گزارش تحلیلی گروه سیاست‌گذاری مسکن مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت ایران درباره نقش بازار زمین و مسکن در تورم عمومی کشور

● مقدمه :
پدیده تورم یکی از معضلات مهم در اقتصاد کشور است. به همین دلیل تبیین علل و مؤلفه‌های مؤثر در تورم و ارائه راه‌کارهایی در جهت بهبود آن از اولویت‌های برنامه‌ریزان اقتصادی کشور محسوب می‌شود. برنامه‌ریزان اقتصادی همواره دو هدفِ «کنترل تورم» و «اشتغال‌زایی» را در برنامه‌ریزی‌های اقتصادی مدِّ نظر دارند. قابل ذکر است این دو هدف لزوماً برای سیاست‌گذاری در مقابل یکدیگر نبوده و می‌توان سیاست‌هایی را اتخاذ کرد که به صورت توأمان اشتغال‌زایی و کنترل تورم را با یکدیگر محقق کند، اما با توجه به ساختار اقتصادی کشور در چند سال اخیر اولویت قراردادن اشتغال‌زایی با توجه به شرایطِ سنی کشور، بیش از آنکه منجر به اشتغال‌زایی شود، تورم را بیش از انتظار افزایش داده است. در واقع افزایش منابع مالی در بازار بیش از آن‌که منجر به اشتغال‌زایی شود، تورم را افزایش داده است. وجود چنین پدیده‌ای در اقتصاد نشان می‌دهد که نه‌تنها منابع مالی به بخش تولید و به تبع آن عرضه منتقل نشده است بلکه بخش‌های غیر مولد و حتی ضد تولید به مأمنی برای جذب این منابع تبدیل شده است. در این شرایط بخش عرضه نمی‌تواند متناسب با افزایش تقاضا، رشد یابد و تزریق پول بیشتر به رشد تورم می‌انجامد تا افزایش اشتغال.
در این گزارشِ تحلیلی تلاش می‌شود تا با بررسی علل و ریشه‌های تورم و میزان تأثیرگذاری هر یک در اقتصاد ایران، به تبیین نقش بازار زمین و به تبع آن مسکن در انحراف منابع مالی از بخش تولید به بخش‌های غیر مولد در بروز پدید‌ه تورم پرداخته و راهکارهایی در جهت برون‌رفت از آن ارائه شود.
● تعریف تورم و انواع آن
افزایش دائم سطح عمومی قیمت کالاها و خدمات که در نهایت به کاهش قدرت خرید و نابسامانی اقتصادی منجر می‌شود را تورم می‌نامند. تورم را از نظر شدت به سه دسته‌ کلی تقسیم می‌کنند:
‌الف) تورم خزنده (آرام یا خفیف):
تورم خزنده به افزایش ملایم قیمت‌ها گفته می‌شود. نرخ افزایش قیمت در این نوع تورم، تک رقمی است.
‌ب) تورم شدید(تورم شتابان یا تازنده):
در تورم شدید، آهنگ افزایش قیمت‌ها تند و سریع است. برای تورم شدید، نرخ رشد ۱۰ تا ۲۵ درصد در سال را ذکر کرده‌اند.
‌ج) تورم بسیار شدید( تورم افسار گسیخته یا ابر تورم): این تورم شدیدترین حالت تورم به شمار می‌رود، معیار تورم بسیار شدید را ۵۰ درصد در سال یا دو برابر شدن قیمت‌ها در مدت شش ماه بیان کرده‌اند.
● علل تورم
در این بخش سعی می‌شود علل و ریشه‌های اصلی و بنیادی تورم در اقتصاد معرفی شده و در ادامه نظریه‌های اقتصادی که ناظر به هر یک از عوامل یاد شده هستند، مورد اشاره قرار می‌گیرند.
