بحران مسکن ، معضلی ۲۸ ساله

همزمان با انقلاب اسلامی ایران، شعار توزیع عادلانه ثروت ، موجی از آرامش را به کشور هدیه داد . گویی اقتصاد، همانند معجزه ای بود که توانست قشر وسیعی از جامعه را از تب و تاب و نگرانی های اقتصادی و خصوصاً در حوزه اقتصاد مسکن بیاندازد و به نحوی نوید آینده ای روشن را به ارمغان آورد. کمااینکه پس از گذشت یک سال از انقلاب، دولت بنی صدر وام هایی تحت عنوان وام های مسکن بنی صدری را برای خرید مسکن به شهروندان اعطاء کرد و طی آن شهروندان موفق شدند تا سقف ۳۰۰ هزار تومان تسهیلات دریافت کنند.
ارائه این وام ها در اوایل انقلاب شاید آرامشی نسبی را در بازار آن زمان پدید آورد اما مشخصاً این وام از جمله عواملی بود که اولین موسیقی نا متوازن تورم را در ایران نواخت.
کوک شدن ساز تورم در آغازین روزهای جنگ تحمیلی، دست کمی از مصیبتی بزرگ نداشت چرا که از سویی کشور در کوره آتش تورم می سوخت و از سویی دیگر با جنگی دست و پنجه نرم می کرد که خود تحمیل کننده تحمل بار تورم تحمل در ایران بود.
در این بین کاملاً مبرهن است که همزمان با ورق خوردن برگ جنگ تحمیلی در ایران، معضل مسکن به عنوان یکی از چالش های کشور مطرح شد و شاید بتوان به جرات اعلام کرد که بسیاری از متخصصین امر نیز این رخداد را پیش بینی می کردند.
جنگ، خسارات فراوانی را به کشور تحمیل کرد اما در کنار تمام این عوامل ، مسائل و مشکلات اقتصادی، به نقطه ای برای به چالش افتادن نا‌خواسته شعارهای اوایل انقلاب تبدیل شد. حال آنکه در این شرایط اقتصادی، ایران باید ضمن دست و پنجه نرم کردن با تحریم هایی که یک به یک به سمت کشور سرازیر می شد، در فکر رفع مشکل مسکن که یکی از عمده مشکلات ناشی از خرابی های جنگ بوده است باشد و همین موضوع به نوعی شهروندان را از امید مسکن، حداقل تا چند سال آینده، ناامید کرد.
به هر تقدیر می توان اینطور نتیجه گرفت که جنگ در کنار مشکلاتی که برای فرد فرد ایرانیان به همراه داشت وضعیت مسکن کشور را به بدترین شرایط وقت خود رساند.
به هر تقدیر، با پایان یافتن جنگ تحمیلی انتظار می رفت تا در دوره سازندگی، مسکن از نگاه ویژه ای برخوردار شود. اما در این دوره هم شاهد بودیم که دولت، با این تصور که وام مسکن می تواند دردی از دردهای بی درمان آن دوره مسکن را درمان کند به ارائه وام های ۵ میلیونی پرداخت که پس از مدتی این وام ها هم به همان دامی دچار شد که دولت بنی صدر هشت سال قبل از آن در آن دام دست و پا می زد. افزایش ناگهانی قیمت مسکن در طی این دوره آنچنان داغ شد که حتی خوشبینانه ترین افرادی که آینده روشنی را برای مسکن ایران متصور می شدند هم از چشیدن طعم شیرین میوه مسکن در کشور ناامید گشتند.
به هر تقدیر ارائه این وام ها تنها در کوک کردن ساز تورم کشور همت گمارد. کوک ساز تورم در دولت سازندگی آنقدر طولانی شد که دامان دولت اصلاحات را هم گرفت. به نوعی که در این دولت هم دولتمردان و صاحبنظران نتوانستند راهی جز راه های مسکن را برای مسکن پیشنهاد کنند. راهکاری همانند ارائه وام های ۱۲ میلیونی، تنها از نظر میزان تسهیلات با دو نوع وام قبلی تفاوت داشت. اما ماهیتاً هیچ تاثیری در تعادل بخشی به بورس مسکن را دنبال نمی کرد. این وام ها مجدداً آنچنان بازار مسکن را ملتهب کرد که شهروندان با رویگردانی از انتخاب ۲۰ میلیونی خود، دولت خاتمی را با وجود حرکاتی منطقی در سایر حوزه های اقتصادی و حفظ رشد نقدینگی دولتی ضعیف در امور مسکن دانستند.
البته در این بین نباید از نظر‌ دور داشت که کاهش میزان نقدینگی در زمان دولت گذشته توانست تا آرامشی نسبی را در بازار اقتصادی کشور به همراه داشته باشد اما به دلیل یک قانون نانوشته که مسکن ایران باید هر از چند گاهی با برخی مشکلات دست و پنجه نرم کند دولت اصلاحات نیز گرفتار این قانون شد و معضل مسکن را تجربه کرد.
