسته به بخش ساختمان فعال هستند، به همین منظور و با هدف شفاف‌سازی نحوه عملكرد شركت‌های ساختمانی با پژمان علی‌دوستی، مدیر تحقیقات و مطالعات شركت توسعه عمران و مسكن اوان به گفت‌وگو پرداختیم كه متن آن در پی می‌آید:
▪ با توجه به اینكه شما در یك شركت مدیریت و برنامه‌ریزی انبوه‌سازی فعالیت‌دارید، بازار مسكن را با توجه به عرضه كم و قیمت‌های بالا چطور ارزیابی می‌كنید و چه پیش‌بینی از آینده‌ این بازار دارید؟
ـ بازار مسكن به لحاظ پریشانی و درهم‌ریختگی مانند بازار شام قدیم است. عمده‌ترین دلیل پریشانی بازار مسكن ایران وجود چندین چالش اساسی است كه از آن جمله می‌توان به گران بودن هزینه پول و بازگشت طولانی مدت سرمایه در كشور اشاره كرد، به طوری كه سرمایه‌گذاران داخلی با انجماد سرمایه‌گذاری خود مواجه می‌شوند و سودی که عایدشان می‌گردد منوط به افزایش نرخ تورم است و نه یک فعالیت اقتصادی بهینه، برای رسیدن به سود سالیانه هم باید سود بدست آمده را تقسیم بر تعداد سنوات ساخت‌وساز کرد که این رقم، نمی‌تواند انتظارات یک سرمایه‌گذار را در بخش مسکن پاسخ دهد. معمولا هم سرمایه‌گذارها از تسهیلات بانکی استفاده می‌کنند و با پرداخت سود بانك‌ها عملا، سود سالیانه خالصشان به حداقل می‌رسد. اما دولت برای حل این مشكل می‌تواند با سهیم كردن بانك‌ها در فرآیند پیش‌فروش، انبوه‌سازان را از سرمایه‌گذار، عملا به پیمانكار مردم و مردم کم‌بضاعت را به كارفرمای انبوه‌سازان تبدیل كند. با این روش، به جای انجماد سرمایه‌ها و بعضا توقف پروژه‌های ساختمانی، آرام آرام سرمایه‌های مردم وارد پروژه‌های انبوه‌سازی می‌گردد و به واسطه حضور بانک، ریسک سرمایه‌گذاری مردم به حداقل می‌رسد و انبوه‌سازان، ما به ازای پیشرفت پروژه، هزینه ساخت و ساز را که به صورت ودیعه نزد بانک است، از مردم می‌گیرند. بدین ترتیب انگیزه سرمایه‌گذاری در سرمایه‌گذاران داخلی فراهم می‌شود.
یكی دیگر از موانع پیش روی بازار مسكن، پایین بودن قدرت خرید مردم است كه دولت می‌تواند با فعال نمودن لیزینگ مسكن امكان خرید خانه را برای همه مردم فراهم كند.
همچنین ناكافی بودن میزان عرضه از دیگر چالش‌های بزرگ پیش روی بازار مسكن است، به نحوی كه از تعداد یك‌میلیون و اندی واحد مسكونی كه باید به طور سالیانه در كشور ساخته شود، فقط حدود ۵۰درصد آن عملی می‌شود. از جمله دلایل آن،عدم ورود سرمایه‌گذاران داخلی به بازار مسكن است. بنابر آمارهای جدید منتشر شده تنها ۳۰میلیون دلار (۲۷‌میلیارد تومان) سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی طی یك‌ سال اخیر در كشور صورت گرفته كه این حجم سرمایه‌گذاری خارجی در مقایسه با سایر كشورها بسیار پایین است. از این رو، با توجه به ظرفیت‌های ساخت‌وساز در كشور در صورتی كه دولت امكانات بهتری را در اختیار سرمایه‌گذاران خارجی قرار دهد، بسیاری از افراد و شركت‌هایی كه در مناطقی همچون دبی سرمایه‌گذاری كرده‌اند، به سمت بازار ایران می‌آیند و این امر علاوه بر اینكه موجب افزایش عرضه می‌شود، می‌تواند گام مهمی در راستای كاهش قیمت محسوب گردد، چرا كه تا عرضه مسكن پاسخگوی تقاضا نباشد، روند صعودی قیمت‌ها ادامه خواهد داشت.