▪ افزایش تقاضا نسبت به عرضه
شکاف حاصل از افزایش تقاضا نسبت به عرضه منجر به تورم می‌شود. هر افزایشی در حجم پول در صورتی‌که منجر به عرضه متناسب با آن نشود و تقاضا نسبت به عرضه را افزایش دهد، منجر به تغییر سطح عمومی قیمت‌ها می‌شود. اصولاً افزایش تقاضا به دو صورت بروز پیدا می‌کند:
الف) افزایش حجم نقدینگی
هرگاه افزایش حجم نقدینگی، افزایش تقاضا را به دنبال داشته باشد، تورم به‌وجود می‌آید. اقتصادانان کلاسیک نیز با بیان نظریه «مقداری پول (پولیون)» به نقش رشد پول در تورم توجه داشته‌اند و آن را تنها عامل مؤثر بر تورم در بلند مدت معرفی می‌کنند. البته طرفداران این نظریه عواملی مانند شوک‌های طرف عرضه و آشفتگی در دستمزد را نیز بر تورم مؤثر می‌دانند ولی تأثیر عوامل یاد شده را تنها در کوتاه مدت ارزیابی می‌کنند. نظریه دیگری که بر نقش پول در تورم نظر دارد معروف به «الگوی شکاف کینز» است. بر اساس این الگو، شکاف حاصل از افزایش تقاضا نسبت به عرضه، بر اثر افزایش حجم نقدینگی منجر به تورم می‌شود و شکاف ایجاد شده توسط بخش عرضه در آینده پوشش داده می‌شود.
نظریه کینز و نظریه پولیون منشأ تورم را در عوامل تشکیل‌دهنده‌ تقاضا می‌دانند اما نظریه کینز برخلاف نظریه مقداری پول، تغییرات پولی را مؤثر بر متغیرهای حقیقی اقتصاد می‌داند و معتقد است افزایش تقاضا در کل اقتصاد منجر به تحریک بخش تولید شده و با افزایش تولید، تعادل میان عرضه و تقاضا ایجاد می‌شود. حال آن‌که بنابر اعتقاد پولیون، عناصر حقیقی اقتصاد در بلند مدت تأثیری از تغییرات پولی نمی‌پذیرند و عدم تعادل در عرضه و تقاضا باقی می‌ماند.
ب) فعالیت‌های سوداگرانه در حجم ثابتی از پول
افزایش تقاضا نسبت به عرضه در بخش‌های اصلی اقتصاد مانند زمین و مسکن، بورس و مانند آن می‌تواند ناشی از فعالیت‌های سوداگرانه نیز باشد. در واقع فعالیت‌های سوداگرانه با تجمیع منابع مالی در بخش‌های مختلف اقتصاد و تزریق آن در بخش مورد نظر منجر به افزایش یکباره تقاضا در آن بخش می‌شوند. افزایش قیمت‌ها در بخش زمین و مسکن در دو سال اخیر نمونه‌ای بارز از فعالیت‌های سوداگرانه در اقتصاد کشور است. طبیعی است که تورم در بخش‌های مختلف از جمله زمین و مسکن منجر به افزایش تورم عمومی می‌شود.
در هر حال افزایش تقاضا نسبت به عرضه ناشی از افزایش حجم نقدینگی رابطه‌ای دو سویه با تورم عمومی دارد. با افزایش تقاضا برای کالاهای بادوام مانند زمین و مسکن و سایر بخش‌ها، تورم افزایش یافته و به دنبال کاهش قدرت خرید خانوار و نیاز به افزایش تسهیلات و نقدینگی جهت جبرانِ افزایش قیمت، افزایش تقاضا را به دنبال خواهد داشت.
▪ افزایش هزینه‌های تولید
وقوع پدیده «تورم توأم با بی‌کاری» یا «رکود تورمی» نشان داد که نظریات قبلی (پولی و کینز) نمی‌تواند پدید‌ه تورم را به طور کامل تحلیل کند. رکود و به تبع آن بی‌کاری نشان از افزایش عرضه دارد و وجود تورم نشان از افزایش تقاضا. بنابراین بی‌کاری همراه با افزایش تقاضا بر اساس نظریات قبلی متناقض هستند. برخی اقتصاددانان با توجه به این نکته «الگوی فشار هزینه» را برای بیان تورم در اقتصاد مطرح کردند بدین معنی که افزایش هزینه‌های تولید منجر به افزایش قیمت کالاهای تولیدی و نهایتاً تورم می‌شود. بر اساس نگرش الگوی فشار هزینه، در شرایط افزایش هزینه‌های تولید، تولیدکنندگان به منظور حفظ حاشیه سود، قیمت کالاها را افزایش می‌دهند.
