سیاست‌های مسکن در مالزی

فراهم کردن مسکن مناسب برای تمام شهروندان جامعه از اولویت‌های مهم تمام دولت‌هاست. این امر به توسعه اقتصادی و ثبات اجتماعی منجر می‌شود. به همین دلیل دولت مالزی در هشتمین برنامه پنج ساله ملی خود که بین سال‌های ۲۰۰۱ تا ۲۰۰۵ اجرا شده طرح فراهم کردن مسکن با قیمت اندک، متوسط و بالا را درج کرده است. البته تاکید اصلی این طرح ساخت مسکن ارزان قیمت برای اقشار کم‌درآمد است و هدف آن تامین مسکن برای افرادی است که ماهانه بین ۳۹۵ تا ۶۵۸ دلار درآمد دارند. در برنامه هفته ملی مالزی قرار بود ۳۵۰ هزار واحد مسکونی با قیمت‌های بین ۵۰۰ر۱۱ دلار تا ۷۰۰ر۱۵ دلار ساخته شود اما تنها ۶۰۰ر۷۲ واحد مسکونی با این ویژگی‌ احداث شد.
در شرق آسیا تهیه مسکن یکی از مهم‌ترین موارد سرمایه‌گذاری در سرتاسر عمر افراد محسوب می‌شود و مردم مسکن را عاملی جهت تضمین امنیت در آینده می‌دانند. در کشورهای در حال توسعه ثابت شده که تامین مسکن ارزان برای اقشار کم‌درآمد کاری نیست که بتوان آن را صرفا به نیروهای بازار واگذار کرد. دولت مالزی در برنامه‌های هفتم و هشتم ملی خود تهیه مسکن مناسب، با کیفیت و ارزان برای تمام مردم این کشور خصوصا افراد کم‌‌درآمد را در اولویت قرار داده است.
مالزی از زمان استقلال یعنی سال ۱۹۵۷، تهیه این نوع مسکن را مورد توجه قرار داده است. نهادهای دولتی از طریق تشکیل تعاونی‌های توسعه اقتصادی و نیز سازمان‌های مختلف توسعه شهری مستقیما به تامین مسکن برای اقشار فقیر و کم‌درآمد در شهرها اقدام کرده است. در برنامه‌های دولت از سال ۱۹۸۲ سقف قیمت این نوع خانه‌ها برای افرادی که ماهانه ۱۹۰ دلار درآمد دارند ۲۰۰ر۶ دلار در نظر گرفته شده و تغییر نکرده است. از طرف دیگر دولت مالزی برای تضمین این‌که بخش خصوصی نیز در ساخت خانه برای اقشار کم‌درآمد شرکت می‌کند ترتیبی داده تا در پروژه‌های عظیم خانه‌سازی ۳۰ درصد خانه‌ها ویژگی ارزان قیمت بودن را داشته باشند. همچنین برای آن‌که تضمین شود این خانه‌ها در اختیار گروه‌های هدف یعنی اقشار کم‌درآمد قرار می‌گیرد، دولت سیستم ثبت نام را برای خریداران این خانه‌ها در نظر گرفته است تا ثروتمندان نتوانند آن‌ها را خریده و در قیمت‌ها و بازار مسکن اختلال ایجاد کنند.
در ادامه به پنج دوره سیاست‌های ساخت مسکن در مالزی اشاره می‌شود. دوره نخست به قبل از سال ۱۹۵۷ یعنی بیش از استقلال مالزی مربوط است. در این دوره، دولت مهم‌ترین نقش را در ساخت مسکن داشت و به ساخت مجتمع‌های مسکونی برای حدود ۵۰۰ هزار نفر از جمعیت کشور پرداخت که عمدتاً کارکنان دولت بودند. البته در آن دوره نیز تلاش‌هایی برای تامین مسکن برای اقشار کم‌درآمد در شهرها صورت گرفت.
دوره دوم بین سال‌های ۱۹۵۷ تا ۱۹۷۰ است که در آن تقریبا همان سیاست‌های دوره قبل تکرار شده اما نقش بخش خصوصی در ساخت مسکن برای اقشار کم‌‌درآمد ساکن در شهر‌ها افزایش می‌یابد. دولت مالزی پس از استقلال تلاش کرد زیرساخت‌های رفاهی را گسترش دهد. در این دوره بخش خصوصی عمدتاً برای افراد شهرنشین با درآمد متوسط و بالا خانه ساخت. در این سال‌ها برنامه‌های اول و دوم ملی مالزی اجرا شد. دولت در بخش مسکن همچنان بالاترین تاکید را به تامین مسکن ارزان داشت.