▪ به نظر شما مهم‌ترین متغیرهای تاثیرگذار در بخش مسكن چه عواملی هستند؟
ـ كمبود عرضه، طولانی بودن زمان بازگشت سرمایه، پایین بودن قدرت خرید مردم و وجود تقاضای غیر موثر از مهم‌ترین متغیرهای موثر بر بازار مسكن هستند.
▪ با توجه به رشد تعداد انبوه‌سازان طی سال‌های اخیر به چه میزان از حجم تقاضا پاسخ داده شده و اینكه انبوه‌سازان چقدر می‌توانند در قیمت‌ها تاثیرگذار باشند؟
ـ هر شركت ساختمانی با هر میزان سهمی كه وارد بخش تولید شود می‌تواند با سیاست‌ها و عملکرد خود، در بازار مسكن تاثیرگذار باشد. به عنوان نمونه از وقتی كه استخر، سونا و امكاناتی از این دست توسط سازندگان خُرد مسکن در ساختمان‌های شمال شهر ساخته شد، قیمت این خانه‌ها افزایش یافت و به تبع آن قیمت خانه‌های سایر نقاط نیز رشد پیدا كرد. یعنی به بهانه امکانات مدرن قیمت آن دسته از خانه‌ها با افزایش زیادی رو‌به‌رو و موجب شد سطح عمومی قیمت‌ها (حتی در مورد خانه‌های فاقد امکانات) افزایش بیابد.
▪ دولت، امسال برای كاهش قیمت مسكن طرحی را با عنوان حذف قیمت زمین از مسكن مطرح كرده است. آیا این طرح می‌تواند در راستای كاهش قیمت موثر باشد؟
ـ این طرح، در صورتی كه مسائل قانونی آن حل شود، می‌تواند به عنوان راهكاری برای كاهش قیمت مسكن باشد. دولت باید نقاط آسیب‌پذیری آن را بر برای مجریان و متقاضیان مرتفع سازد. در غیر این صورت، نه تنها حذف قیمت زمین از مسكن نمی‌تواند به التهاب بازار مسكن كمك كند، بلكه وضعیت فعلی را نیز با مشکلات جدیدی مواجه می‌سازد.
▪ با توجه به افزایش قیمت مسكن و سرمایه‌ای بودن این كالا آیا مسكن می‌تواند به مانند خودرو از كالای سرمایه‌ای به مصرفی تبدیل شود؟
ـ تا زمانی كه قیمت مسكن دوبرابر نرخ تورم رشد داشته باشد و بازاری امن‌تر از بازار مسكن برای سرمایه‌گذاری وجود نداشته باشد، نمی‌توانیم انتظار مصرفی شدن مسكن را داشته باشیم. چرا كه هم‌اكنون به دلیل سرازیر شدن پول از سایر بازارها به بازار مسكن و كاهش سود بانكی، خرید مسكن به باصرفه‌ترین معاملات تبدیل شده است.
▪ با توجه به اینكه عوامل مختلفی در افزایش قیمت مسكن موثر هستند آیا نرخ ثابتی برای هزینه‌ تمام‌شده ساخت‌وساز ساختمان‌های مسكونی، صنعتی، تجاری و اداری وجود دارد؟
ـ این سوال مهمی است، كه چرا كه قیمت كارشناسی شده و مطابق با استانداردها وجود ندارد و تاكنون بارها دیده‌ایم كه هزینه ساخت و ساز در دو طرح همسان برای هر مترمربع، چند صدهزار تومان تفاوت دارد.
▪ با توجه به اینكه مصالح ساختمانی یكی از متغیرهایی است كه همواره به عنوان عامل تاثیرگذار در قیمت مسكن به آن اشاره می‌شود، از نظر شما مصالح ساختمانی چند‌درصد هزینه ساخت را شامل می‌شوند؟
ـ مصالح ساختمانی بین ۲۵ تا ۳۰درصد هزینه ساخت را به خود اختصاص می‌دهند. (البته در مناطقی مانند شمال شهر تهران این هزینه گاه به ۱۵‌درصد و در مناطق روستایی حتی به ۸۵‌درصد می‌رسد.) اما متاسفانه در برخی موارد رقم بسیار بالاتری اعلام می‌شود.▪ در بحث ساخت‌وساز و اجرای پروژه‌های عمرانی، رعایت استانداردهای بین‌المللی و تطبیق با آیین‌نامه‌های مرتبط مهم‌ترین موضوع است. با توجه به این امر از نظر شما تجهیزاتی كه شركت‌های ساختمانی در ایران مورد استفاده قرار می‌دهند چه تفاوتی با شركت‌های خارجی دارد؟
ـ در پاسخ به این سوال برای اینكه تلقی بدی در مورد متولیان امر نشود، به صورت كاملا سربسته می‌گویم كه ساخت‌و‌ساز در ایران فاصله زیادی با استانداردهای روز دارد و تا رسیدن به معیارهای شرکت‌های خارجی راه زیادی در پیش دارد.