تورم و به تبع آن افزایش سطح عمومی قیمت‌ها منجر به کاهش قدرت خرید می‌شود. در نتیجه حقوق‌بگیران برای جبران کاهش قدرت خرید، افزایش دستمزد را طلب می‌کنند که این خود عاملی در جهت افزایش هزینه‌های تولید محسوب می‌شود. دور باطلِ شکل گرفته به مارپیچ «قیمت دستمزد» موسوم است. علاوه‌ بر عوامل یاد شده، کاهش «ارزش پول ملی» نیز از عوامل اصلی در افزایش هزینه‌های تولید است. کاهش یا افزایش ارزش پول ملی منجر به تغییرات قیمتی در کالاهای اولیه و واسطه‌ای وارداتی می‌شود. بنابراین هرگاه ارزش پول ملی کشوری کاهش یابد و تولیدات آن کشور وابسته به واردات کالاهای اولیه و واسطه‌ای باشد، هزینه تولید در بنگاه‌های اقتصادی آن کشور افزایش یافته و در نهایت منجر به افزایش قیمت کالای نهایی و تورم می‌شود. شکل (۲) شمایی از رابطه دوسویه تورم و افزایش هزینه های تولید ارائه کرده است.
▪ انتظارات غیر عقلایی یا تورمی
عملکرد عقلایی عرضه و تقاضا از فروض اقتصاد بازار است. این بدان معنا است که رفتار عوامل اقتصادی در نهایت قاعده‌ای عقلانی دارد و تعادل در بازار امکان پذیر است اما در مقاطع یا مواردی خاص، به دلایل مختلفی همچون نقص اطلاعات، کمبود دانش و نهایتاً شرایط روانی ایجاد شده در جامعه، انتظارات غیر معقولی در بازار شکل می‌گیرد که انتظارات غیر عقلایی یا انتظارات تورمی نامیده می‌شود. در نتیجه بروز این انتظارات، خطا در تحلیل‌ها و پیش‌بینی‌ها تکرار می شود و بازار به سوی عدم تعادل، نوسان و بحران سوق می‌یابد. در چنین شرایطی بازگشت به شرایط طبیعی دشوار شده و تورم شکل می گیرد. (۱) نمونه بارز «تورم غیر عقلایی و انتظاری» را می‌توان در بازار زمین و مسکن به وضوح مشاهده کرد. به دلیل وجود دوره‌های رکود و رونق تورمی در طول ۴ دهه گذشته، تورم غیر عقلایی در بخش مسکن با شروع دوره رونق شدت گرفته و منجر به افزایش پلکانی قیمت زمین و مسکن می‌شود. این در حالی است که در شرایط تورمی، انتظارات تورمی تشدید می‌شود. (شکل۳)
● تبیین جایگاه زمین در تورم عمومی
▪ بازار زمین یکی از سه بازار اصلی اقتصاد
در ادبیات اقتصادی، بازار «زمین» در کنار دو بازار «سرمایه» و «کار»، سه بازار اصلی و پایه تشکیل‌دهنده اقتصاد شناخته می‌شود.(۲) این بازارها اجزاء جدایی‌ناپذیر و وابسته به یکدیگر هستند. بنابراین شناخت کارکرد سه بازار مذکور در تبیین عملکرد حوزه‌های کلان اقتصاد به منظور باز مهندسی روابط بین آن‌ها، مهم و ضروری است.
بازار زمین یکی از عوامل مهمی است که بر بخشهای اصلی اقتصادی مانندِ مسکن و ساختمان، کشاورزی و صنعت به صورت مستقیم و غیر مستقیم تأثیر به سزایی دارد. فقدان سیاست‌های مناسب در بخش زمین ـ هرچند قوانین کارآمدی نیز در بازارهای سرمایه و کار اتخاذ شود ـ منجر به ناکارآمدی دو بازار دیگر یعنی بازارهای سرمایه و کار می‌شود.
در چنین شرایطی اقتصاد بیمار و ناکارآمد خواهد شد. مطالعاتی که درباره تورم در کشور انجام شده است پارامترهایی مانند کاهش یا افزایش نرخ ارز، کاهش ارزش پول ملی، افزایش حجم پول و افزایش دستمزدها را مورد بررسی قرار داده است ولی از نقش بازار زمین و تأثیر آن بر تورم غفلت شده است. رفتار بازار زمین به عنوان یکی از سه بازار اصلی تشکیل دهنده اقتصاد نشان می‌دهد که کاهش یا افزایش ارزش این بازار در ایجاد معضلات ساختاری در اقتصاد کشور از جایگاه قابل توجهی برخوردار است. متأسفانه علی‌رغم این تأثیرگذاری، اگرچه به دو بازار سرمایه و کار توجه شده و راه‌کارهایی نیز برای کارآمدی این دو بازار ارائه شده است ولی تاکنون استراتژی مشخصی در بازار زمین کشور وجود نداشته است و عملاً این بخش رها شده تلقی می‌شود.
