سال سخت آقای وزیر

سال ۸۵ شرایط سختی برای متقاضیان خرید مسكن رقم خورد و شاید شرایط سخت تری برای با سابقه ترین وزیر كابینه بود. سعیدی كیا به عنوان وزیر مسكن ازماه های ابتدایی سال جاری در تیررس تندترین انتقادها از سوی رسانه ها، مردم و نمایندگان مجلس قرار گرفت. بخش مسكن درسال جاری سه جهش ناگهانی و به قول اقتصاددانان سه شوك قیمتی را تجربه كرد. شوك هایی كه در نهایت با اوج افزایش قیمت در سه ماه سوم سال مواجه شد. البته سه ماهه چهارم سال برای آقای وزیر با چالش های كمتری مواجه شد.
روند پرشتاب افزایش قیمت در بازار مسكن سبب شده تا دست اندركاران و كارشناسان مربوطه از هر سو به گمانه زنی و ارزیابی این بخش بپردازند. بدون شك گرانی مسكن برای محمد سعیدی كیا كه پیش از وزارت، مسئول بازسازی شهر زلزله زده بم بود، دردسر های فراوانی ایجاد كرد.
افزایش قیمت مسكن سؤالی است كه همه انتظار دارند وزیر مسكن و شهرسازی به عنوان نماینده دولت پاسخ آن را بدهد و البته دلایل قانع كنده ای هم برای آن داشته باشد.
● واقعاً مقصر اصلی در جریان بحران بازار مسكن كیست؟
وزیر مسكن یا سیاست های خارج از بخش مسكن؟ برای یافتن پاسخ منطقی و كارشناسانه این پرسش ضروری است نگاهی به وضعیت بخش مسكن و عوامل تأثیر گذار بر آن بیندازیم.
بررسی وضعیت بخش مسكن در ۲۰ سال اخیر نشان می دهد كه این بخش همواره شاهد دوره های ركود و رونق تورمی بوده است.
آمار ها حاكی است قیمت مسكن در كشور از سال ۶۹ تا ۷۴ روند ثابتی را طی كرده است ولی در سال ۷۴ و ۷۵ این روند افزایشی شده و نزدیك به شاخص تورم متوقف شده است.
بین سال های ۷۶ تا ۷۹ بار دیگر ركود بر بخش مسكن حاكم شد، هرچند قیمت مسكن در این سال ها فاصله قابل توجهی با شاخص تورم پیدا كرد. از سال ۷۹ رشد جهشی قیمت آغاز شد. و این بار تا سال ۸۲ ادامه یافت و قیمت مسكن از شاخص تورم فراتر رفت.در سال ۸۳ با اشباع قیمت ها بار دیگر ركود بربخش مسكن حاكم می شود.
البته در اوایل سال ۸۵ نشانه هایی از رونق نسبی در بخش مسكن دیده شد و می رفت تا خرید و فروش مناسبی را نوید دهد ولی این رونق نسبی پس از مدتی موجب افزایش قیمت مسكن شد.
محمدرضا باهنر نایب رئیس اول مجلس شورای اسلامی در تحلیلی درباره علل نابسامانی اخیر بازار مسكن می گوید: در دو سه سال اخیر در بخش مسكن كشور ركود شدیدی حاكم شده بود و قیمت ها نه فقط رشد نداشت بلكه در برخی موارد روند نزولی نیز داشت و طبیعی است كه به علت اقتصاد ناسالم كشور پس از سه سال ركود، قیمت ها در بخش مسكن حركت صعودی پیدا كند. وی می افزاید: البته برخی سیاست ها نیز در تحریك تقاضای مسكن در جامعه مؤثر بوده است.
● كمبود عرضه نسبت به تقاضا
برابر شدن تولید مسكن با تقاضا و عرضه مناسب مسكن یكی از دلمشغولی های دولت های قبلی و كنونی بوده و هست.
آمار منتشره نشان می دهد در چند ساله اخیر باوجود ساخت و سازهای نسبتاً مناسب در كشور، تعداد واحدهای مسكونی عرضه شده در هر سال كمتر از خانوارهایی بوده است كه نیازمند مسكن هستند، در واقع مسكن ساخته شده، كم هم نبوده ولی نتوانسته به تقاضای مؤثر مسكن پاسخ دهد و این كمبود عرضه نسبت به تقاضا با توجه به رشد ۳‎/۵ درصدی جمعیت در دهه اول انقلاب كه هم اكنون به مرز تشكیل خانواده رسیده اند، تشدید شده است.
تعداد خانوارهای روستایی از ۱۲ میلیون و ۲۳۰ هزار خانوار سال ۷۵ به ۱۷ میلیون و ۵۹۶ هزار خانوار در سال ۸۵ افزایش یافته است.
همچنین در این مدت تعداد واحدهای مسكونی از ۱۰ میلیون و ۸۰۰ هزار واحد به ۱۵ میلیون و ۲۵۶ هزار واحد رسیده است. به گفته كار شناسان از حدود ۱۷ میلیون خانوار كشور حدود ۵ میلیون خانوار فاقد مسكن مناسب هستند.
تقاضای سالانه مسكن حدود یك میلیون واحد مسكونی برآورد می شود، در حالی كه توان ساخت و ساز در بخش شهری كشور حدود ۵۰۰ هزار واحد مسكونی است.
آمار فعالیت بخش خصوصی در بخش مسكن حاكی است در سال ۷۵ حدود ۲۰۰ هزار واحد مسكونی در كشور ساخته شده كه این میزان در سال های ۸۱ و ۸۲ به ترتیب به ۴۴۶ هزار واحد و۴۶۳ هزار واحد افزایش یافته است ولی در سال ۸۳ آمار ساخت و سازكاهش می یابد و به رقم ۴۰۲ هزار واحد می رسد.
