ماهیت مشکلات بخش مسکن در ایران

به منظور شناخت مسائل و معضلات كنونی بخش مسكن و آسیب‌شناسی دقیق آن لازم است كه درك صحیحی از مجموعه سیاست‌های تاثیرگذار در این بخش و رابطه این سیاست‌ها با یكدیگر داشته باشیم.
كلان‌ترین سیاست‌هایی كه در بخش مسكن موثر است، سیاست‌های آمایش سرزمین است كه بیان كننده توزیع جمعیتی در پهنه كشور و ماموریت شهرهاست. این سیاست‌ها در سطح استراتژیك كشور اتخاذ شده و به عنوان یك سیاست بالادستی، تاثیر زیادی بر بخش مسكن دارند.
سطح بعدی، سیاست‌های اقتصادی مسكن است كه ضمن تبیین سیاست‌های مربوط به بازارهای پایه سرمایه، كار و زمین و پرداختن به سیاست‌های مالیاتی، تسهیلات مالی و امثال آنها، به تبیین نقش دولت و بخش‌های غیر دولتی در تنظیم عرضه و تقاضای مسكن، می‌پردازد.
سطح سوم، سیاست «عمران شهری و روستایی» است كه سیاست‌های عمران، معماری و شهرسازی را در بر می‌گیرد كه تاثیرات مهمی‌بر مقاوم سازی و هویت فرهنگی دارد.
تفكیك این سطوح سیاستی در بخش مسكن و بررسی جداگانه آنها، معضلات هر یك از این سطوح را آشكار ساخته و شناسایی نقاط كور معضل مسكن را ممكن خواهد ساخت.
طی سالیان گذشته سیاست‌های اقتصادی مسكن به عنوان حلقه واسط سیاست‌های آمایش سرزمین و عمران شهری و روستایی در نزد برنامه ریزان این بخش تا حدودی مغفول باقی مانده است.
این در حالی است كه كشورهای موفق در این بخش به سیاست‌های اقتصادی مسكن توجه ویژه داشته‌اند و اصلاح وضعیت مسكن خود را از این سطح آغاز كرده‌اند.
بنابراین با توجه به اهمیت اقتصادی مشكل مسكن كشور، اصلاح سیاست‌های اقتصادی مسكن از اهمیت فراوانی برخوردار بوده و بستر اولیه اصلاح سیاست‌های عمران شهری و روستایی را فراهم می‌كند.
با توجه به ماهیت اقتصادی مشكل مسكن، شناخت اقتصاد مسكن و مشكلات كشور در این زمینه ضروری است.
اقتصاد مسكن شاخه‌ای از اقتصاد كاربردی است كه با بهره‌گیری از قواعد اقتصاد كلان و خرد، می‌كوشد مسائل و مشكلات سكونتی جوامع را تحلیل و حل و فصل نماید.
مسكن به عنوان یك كالای اقتصادی، دارای ویژگی‌هایی است كه آن را از سایر كالاها متمایز می‌سازد و تحلیل عرضه و تقاضای آن را پیچیده می‌كند.
مسكن یك كالای اساسی است كه جانشین ندارد و در عین حال غیر منقول و مقید به مكان است و همچنین متاثر از محیط پیرامون آن و شرایط جغرافیایی، نظیر دسترسی‌ها و سایر عوامل است.
از منظر اقتصاد كلان، بخش مسكن با توجه به ارتباط پسین و پیشین بسیار بالا با سایر بخش‌های اقتصادی یكی از موتورهای محرك اقتصادی محسوب می‌شود كه در صورت رونق، اشتغالزایی بالا به همراه رشد اقتصادی را به دنبال دارد.
متاسفانه در حال حاضر به‌رغم وجود عوامل تولید مسكن در كشور، تولید و عرضه مسكن متناسب با نیاز جامعه نبوده و رونق در این بخش مقطعی و تورمی‌بوده است.
به عبارت دیگر، عوامل لازم برای فعالیت اقتصادی در بازار مسكن حضور دارند، اما چرخه اقتصادی این بازار نتوانسته است به نحو صحیحی این عوامل را در یك زنجیره ارزش كامل و كارا قرار دهد.
بنابراین می‌توان گفت سازوكار بازار مسكن با توجه به سهم ۹۷‌درصدی بخش غیر دولتی در تعاملات آن و علی رغم عدم حضور دولت، منجر به تخصیص صحیح منابع نشده و چرخه بازار نه تنها مساله مسكن را حل نكرده بلكه تامین مسكن به معضلی حاد تبدیل شده است زیرا تورم‌های پلكانی (نمودار ۱) در این بخش قدرت خرید خانوار را به شدت كاهش داده و سهم هزینه مسكن را در سبد هزینه خانوار افزایش داده است.