فقدان سیاست‌های مدون در بخش زمین علاوه‌بر آثار سوء بسیاری که در بخش‌های اصلی اقتصاد مانند مسکن، کشاورزی و صنعت می‌گذارد، منجر به ناهنجاری‌های اقتصادی و فرهنگی بسیاری به خصوص در زندگی شهری نیز می‌شود. ورود تقاضای سرمایه ای صِرف به زمین (سوداگری زمین)، افزایش هزینه‌های خدمات شهری، عدم توجیه اقتصادی در نرخ بازگشت سرمایه گذاری در بخش‌های مولد و تولیدی، بروز تورم پلکانی در اقتصاد شهری، وجود نواحی حاشیه‌ای و سکونت گاه های غیر رسمی و مانند آن همگی از مشکلاتی هستند که ریشه در نبود سیاست‌گذاری صحیح زمین به خصوص زمین شهری دارد.
▪ زمین نهاده اصلی تولید
تقاضای کالاها را می‌توان به دو دسته «مستقیم» و «غیر مستقیم» تقسیم کرد. تقاضای نهایی برای مصرف کالا مانند تقاضای خانوارها برای پوشاک، مسکن و مانند آن، تقاضای مستقیم نامیده می‌شود. در مقابل، تقاضای غیر مستقیم به تقاضا برای کالای واسطه ای در فرآیند تولید گفته می‌شود. ساختار تقاضای زمین از خصوصیات منحصر به فردی برخوردار است، چنانکه تمامی بنگاه های اقتصادی فعال در امر ساخت و ساز، صنعت، کشاورزی و خدمات، تقاضای غیر مستقیم برای زمین ایجاد می‌کنند. از آنجا که زمین یک عامل تولید ناهمگن، غیر قابل جایگزین و غیر قابل تجارت است و هر فعالیت اقتصادی و اجتماعی در نهایت بر زمین مستقر می‌شود، افزایش قیمت آن به معنای افزایش شاخص قیمت تمامی سه گروه تخصصی مسکن، کالا و خدمت خواهد بود.
● تورم در ایران
بر اساس داده‌های موجود، در دوره ۸۱-۱۳۳۸ رشد متوسط نقدینگی، تولید و تورم به ترتیب: ۳/۲۳، ۵ و ۸/۱۳ درصد در سال است. میزان درصد افزایش نقدینگی، تولید و تورم در دوره یاد شده: ۸۰۷۴۸۹ ،۷۰۹ و ۴۰۴۷۵ درصد است. تفاضل رشد نقدینگی و رشد تولید عدد ۸۰۶۷۸۰ درصد را نشان می‌دهد که فاصله زیادی با عدد واقعی یعنی ۴۰۴۷۵ درصد دارد. همان‌طور که مشاهده می‌شود تناظر یک به یکی میان رشد قیمت‌ها و نقدینگی وجود ندارد. بنابراین تورم ایران از نظریه پولی تبعیت کامل نمی‌کند و نشان می‌دهد که تورم در ایران منشأهای دیگری نیز دارد.
مطالعاتی که بر اساس نظریه فشار هزینه انجام شده است نیز نشان می‌دهد که سطح عمومی قیمت‌ها با شاخص قیمت کالاهای وارداتی از همبستگی بالائی برخوردار است. بنابراین با افزایش قیمت کالاهای وارداتی یا افزایش نرخ ارز (کاهش ارزش پول ملی) به دلیل وابستگی زیاد بخش‌های مختلف اقتصادی به مواد اولیه و کالاهای واسطه‌ای، سطح عمومی قیمت‌ها افزایش می‌یابد.
شرایط اقتصاد کشور نشان می‌دهد که از یک سو رشد تورم در ایران از تناظر یک به یک با افزایش نقدینگی تبعیت نمی‌کند و از سوی دیگر شکاف میان تقاضا و عرضه در طول سالیان گذشته کاسته نشده است و پدیده رکود تورمی در اقتصاد کشور وجود دارد. بنابراین می‌توان بیان کرد که به طور کلی، تورم معلول عدم توازن‌های ساختاری و کشش ناپذیری عرضه در بخش‌های کلیدی اقتصاد است. بر این اساس هرگونه عاملی که منجر به افزایش تقاضا نسبت به عرضه، افزایش هزینه‌های تولید و انتظارات غیر عقلایی و تورمی شود، عامل تورم و منشأ افزایش سطح عمومی قیمت‌ها خواهد بود. پدیده تورم در اقتصاد کشور رابطه‌ای دو سویه با عوامل تولید تورم دارد به عنوان مثال افزایش هزینه‌های تولید منجر به تورم شده و تورم خود عاملی بر افزایش هزینه‌های تولید می‌شود. در حقیقت یکایک عوامل تشکیل‌دهنده تورم چرخه معیوبی را با تورم ایران شکل می‌دهند.