همان‌طور که پیشتر عرض کردم، به طور كلی مهم‌ترین مشكل بخش مسكن طولانی بودن دوره بازگشت سرمایه است که از مهم‌ترین دلایل آن، بهره نبردن از روش‌ها و فناوری‌های نوین ساخت و ساز و همچنین عدم توجه به بحث مهندسی ارزش (value engineering) است. این در حالی است كه در تمام دنیا اجرای پروژه‌های ساختمانی جهت کاهش هزینه‌ها و زمانبندی صحیح با تاكید بر مهندسی ارزش پیش می‌رود.
در ایران اقدامی كه معمولا در راستای رعایت استانداردها انجام می‌‌شود كنترل پروژه توسط افرادی است كه بعضا اطلاعات کافی ندارند و به رعایت کیفیت در ساخت‌وساز لطمه وارد می‌کند.
▪ با توجه به رشد انبوه‌سازی طی سال‌های اخیر آیا پروژه‌های جدید و برج‌سازی از جمله برج بین‌المللی تهران و یا برج نگار بر مهندسی ارزش تطبیق دارند؟
ـ با اینكه برج بین‌المللی تهران جزو مفاخرمعماری ملی ایران محسوب شده و در نوع خود ساختمان بی‌نظیری است، اما زمان ساخت این برج، بیشتر از میزان پیش‌بینی شده به طول انجامید. این امر بدان معنا است كه مهندسی ارزش و اقتصاد مهندسی در اجرای پروژه‌های جدید ساختمانی نقش کمرنگی دارد.
▪ از نظر شما با توجه به سهم بیش از ۹۰درصدی بخش‌خصوصی در بازار مسكن مهم‌ترین دلیل دور بودن از استانداردها و فناوری‌های روز دنیا چه می‌تواند باشد؟ آیا عدم نظارت صحیح دولت و یا سیاست‌های اشتباه در این موضوع دخیل هستند؟
ـ در وهله اول، باید عرض کنم که مشکلات کلان، مسائلی یک سویه نیستند که بخواهیم گریبان بخش خصوصی و یا دولت را بگیریم. توجه به یک نکته که شاید مساله‌ای ریشه‌دار هم باشد ضروری است. در بعضی از جهات پیشرفت و توسعه، جامعه ما غفلت به خرج داده است و این مقوله به صورت دو سویه از طرف بخش خصوصی و دولت بوده است، لذا برای دستیابی به استانداردها و فناوری‌های روز دنیا و نهادینه ساختن آگاهی‌مداری در عرصه ساخت‌وساز عزمی ملی را می‌طلبد.
▪ آیا عدم واردات تجهیزات می‌تواند دلیلی بر فاصله گرفتن استانداردهای ساخت‌وساز در ایران با سایر كشورها باشد؟
ـ مشكل ما عدم واردات تجهیزات نیست چرا كه امكان واردات وجود دارد. اما مساله موجود این است كه شركت‌های ساختمانی چه به لحاظ قانونی و چه به لحاظ اقتصادی، خود را ملزم به برخورداری از تجهیزات نوین نمی‌بینند. هر چند كه ممكن است به كارگیری تجهیزات جدید در كوتاه مدت هزینه ساخت را افزایش دهد، اما در طولانی‌مدت باعث کاهش هزینه‌ها می‌شود.
▪ طی سال‌های اخیر همزمان با افزایش تقاضا برای بازار مسكن بر تعداد شركت‌های ساختمانی و انبوه‌سازان افزوده شده است. اما اغلب این شركت‌ها در كلانشهرها و به خصوص پایتخت متمركز شده‌اند. با توجه به این امر آیا انتقال این بخش به بیرون از كلانشهرها می‌تواند در بهبود الگوی شهرسازی و پراكنده شدن جمعیت موثر باشد؟
ـ به نكته درستی اشاره كردید، از نظر جغرافیای تاریخی، حواشی شهرها، آنقدر رشد می‌كنند كه ناخودآگاه شهرهای بزرگ را در درون خود می‌بلعند. مثال بارز این امر شهر ری است، به طوری كه ۲ روستای تهران و ورامین كه از توابع شهر ری بودند آنقدر بزرگ شدند كه شهر ری عملا جزو توابع تهران قرار گرفت. پس هر چه سریع‌تر می‌بایست به فکر رشد بی‌رویه‌ كلانشهرها و پدیده مشکل ‌ساز حومه ‌نشینی بود.
