اما و اگرهای طرح «خانه ریز»؛ سود سازندگان یا خانه‌دار شدن مردم؟

ایسنا/طرح «خانه‌ریز» که اخیرا به عنوان یک ابزار جدید تامین مالی پروژه‌ها، جذب سرمایه‌های خرد و افزایش سرمایه مردم از محل ساخت و ساز توسط شهرداری تهران ارایه شده، به گفته سازندگان صرفا برنامه‌ای برای خروج پروژه‌های شهرداری از رکود خواهد بود اما یک مقام شهرداری پایتخت می‌گوید که هدف، واقعی کردن قیمت خانه و مشارکت مردم در سود پروژه‌ها و تورم بازار مسکن است.

آذرماه امسال شهرداری تهران از طرحی با عنوان «خانه‌ریز» رونمایی کرد و روز گذشته تفاهم‌نامه‌ای بین سازمان سرمایه‌گذاری شهرداری تهران و اتحادیه تعاونی‌های عمرانی به امضا رسید. این تفاهم‌نامه در جهت همکاری دو مجموعه منعقد شد که می‌تواند شامل خانه‌ریز هم باشد. سازمان مشارکت‌های مردمی و جذب سرمایه‌گذاری شهردار تهران قصد دارد از ظرفیت بخش تعاون برای پیشبرد پروژه‌های شهرداری استفاده کند.

شهرداری تهران برای ایجاد تحرک و تعیین تکلیف پروژه‌های نیمه تمام خود می‌خواهد علاوه بر جذب سرمایه‌گذاری بخش خصوصی و تعاونی‌ها از ظرفیت ابزارهای مالی استفاده کند که یکی از این ظرفیتها طرح «خانه‌ریز» است.

خانه‌ریز معادل یک صدم یک مترمربع است
طرح خانه‌ریز خرید امتیاز یک صدم یک مترمربع از یک ملک مشخص است. هرکس می‌خواهد در ملک سرمایه‌گذاری کند می‌تواند وارد این طرح شود و امکان انتقال آن وجود دارد. اگر مشتری هم برای آن نبود خود شهرداری تعهد می‌کند که آن مقدار از ملک را از شخص خریداری کند.

آنطور که نوید خاصه‌باف ـ مدیرعامل سازمان سرمایه‌گذاری و مشارکت‌های مردمی شهر تهران ـ به ایسنا اعلام کرد هدف از این طرح صیانت از سرمایه‌های مردم در برابر تورم است. فرضا اگر یک نفر یک متر خانه‌ریز خریداری کند با فرض اینکه تورم ملک صفر باشد فرد سود می‌کند؛ زیرا پروژه پیشرفت فیزیکی خواهد داشت.

خاصه باف: شهرداری به قدری اعداد و ارقامش کلان است که تامین مالی با این سرمایه‌های خرد صورت نمی گیرد؛ نیت ما مشارکت و سهیم کردن مردم در سودهایی است که ما می‌بریم

«خانه‌ریز» معادل یک صدم سانتیمتر از یک متر مربع مسکن است. برای درک بهتر این طرح فرض کنید یک پروژه مسکونی را شروع می‌کنیم. این پروژه سه مولفه دارد که شامل قیمت زمین، عوارض و هزینه تمام شده ساخت است. بهای تمام شده امروز این آپارتمان مثلا ۱۲۰ تا ۱۷۰ میلیون تومان است. فاصله ۱۲۰ تا ۱۷۰ میلیون تومان می‌شود سود مشارکت پروژه. کسی که می‌خواهد ۱۰۰ متر خانه‌ریز خریداری کند معادل ۱۰ هزار خانه‌ریز به او تعلق می‌گیرد.

در حال حاضر طرح خانه‌ریز در سامانه شهرزاد شهرداری تهران عرضه شده است. قیمت‌گذاری خانه‌ریز بر اساس نظر کارشناس رسمی است که به صورت ماهیانه انجام خواهد شد.این با توکن، سهام مسکن یا فروش متری متفاوت است.

در خانه‌ریز وقتی پروژه قیمت‌گذاری شد اولویت خرید با کسی است که سرمایه‌گذاری کرده است. در ابتدای طرح قیمت ساخت با سازنده توافق و قیمت آن تثبیت می‌شود. کسی که سرمایه‌گذاری کرده مثلا ۲۰۰۰ سهم دارد وقتی پروژه به اتمام رسید شهرداری به او می‌گوید می‌توانی معادل ارزش پولی ۲۰۰۰ سهم را دریافت کنی یا به پروژه بعدی منتقل شوی.

طرح خانه ریز در شرایطی رونمایی شده که در حال حاضر طرحهای مشابهی مثل مسکن متری، سهام مسکن، اوراق سلف موازی و صندوق‌های مسکن و ساختمان در بازار سرمایه وجود دارد. در زمان اجرای این طرحها در سالهای اخیر، از اهداف اصلی آن خانه‌دار کردن متقاضیان واقعی، کاهش تقاضای سفته‌بازی و کنترل تورم‌های بازار مسکن عنوان شد. اما این برنامه‌ها نتایج مذکور را در پی نداشت.

پورحاجت: شهرداری صرفا به‌ دنبال یک سازوکار برای تامین منابع مالی پروژه‌های خود است و این منابع قرار است در همان پروژه‌هایی هزینه شود که خود شهرداری از آنها اطلاع دارد

یکی از نقدهایی که توسط فعالان صنعت ساختمان به طرح خانه‌ریز مطرح می‌شود آن است که این ابزار صرفا برای ایجاد تحرک در پروژه‌های شهرداری ایجاد شده و تحولی در قدرت خرید متقاضیان مسکن ایجاد نمی‌کند.