دوره سوم از سال ۱۹۷۱ تا ۱۹۹۰ ادامه پیدا کرد و در آن دولت مالزی طرح محو فقر و بازسازی زیرساخت‌های اجتماعی و اقتصادی را تدوین و اجرای آن را آغاز کرد. در این دوران مفهوم مسکن مناسب با نیازهای گوناگون انسان در طرح توسعه مسکن مالزی برای نخستین بار مطرح شد. همچنین تامین مسکن برای کم‌درآمدها به اولویت ملی تبدیل شد. به سبب مهاجرت عظیم روستاییان به شهر‌ها، تامین مسکن مساله‌ای مهم بود و بخش خصوصی باید تاکید بیش‌تری برای ساخت مسکن ارزان می‌کرد. در این دوره سه برنامه پنج‌ساله دیگر ملی مالزی اجرا شد.
در دوره چهارم که بین سال‌های ۱۹۹۱ تا ۲۰۰۰ به طول انجامید دولت مالزی برنامه‌های ملی پنج ساله ششم و هفتم را اجرا کرد و سیاست‌ها کلی ساخت مسکن را برای افراد کم‌درآمد ادامه داد. در این دوره تاکید بر توسعه پایدار بود و طبق آن تمام مردم با هر سطح درآمدی باید در مسکن مناسب زندگی کنند. در این ۱۰ سال نقش بخش خصوصی در تامین مسکن چشمگیرتر شد. در هفتمین برنامه ملی پنج سال مالزی که بین‌ سال‌های ۱۹۹۶ تا ۲۰۰۰ اجرا شد اقشار بادرآمد متوسط نیز در اولویت تامین مسکن قرار گرفتند و دولت مقدمات حذف حاشیه‌نشین‌های شهرهای بزرگ را از طریق ساخت مسکن ارزان فراهم کرد. در این دوره دولت با تصویب مجموعه‌ای مفصل از قوانین و مقررات ترتیبی داد که مسکن طبق استانداردهای بین‌المللی ساخته شود.
دوره ششم از سال ۲۰۰۱ آغاز شد و تا سال ۲۰۱۰ ادامه خواهد یافت. در این دوره توسعه پایدار شهری و تامین مسکن مناسب برای همه گروه‌های درآمدی کشور مورد تاکید قرار دارد و تمام طرح‌های توسعه مسکن، متناسب با سیاست‌های دیگر دولت از جمله سیاست‌های صنعتی و تجاری تدوین و اجرا می‌شوند. در این دوره دولت در تامین مسکن ارزان قیمت و بخش خصوصی در ساخت مسکن برای اقشار با درآمد متوسط و بالا نقش‌آفرینی می‌کنند. دولت همچنین تلاش می‌کند تمام طرح‌های توسعه مسکن مطابق با استاندارهای جدید و سازگار با نیازهای مردم تدوین و اجرا شوند. برای تحقق این هدف اصلاح قوانین و مقررات دست و پاگیر، تسهیل گرفتن وام برای انبوه‌سازه‌ها و تضمین سود مناسب برای آن‌ها ضروری بوده و دولت در این جهت حرکت کرده است.
دولت مالزی در این دوره ۱۰ ساله قصد دارد ۵/۱ میلیون واحد مسکونی احداث کند اما طی پنج سال گذشته تنها ۲۰ درصد برنامه تحقق یافته است. یکی از دلایل این امر تداوم تبعات منفی بحران مالی شرق آسیاست.
یکی از دلایل تمایل بخش خصوصی به ساختن مسکن ارزان برای اقشار کم‌درآمد اشباع شدن بازار ساخت مسکن گران بوده است. در حال حاضر تعداد بسیار زیادی از روستاییان در شهرها ساکن شده‌اند و مسکن جزو نیازهای اولیه و مهم آن‌هاست. از سوی دیگر تغییر ساختار اقتصادی طی یک دهه گذشته باعث شده اقتصاد مالزی بیش‌تر دانش‌محور باشد تا کشاورزی به همین سبب رشد شهرنشینی باید با این تحول در ساختار اقتصاد سازگار باشد. کارشناسان مسکن مالزی معتقدند دولت در ایجاد این سازگاری چندان موفق نبوده است زیرا آرمان‌ها نشان می‌دهد ساخت مسکن با قیمت بالا و متوسط طی پنج سال گذشته ۲۵۰ درصد رشد کرده اما در بخش ساخت مسکن ارزان، رشد تنها ۲۷ درصد بوده است. به این ترتیب با ادامه این روند شکاف طبقاتی عمق بیش‌تری پیدا خواهد کرد. سازگار نبودن عرضه و تقاضای مسکن ارزان، بی‌تمایلی تعدادی از انبوه‌سازها به ساختن این نوع مسکن، کند بودن روند اصلاح مقررات ساخت و ساز و یکپارچه نبودن راهکارها و طراحی‌ها برای ساختن مسکن ارزان جزو چالش‌های مهم بخش مسکن مالزی است.

محمدعلی آذری‌نیا

منبع : روزنامه سرمایه