نقش سه متغیر درمعادلات بازار مسکن

● بازار مسكن در سال ۸۶ چگونه خواهد بود؟
فعالان صنعت ساخت و ساز و كارشناسان مسكن در طول چند روز گذشته از سال جدید هر كدام اظهارنظرهای متفاوتی را درباره این پرسش ارائه كرده‌اند كه به طور كلی از دو حالت خارج نبوده است.
۱) حالت اول كه البته اغلب، آن را به عنوان پاسخ برگزیده‌اند ثبات قیمت‌ها
۲) حالت دوم پیش‌بینی افزایش قیمت مسكن بوده است. البته گروهی به ویژه مسوولان دولتی هم معتقد به كاهش قیمت مسكن در سال‌جاری هستند.
تنها پاسخ منطقی و روشنی كه می‌شود به پرسش فوق داد این است: «شرایط بازارهای مرتبط با بازار مسكن قیمت ملك را مشخص می‌كند».
به بیان روشن‌تر بعید است بتوان قیمت‌ها در بازار مسكن در ایران را حتی برای یك فصل بعد پیش‌بینی كرد.
آیا می‌دانید چرا در كشور ما همواره با آغاز سال جدید عموم مردم منتظر افزایش قیمت كالا، خدمات و مسكن هستند؟
یك دلیل روشن برای این پرسش تصمیم‌ها و سیاست‌های جدید دولت‌ها است كه همواره در ابتدای هر سال برای اجرا در همان سال تصویب و ابلاغ می‌شود كه این مصوبات بسته به كارساز بودن یا نبودن می‌تواند قیمت‌ها را افزایش یا كاهش دهد.
به عنوان مثال دولت در بودجه ۸۶ با اختصاص یك تبصره جداگانه تحت عنوان تبصره ۶ به بخش مسكن سعی دارد بازار مسكن را در سال‌جاری كنترل كند.
این تبصره كه از آن به عنوان بسته حمایتی دولت در بخش مسكن نام برده می‌شود، به اعتقاد اغلب كارشناسان این حوزه، بسته‌ای كارساز برای كنترل قیمت مسكن است. اما همه چیز به این بسته حمایتی ختم نمی‌شود.
از یكسو شنیده می‌شود شرایط جدید اعطای وام ۱۸میلیون تومانی توسط بانك مسكن، احتمال دارد آنچنان كه انتظار می‌رود در بین متقاضیان خرید مسكن مقبولیت نداشته باشد. زیرا شرایط ثبت‌نام و سپرده‌گذاری سخت‌تر از سال قبل شده است. از سوی دیگر گویا قرار است تصمیم چندین باره دولت به خروج سیمان از سبد حمایتی این بار به مرحله عمل برسد و از این پس، این محصول معدنی- كارخانه‌‌ای پرمصرف در ساختمان‌سازی به صورت كالایی كه قیمت آن توسط بازار تعیین می‌شود، عرضه شود.
خروج سیمان از سبد حمایتی دولت اگرچه به نفع تولیدكنندگان صنعت سیمان است، اما این احتمال وجود دارد كه به یكباره خارج شدن آن از سبد حمایتی دولت آن هم در شروع فصل رونق ساخت و ساز تاثیرات مقطعی منفی بر بازار مسكن بگذارد، به طوری كه قیمت سیمان به حدی افزایش یابد كه به ناچار سازندگان ساختمان هم مجبور شوند قیمت را بالا ببرند. هرچند كه در میان مدت و بلندمدت این تصمیم به نفع همه از جمله بخش مسكن خواهد بود.
● سیمان و قیمت مسكن
عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان كشور معتقد است: خروج سیمان از سبد حمایتی آن هم در آغاز فصل ساخت‌وساز موجب افزایش ۵۰ تا ۶۰درصدی قیمت فرآورده‌های ساختمانی خواهد شد.