افزایش تقاضای موجود در بازار نیز به جای آن‌که به تولید و افزایش عرضه منجر شود در بخش‌هایی از اقتصاد به صورت سوداگرانه نمود پیدا می‌کند که به عنوان عاملی ضد تولید شناخته می‌شود. «بازار زمین و مسکن» از بازارهایی است که در طی دهه‌های گذشته همواره محملی برای سوداگری و افزایش پلکانی قیمت ها بوده است.
▪ زمین و به تبع آن مسکن عامل اصلی افزایش تورم در ۳ سال اخیر
عدم وجود سیاست‌هایی در جهت کنترل رانت زمین، بازار زمین و مسکن را مستعدِ سوداگری و افزایش قیمت‌های پلکانی کرده و این بازار را به عنوان یک بازار رقیب در کنار بازارهای کلان اقتصاد کشور مانندِ «بورس»، «طلا و ارز» و بخش‌های اصلی اقتصاد، مانندِ «صنعت» و «کشاورزی» کرده است. حفظ قدرت رقابتی بازار زمین به‌ واسطة سودآوری زیاد در این بخش منجر به حرکت سرمایه‌های کشور به سمت زمین و مسکن خواهد شد. با هجوم سرمایه‌ها توازن بازارها به نفع بازار زمین و مسکن تغییر خواهد کرد و نتیجة آن انباشت ثروت و بلوکه شدن آن در زمین و مسکن خواهد شد. خواب سرمایه در زمین و مسکن به معنای کاهش سرعت گردش پول در اقتصاد کشور است. بنابراین گذشته از فرصت‌های از دست رفته اشتغال‌زایی و تولید ثروت مولد ناشی از سرمایه‌های بلوکه شده در زمین، فرصت‌های سرمایه‌گذاری و اشتغال زایی ناشی از کاهش شدید گردش پول نیز از دست می رود.
رفتار بازار زمین شهری به عنوان تأثیرگذارترین نوع زمین در اقتصاد در طی دهه‌های گذشته نشان می‌دهد زمین به‌سانِ چاهِ ویلی است که نقدینگی‌ها را به خود جذب کرده و به عنوان عامل اصلی بیماری استسقاء در اقتصاد کشور شناخته می‌شود. این درحالی است که تورم در بخش زمین در دو دهه گذشته بیش از تورم عمومی بوده است.
بالاتر بودنِ شاخص قیمت زمین از تورم نشان می‌دهد که زمین عامل مهم و مؤثری بر رفتار تورم عمومی کشور است. بنابراین اصلاح بازار زمین و اتخاذ سیاست‌هایی در جهت کاهش سهم زمین در هزینه‌های تولید از عوامل اصلی بر کاهش تورم خواهد بود.
قابل ذکر است، زمین و مسکن در ادبیات اقتصادی کنونی کشور ما به عنوان ثروت تلقی شده و بنگاه‌های اقتصادی اعمّ از تولیدی، مالی، خدماتی و مانند آن‌ها و حتی خانوارها به زمین و مسکن به عنوان یک ثروت و تضمین کنندة حفظِ ارزش پول خود نگاه می‌کنند. این درحالی است که در ادبیات رایج کشورهای توسعه یافته، زمین به عنوان یک منبع کمیاب اجتماعی شناخته می‌شود و بسیاری از کشورها مانندِ چین، اصلاحات اقتصادی را از اصلاحات بازار زمین شروع کرده‌اند.(۵) حال سوال اصلی اینجاست که:
آیا تأثیرگذاری بازار زمین و مسکن در عدم توازن اقتصادی کشور به عنوان عامل کلیدی و نقش آفرین در تورم مورد بررسی قرار گرفته است؟
آیا این بدین معنا نیست که اتخاذ سیاست‌های اصولی در بازار زمین و مسکن باید از اولویت‌های برنامه‌ریزان اقتصادی کشور باشد؟
در دهه‌های گذشته و به خصوص در چند سال اخیر افزایش قیمت زمین و به تبع آن مسکن منجر به افزایش اجاره‌بها و اقساط خرید مسکن شده است که افزایش آن بسیار ملموس تر از تورم در سایر کالاها و خدمات بوده است.
