مهار قیمت مسکن، راه‏حل ‏های غیرعملی و راه عملی

افزایش بسیار شدید و کم سابقه قیمت و اجاره بهای مسکن در دو سال اخیر، خانواده‌های متوسط و کم‌درآمد و به ویژه مستاجران را تحت فشار معیشتی سخت و بعضا غیرقابل تحملی قرار داده و چاره‌جویی و سیاستگزاری فوری و موثر مسوولان را ضروری ساخته است.
افزایش قیمت مسکن در شهرهای بزرگ به حدی رسیده است که برای یک خانواده با درآمد متوسط در تهران (مثلا ۵۰۰ هزار تومان درماه) ، سیصد ماه معادل ۲۵ سال طول می‌کشد تا یک آپارتمان متوسط در منطقه متوسط این شهر (۷۵ متری از قرار متری ۲ میلیون تومان) خریداری کند. معیار جهانی این شاخص، ۵ سال است.
افزایش شدید قیمت و اجاره مسکن از یکسو برخی خانواده‌های کم‌درآمد را تحت فشار شدید روانی – معیشتی قرار داده و چه بسا ازدواج‌های بسیاری را به تاخیر انداخته - است، و از سوی دیگر ، ثروت صاحبان املاک و بخصوص بورس بازان زمین و مسکن را به شدت افزایش داده و شکاف درآمدی و طبقاتی موجود را عمیق تر کرده است.
برای شناخت و تحلیل علل بوجود آمدن این وضع در بازار مسکن و چاره‌جویی برای آن ، شناخت عوامل موثر بر عرضه و تقاضای مسکن ضروری است:
بطور خلاصه، مهمترین عوامل موثر بر "افزایش" تقاضای مسکن در یکی دو سال اخیر و ماه‌های آینده را می توان چنین برشمرد:
۱) ابتلای اقتصاد ایران به بیماری هلندی و حرکت نقدینگی اضافی ایجاد شده بطرف «کالاهای غیرقابل واردات» به ویژه مسکن و تبدیل شدن زمین و واحدهای مسکونی به ابزار ذخیره و حفظ ارزش پول
۲) تداوم وجود موانع متعدد ضد تولید و سرمایه‌گذاری، ایجاد بی‌ثباتی در اقتصاد، غیرقابل پیش‌بینی تر شدن اقتصاد ایران بر اثر تصمیم‌های ناگهانی دولت و افزایش ریسک سرمایه‌گذاری‌های تولیدی که به کم شدن (یا کم ماندن) نسبی بازدهی در تولید نسبت به بازدهی بورس بازی در املاک و مستغلات منجر شده است.
۳) ایجاد جو روانی و انتظار در بازار مسکن مبنی بر افزایش مداوم قیمتها که به جلو انداختن تقاضا از سوی متقاضیان خرید و همچنین ورود بیشتر نقدینگی سرگردان به بخش زمین و مسکن منجر شده است.
۴) اوج‌گیری تقاضای مسکن از سوی جوانان متولد شده در جهش جمعیتی سالهای ۱۳۵۸ تا ۱۳۶۸ که در این سالها به سن ازدواج رسیده و به عنوان متقاضی وارد بازار مسکن شده‌ و می شوند.
۵) رکود و افت شاخص قیمت‌ها در بورس سهام به دلایل مختلف و ناتوانی این بازار در جذب نقدینگی اضافی ایجاد شده.
۶) انحراف بخشی از تسهیلات بانکی که به عنوان تسهیلات زود بازده اختصاص یافت ولی سر از بازار مسکن درآورد .
۷) تداوم جذابیت‌های نسبی زندگی در شهرهای بزرگ و تمایل به زندگی دایم در این شهرها از سوی دانشجوها، سربازان و گروه‌های مختلفی از هموطنان که به دلایل مختلف به شهرهای بزرگ می‌آیند و ماندگار می‌شوند.
۸) حمایت‌های بانکی از خریداران مسکن
● عوامل موثر بر عرضه مسکن در سالهای اخیر:
۱) مساله روانی و انتظارات تورمی موجود در بازار مسکن که به تعلل و تاخیر مالکان در عرضه واحدهای مسکونی خود به بازار (به امید افزایش بیشتر قیمت در آینده) منجر شده است.
۲) گران شدن قیمت مواد اولیه تولید مسکن (آهن ، سیمان و... )
۳) تداوم استفاده از فناوری‌های قدیمی در تولید مسکن که سرعت ساخت را کند و هزینه تمام شده واحدهای مسکونی را بالا نگهداشته است.