به علاوه ما از نظر علم جمعیت‌‌شناسی بسیار ضعیف عمل نموده‌‌ایم و در شهرسازی‌مان از اصول این علم بهره کافی را نبرده‌ایم. در حالی كه در كشورهای پیشرفته وضعیت به گونه‌ای دیگر است. مثلا شهر فرانكفورت كه یكی از شهرهای بزرگ وپیشرفته آلمان است، با وجود برخورداری از امکانات بی‌نظیر شهری، تنها کمی بیشتر از ۶۰۰‌هزار نفر جمعیت دارد. در حالی که جمعیت کشور آلمان، بیش از ۸۰‌میلیون نفر است. این نشان دهنده رشد متجانس شهرنشینی و شهرسازی در كشورهای توسعه یافته است، موضوعی كه در ایران كمترین توجه به آن مبذول شده است.
در حال حاضر رشد تهران به عنوان پایتخت در حدی بوده كه متاسفانه مانع رشد سایر شهرها شده است. بنابراین انتقال فعالیت‌های شركت‌های انبوه‌سازی از تهران به شهرهای كوچك در صورتی می‌تواند مثبت باشد كه امكانات موجود در پایتخت (امکان اشتغال، برخورداری از امکانات رفاهی و...) نیزبه شهرهای كوچك انتقال یابند. این امر نیازمند نظارت صحیح دولت و سیاستگذاری كارشناسی در بخش شهرسازی است.
در مورد زمینه فعالیت‌های شركت و تعداد پروژه‌هایی كه تا كنون انجام داده‌اید توضیح دهید.
شركت توسعه عمران و مسكن اُوان به واسطه سابقه مدیرانش در خصوص اجرای پروژه‌های عمرانی، توان برابری با بسیاری شرکت‌های فعال در این عرصه را دارد. در حال حاضر پروژه‌های فراوانی در دست مطالعه و اقدام این شرکت هستند که به دلیل تمرکز بر مباحث پیشرفته اقتصاد مهندسی و مهندسی ارزش، امید داریم که از پروژه‌های مثال زدنی در کشور به شمار روند.
جنبه دوم فعالیت‌های شركت در زمینه مشاوره و بازاریابی برای فروش واحدهای سایر پروژه‌های ساختمانی است. چرا که اعتقاد مدیریت اُوان بر این است كه ساخت‌وساز و فروش دو مقوله جدا از هم هستند و متاسفانه بسیاری از سازندگان ما که هیچ تخصصی در مقوله بازاریابی ندارند، متولی امر فروش نیز هستند. بدین جهت، بازاریابی نوین و تخصصی از فعالیت‌های بخش فروش اُوان محسوب می‌شود که این شرکت جدای از امر ساخت و ساز بدان اهتمام دارد. از آن جمله می‌توان به فروش واحدهای برج بین‌الملل تهران و برج نگار اشاره كرد. تاکنون بیش از نیمی از واحدهای برج تهران با رویکرد مشتری‌مدارانه به فروش رفته است. در مورد فروش پروژه‌ برج نگار نیز ملاحظات خاصی مورد نیاز بود که در این زمینه تدبیرها وفعالیت‌های شرکت اُوان، قرین موفقیت شد.
▪ با توجه به جدید بودن این فعالیت، رقیبان شما در این بازار چه شركت‌های هستند؟
ـ در بحث اجرای پروژه‌های ساختمانی رقبای فراوانی داریم كه بعضا، هم از نظر بضاعت علمی و هم به جهت برخورداری از نیروی متخصص از شركت ما قوی‌تر عمل می‌كنند، اما در امر مشاوره و بازاریابی، هنوز رقیبی كه خودش را مطرح كرده باشد و حداقل توان انجام بخشی از فعالیت‌های ما را داشته باشد، نداریم.

الهام علاقه‌بندان
گفت‌وگو با مدیر بخش تحقیقات شركت‌ ساختمانی «اوان»

منبع : روزنامه دنیای اقتصاد