سیاست «زمین صفر» مشکل مسکن را در ایران حل می‌کند

گروه سیاست‌گذاری مسكن مركز مطالعات تكنولوژی دانشگاه علم و صنعت ایران پیرو نامه منتشره از سوی ۵۷اقتصاددان كه راجع به مسائل اقتصادی كشور به رییس‌جمهور نوشته شده بود، به بخشی از این نامه كه درباره اوضاع مسكن بود، به شرح زیر پاسخ داده است:‌
یكی از نقاط ضعف اساسی و محتوایی نامه تحلیلی مذكور این است كه اقتصاد كشور را براساس دو بازار «سرمایه» و «كار» تحلیل می‌كند و از بازار پایه و اساسی «زمین» غفلت كرده است. یكی از مشكلات اصلی اقتصاد كشور، عدم تدوین سیاست‌های كارآمد زمین در سال‌های گذشته است كه باعث معضلات بسیار و سوداگری‌های فراوان در این بخش و به تبع آن اقتصاد كشور شده است، در این رابطه به طور مثال درصد بالایی از حجم سرمایه‌گذاری انجام شده در كشور طی سال‌های گذشته، در بخش مسكن بوده است كه قسمت اعظم آن به علت نبود قوانین كنترلی و نظارتی در این بخش (به ویژه زمین شهری) به صورت غیرمولد در بخش زمین جذب شده است.همچنین علاوه‌بر عدم استفاده بهینه از این ثروت عظیم، در بسیاری از موارد این ثروت به صورت مخرب، مانع از ایجاد اشتغال و تولید شده است، نكته قابل ذكر آنكه بازار زمین موثرترین بازار بر ۴بخش اصلی اقتصاد كشور یعنی مسكن و ساختمان، صنعت، كشاورزی و خدمات است. بنابراین قبل از پرداختن به سایر معضلات موجود، ابتدا باید از پایه‌ای‌ترین بخش یعنی زمین و فقدان سیاست‌های مشخص در این باره سخن گفت و سپس به سایر مسائل پرداخت.
یكی از كالاهایی كه در محاسبه نرخ تورم با هر روش علمی كه محاسبه شود، با یك ضریب قابل ملاحظه در سبد كالاها منظور می‌شود، كالای مسكن است.
ضریب تورمی این كالای مصرفی بادوام آنچنان قابل ملاحظه شده است كه بسیاری از كارشناسان، مسكن و نهاده اصلی تولید آن یعنی زمین را پایه تورمی كشور دانسته و برای بخش زمین و مسكن، كه ۲۰ تا ۳۰درصد سرمایه ثابت اقتصاد كشور را تشكیل می‌دهد، در اقتصاد كشور اهمیت ویژه‌ای قائلند. براین اساس همان‌طور كه ذكر شد، قسمت قابل توجهی از میزان تورم ذكر شده در نامه ۵۷ اقتصاددان در حقیقت مربوط به بخش مسكن و افزایش قیمت آن در سال گذشته است.
با توجه به گذشت ۲سال از عمر دولت‌نهم- هرچند دولت در این ۲سال نیز می‌توانست با سیاست‌های ضربتی و كارآمد در بخش مسكن، از تورم به وجود آمده تا حد زیادی به صورت موقت و مقطعی جلوگیری كند- نمی‌توان این موضوع را مربوط به دولت فعلی دانست، چرا كه به دلیل عدم توجه دولت‌های پیشین و سیاست‌های ناكارآمدی همچون آزادسازی بازار زمین، افزایش وام (توسط وزیر سابق مسكن كه به‌رغم هشدار كارشناسان بر بروز آثار تورمی آن پس از یكسال، از آخرین اقدامات روزهای دوره ۸ساله وزارت ایشان به شمار می‌آید) و...، فشار تقاضا به مثابه انبار باروتی كه سال‌ها انباشت تقاضا در آن صورت پذیرفته بود، با كوچك‌ترین جرقه شعله‌ور شد و به بخش مسكن تورم سرسام‌آوری را تحمیل كرد.
گروه مسكن مركز مطالعات تكنولوژی دانشگاه علم و صنعت در ادامه با بیان این كه در دو قسمت از نامه مذكور به رابطه سیاست‌های انبساطی پولی و افزایش نقدینگی موجود در جامعه و افزایش قیمت در بخش مسكن اشاره شده است و در مورد اول «افزایش ۵۰درصدی قیمت زمین و مسكن» ناشی از «فشار اصلی سیاست‌های انبساطی پولی سال‌های ۸۴ و ۸۵» عنوان شده است و در مورد دوم دلیل «تورم لجام گسیخته» در بخش مسكن «تزریق بی‌سابقه درآمدهای نفتی» دانسته شده است، این گونه پاسخ داده است:
جدای از انتقاداتی كه ممكن است به سیاست‌های انبساطی دولت و افزایش نقدینگی در جامعه مترتب باشد، باید گفت آیا استدلال فوق برای سرازیر شدن نقدینگی به این بخش كافی است؟ آیا آماری در این باره وجود دارد؟ بر چه مبنایی و طبق كدام فرمول، نقدینگی در این بخش افزایش یافته است؟ اصولا معیار افزایش نقدینگی در این بخش چیست و چگونه محاسبه می‌شود؟ آیا تورم كاذب ناشی از التهاب بازار مسكن و انتظارات تورمی را می‌توان ناشی از بالا رفتن نقدینگی دانست؟
اصولا در یك بازار كه از یك سو عرضه كننده وجود دارد و از سویی دیگر تقاضا، افزایش نقدینگی یا باید از سوی عرضه باشد یا تقاضا.