۴) حمایت‌ها و تشویقی‌های دولتی و بانکی از عرضه کنندگان واحدهای مسکونی (روشن است که این مورد آخر نتوانسته عرضه مسکن را به اندازه رشد تقاضای مسکن رشد دهد و یا از تاثیر سه عامل دیگر در کاهش عرضه مسکن بکاهد)
نگاهی به عوامل موثر بر تقاضا وعرضه مسکن نشان می‌دهد مهمترین دلیل جهش اخیر در قیمت مسکن را باید افزایش بیش از حد نقدینگی و ابتلای اقتصاد ایران به بیماری هلندی دانست. موضوعی که قبل از ایجاد وضعیت تورمی موجود، بارها توسط اقتصاددانان دلسوز تذکر و هشدار داده شد اما نه تنها دولت، قبل از وقوع بحران موجود به این هشدارها توجهی نکرد ، بلکه اکنون نیز همچنان بر ادامه اشتباه خویش اصرار می‌ورزد و بجای کشیدن ترمز نقدینگی و توقف تصویب طرح‌های عمرانی جدید و اولویت دادن به مهار تورم و ایجاد ثبات در اقتصاد ایران...، همچنان به تزریق دلارهای نفتی به چاه ویل طرح‌های عمرانی مشغول است.
نگاهی به عوامل موثر بر عرضه و تقاضای مسکن همچنین نشان می‌دهد که کاهش تقاضا و افزایش عرضه مسکن با هدف مهار قیمت واحدهای مسکونی در آینده نزدیک (مثلا با تاثیر در تابستان آتی وحتی زودتر) بجز یک عامل، تقریبا غیرممکن است و بجز عامل روانی، بقیه عوامل موثر بر عرضه و تقاضای مسکن را نمی‌توان به شکلی تحریک یا مهار کرد که در آینده نزدیک تاثیر آن در بازار قابل مشاهده باشد.
وجود اطلاعات و اخبار پراکنده از هزاران واحد مسکونی خالی در تهران نشان می‌دهد «عامل روانی» و «انتظارات تورمی» در تحریک و تسریع تقاضای مسکن و همچنین تاخیر در عرضه واحدهای مسکونی خالی ( به امید گرانتر شدن در آینده)در تهران و شهرهای بزرگ نقش برجسته‌ای ایفا می‌کند و متاسفانه با انفعال و بی‌تفاوتی دولت در مواجهه با این پدیده، حباب قیمتی در بازار مسکن روز به روز بزرگتر شده و معیشت خانواده‌های کم‌درآمد را تحت فشار بیشتری قرار داده است.
برای مقابله با این وضعیت ، راه‌حل های متعددی مطرح شده است:
یک راه حل غیرعلمی ، غیرمنطقی و خطرناک که متاسفانه در برخی محافل مطرح می شود، تعیین محدوده قیمتی مجاز برای مناطق و شهرهای مختلف و اجبار بنگاه‌های معاملات ملکی و دفاتر ثبت اسناد به ثبت قراردادهای فروش و اجاره در محدوده قیمتی مجاز تعیین شده است. سیاستی که اجرای آن، عرضه را عقب‌تر خواهد برد و بازار آشفته فعلی را غیر شفاف‌تر خواهد کرد.
راه دیگر، وضع مالیات بر معاملات مکرر بر واحدهای مسکونی در مدتی کوتاه و یا وضع مالیات بر معاملات مکرر توسط یک فرد (یا اعضاء خانواده‌اش) در مدتی کوتاه است.
این پیشنهاد، و نیز پیشنهاد مشابه وضع مالیات از واحد های مسکونی خالی، اگر «بانک اطلاعات جامع» از معاملات املاک و مالکان زمین و واحدهای مسکونی در کشور وجود ‌داشت، راه حلی موثر در بیرون کردن نقدینگی سرگردان از بازار مسکن و کاهش تقاضا در این بازار بود، اما متاسفانه با گذشت دهها سال از تاسیس سازمان ثبت و وزارت مسکن و در عصر شبکه‌های رایانه‌ای ، چنین بانک اطلاعاتی در کشور وجود ندارد. لذا چنین پیشنهادهایی چندان عملی نخواهد بود.