بر اساس شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی در مناطق شهری ایران که توسطِ بانک مرکزی ایران در دی‌ماه ۱۳۸۶ منتشر شده است، شاخص قیمت مسکن از سال پایه جدید (۱۳۸۳) همواره از شاخص کل قیمت بالاتر بوده است.
آمارها نشان می‌دهند ‌درحالی‌ که تورم در دی‌ماه ۱۳۸۶ نسبت به دوره مشابه سال قبل معادل ۲/۱۹ بوده است، مسکن با عدد ۷/۲۴ بالاتر از دیگر شاخص‌های گروه تخصصی شامل کالا(۸/۱۶) و خدمت(۲/۲۲) بیشترین تأثیر را بر تورم داشته است.
بر اساس مطالعات اقتصاد سنجی، افزایش قیمت مسکن از افزایش قیمت زمین شروع می‌شود. این مطلب مؤید این نکته است که افزایش قیمتِ زمین و به تبع آن مسکن از دلایل اصلی افزایش تورم بوده است. در چند سال اخیر، گذشته از مسکن، افزایش قیمت زمین منجر به افزایش قیمت املاک با سایر کاربری‌ها مانند تجاری، خدمات و ... شده است. بر اساس شاخص کل، این افزایش به نوبه خود منجر به افزایش هزینه‌های خدمات، بهداشت و مانند آن در سبد هزینه خانوار می‌شود. قابل ذکر است که علی رغم این‌که سهم زمین از قیمت نهایی مسکن موجود است ولی این سهم در بخش‌های دیگر مانند کالا و خدمت مشخص نیست. با مشخص شدن میزان سهم زمین در دو گروه تخصصی دیگر (کالا و خدمات)، اهمیت و نقش زمین در تورم سالانه کشور به خوبی مشخص خواهد شد. بنابراین کنترل بازار زمین و کاهش سهم زمین در قیمت نهایی مسکن، کالا و خدمات، منجر به کاهش تورم می‌شود و این مطلب که اصلاح ساختار بازار مسکن منوط به سامان یافتن کل اقتصاد است، صحیح نبوده و اصلاح بخش مسکن نیازمند سامان‌دهی بازار زمین است.
● راهکار کاهش تأثیرگذاری زمین و مسکن بر تورم
با توجه به مطالب بخش‌های گذشته، کاهش تأثیرپذیری تورم از افزایش قیمت زمین تنها با اتخاذ سیاست «کاهش سهم هزینه زمین» از قیمت نهایی کالاها، مسکن و خدمات ممکن خواهد شد.
کاهش سهم یاد شده منوط به دو سیاستِ «کاهش جذابیت بازار زمین و مسکن نسبت به سایر بخش‌های اصلی اقتصاد کشور» و « افزایش عرضه زمین» است که در نهایت منجر به تخصیص بهینه منابع کمیاب زمین در اقتصاد خواهد شد.
▪ کاهش جذابیت بازار زمین و مسکن در جذب سرمایه‌های غیر مولد
در اقتصاد معمولاً رابطه‌ای مستقیم میان بازدهی و ریسک وجود دارد. این بدان معنا است که بازدهی بالا با پذیرش ریسک بالا مانند صندوق‌های سرمایه‌گذاری ریسک‌پذیر (Venture capital) همراه است ولی بازار زمین و مسکن ایران گزاره فوق را نفی کرده است و ریسک پایین سرمایه‌گذاری در این بخش، بازدهی بالایی را نیز با خود به همراه دارد. در این شرایط به منظور کاهش جذابیت سرمایه‌گذاری غیرمولد در بخش زمین و مسکن باید دو اقدام را توأمان انجام داد:
الف) ریسک سرمایه‌گذاری باید در بخش‌های دیگر اقتصاد مانند صنعت و کشاورزی کاسته شود و موانع تولید در این بخش برطرف شود.
ب) باید با اتخاذ سیاست‌هایی کاهش بازدهی در بخش تقاضای سرمایه‌ای خرید زمین و مسکن که سرمایه‌گذاری غیرمولد است، محقق شود. سیاست کاهش جذابیت و بازدهی سرمایه از طریق اصلاح قوانین مالیاتی و اخذ مالیات‌های معنی دار از تفاوت قیمت‌های واقعی خرید و فروش زمین و مسکن در تقاضاهای غیر مصرفی امکان پذیر است. مالیات مذکور که با نامِ مالیات بر افزایش ارزش (CGT) یاد می‌شود، جذابیت خرید زمین و مسکن را برای تقاضاهای غیرمولد و مخرب که سعی در سوداگری دارند کاهش خواهد داد. سیاست مذکور در کشورهایی مانند انگلیس، آمریکا، استرالیا، سوییس و ... در حال اجرا است. قابل ذکر است این مالیات بر مسکن اول افراد و خانوارها که تقاضای مصرفی دارند، اعمال نمی‌شود.