با این تفاسیر می توان اینطور انتظار داشت که دولت مهرورز و عدالت محور کنونی که اصلی ترین شعارهای خود را روی اقتصاد کشور متمرکز کرده بود هم از مشکلات مسکن در کشور رنجور شود چرا که مسکن ایران همانند موریانه ای به جان تک تک دولت های ایران می افتاد.
دولتمردان دولت نهم در خصوص مسکن، شاید راهکارهای جدیدی را به مرثه ظهور رساندند اما آنچه از جامعه به نظر می رسد نا کارآمدی این راهکارها می باشد. راه کارهایی همانند ارائه زمین های ۹۹ ساله اجاره ای از منظر بسیاری از کارشناسان، بیشتر از آنکه بتواند امیدی برای خانه دار شدن جامعه محسوب شود تجربه ای است که شاید بهای بالایی در آن پراخت شود.
دولت نهم از ابتدای کار خود در جهت حذف سوداگران مالی در کشور حرکت کردند و همین امر باعث شد تا مردم انتظار بالایی را در جهت رشد اقتصادی جامعه داشته باشند. رشدی که بعید به نظر می رسید با راهکارهای سطحی دولت چه در دوره نهم و چه در هشت دوره ماقبل آن محقق شود.
یکی دیگر از راهکارهایی که در دولت نهم به منظور حذف شرایط بحرانی مسکن به کار گرفته شد ارائه وام های ۱۸ میلیونی مسکن بود. وام هایی که بدون توجه به تجربه های غلط گذشته بر شرایط نامساعد پراکندگی نقدینگی در کشور افزود و سرمایه ای بی بند و بار را در کشور به جریان انداخت که جمع آوری آن از عهده یک فرد یا گروه بر نمی آمد.
در این راستا باید اذعان داشت که ارائه وام های مسکن، شرایط را برای افزایش میزان تقاضا فراهم کرد و این در حالی بود که میزان عرضه در کشور رقم پایینی را به خود اختصاص داده بود و فعالیت هایی که در راستای حذف شرایط نامساعد مسکن در کشور به کار گرفته گماشته شده بود توانایی و قدرت مقابله با دیو سیاه بی مسکنی در ایران را نداشت.
تمامی این عوامل دست به دست هم دادند تا به نوعی تیشه ای از تورم را به ریشه اقتصاد جامعه بزنند و عدم توازن بین رشته های مختلف اقتصادی را بوجود آورند.
این در حالی است که در زمان ارائه وام های ۱۸ میلیونی مسکن، بسیاری از کارشناسان درصدد طراحی راهی برای خروج از بحران وام های ۱۲ میلیونی سابق بودند که همچنان گریبان جامعه را می فشرد.
هنوز مدت زمان زیادی از افزایش ۲۰۰ درصدی نرخ مسکن در کشور و خصوصاً کلانشهرهایی مثل تهران نگذشته بود که زمزمه هایی از ارائه وام های ۳۶ میلیونی به گوش رسید. زمزمه هایی که دیگر توان محاصره قیمت را از هر مسئولی می ربود. وام های ۳۶ میلیونی در ابتدای طراحی خود بنا را بر خانه دار کردن زوج های جوان گذاشته بود تا هر کدام از زوجین با خرید سه دانگ از یک منزل مسکونی بتوانند به تنهایی از ۱۸ میلیون تومان تسهیلات بانکی استفاده کنند.
از ابتدای مطرح شدن ارائه این وام ها تشدید مشکلات مسکن به دلیل عواملی از جمله افزایش ناگهانی تقاضا و هجوم متقاضیان، افزایش نقدینگی معلق در جامعه، استفاده های غیر مرتبط از این وام ها و دیگر دلایل از این دست پیش بینی می شد. تا جایی که در برخی از نقاط کشور مشاهده شد که با مطرح شدن ارائه این وام ها از خرداد ماه سال آینده، نرخ خرید و فروش در بازار مسکن دچار تغییر و تحولاتی شگرف شد.
از سوی دیگر، برخی از کارشناسان بر این باورند که ارائه وام های ۳۶ میلیونی تنها به دلیل فروش برخی از خانه هایی است که به دلیل رکود گذشته بازار مسکن، بدون مشتری باقی مانده بود و خریداری نداشت. این افراد معتقدند که ارائه وام های مسکن زوجین می تواند برخی از دست های پشت پرده در مسکن ایران را شادمان کند و بر این عقیده اند که ارائه وام های ۳۶ میلیونی، تورم برای مردم و سوددهی بالا را برای بانک ها و برخی از افراد به دنبال دارد.