در این میان ، یک راه حل عملی و موثر برای حذف عامل روانی و انتظارات تورمی از بازار مسکن، اخذ مالیات از آن دسته از واحدهای مسکونی نوساز است که بین تاریخ اخذ پایان کار و تاریخ اولین معامله ثبتی آنها ، فاصله زیادی می‌افتد (مثلا ۳ ماه یا حتی کمتر) .
برای پیشگیری از فرار بورس بازان از پرداخت این مالیات و تاثیر کامل آن ، آن دسته از مالکان واحدهای نوساز که واحد خود را در مدت تعیین شده به اعضای خانوادشان نیز منتقل ‌کنند ، باید مشمول این مالیات قرار گیرند.
وضع این مالیات که نقش و هدف جهت دهنده و تنظیم کننده در بازار مسکن دارد ، هم به فوریت تقاضای مسکن را به عقب می‌راند (به دلیل معکوس یا متوقف کردن انتظارات تورمی و ترکاندن حباب قیمتی در بازار مسکن) هم به فوریت عرضه واحدهای مسکونی نوساز را به جلو می‌کشاند (به دلیل عجله مالکان واحدهای مسکونی نوساز خالی – که تعدادشان هم کم نیست – به فروش واحدهایشان و فرار از شمول مالیات جدید)
شاید سوال شود که این راه حل صرفا بخشی از واحدهای مسکونی نوساز را که جدیدا پایان کار می‌گیرند، تحت تاثیر قرار می‌دهد نمی‌تواند در بازار ملتهب مسکن موثر باشد.
پاسخ این است که اولا می‌توان با تمهیدی، همه واحدهای نوساز که خالی مانده‌اند را مشمول این مالیات کرد (با این قید که واحدهای نوسازی که از زمان تصویب قانون جدید از زمان پایان کارشان بیش از سه ماه گذشته است، اگر تا ۳ ماه پس از تصویب این قانون در فرایند سازمان ثبت به فردی بجز خانواده درجه اول مالک منتقل نشوند، مشمول این مالیات خواهند بود).
ثانیا این که هدف و ادعای این پیشنهاد، حل قطعی و بلندمدت همه مشکلات بخش مسکن نیست. این پیشنهاد، در صورت عملی شدن می‌تواند حداکثر حباب موجود در بازار مسکن را بترکاند و از تاخیر در عرضه واحدهای نوساز جلوگیری کند و تقاضای بورس بازانه را حداقل تا مدتی از این بازار دور کند.
بدیهی است ، مهار قطعی تورم شدید در بخش مسکن، در خشکاندن ریشه‌های اصلی آن است یعنی:
۱) درمان بیماری هلندی اقتصاد ایران با حذف برخی طرح‌های عمرانی جدید و قطع برداشت بی‌رویه از حساب ذخیره ارزی و تنظیم بودجه‌های دولت در حد توان و مقررات مالی و فنی کشور
۲) رفع موانع تولید و سرمایه‌گذاری پرهیز از تزریق التهاب و بی‌ثباتی به اقتصاد و سودآور کردن تولید و سرمایه‌گذاری در اقتصاد ایران با این هدف که نقدینگی سرگردان موجود، از بخش مسکن خارج و به طور سیستماتیک به بهترین جای ممکن (سرمایه‌گذاری تولیدی) روانه شوند.
علاوه بر این دو شرط ، تهیه بانک اطلاعاتی از کلیه املاک و سوابق معاملاتی‌شان و نیز فهرست معاملات رسمی کلیه اتباع کشور برای وضع مقررات جهت دهنده به بازار مسکن در آینده، بسیار ضروری است. وجود این بانک اطلاعاتی می‌تواند مساله زمین‌خواری را نیز به شکل اساسی حل کند.
علاوه بر این ، برای عملیاتی شدن این پیشنهاد، باید پاسخ قابل قبولی برای دو سوال زیر ارایه کرد:
۱) آن دسته از مالکان واحدهای نوساز که برای سکونت خود، واحدی احداث می‌کنند ، با چه ساز و کاری از شمول این مالیات معاف شوند؟ (این مساله در شهرهای کوچک‌تر که ساخت واحدهای مسکونی برای مصرف شخصی رواج بیشتری دارد، اهمیت بیشتری پیدا می‌کند)
۲) آن دسته از مالکان واحدهای تولیدی نوساز که واحدشان را نمی‌فروشند اما اجاره می‌دهند ، با چه ساز و کاری از شمول این مالیات معاف شوند؟
... و البته سوالات دیگری که برای تکمیل و تاثیر کاملتر این ایده می‌تواند مطرح شود

سیدامیر سیاح

منبع : سایت الف