در سال گذشته اگر افزایش نقدینگی را از سوی عرضه كننده (اعم از صنعتی ساز، انبوه ساز و یا ساخت‌های انفرادی) بدانیم باید:
۱) آمار معقولی از افزایش یكباره پروانه‌های ساخت به نسبت افزایش قیمت مسكن داشته باشیم. (افزایش ۱۰درصدی اخذ پروانه ساخت در سال گذشته در مقابل افزایش بیش از ۴۰درصدی قیمت مسكن)
۲) آمار قابل توجهی از دادوستد و خرید و فروش زمین و املاك فرسوده (جهت تخریب و ساخت واحدهای مسكونی توسط انبوه‌ سازان) در دو سال گذشته موجود باشد.
۳) سیاست افزایش تسهیلات مالی برای انبوه‌سازان اعم از وام ساخت توسط دولت صورت پذیرفته باشد.
و اگر افزایش نقدینگی از سوی تقاضا صورت گرفته باشد باید:
الف) افزایش درآمد (یا اعطای تسهیلات مالی خرید) به تقاضاهای غیر موثر به اندازه‌ای صورت گرفته باشد كه تقاضای این افراد برای مسكن موثر شده و وارد بازار مسكن شده باشند.
ب) آمار قابل توجهی از خرید و فروش واحدهای نوساز یا دست دوم صورت پذیرفته باشد (بدین معنا كه تقاضاهای غیر واقعی یا سوداگرانه به یكباره وارد این بخش شده باشند)
كدام یك از موارد بالا اتفاق افتاده است؟ آیا صرف افزایش تورم به صورت ناگهانی در این بخش بدون در نظر گرفتن ماهیت، نوع و دلایل بروز آن افزایش نقدینگی ناشی از ورود دلارهای نفتی و بروز بیماری هلندی را نتیجه می‌دهد؟
آیا افزایش ۱۰درصدی اخذ پروانه ساخت باید افزایش قیمت مسكن تا ۵۰درصد را در پی داشته باشد؟ آیا صرف تحلیل بازارهای رقیب و عدم كاركرد صحیح و جذاب آنها برای ورود سرمایه‌گذاری، هجوم نقدینگی به بازار مسكن را باید پذیرفت؟
به‌نظر می‌رسد بخش مسكن بیشتر از آنكه به عوامل برون‌زایی همچون سیاست‌های انبساطی دولت ارتباط داشته باشد، دچار مشكلات درونی ناشی از عملكرد ناكارآمد دولت‌های گذشته است، «فشار تقاضا» ناشی از كاهش بعد خانوار و رسیدن آن به عدد ۴، فراتر رفتن تعداد خانوارها از مرز ۵/۱۷میلیون خانواده (در مقایسه با موجودی ۹/۱۵میلیون واحد مسكونی طبق آمار مركز آمار كشور) و ورود پیك هرم جمعیتی كشور به سن اشتغال و ازدواج و به‌تبع آن نیازمندی به مسكن، حكایت از شكاف عمیق بین عرضه و تقاضا دارد. این امر در كنار انتظارات تورمی به دلیل عدم عرضه مسكن و ترس از افزایش بیشتر قیمت مسكن، از عوامل اصلی التهاب و افزایش حباب‌وار قیمت در بازار مسكن است.
از طرفی دیگر همان‌طور كه ذكر شد، فقدان سیاست‌های كارآمد زمین و مسكن باعث شده است كه در برخی موارد، نقاط مكانی حساس بازار مسكن به‌ویژه در كلان‌شهرهایی همچون تهران، توسط موسسات مالی غیر دولتی تحریك شوند كه این خود با توجه به فشار تقاضای بسیار در این شهرها، نقطه شروعی برای افزایش سرسام‌آور و تصاعدی قیمت مسكن بوده است.
همچنین برای جبران كمبود مسكن ناشی از انباشت تقاضا در سال‌های گذشته و عدم پاسخگویی مناسب به آن از سوی دولت‌های وقت و همچنین به‌وجود آمدن تقاضاهای جدید همچون آمار سازمان ثبت‌ا‌حوال مبنی بر ۸۰۰هزار ازدواج در سال و لزوم احیای ۴۰هزار هكتار بافت فرسوده، باید سالانه ۷/۱میلیون واحد مسكونی ساخته شود، عزم دولت جدید در بخش مسكن و اعلام ساخت ۵/۱میلیون واحد مسكونی در سال جاری، نشان از رویكرد صحیح و به اصطلاح «نشانه‌گیری دقیق دولت در جهت اصلاح نقاط كور اقتصادی كشور» دارد كه به تبع آن رشد بالای اقتصادی، اشتغال‌زایی بالا و مولد و ... را به‌طور حتم به‌همراه خواهد داشت. این بدان معناست كه با رویكرد مثبت دولت به بخش مسكن و تحقق آن، بسیاری از نگرانی‌های موجود در نامه ۵۷ اقتصاددان تا حد زیادی قابل رفع است.
این در حالی است كه اتخاذ سیاست «زمین صفر» برای زمین‌های دولتی از سیاست‌های كارآمدی است كه برای اولین بار در كشور جزو سیاست‌های عرضه مسكن قرار گرفته است. این سیاست هزینه زمین را از نقدینگی اولیه برای ساخت مسكن حذف كرده و در عین حال مالكیت آن را واگذار نمی‌كند. افزایش سرعت ساخت و ساز، موثر كردن تقاضاهای غیر موثر در این بخش و افزایش درآمدهای مالیاتی دولت از دیگر مزایای این سیاست است كه امید می‌رود با اجرای كارآمد آن، ایجاد رشد اقتصادی و اشتغال‌زایی را به صورت توامان فراهم كند.

منبع : روزنامه دنیای اقتصاد