گروهی دیگر از کارشناسان مسکن هم بر این باورند که این وام ها بیشتر از آنکه به مسکن تبدیل شوند نقش مرهمی برای زخم های دیگر زندگی را ایفا می کنند.
به هر تقدیر با یک دید متفاوت می توان اینگونه نتیجه گرفت که ارائه وام های ۳۶ میلیونی مسکن به زوجین، بیشتر از آنکه بتواند مردم را صاحب خانه کند باری به اسم بازپرداخت را روی دوش آنها می گذارد. باری که باید هر زوج جوان وزن آن را سال های سال تحمل کنند. البته در این میان نباید از نظرها دور داشت که ارائه وام های ۳۶ میلیونی و نقدینگی که به تبع آن در کشور به وجود می آورد نمی تواند نتیجه ای جز ایجاد تورمی غیر قابل کنترل را در کشور داشته باشد. تورمی که پس از هر بار ارائه وام در هر حوزه ای و خصوصاً مسکن بوجود آمده است.
حال اینکه دولت پس از گذشت چند روز از اعلام ارائه این وام ها و اتفاقات عجیبی که حول این محور رخ داد با تغییر شرایط، ارائه وام های ۳۶ میلیونی مسکن زوجین را منوط به ساخت مسکن توسط این افراد دانست. تغییری که به زعم بسیاری از کارشناسان هیچ تفاوتی را در میزان ضررات ارائه وام ندارد. چرا که ماهیت ارائه وام به افراد خصوصی ماهیتی اشتباه است.
بدون شک، هیچ کدام از زوج های جوان در بسیاری از شهرهای کشور و خصوصاً در تهران آنقدر توانایی ندارند که به ساخت و ساز منزل مسکونی همت ورزند و مهمتر از آن اینکه با وام ۳۶ میلیونی در تهران و یا شهرهای اطراف تنها می توان گوشه ای از زمین یک خانه را خرید. از طرف دیگر ارائه این وام ها به شرط ساخت و ساز باید متضمن بسیاری از مقدمات باشد که هنوز در کشور ما آنطور که باید و شاید وجود ندارد. ساخت و ساز کارگر ساختمانی می خواهد که در کشور ما پس از خروج کارگران افغانی کارگر ساختمانی به مثابه گنجی شده است در دل اقیانوس. همچنین با همین شرایطی که بر ساخت و ساز کشور وجود دارد کمبود بسیاری از مصالح ساختمانی درد درمان نشده ای است که عده ای از مسئولان را به سمت و سوی خود متوجه کرده است. ضمن اینکه نباید از کمبود زمین در شهرهایی مثل تهران غافل ماند. حال افزایش قیمت سیمان، آهن و دیگر مصالح مورد نیاز ساخت و ساز هم باری است افزون بر بارهای گذشته. با تمام این شرایط و با احتساب مشکلات دیگری که گریبان ساخت و ساز در کشور را گرفته است نمی توان انتظار داشت که ارائه وام های ۳۶ میلیونی بتواند مشکلات مسکن ایران را تعادلی هر چند موقتی بخشد. چه بسا که ارائه این وام بیش از گذشته شرایط را برای مسکن ایران سخت و سهمگین کند.
به هر تقدیر، به نظر می رسد بهترین راه برای خروج از معضل مسکن در ایران ارائه وام ها به انبوه سازان و تعاونی ها می باشد. البته، نا گفته نماند که با طرح مقوله ارائه زمین های ۹۹ ساله اجاره ای در هر نقطه ای از کشور که امکان داشت یک تعاونی آغاز به کار کرد و همین موضوع سبب شد تا معضلی بر معضلات کشور در حوزه مسکن اضافه شود. اما با این شرایط باید پذیرفت که ارائه وام ها به انبوه سازان و تعاونی های صالح، بهترین روشی است که در صورت یک برنامه ریزی موثر می توان بدان تکیه کرد. البته حرکت در مسیر مستقیم ارائه این وام ها منوط بر آن است که مسئولان در درجه اول به شناسایی گروهی از انبوه سازان ماهر و مطمئن تحت نظر تعاونی های معتبر اقدام و سپس نقدینگی سیالی را که در جامعه همانند بادی در حال وزش می باشد به سمت این گروه ها هدایت و با یک برنامه ریزی مدون در زمانی مشخص از آنها طلب کار کنند. تا در این صورت هم مردم و هم مسئولان بدانند که در یک تاریخ مشخص، میزان مشخصی از مسکن در اختیار شهروندان قرار می گیرد. در غیر اینصورت می توان نتیجه گرفت که مسکن در ایران پاشنه آشیلی است که هر دولتی را مورد هجوم قرار می دهد .

سید محمد حسین هاشمی