▪ عرضه زمین‌های دولتی برای فعالیت‌های مولد اقتصادی با هزینه صفر
در این روش دولت مالکیت زمین را در اختیار خود نگه‌ داشته و حق بهره‌برداری آن را به صورتِ اجاره بلندمدت یا میان مدت در اختیار بخش غیر دولتی متقاضی فعالیت‌های مولد اقتصادی قرار می‌دهد. این سیاست در راستای حذف و کاهش سهم هزینه زمین در فرآیند فعالیت‌های مولد است. قابل ذکر است این سیاست در مورد زمین شهری جهت تأمین مسکن گروه‌های هدف در حال اجرا است ( طرح زمین‌های ۹۹ ساله). سیاست یاد شده منجر به کاهش هزینه تولید و افزایش قدرت عرضه در کل اقتصاد، ایجاد بستر مناسب برای حضور تولیدکنندگان واقعی، کاهش فساد و زمین‌خواری، افزایش نرخ بازگشت سرمایه، افزایش ظرفیت تولید و به‌تبع آن اشتغال‌زایی و ایجاد مزیت نسبی در بازارهای داخلی و منطقه‌ای خواهد شد. علاوه‌ بر آن سیاستی ضد تورمی نیز شناخته می‌شود.
▪ استفاده بهینه از زمین‌های غیر دولتی
عدم تخصیص بهینه زمین‌های غیر دولتی که از منابع کمیاب در اقتصاد شناخته می‌شوند منجر به معضلات اقتصادی متعددی خواهد شد. سیاست‌هایی مانند یکپارچه‌سازی اراضی کشاورزی، جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی، دوباره تنظیمِ زمین‌های غیر دولتی می‌تواند در زمین‌های کشاورزی منجر به تخصیصِ بهینه و افزایش عرضه زمین شود. در زمینِ شهری نیز توسطِ باز تولید زمین در فرآیند نوسازی بافت فرسوده، تخصیص وام ساخت به متقاضیان ساخت مسکن در زمین‌های مذکور، اصلاح قوانین تغییر کاربری و تفکیک زمین و خرید زمین‌های غیر دولتی توسط دولت و یا شهرداری‌ها جهت افزایش ذخایر زمین‌های دولتی می‌توان در جهت کنترل بازار زمین و مسکن اقدام کرد. قابل ذکر است اخذ و اجرای مالیات بر مبنای ارزش اجاره‌ای زمین (LVT) اعمّ از زمین‌های دایر و بایر شهری که بر اساس کارکرد بهینه آن صرفِ نظر از نوع بهره‌برداری حال آن وضع می‌شود، نیز منجر به استفاده بهینه از زمینِ شهری می‌شود.
● جمع‌بندی
به طور کلی علل تورم در ایران در سه دسته کلی «افزایش تقاضا نسبت به عرضه»، « افزایش هزینه‌های تولید» و « انتظارات غیر عقلایی و تورمی» تقسیم می‌شوند. همانطور که بیان شد زمین و به تبع آن مسکن از جایگاه ویژه‌ای در شکل‌دهی تورم در ایران برخوردار است. در جدول ذیل به اختصار سیاست‌های پیشنهادی و تأثیر آن در جهت کنترل تورم ناشی از زمین و مسکن بررسی می‌شود.
بنابراین با توجه به جدول فوق عرضه زمین دولتی با هزینه صفر از اولویتِ اصلی در برنامه کنترل تورم برخوردار است. در این راستا همانطور که مشاهده می‌شود سیاست زمین صفر به درستی در دستور کار دولت در جهت احداث مسکن در زمین‌های ۹۹ ساله قرار گرفته است. باید توجه داشت که سیاست مذکور باید در زمین‌های صنعتی و کشاورزی نیز اجرا شود تا یکی از مهم‌ترین عوامل تورم در بخش‌های تولیدی کشور کنترل شود.