وقوع مشكلات فوق‌الذكر در این بخش، ضرورت حضور كارآمد دولت – در عرصه‌های حاكمیتی و مالكیتی – را در بازار مسكن برای تامین نیازهای اساسی جامعه نمایان می‌سازد. دولت باید سیاست‌هایی اتخاذ كند كه بازار مسكن، رونقی پایدار و غیر تورمی‌داشته باشد كه این مهم علاوه بر حل معضل مسكن و بازسازی قدرت خرید خانوار، منجر به رشد اقتصادی در كشور شده و اشتغالزایی بالایی را به دنبال خواهد داشت. رونق دائم و غیر تورمی ‌در این بخش، مشكلات مسكن و اشتغال را به عنوان عوامل اصلی فقر اقتصادی كاهش خواهد داد و باعث افزایش كارآمدی سیاست‌های دولت خواهد شد. وجود مشكلات بوجود آمده در بخش مسكن و به تبع آن ایجاد دوره‌های متناوب ركود و رونق تورمی‌در این بخش، اقتصاد مسكن را با مشكلات عدیده‌ای روبه‌رو كرده است.
مقایسه آمار تولید مسكن با نیاز كشور برآورد صحیحی از كمبود مسكن در كشور را نمایان می‌سازد. موجودی فعلی مسكن نسبت به تعداد خانوارهای موجود، بافت‌های فرسوده و مسكن مورد نیاز برای خانوارهای تازه تشكیل شده، عناصر اصلی نیاز مسكن كشور را تشكیل می‌دهند.
كشور ما اكنون با كمبود ۶/۱‌میلیون واحد مسكونی روبه‌رو است. این در حالی است كه بیش از ۴۰هزار هكتار بافت فرسوده بدون احتساب حاشیه نشینی در كشور شناسایی شده است كه اكثر آنها توانایی مقابله با زلزله‌های مشابه‌ای كه در كشور رخ داده است را ندارند.
همچنین سالانه به طور متوسط حدود ۷۰۰هزار متقاضی جدید ناشی از ازدواج جوانان، به تقاضاهای موجود افزوده می‌شود و این در حالی است كه پیك هرمی‌جمعیت كشور در حال گذار از دوران آموزش و پرورش به سنین ازدواج و اشتغال است و پیش‌بینی‌ها حكایت از این دارد كه آمار متقاضیان جدید تا سال ۱۳۹۰، سالانه به ۹۳۰هزار زوج خواهد رسید.
علاوه بر آن در حال حاضر به دلیل مشكلات اشتغال و تمكن پایین جوانان برای تامین مسكن مناسب، متوسط سن ازدواج جوانان افزایش یافته و بر اساس گزارش‌های سازمان ملی جوانان، بیش از ۵/۱‌میلیون جوان، بالای سن ازدواج قرار دارند كه همچنان مجرد هستند. آمار فوق به خوبی نشان از كمبود بالای مسكن و تقاضای مداوم آن در ۲۰ سال آینده دارد.
برای كنترل وضع موجود می‌باید تا ۱۰ سال آینده، سالانه حداقل ۴/۱‌میلیون واحد مسكونی مناسب ساخته شود تا سالانه یك‌میلیون واحد مسكونی به موجودی مسكن كشور اضافه شود.
این در حالی است كه براساس آمار وزارت مسكن، بالاترین میزان تولید مسكن در سال ۸۴، ۷۰۰‌هزار واحد بوده است كه با توجه به ركود حاكم بر این صنعت، در صورت عدم تغییر نگرش در سیاست‌های این بخش، دست یافتن به تولید ۴/۱میلیون واحد مسكونی در سال غیر ممكن به نظر می‌رسد. قابل ذكر است كه باید از آمار ۷۰۰‌هزار واحد تولیدی، آمار واحدهای تخریب شده (استهلاك) را كسر كرد كه در این صورت، خالص واحدهای اضافه شده به موجودی مسكن به مراتب از عدد ۷۰۰‌هزار واحد كمتر خواهد بود.
در كشور ما سهم هزینه مسكن در سبد هزینه خانوارهای شهری حدود ۳۲‌‌درصد است كه این رقم برای دهك‌های پایین درآمدی در كلان شهرها به بیش از ۷۰‌درصد نیز می‌رسد و این بدین معناست كه قسمت قابل توجهی از درآمد خانوار از طریق پرداخت اجاره‌بها و یا اقساط خرید مسكن در این بخش هزینه می‌شود. (نمودار ۲). این در حالی است كه سهم هزینه مسكن در سبد هزینه خانوار در كشورهای موفق در حل معضل مسكن، به كمتر از ۱۵‌درصد می‌رسد.
بالا بودن سهم هزینه مسكن در سبد هزینه خانوار، منجر به كاهش قدرت خرید خانوار و به تبع آن كاهش هزینه‌های ضروری خانوار از جمله هزینه‌های خوراكی و بهداشتی می‌شود. بنابراین دولت برای تامین اقلام ضروری می‌باید هزینه‌های یارانه‌ای خود را افزایش دهد كه بار مالی مضاعفی را بر دولت تحمیل می‌كند. كاهش قدرت خرید خانوار از سوی دیگر منجر به كاهش تقاضای مصرفی و سرمایه ای در سایر بخش‌ها و بروز آثار ركودی در اقتصاد كشور شده است.