فرشید پورحاجت ـ دبیر کانون انبوه سازان ـ درباره این طرح گفته است: اتفاق جدیدی رخ نداده و این طرح از قبل هم وجود داشته است. به هر جهت یک مدل از ساخت‌وسازی‌ است که در آن قرار است منابع مالی از محل پیش‌فروش تامین شود، این موضوع چیز جدیدی نیست. این مدل در گذشته هم در کشور بوده و امروز هم اتفاق تازه‌ای رخ نداده است.

او درباره هدف اصلی این طرح توضیح داد: شهرداری صرفا به‌ دنبال یک سازوکار برای تامین منابع مالی پروژه‌های خود است و این منابع قرار است در همان پروژه‌هایی هزینه شود که خود شهرداری از آنها اطلاع دارد. با این حال، نباید این تصور ایجاد شود که مردم با این مدل خانه‌دار می‌شوند. این مدل را فقط برای تامین منابع مالی تعریف کرده‌اند.

سوالی که در این راستا به ذهن می‌رسد آن است که مکانیزم کنترلی برای جلوگیری از اعمال نفوذ بخر و بفروش‌ها و سازندگان در افزایش قیمت مسکن در طرح خانه‌ریز چیست؟

نوید خاصه‌باف ـ مدیرعامل سازمان سرمایه‌گذاری و مشارکت‌های مردمی شهر تهران ـ در جریان تفاهم‌نامه روز گذشته در این خصوص به خبرنگار ایسنا گفت: ابتدا باید بدانیم که طرح خانه ریز با مسکن متری متفاوت است. در بحث مسکن متری در بحث مالکیت به مشکل خورد. به صورت متری، مسکن را فروختند بعد اما برای اختلافاتی که ممکن بود انتهای کار ایجاد شود تمهیدی اندیشیده نشده بود.

در خانه‌ریز قرارداد از ابتدا با سازنده بسته می‌شود
وی افزود: فرآیند انتقال سند در مسکن متری مشخص نبود و باز بودن عرضه و تقاضا باعث سفته‌بازی شد. بنابراین قیمت غیرواقعی و حبابی به وجود آمد و به نوعی سر مردم کلاه رفت. نه اینکه بورس سر مردم کلاه گذاشت بلکه سر مردم کلاه رفت به این دلیل که سفته‌بازها وارد این طرح شدند.

خاصه‌باف با اشاره به طرح پدیده شاندیز خاطرنشان کرد: پدیده شاندیز حباب بود، زیرا مدام خرید و فروش‌های صوری انجام می‌شد. اما در طرح «خانه‌ریز» ما همان ابتدا قرارداد را با سازنده می‌بندیم. قیمت را اعلام می‌کنیم و به متقاضی می‌گوییم شما می‌توانی اگر مشتری داشتی بفروشی اما مسئولیتش با خودت است.

مدیرعامل سازمان سرمایه‌گذاری و مشارکت‌های مردمی شهر تهران ادامه داد: ما قیمت ملک را هر ماه به صورت کارشناسی بر اساس مصالح و مواد به کار رفته در آن قیمت به صورت شفاف اعلام می‌کنیم و به طرفین معامله اعلام می‌کنیم. به آنها می گوییم اگر خودتان در بازار قصد معامله دارید حواستان باشد قیمت این است. حد سود و ضرر خود را تعیین کنید ولی در نهایت برای متعاملین، تعیین تکلیف نمی‌کنیم.

وی درباره این شائبه که شهرداری قصد دارد از طرح خانه‌ریز برای پیشبرد پروژه های خود استفاد کند گفت: شهرداری سرمایه‌گذار دارد و سازندگان مختلفی در حال ساخت پروژه‌ها هستند. برای شهرداری شاید بهتر باشد که زمان اتمام پروژه آن را با قیمت بالا بفروشد و به همین لحاظ در شهرداری رکودی وجود ندارد اما طرح خانه ریز را رونمایی کردیم تا مردم مشارکت کنند.

خاصه‌باف تاکید کرد: شهرداری صدها خدمت در سطح شهر ارایه می‌دهد که اگر پروانه‌های ساختمانی هم کاهش یابد از همین پروژه‌ها تامین مالی می‌کند. به طور مثال ما یک مرکز تجاری را در غرب تهران ساختیم که ارزش کل آن ۱۵ همت بود و مشتری نداشت. ما آن را به پیمانکاران با قیمت ۱۱ همت فروختیم. حالا طرف آن را بهره‌برداری نمی‌کند. منظورم این است که شهرداری پروژه‌ای روی دستش نمی‌ماند.

مدیرعامل سازمان سرمایه‌گذاری و مشارکت‌های مردمی شهر تهران بیان کرد: شهرداری به قدری اعداد و ارقامش کلان است که تامین مالی با این سرمایه‌های خرد صورت نمی گیرد. نیت ما مشارکت و سهیم کردن مردم در سودهایی است که ما می‌بریم.

وی درباره این موضوع که این برداشت وجود دارد که شهرداری از افزایش قیمت پروژه های «خانه ریز» سو می برد و به همین دلیل ممکن است قیمت این واحدها افزایش پیدا کند گفت: ما مسیر بازار مسکن را مشخص ‌نمی‌کنیم. اما به متقاضی خانه ریز می‌گوییم اگر تورم روی مسکن صورت گرفت شما که امروز خانه خریدی از آن تورم نفع می‌بری. ضمن اینکه سود ساخت و ساز هم نصیب متقاضی شده است.