اولویت دوم با توجه به شرایط روانی حاکم بر بازار، اجرای مالیات بر افزایش ارزش زمین و مسکن است. مالیات بر افزایش ارزش به دلیل اینکه توأمان از انتظارات غیر عقلایی و تورمی و افزایش تقاضا نسبت به عرضه ناشی از فعالیت‌های سوداگرانه می‌کاهد، از اولویت در تنظیم بازار و کنترل تورم برخوردار است. مالیات مذکور بر مساکن اول افراد که تقاضای مصرفی محسوب می‌شود، وضع نمی‌شود. قابل ذکر است سیاست مالیات بر افزایش ارزش نه‌تنها عامل مناسبی در جهت کنترل تورم است بلکه به دلیل کاهش فعالیت‌های سوداگرانه و کاهش جذابیت بازار زمین و مسکن منجر به هدایت مناسب نقدینگی به بخش‌های تولیدی شده و همچنین از کارکرد مثبتی در جهت تحقق سیاست‌های اشتغال‌زایی برخوردار است.
اولویت سوم اعطای وام ساخت به متقاضیان ساخت مسکن بر زمین‌های غیر دولتی است. این سیاست منجر به افزایش عرضه مسکن در زمین‌های غیر دولتی خواهد شد و عرضه را در بازار در بازه زمانی مناسب افزایش می‌دهد. به عنوان مثال اگر ۵ هزار میلیارد تومان از تسهیلات بنگاه‌های کوچک و زودبازده در قالب تسهیلات ۱۰ میلیون تومانی به هر واحد اختصاص پیدا می‌کرد، ۵۰۰ هزار واحد مسکونی ساخته و تکمیل شده بود که متأسفانه از این سیاست با وجود اینکه درصد نسبتاً کمی را نیز نسبت به تسهیلات بنگاه‌های کوچک و زودبازده به خود اختصاص می‌داد، غفلت شده است. دو سیاستِ «مالیات بر ارزش زمین» و «نوسازی بافت فرسوده بر اساس باز تولید زمین» به ترتیب در اولویت‌های بعدی قرار می‌گیرند. اجرای مالیات بر ارزش زمین و نوسازی بافت فرسوده بر اساس باز تولید زمین نیازمند تدوین مقدماتی است که در میان‌مدت بر بازار زمین و مسکن مؤثر واقع خواهد شد. در مقابل سیاست‌های ارائه‌ شده، اتخاذ سیاست‌هایی مانند سیاست تحریک تقاضا نه‌تنها در جهت بهبود شرایط کنونی مناسب نیست بلکه به دلایل «افزایش تقاضا نسبت به عرضه» و «افزایش هزینه‌های تولید» به خصوص زمین و ایجاد «انتظارات تورمی»، عامل تشدید کننده تورم نیز خواهد بود.
در پایان شایان ذکر است که مهم‌ترین بستر تحقق اهداف و سیاست‌های ذکر شده، وجود یک نظام اطلاعاتی جامع و شفاف در بخش زمین و مسکن و صدور سند الکترونیک برای آنان است. این سیستم ثبت مجموعه اسناد بایگانی زمین و مسکن را شامل می‌شود که به طور مرتب با توجه به تغییرات در مالکیت و ارزش و کاربری زمین و مسکن به روز می‌شود. به عبارتی این سیستم با توجه به تغییرات مستمر، یک نظام پویا محسوب می‌شود.

۱ ـ اطهاری، کمال، نقش انتظارات غیر عقلایی در نوسانات بازار مسکن، فصلنام? اقتصاد مسکن، شماره ۳۱
۲ ـ این سه بازار با یکدیگر مرتبط بوده و به یکدیگر نیز وابسته هستند. در اقتصاد شهری که تبلوری از کل اقتصاد است، از میان بازارهای سه¬گانة یاد شده، بازار زمینِ شهری مستقیماً بر شرایط زیست‌محیطی شهر و کیفیت زندگی شهری تأثیرگذار است. پیش‌نیاز شهرهای با عملکرد مناسب اقتصادی، وجود بازارهای عادلانه و کارآمد زمین است.
۳ ـ تورم، دلایل و راه‌های مهار آن در اقتصاد ایران، معاونت برنامه‌ریزی و امور اقتصادی، وزارت بازرگانی دفتر مطالعات اقتصادی، موسسه مطالعات و پژوهشهای بازرگانی، چاپ اول، شرکت چاپ و نشر بازرگانی، صص ۲۴ - ۲۹
۴ ـ استراتژی بخش مکسن، بانک جهانی، وزارت مسکن و شهرسازی، ۱۳۸۱
۵ - Chengri Ding , Land policy reform in China: assessment and prospects, Land Use Policy ۲۰ (۲۰۰۳) ۱۰۹–۱۲۰

منبع : خبرگزاری ایسنا