بنابراین ضروری است كه كاهش سهم هزینه مسكن در سبد هزینه خانوار به عنوان یكی از اهداف اصلی بخش مسكن كشور مد نظر قرار گیرد تا یكی از مؤلفه‌های اساسی فقر و ناتوانی اقتصاد خانوار مرتفع شود.
در دو دهه اخیر جهت‌گیری اصلی سیاست‌های اتخاذ شده در اقتصاد مسكن به سمت تقاضا و آزادسازی بازار زمین و عدم مداخله دولت در این بازار بوده است.
مؤلفه‌های اتخاذ چنین سیاست‌هایی را می‌توان به صورت زیر بیان كرد:
▪ اتكاء صرف به ساز و كار بازار و عدم حضور دولت در بخش عرضه مسكن.
▪ تحریك بازار از ناحیه تقاضا با تخصیص و افزایش سقف وام‌های خرید مسكن.
▪ فروش زمین‌های دولتی و كاهش مداخله مستقیم دولت در بازار زمین و آزادسازی بازار آن.
▪ تشویق انبوه‌سازی و كوچك‌سازی.
اجرای سیاست‌های فوق منجر به ایجاد حلقه بسته ركود و رونق تورمی‌شده است و این بدان معناست كه به‌رغم نیاز شدید كشور به تولید مسكن، دوران رونق، - كه تورمی‌نیز هست – ناپایدار بوده و در بازه‌های متناوب زمانی به ركود می‌انجامد.
در سالیان گذشته همواره یكی از سیاست‌های اصلی اتخاذ شده برای خروج از دوران ركود، تحریك بازار از ناحیه تقاضا و تخصیص و افزایش سقف وام‌های خرید مسكن بوده است. عملكرد این تحریك به گونه‌ای است كه بازار را با فشار تورمی ‌از ركود خارج می‌كند زیرا با تخصیص و افزایش سقف تسهیلات بانكی، تقاضای خرید مسكن افزایش می‌یابد و با رونق نسبی حاصل از این افزایش تقاضا، تقاضای سرمایه‌ای به این بخش وارد شده و از آنجا كه زمین از عناصر اصلی تشكیل دهنده قیمت مسكن است، این پدیده، افزایش تقاضا برای زمین را بدنبال دارد. افزایش تقاضا در بازار زمین باعث بالا رفتن قیمت زمین شده و از آنجا كه زمین جزء جدایی‌ناپذیر مسكن است، قیمت مسكن نیز افزایش می‌یابد. بنابراین عامل اصلی تورمی‌بودن این بخش در زمان رونق را می‌توان افزایش قیمت زمین در این دوران دانست.
در ادامه به دلیل افزایش شدید قیمت مسكن و كاهش قدرت خرید، تقاضای مسكن كاهش می‌یابد. با كاهش تقاضای مسكن و به تبع آن خارج شدن سرمایه‌های سرگردان از این بخش، ركود بر این بخش حاكم شده و بدلیل ارتباط وسیع پسین و پیشین مسكن با سایر بخش‌های اقتصادی، این ركود به اقتصاد ملی نیز سرایت می‌كند. نكته قابل توجه اینكه با تكرار هر دور از این حلقه بسته، به دلیل افزایش شدیدتر قیمت زمین و مسكن، ركود بوجود آمده طولانی‌تر و شدیدتر خواهد بود كه ركود طولانی بوجود آمده در این بازار طی دو سال گذشته و ایجاد یك دوره رونق تورمی ‌در این بازار در نیمه دوم سال ۸۵ شاهد این مدعا است و برای ایجاد رونق از طریق تحریك بازار از ناحیه تقاضا، نیاز به تخصیص و افزایش وام بانكی، به مراتب بیش تر از گذشته خواهد بود كه به دلیل عدم توانایی و كمبود منابع مالی عملا غیر ممكن است. طی دهه اخیر به‌رغم افزایش متناوب وام خرید مسكن، سهم این وام از قیمت نهایی مسكن افزایش نیافته است كه این نكته موید ناكارآمدی سیاست افزایش وام و ایجاد رونق در بخش مسكن از طریق تحریك تقاضاست.
مجموعه سیاست‌های اعمالی فوق منجر به عدم كارآیی بازار مسكن شده زیرا تداوم دوره‌های نوسانی ركود و رونق تورمی‌علاوه بر ناتوان كردن چهار دهك اول، دهك‌های متوسط را نیز از دسترسی به مسكن محروم كرده است و تقاضای آنها را به تقاضای غیر مؤثر تبدیل كرده است. شاهد این ادعا این كه متوسط توان ۴۰‌درصد خانوارهای كم درآمد شهری برای خرید مسكن با امكانات خود از حدود ۱۶ متر مربع در سال ۶۵ به ۶ متر مربع در سال ۸۰ كاهش یافته است و دهك‌های ۱ تا ۴ جامعه از وام‌های مسكن بی بهره بوده‌اند و تنها دهك‌های ۷ تا ۱۰ بیشترین بهره را از اعمال سیاست‌های فوق برده اند كه منجر به افزایش شدید فاصله طبقاتی بین دهك‌های درآمدی شده است.

حسین صبوری

منبع : روزنامه دنیای اقتصاد