در همین حال ساخت و ساز مسكن در سال ۸۴ با ۷۸ هزار واحد افزایش به ۴۸۰ هزار واحد رسید.
در سال ۸۵ نیز به استناد تعداد پروانه های ساختمانی صادره از سوی شهرداری ها انتظار می رود ساخت وساز در مناطق شهری كشور از ۵۰۰ هزار واحد مسكونی فراتر رفته باشد. كاهش تولید مسكن یكی از شاخص هایی است كه می تواند به طور مستقیم بر افزایش قیمت مسكن تأثیرگذار باشد ولی همان گونه كه در بررسی آمار ساخت و ساز در سال های ۸۴ و ۸۵ مشاهده می شود، تولید مسكن در كشور در این دو سال و نسبت به سال قبل از آن كاهش نداشته بلكه این روند صعودی بوده است.
● رشد نقدینگی
برخی تحلیلگران اقتصادی مهمترین عامل رشد قیمت مسكن در سال ۸۵ را ناشی از افزایش حجم نقدینگی می دانند. واضح است كه تورم ناشی از افزایش نامناسب نقدینگی شاید در اقلام تجاری، مصرفی و غیره به وسیله اهرم های مختلف همچون واردات قابل كنترل باشد اما در كالاهای غیرمنقول همچون زمین و ساختمان قابل كنترل نیست و حتی می توان پیش بینی كرد كه با ورود سرمایه های غیرحرفه ای و سرگردان، سوداگری و واسطه گری در این بخش افزایش یابد كه در این صورت زمین و مسكن از یك كالای مصرفی به یك كالای سرمایه ای پربازده تبدیل خواهد شد و با تبدیل شدن مسكن به یك كالای سرمایه ای، قیمت ها به راحتی از سوی عرضه كننده افزایش می یابد و متقاضی نیز به خاطر تقاضای فوری ناشی از تصور افزایش حتمی و چند باره قیمت در آینده، به قیمت های بالا تن می دهد.
از سوی دیگر بنا بر اعلام اداره بررسی ها و سیاست های اقتصادی بانك مركزی حجم نقدینگی كشور در پایان آبان ماه سال ۸۵ به ۱۱۱ هزار و ۳۹۸ میلیارد تومان رسیده است، یعنی رشد نقدینگی كشور در حدود ۳۵ درصد است.
از سوی دیگر بانك مركزی در سال گذشته به منظور كنترل نقدینگی و تورم در سه نوبت اقدام به انتشار و عرضه اوراق مشاركت كرد كه با وجود داشتن مجوز انتشار ۱۵ هزار میلیارد ریال اوراق مشاركت ۱۰ هزار و ۷۶۹ میلیارد ریال آن به فروش رفت و در سال جاری نیز این اقدام با مجوز مجلس صورت گرفت كه تأثیر خوبی در كنترل حجم نقدینگی داشت.
● اجرایی شدن طرح جامع مسكن
اما شاید مهمترین افتخار دولت كنونی و شخص وزیر مسكن و شهرسازی كه سابقه مدیریتی وی در بنیاد مسكن انقلاب اسلامی و بازسازی بم مسئولیت او را بیش از پیش سنگین می كند، ارائه طرح جامع مسكن باشد. با این طرح كه كاملترین طرح سال های پس از انقلاب است، می توان به سؤالات منطقی بخش مسكن پاسخ داد. بر اساس این طرح اولویت دولت، تأمین مسكن اقشار كم درآمد جامعه است؛ مهمترین راهكاری كه در صورت اجرایی شدن، می توان با آن بحران مسكن را تاحدودی مرتفع كرد، ولی این طرح پس از یك روند هم اكنون در مجلس در دست بررسی است.
به اعتقاد كارشناسان تأخیر در اجرای این طرح لطمات جبران ناپذیری بر بخش مسكن وارد می كند كه به نظر می رسد نخستین زیانی كه از این بابت به بخش مسكن رسید، افزایش قیمت در سال ۸۵ باشد.
● واكنش مجلس به گرانی مسكن
افزایش نامتعارف قیمت مسكن در سال ۸۵ اعتراضات گسترده ای از سوی نمایندگان مردم در مجلس شورای اسلامی به دنبال داشت. نمایندگان مجلس در واكنش به گرانی مسكن تذكرات مكرری به وزیران و حتی شخص رئیس جمهور دادند و خواستار ارائه راهكار سریع از سوی دولت بویژه وزیر مسكن و شهرسازی شدند.
همچنین چندی پس از تشكیل كمیته ۳ نفره شامل وزیران مسكن و شهرسازی، امور اقتصادی و دارایی و دادگستری از سوی دولت برای حل مسأله گرانی مسكن، نمایندگان مجلس، وزیر مسكن و شهرسازی را به مجلس فراخواندند.
هر چند وزیر مسكن در این جلسه غیررسمی علنی برنامه های بلندمدت خود را برای حل معضل مسكن ارائه كرد، ولی نمایندگان قانع نشدند و خواستار ارائه راه حل كوتاه مدت و سریع از وزارت مسكن و شهرسازی بودند و رئیس مجلس از وی خواست آبی بر آتش گرانی ها بریزد.

زهره افشار

منبع : روزنامه ایران