مجتبی بیگدلی در گفت‌وگو با خبرگزاری مهر درباره خروج سیمان از سبد حمایتی که در کمیسیون فرعی شورای اقتصاد به تصویب رسیده، ‌افزود:‌ در صورت تصویب خروج سیمان از سبد حمایتی در شورای اقتصاد و آن هم در آغاز فصل ساخت‌وساز، موجب افزایش ۵۰ تا ۶۰درصدی بسیاری از فرآورده‌های ساختمانی و افزایش ۲۰ تا ۳۰درصدی قیمت مسکن خواهد شد.
بیگدلی تصریح کرد: به‌رغم گفته‌های برخی کارشناسان در مورد عدم تاثیر سیمان در ساخت‌وسازها، اما اتخاذ کوچک‌ترین تصمیم در زمینه آهن و سیمان تاثیر زیادی را در ۱۲۰ گروه شغلی که با صنعت ساخت‌وساز مرتبط هستند، دارد.
وی با اشاره به شرایط مناسب صنعت سیمان در کشور، افزود:‌ در حال حاضر کارخانه‌های سیمان شرایط خوبی را دارند به گونه‌ای که کارخانه‌ها بابت فروش هر تن سیمان ۷۰ تا ۸۰درصد سود می‌برند،‌ از این رو نیازی به خروج این محصول از سبد حمایتی نیست.
بیگدلی با تاکید بر اینکه خروج سیمان از سبد حمایتی در زمان فعلی مناسب نیست، گفت:‌ با توجه به آغاز فصل ساخت‌وساز، ‌اتخاذ این تصمیم در بدترین زمان صورت می‌گیرد ومتاسفانه برخی اطلاع‌رسانی‌ها درزمان‌های نامناسب موجب بحران دراقتصاد کشورخواهد شد.
وی از سوی دیگر با اشاره به عملیاتی نشدن تصمیم دولت در زمینه وارد کردن آهن‌آلات برای طرح‌های دولتی توسط شرکت‌های دولتی، ‌گفت:‌ این تصمیم به دلیل نداشتن ضمانت اجرایی تاکنون عملیاتی نشده واین امر موجب وارد آمدن فشار به تولید داخلی شده است.
● قیمت مصالح ساختمانی نظارت جدی می‌طلبد
بحركاظمی كارشناس عمران و شهرسازی نیز معتقد است: دولت به جای حذف قیمت زمین از بهای تمام شده مسكن بهتر است بر روی قیمت مصالح ساختمانی نظیر آهن، گچ، سیمان و سرامیك نظارت بیشتری داشته باشد.
كارشناس عمران و شهرسازی، در گفت‌و‌گو با ایلنا، با بیان این مطلب گفت: حذف قیمت زمین از بهای تمام شده مسكن در تهران نمی‌‏تواند چندان كارساز باشد، چرا كه این موضوع می‌‏تواند تنها برای پروژه‌‏های انبوه‌‏سازی مفید واقع شود كه این طرح‌ها نیز قطعا در خارج از شهر تهران قابل اجراست.
وی افزود: انبوه‌‏سازان به شرطی كه بتوانند واحدهایی را به صورت مجتمع در خارج از تهران احداث كرده و موفق به جذب و سوق دادن جمعیت به آنجا شوند، می‌‏توانند نقطه اتكای طرح حذف قیمت زمین از بهای تمام شده مسكن باشند.
كاظمی ادامه داد: زمین‌‏های داخل شهر تهران عمدتا متعلق به اشخاص حقیقی بوده و تنها در قسمت‌‏های حاشیه‌‏نشین شهر متعلق به دولت است. بنابراین، با این طرح شاید دست دولت نیز در كاهش قیمت واحدهای مسكونی حومه شهر بازتر شود.
وی تاكید كرد: شاید حذف قیمت زمین از بهای تمام شده مسكن تنها بتواند بهانه را از انبوه‌‏سازانی بگیرد كه قیمت زمین را برای قیمت بالای فروش واحدهای خود عنوان می‌‏‌‏كنند.
وی معتقد است كه نظارت بر سیستم قیمت‌‏گذاری مصالح ساختمانی اثر بیشتری از حذف قیمت زمین از بهای تمام شده مسكن دارد، چرا كه در مجتمع‌‏های مسكونی با تعداد طبقات بالا قطعا بهای زمین به هر واحد جداگانه تعلق نمی‌‏گیرد.
كاظمی گفت: اگر دولت بخواهد قیمت مسكن را كاهش داده و كنترل كند باید قیمت مصالح را پایین آورد. این در حالی است كه در دو هفته امسال قیمت هر كیلو آهن ۱۰۰تومان و اجناس دیگر نیز ۱۵درصد افزایش یافته است هر چند كه در هفته گذشته قیمت آهن‌آلات رو به كاهش گذاشت.
وی تصریح كرد: وقتی قیمت هر متر آپارتمان در نقاط معمولی شهر تهران یك میلیون تومان است و حداكثر وام كه به مسكن تعلق می‌‏‌‏گیرد، ۱۸میلیون تومان است، عملا نمی‌‏توان تاثیر خاصی برای پرداخت وام‌‏های مسكن به خریداران در نظر گرفت.
كارشناس عمران و شهر سازی، گفت: پرداخت وام زمانی موثر است كه دولت بتواند قیمت را كنترل كند، در غیر این‌‏صورت هرچه قیمت توسط بخش خصوصی بالا رود و دولت نیز وام را ارتقا دهد، این مشكلی را حل نمی‌‏كند، چرا كه مردم كشش، بازپرداخت وام را ندارند.
وی اظهار داشت: بالا بردن وام مسكن در آرامش بازار موثر نیست و دولت باید قیمت مصالح را پایین آورده و بر روند قیمت‌‏گذاری مصالح مورد نیاز مسكن نظارت صحیح داشته باشد تا ساختمان ساخته شده با سود مناسبی به فروش برسد، نه این‌‏كه ساختمان ساخته شده امروز ۲۰درصد و دو روز دیگر ۸۰درصد سود عاید فروشنده كند.
كاظمی افزود: بیش از رقم فعلی وام مسكن نیز نه دولت توانایی ارائه وام دارد، نه مردم كشش بازپرداخت آن را دارند.
● وام‌، مصالح و اجرای تبصره ۶
با توجه به آنچه گفته شد ملاحظه می‌شود بازار مسكن همواره تحت‌تاثیر عوامل بیرونی است كه تغییر در هر كدام از این عوامل تاثیر مستقیم بر این بازار خواهد داشت. در این میان مصالح ساختمانی، وام‌های مسكن و نحوه اجرای تبصره۶ بودجه ۸۶ به عنوان متغیرهای پرتاثیر در معادله قیمت مسكن به حساب می‌آیند كه به طور قطع دولت اگر بخواهد برای هر كدام از این سه متغیر شرایطی جدید تعیین كند یا شرایط قبلی آنها را تغییر دهد چنانچه به دو متغیر دیگر دست نزند، معادله قیمت مسكن نتایج جدیدی خواهد داد. آیا مراجع تاثیرگذار بر بازار مسكن از این معادله سه متغیری اطلاعی دارند؟
ناگفته پیدا است چنانچه برای متغیر مصالح ساختمانی شرایطی تعیین شود كه منجر به افزایش قیمت آنها گردد جواب معادله نتیجه‌ای جز افزایش قمیت‌ها را نخواهد داد و یا اگر متغیر وام‌های مسكن با استقبال مردم روبه‌رو نشود باز جواب معادله افزایشی خواهد بود. به هر حال این امیدواری در بین تمام اقشار مردم، اعم از مردم عادی، سرمایه‌داران، فعالان اقتصادی، كارمندان، كارگران، مدیران و حتی فعالان ساختمانی وجود دارد كه همه متغیرهای معادله قیمت مسكن به گونه‌ای تعریف شوند كه جواب معادله لااقل مشابه جوابی باشد كه سال گذشته در بازار به دست آمد. یعنی قیمت‌ها اگر كم نمی‌شود حداقل ثابت بماند.

منبع : روزنامه دنیای اقتصاد